TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e HENNEQUIN Catherine

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e BERNABE Olivier

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09853 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EQE

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 24 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame [J] [N], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e BERNABE Olivier, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par M^e HENNEQUIN Catherine, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 mars 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/09853 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EQE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 juin 1998, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [N] sur des locaux situés au [Adresse 3].

En 2022, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT a entrepris des travaux de réhabilitation de l’immeuble et des appartements, dont celui de Mme [J] [N], laquelle a été relogée temporairement dans un appartement relais.

Mme [J] [N] a réintégré son logement initial le 17 novembre 2023.

Se plaignant de malfaçons qui affecteraient son logement initial, Mme [J] [N] a, par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, assigné l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de réalisation de travaux de reprise et d’indemnisation de ses préjudices.

Initialement appelée à l’audience du 1er avril 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 9 janvier 2026.

À l’audience du 9 janvier 2026, Mme [J] [N], représentée par son conseil, a demandé de :

— condamner l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT à payer à Mme [J] [N] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

— condamner l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT à payer à Mme [J] [N] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral,

— condamner l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT à payer à Mme [J] [N] la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel,

— ordonner à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT de réaliser les travaux nécessaires pour supprimer les désordres affectant l’appartement de Mme [J] [N], sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— ordonner à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT d’enlever les matériels de chantier entreposés devant les fenêtres de Mme [J] [N], sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— condamner l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT à fournir gratuitement un logement à Mme [J] [N] pendant la durée des travaux et à prendre en charge l’intégralité des frais de déménagement,

— débouter l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT de ses demandes,

— condamner l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT aux dépens,

— condamner l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT à verser à Mme [J] [N] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’EPIC [Localité 1] HABITAT, représenté par son conseil, a demandé de :

— à titre principal : prononcer la nullité de l’assignation,

— à titre subsidiaire : débouter Mme [J] [N] de ses demandes,

— condamner Mme [J] [N] aux dépens,

— condamner Mme [J] [N] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT une somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur l’exception de nullité

Aux termes de l’article 1528-3, alinéas 1 à 3, du code de procédure civile, sauf accord contraire des parties, tout ce qui est dit, écrit ou fait au cours de l’audience de règlement amiable, de la conciliation confiée à un conciliateur de justice ou de la médiation est confidentiel.

Sauf accord contraire des parties, cette règle de confidentialité s’applique aux pièces élaborées dans le cadre de ces processus amiables.

Les pièces produites au cours de l’audience de règlement amiable, de la conciliation confiée à un conciliateur de justice ou de la médiation ne sont pas couvertes par la confidentialité.

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, dans son assignation, dans la partie relative à son préjudice moral, Mme [J] [N] indique : « [Localité 1] HABITAT – OPH n’a eu aucune volonté de trouver un accord et la tentative de conciliation a échoué par la faute du bailleur qui refuse d’exécuter ses obligations contractuelles. ».

PARIS HABITAT considère que cette phrase viole le principe de confidentialité attaché à la mesure de conciliation et que l’assignation doit par conséquent être déclarée nulle.

Or, outre le fait qu’à elle seule cette phrase ne constitue qu’une appréciation à caractère très général qui ne révèle ni le déroulement de la mesure ni les raisons de son échec, [Localité 1] HABITAT ne rapporte la preuve d’aucun grief que lui causerait une telle irrégularité.

L’exception de nullité sera rejetée.

II) Sur la demande de réalisation des travaux

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…)

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; (…)

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, Mme [J] [N] liste les travaux qu’elle sollicite. Ils seront examinés un à un :

— l’enlèvement du deuxième radiateur dans le salon : le procès-verbal de constat du 7 octobre 2024 relève la présence de deux radiateurs dans le salon, distants de 124 cm.

Si cette double installation paraît curieuse, elle ne va toutefois pas jusqu’à troubler la jouissance paisible de la locataire ni lui causer un quelconque autre préjudice.

— le rétablissement de la verticalité du mur entre l’entrée et le salon et du mur sur la droite du miroir dans la salle de bain : ce défaut de verticalité est constaté dans le procès-verbal de constat du 7 octobre 2024.

