COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Organisme COTE D’AZUR HABITAT c/ [F]

MINUTE N°

DU 10 Mars 2025

N° RG 24/02181 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWXL

Grosse délivrée

à M^e POUSSIN

Expédition délivrée

à M^e PLEBANI

le

DEMANDEUR:

EPIC COTE D’AZUR HABITAT – Office Public de l’Habitat

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [B] [F]

né le 23 janvier 1958 à [Localité 11] (06)

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par M^e Florian PLEBANI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 15 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT est propriétaire d’un appartement sis à [Adresse 13].

Se plaignant d’une occupation sans droit ni titre de ce logement, l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, fait assigner Monsieur [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 10 octobre 2024 aux fins d’ordonner son expulsion et statuer sur ses conséquences.

Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 15 janvier 2025,

À l’audience,

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT, représenté par son conseil, se réfère à ses dernières écritures, déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande de :

— rejeter les demandes de Monsieur [B] [F],

— constater l’occupation sans droit ni titre par Monsieur [B] [F] du logement sis [Adresse 5],

— ordonner l’expulsion immédiate, et au besoin avec le concours de la force publique de Monsieur [B] [F] ainsi que de tous occupants de son chef, de l’appartement sis à [Adresse 14],

— supprimer le délai de deux mois applicable au commandement de quitter les lieux,

— rappeler que le sursis prévu au premier alinéa de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait,

— condamner Monsieur [B] [F] à lui verser la somme de 11 316,88 euros au titre des indemnités d’occupation jusqu’au 31 octobre 2024 et la somme mensuelle de 491,63 euros à compter du 1er novembre 2024 au titre des indemnités d’occupation mensuelle dues jusqu’à la libération effective des lieux

— condamner Monsieur [B] [F] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Il précise s’opposer à la demande de communication de l’enquête sociale 2019.

Monsieur [B] [F], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique, déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande :

— à titre principal, de déclarer l’action irrecevable pour cause de prescription, à titre subsidiaire ordonner avant dire droit la production par l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT de l’enquête sociale 2019 réalisée en 2018 concernant l’appartement numéro 9 situé dans la Résidence « [Adresse 15] », [Adresse 4],

— à titre infiniment subsidiaire, débouter l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT de ses demandes, lui octroyer des délais de 24 mois pour honorer sa dette locative, lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

— en tout état de cause, débouter l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT de ses demandes et le condamner à lui verser la somme de 1 600 euros à distraire directement au profit de Maître Florian PLEBANI ainsi qu’à supporter les dépens.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de production de l’enquête sociale 2019

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT s’oppose à la demande de communication de l’enquête sociale 2019 en faisant valoir que ce type d’enquête est diligenté tous les deux et qu’elle a été réalisée pour les années 2018 et 2020 mais pas pour l’année 2019.

En l’espèce, il résulte de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation que l’enquête sur l’occupation des logements sociaux est réalisée tous les deux ans et est obligatoire.

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT produit aux débats l’enquête d’occupation sociale 2018 et 2020. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de Monsieur [B] [F] de production de l’enquête sociale 2019, que l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT indique ne pas avoir effectué et non obligatoire puisque déjà diligentée au titre des années 2018 et 2020.

Sur la nature de l’occupation de Monsieur [B] [F]

Il résulte de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de bail est transféré au conjoint survivant qui peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, et aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT fait valoir que Monsieur [B] [F] ne peut invoquer les dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où il ne justifie pas d’une résidence effective au domicile de sa mère au moins un an avant le décès de celle-ci et ne remplit pas la condition d’adéquation entre la composition du logement et la taille de l’appartement.

Monsieur [B] [F] soutient en premier lieu au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que l’action est prescrite car l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a eu connaissance de son occupation depuis le 17 février 2020. En second lieu, il réplique qu’il est venu vivre avec sa mère au début du mois de novembre 2018 et qu’ainsi il a bénéficié d’un transfert du droit au bail, d’autant plus qu’il s’est acquitté des loyers à compter du décès de sa mère et que l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a attendu trois ans avant d’agir en justice ce qui selon lui caractérise l’existence d’un bail verbal.

En l’espèce, il est constant que l’appartement litigieux était loué à [K] [F], décédée le 11 novembre 2019 et que son fils Monsieur [B] [F] a sollicité le transfert du bail à son profit le 17 février 2020. Toutefois, ce dernier, sur qui pèse la charge de la preuve, ne produit aucune pièce venant étayer le fait qu’il vivait au domicile de sa mère depuis au moins un an à la date du décès soit depuis le 11 novembre 2018. Le fait qu’un contrat de bail ait été conclu pour le stationnement d’un véhicule immatriculé à son nom ne saurait suffire à le démontrer, étant observé que ledit contrat est daté du 5 juin 2019 soit moins d’un an avant le décès de [K] [F]. En outre, l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT produit une copie de la lettre de la défunte l’avisant que son fils Monsieur [B] [F] s’est installé à son domicile, par courrier du 17 octobre 2019.

Monsieur [B] [F] échoue donc à rapporter la preuve qu’il vivait avec sa mère au moins un an avant son décès. Il n’est donc pas fondé à solliciter un transfert du droit au bail.