Toutefois, il n’est pas flagrant au regard des photographies reproduites dans le procès-verbal de constat et, en tout état de cause, ne trouble pas la jouissance paisible des lieux par la locataire.

— le déplacement de la prise électrique trop près du point d’eau dans la salle de bain : le procès-verbal de constat du 7 octobre 2024 relève que la prise est située à « environ 22 cm du rebord gauche de la vasque ».

Mme [J] [N] déclare que cette installation « n’est pas conforme aux normes de sécurité », sans toutefois invoquer aucune base légale ou réglementaire. Aucun danger n’est démontré.

— la modification de la mauvaise implantation du robinet empêchant l’ouverture complète du bâtant droit de la fenêtre dans la cuisine : le procès-verbal de constat relève que le mitigeur empêche l’ouverture complète du battant droit de la fenêtre, lequel ne peut être ouvert que sur une largeur d’environ 50cm.

Cette installation paraît effectivement curieuse. PARIS HABITAT explique toutefois qu’il avait averti Mme [J] [N] avant les travaux que ce mitigeur pourrait gêner l’ouverture de la fenêtre, qu’il lui avait proposé la pose d’un autre robinet (plus bas) mais que Mme [J] [N] l’a refusée. Le plan de travaux (pièce n° 3 de [Localité 1] HABITAT) mentionne : « Robinet du meuble évier à positionner sous le vantau oscillo-battant, sous réserve ouverture second vantau ».

Il ressort de ces éléments que le mitigeur a été posé conformément au plan qui reprenait les doléances de Mme [J] [N] avant les travaux. En tout état de cause, l’autre battant de la fenêtre peut s’ouvrir sans difficulté et le simple remplacement d’un robinet relève d’une convenance personnelle de Mme [J] [N] qui ne démontre aucun manquement du bailleur à ses obligations.

— la modification de la mauvaise implantation du meuble évier qui bloque l’ouverture complète du tiroir dans la cuisine : l’impossibilité d’ouvrir complètement le tiroir est constaté dans le procès-verbal de constat du 7 octobre 2024.

Il ressort toutefois des photos reproduites que son utilisation demeure possible puisqu’il est rempli d’ustensiles de cuisine et que leur accès est raisonnable.

Il ressort également du plan de travaux (pièce n° 3 de [Localité 1] HABITAT) que cette configuration s’explique par le fait que Mme [J] [N] ait conservé ses anciens meubles et par le fait qu’un lave-vaisselle ait été installé.

En tout état de cause, aucun manquement du bailleur à ses obligations ni aucun préjudice de la locataire ne sont démontrés.

— la suppression du vide d’une hauteur de 5mm sous la plinthe du mur entre la cuisine et la salle de bain : les photos reproduites dans le procès-verbal de constat ne font apparaître aucun « vide » déraisonnable, celui-ci étant minime (5mm) et ne pouvant troubler la jouissance paisible de la locataire.

— la modification de la mauvaise implantation de la prise électrique située derrière le four : l’impossibilité de coller un meuble à l’horizontal contre le mur en raison de la présence d’une prise électrique n’est pas de nature à causer un préjudice à la locataire.

— l’enlèvement de la peinture incrustée sur le parquet dans le couloir : il s’agit d’une simple reprise d’ordre esthétique ne pouvant causer un préjudice à la locataire.

— refaire la peinture des sanitaires et refaire la porte des sanitaires et son bâti dont les finitions sont défectueuses : le procès-verbal de constat du 7 octobre 2024 relève que « La pose de la porte et de son bâti présente un réel défaut de finition. Cette porte et son encadrement sont recouverts de peinture de couleur jaune, le reste des murs étant de couleur blanche ».

Un défaut de couleur de peinture ne constitue qu’une simple reprise d’ordre esthétique ne pouvant causer un préjudice à la locataire.

— l’enlèvement des marques de projection de peinture sur la prise électrique dans la chambre 1 : il s’agit d’une simple reprise d’ordre esthétique ne pouvant causer un préjudice à la locataire.

— la modification de l’implantation de la prise électrique empêchant de placer le meuble directement contre le mur dans la chambre 3 : l’impossibilité de coller un meuble contre le mur en raison de la présence d’une prise électrique n’est pas de nature à causer un préjudice à la locataire.

— l’enlèvement de la peinture incrustée sur le parquet dans la chambre 3 : il s’agit d’une simple reprise d’ordre esthétique ne pouvant causer un préjudice à la locataire.

— la réparation du radiateur dont la purge est impossible dans la chambre 3 : le procès-verbal de constat note « un espace vide d’environ 2,3 cm entre le mur droit et la zone de purge ».

Mme [J] [N] ne rapporte toutefois pas la preuve que la purge du radiateur est impossible, ce qui ne peut se déduire de la seule proximité entre l’extrémité du radiateur et le mur.

— la réparation du volet gauche du fait de l’impossibilité de le replier complètement contre le tableau gauche de la façade dans la chambre 3 : le procès-verbal de constat du 7 octobre 2024 relève l’ « impossibilité de replier complètement le volet gauche contre le tableau gauche de la façade ».

Toutefois, les photographies qui sont jointes à cette mention ne sont pas parlantes car elles font apparaître un volet entièrement replié.

PARIS HABITAT explique en outre avoir procédé à la vérification de cette fermeture les 15 et 18 mars 2024 et avoir constaté que le volet s’ouvrait et se refermait correctement et qu’il touchait simplement le moellon de la maçonnerie existante.

Aucun préjudice de la locataire n’est démontré.

— la réfection du sol (salon, couloir, chambre 1, chambre 2) : un défaut de planéité du sol a été constaté par le procès-verbal de constat du 7 octobre 2024 (« défaut de planéité de l’ordre, par endroits, de 5cm ») et a été reconnu par [Localité 1] HABITAT.

Il ressort des débats qu’une réfection du sol était prévue mais qu’elle n’a finalement pas eu lieu, Mme [J] [N] ayant vainement exigé un relogement temporaire pendant la durée des travaux.

Or, même si l’impossibilité de procéder à la réfection du sol pendant la période couverte par la garantie de parfait achèvement est liée à une réticence abusive de la locataire, il n’en demeure pas moins que le défaut de planéité des sols constitue un réel désordre dont la reprise relève des obligations du bailleur. Mme [J] [N] ne peut disposer correctement de ses meubles dans la grande majorité de son appartement, ceux-ci étant instables.

Finalement, à l’exception du défaut de planéité du sol, les désordres invoqués par Mme [J] [N] ne l’empêchent pas de jouir normalement de son logement. Aucun manquement de [Localité 1] HABITAT à ses obligations de délivrance d’un logement décent, de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation ou encore d’entretien normal des locaux n’est caractérisé.

Le seul désordre justifié et méritant une reprise à la charge du bailleur est celui de la planéité des sols. PARIS HABITAT sera donc condamné à procéder à la réfection du sol dans l’appartement de Mme [J] [N].

Il n’y a en revanche pas lieu de prévoir une astreinte ; cette demande sera rejetée.

Il n’y a pas lieu non plus de condamner le bailleur à fournir gratuitement un logement à Mme [J] [N] pendant la durée des travaux, ceux-ci étant limités en temps (quelques jours) et en espace (toutes les chambres ne sont pas concernées) et ne rendant pas les lieux inhabitables au sens des articles L521-3-1 du code de la construction et de l’habitation et 1724 du code civil.

III) Sur la demande d’enlèvement du matériel de chantier

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, contrairement à ce qu’indique [Localité 1] HABITAT, Mme [J] [N] rapporte la preuve que du matériel de chantier est entreposé devant ses fenêtres alors que les travaux sont terminés (procès-verbal de constat, attestations de témoins). Au regard des photos reproduites dans le procès-verbal de constat, ce matériel est massif et est immédiatement situé au pied des fenêtres de Mme [J] [N] qui réside au rez-de-chaussée.

Le bailleur n’apporte aucune explication quant à la présence de ce matériel. Il manque ainsi à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement.

PARIS HABITAT sera par conséquent condamné à procéder à l’enlèvement de ce matériel.

Il n’y a en revanche pas lieu de prévoir une astreinte.

IV) Sur les demandes de dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

A) Sur le préjudice de jouissance

Tel qu’exposé ci-dessus, la réalité des désordres évoqués par Mme [J] [N] n’est pas démontrée, à l’exception du défaut de planéité des sols qui l’empêche de pouvoir disposer normalement de ses meubles qui sont instables.

Toutefois, une réfection du sol avait été prévue par [Localité 1] HABITAT et celle-ci n’a pu avoir lieu en raison du refus de Mme [J] [N] de libérer les pièces nécessaires qui exigeait un relogement temporaire aux frais de son bailleur.

Or, au regard du compte rendu du 14 juin 2024 (pièce n° 9 de Mme [J] [N]), la société DECO-FOR avait besoin que le salon et la chambre 1 soient complètement vides et que la chambre 2 soit partiellement vide ; les travaux devaient avoir lieu en deux phases, la première phase comprenant la dépose de parquet, le ragréage et le temps de séchage de 5 jours et la deuxième phase consistant en la repose du parquet.

Les travaux devaient ainsi durer quelques jours et ne concernaient pas toutes les pièces de l’appartement (troisième chambre disponible). Dans ces conditions, Mme [J] [N] n’était pas légitime à exiger son relogement temporaire pendant la durée des travaux et la persistance de son préjudice de jouissance est liée à sa seule réticence abusive et non à une faute de son bailleur.

S’agissant du matériel de chantier entreposé devant les fenêtres, la faute du bailleur a été retenue. Mme [J] [N] subit un préjudice de jouissance en étant privée d’une vue normale depuis ses fenêtres situées au rez-de-chaussée.

Par conséquent, [Localité 1] HABITAT sera condamné à verser à Mme [J] [N] une somme d’un euro symbolique en réparation de son préjudice de jouissance.

B) Sur le préjudice moral

Contrairement à ce qu’indique Mme [J] [N], [Localité 1] HABITAT a toujours répondu à ses sollicitations (courriers de réponse versés aux débats) et est même intervenu à plusieurs reprises pour effectuer certains travaux de reprise (interventions les 15 et 18 mars 2024).

Le stress, le tracas et l’anxiété qu’elle dit ressentir sont inhérents à l’engagement de toute procédure judiciaire mais ne peuvent être reliés à un manquement de son bailleur à ses obligations.

Mme [J] [N] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.

C) Sur le préjudice matériel

Mme [J] [N] expose que son déménagement du logement relais vers son logement initial a été confié par [Localité 1] HABITAT à la société CVSD DEMENAGEMENTS et que, pendant le déménagement, certains de ses biens ont été perdus ou détériorés : perte de deux étagères en verre ; détérioration de son réfrigérateur ; casse d’un saladier et de cinq assiettes.

Or, il ressort des mails versés aux débats que Mme [J] [N] a tenté de trouver une solution avec la société CVSD DEMENAGEMENTS qui lui a fait une proposition de remplacement de ses objets qu’elle a refusée exigeant un remplacement à l’exacte identique. L’issue de ce litige n’est pas connue.

Par ailleurs, Mme [J] [N] chiffre son préjudice à 1.500 € sans aucune facture à l’appui ni, à tout le moins, sans aucune explication sur la valeur de ses biens.

Dans ces conditions, Mme [J] [N] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice matériel.

V) Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT, partie partiellement perdante, sera condamné aux dépens.

Une somme de 500 € sera allouée à Mme [J] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’exception de nullité soulevée par l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT,

ORDONNE à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT de procéder à la réfection du sol de l’appartement occupé par Mme [J] [N] afin de mettre fin au défaut de planéité du sol,

ORDONNE à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT de procéder à l’enlèvement du matériel de chantier entreposé devant les fenêtres de l’appartement occupé par Mme [J] [N],

DÉBOUTE Mme [J] [N] de ses demandes d’astreinte,

DÉBOUTE Mme [J] [N] de sa demande de lui voir fournir gratuitement un logement pendant la durée des travaux,

CONDAMNE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT à verser à Mme [J] [N] une somme d’un euro symbolique en réparation de son préjudice de jouissance,

DÉBOUTE Mme [J] [N] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral,

DÉBOUTE Mme [J] [N] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice matériel,

CONDAMNE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT aux dépens,

CONDAMNE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT à verser à Mme [J] [N] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 mars 2026

le greffier le Président