Par ailleurs, le fait qu’il ait réglé les indemnités d’occupation postérieurement au décès de sa mère ne saurait avoir un quelconque effet sur la reconnaissance à son profit d’un titre d’occupation, étant précisé que l’indemnité d’occupation est de nature indemnitaire et que l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a toujours refusé de lui reconnaître un quelconque titre d’occupation sur le logement. Cela résulte non seulement du courrier qui lui a été adressé le 17 février 2020 selon lequel il ne remplissait pas les conditions pour bénéficier d’un transfert du droit au bail, mais également du rapport d’intervention n°PL/510979 du 11 juin 2021 qui mentionne qu’il occupe illégalement les lieux et ce depuis 2019 selon ses propres dires. Or, pour prouver l’existence d’un bail verbal il faut établir qu’il y a eu accord sur le prix mais également sur la chose, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Force est de constater que Monsieur [B] [F] ne justifie d’aucun droit ni titre à occuper les lieux litigieux ni même d’avoir procédé au dépôt d’un dossier de demande d’attribution dudit logement afin de régulariser sa situation.

Il n’est donc pas fondé à invoquer la prescription de l’action au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 applicable uniquement aux actions dérivant d’un contrat de bail.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Monsieur [B] [F] s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’il n’est pas entré dans les lieux à l’aide de manœuvres, menaces, voie de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [B] [F] a été reconnu occupant sans droit ni titre du logement litigieux. Cependant, comme il le souligne, il n’est pas entré dans les lieux pas voie de fait mais du chef de la locataire. Il convient en conséquence de débouter l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Dès lors, il n’y a pas lieu de rappeler les dispositions de l’alinéa 2 de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatives à la trêve hivernale laquelle est inapplicable lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur la demande en paiement des indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT produit aux débats un décompte édité le 5 novembre 2024 ainsi qu’un avis d’échéance d’octobre 2024 desquels il ressort que Monsieur [B] [F] est redevable de la somme de 11 316,88 euros au titre des indemnités d’occupation dues sur la période de novembre 2022 à octobre 2024 inclus.

Monsieur [B] [F] conteste le montant des sommes dues en faisant valoir que l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT n’établit pas le caractère certain de sa créance au titre des loyers du parking et des provisions sur les charges.

En l’espèce, l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT produit le contrat de bail portant sur un emplacement de parking en date du 5 juin 2019 conclu avec Monsieur et Madame [F] et faisant mention de la référence GR0014B00E00L0116, reprise au décompte et sur l’avis d’échéance justifiant de l’existence d’une créance à ce titre. Elle justifie également des décomptes individuels de charges pour les années 2019 à 2023.

Monsieur [B] [F] n’est donc pas fondé à contester le montant des sommes réclamées au titre des loyers du garage et des provisions sur les charges. Il n’est pas fondé non plus à contester l’augmentation du montant des indemnités d’occupation à 355,77 euros qui s’élevaient à 344,30 euros jusqu’au mois de décembre 2020, l’indemnité d’occupation ayant une nature indemnitaire visant à compenser l’occupation illicite des lieux et ne saurait dès lors être inférieure aux loyers et charges qui seraient dus en cas de poursuite du bail, en l’occurrence 491,63 euros, ce qui implique donc revalorisations et indexations telles qu’applicables au loyer dans les conditions prévues à l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitat.

Monsieur [B] [F] sera donc condamné à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 11 316,88 euros au titre des indemnités d’occupation dues arrêtées au mois d’octobre 2024 et une indemnité d’occupation de 491,63 euros par mois à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [B] [F] sollicite des délais de paiement de 24 mois et justifie percevoir une pension de retraite de 743,73 euros par mois après prélèvement à la source, ce qui ne lui permet manifestement pas de s’acquitter de sa dette, même en l’échelonnant sur la durée maximale de deux années.

Dans ces conditions, l’octroi de délais de paiement serait nettement préjudiciable à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT. Il convient en conséquence de débouter Monsieur [B] [F] de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieur à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Monsieur [B] [F] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux se prévalant de son âge (66 ans), de ses problèmes de santé et de sa bonne foi. Il ajoute qu’il compte quitter les lieux à l’issue de ce délai pour résider dans la maison familiale qu’il possède à [Localité 9].

En l’espèce, Monsieur [B] [F] a déjà bénéficié d’un délai de fait depuis la mise en demeure du 23 mai 2023 pour quitter les lieux. Au demeurant, il est observé d’après les pièces qu’il produit qu’il est propriétaire d’une maison située [Adresse 6] à [Localité 10] dans laquelle il effectue des travaux de rénovation, adresse à laquelle il se fait d’ailleurs domicilier au regard du fisc. Dès lors, il n’est pas démontré que son relogement ne puisse avoir lieu dans des conditions normales. Monsieur [B] [F] sera ainsi débouté de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [F] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens et sera condamné à verser à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme que l’équité commande de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [B] [F] de sa demande de production de l’enquête sociale 2019 ;

CONSTATE que Monsieur [B] [F] occupe sans droit ni titre le logement sis à [Adresse 12], propriété de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [B] [F], ainsi que celle de tous les occupants de son chef, du logement sis à [Adresse 12] ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire de Monsieur [B] [F] ou de tout occupant de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion à son encontre du logement litigieux sis à [Adresse 12], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles garnissant les lieux sera réglé selon les modalités prévues aux articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 11 316,88 euros au titre des indemnités d’occupation dues arrêtés au mois d’octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 491,63 euros à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [F] de sa demande de délais de paiement ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [F] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection