TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies certifiées conformes délivrées le :

à Me [Localité 2], M^e CANCHEL

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/12012

N° Portalis 352J-W-B7F-CVFUH

N° MINUTE :

Assignation du :

22 septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 4 juin 2026

DEMANDEURS

Monsieur [V] [X]

Madame [N] [I] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par Maître Florence NOVELLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0662

DÉFENDERESSE

Société [E] [M] SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Eric CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0937

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Valérie AVENEL, vice-présidente

Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

Décision du 4 juin 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12012 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVFUH

DÉBATS

A l’audience du 13 mars 2026 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 4 juin 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [X] et Mme [N] [I] ép. [X] (ci-après

«  consorts [X] ") sont propriétaires des lots n°7 (appartement au 5ème étage), n°8 (logement au 6ème étage), n°10 (chambre au 6ème étage) et n°20 (cave), au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’assemblée générale du 23 novembre 2020 s’est tenue au seul moyen du vote par correspondance. A cette occasion a été adoptée la résolution n°6 désignant en qualité de syndic la société [E] [A].

Le 16 juin 2021, s’est tenue une assemblée générale convoquée par la société [E] [M], uniquement par correspondance.

C’est dans ces conditions que les consorts [X] ont fait délivrer assignations, par exploits d’huissier en date du 22 septembre 2021, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] et au cabinet [E] [M] syndic de copropriété, aux fins, à titre principal, d’annulation intégrale de l’assemblée générale du 16 juin 2021, à titre subsidiaire d’annulation des résolutions 1.1, 1.2 et 1.3, 4, 5 et 15, et d’indemnisation de leurs préjudices, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Les consorts [X] et M. [G], copropriétaires, ont conclu un protocole d’accord les 22 et 25 juillet 2023, lequel prévoit la vente d’une cave (lot 26) à M. [G], et d’une cave (lot 25) aux consorts [X], au prix de 500 euros chacune, outre le désistement d’instance et d’action à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Ce protocole a été homologué par l’assemblée générale spéciale du 21 décembre 2023.

Par ordonnance du 18 avril 2025, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance et d’action partiel des consorts [X] à l’encontre du syndicat des copropriétaires, ainsi que l’extinction de l’instance entre les consorts [X] et le syndicat des copropriétaires.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, les consorts [X] demandent au tribunal, au visa des articles 26-1 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 22-2 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 dans sa version en vigueur du 12 février 2021 au 2 juin 2021, des articles 7 et 15 du décret du 17 mars 1967, et de l’article 1240 du code civil,

de :

«  Sur la responsabilité de la société [E] [M] syndic de copropriété, et sur son parti pris, au préjudice de M. et Mme [X],

Constater que la société [E] [M] syndic de copropriété n’a tenu aucun compte des demandes quant à l’ordre du jour à compléter en concertation avec les membres du conseil syndical ;

Constater que la société [E] [M] syndic de copropriété a arbitrairement privé les copropriétaires de toute possibilité de débat, en imposant le seul vote par correspondance ;

Relever le parti pris de la société [E] [M] syndic de copropriété tel que résultant des courriels de la secrétaire de séance en date des 17 et 23 juin 2021, postérieurement à l’assemblée du 16 juin 2021 ;

Relever le recours arbitraire à un second vote de la résolution 15, par décision de la société [E] [M] syndic de copropriété ;

Condamner la société [E] [M] syndic de copropriété, à payer

15 000 euros à M. et Mme [X], à titre de dommages et intérêts ;

Sur l’exécution provisoire, l’article 700, et les dépens :

Confirmer que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamner la société [E] [M] syndic de copropriété à payer

15 000 euros à M. et Mme [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société [E] [M] syndic de copropriété aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Florence Novella, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, le cabinet [E] [M] syndic de copropriété demande au tribunal, de :

«  Débouter Monsieur et Mme [X] de leur demande tendant à voir condamnée la société [E] [M] syndic de copropriété au paiement d’une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Débouter Monsieur et Mme [X] de leur demande tendant à voir condamnée la société [E] [M] syndic de copropriété au paiement d’une somme de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum Monsieur et Mme [X] à payer à la société [E] [M] syndic de copropriété la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ".

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 13 mars 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé, d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Le syndic qui ne fait pas respecter le règlement engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires et sa propre responsabilité vis-à-vis des copropriétaires pris individuellement. Tiers au contrat de syndic, les copropriétaires pris individuellement ne peuvent agir à l’encontre de ce dernier que sur le fondement quasi délictuel.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La mise en jeu du régime de responsabilité prévu par l’article 1240 du code civil implique que soient démontrés l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

*

Les consorts [X] fondent leur demande indemnitaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en estimant avoir subi un préjudice à hauteur de 15 000 euros.

En réplique, la société [E] [M] syndic de copropriété conclut à l’absence de faute et de préjudice, lequel n’est aucunement justifié ni dans son principe ni dans son montant.

*

En premier lieu, les consorts [X] soutiennent que l’assemblée générale du 16 juin 2021 a été convoquée par la société [E] [M] syndic de copropriété, qui n’était pas le syndic désigné par l’assemblée générale du 23 novembre 2020, à savoir la société [Q], et qu’elle n’avait pas la qualité pour convoquer ladite assemblée générale.

En réponse, la défenderesse explique que la société [E] [M] – [Q] était une société familiale et que les gérants ont décidé d’opérer une opération de fusion-absorption, laquelle, en vertu de l’article L.236-3 du code de commerce, n’entraîne pas la nullité du mandat de cette dernière.

Sur ce,

Selon l’article 7 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats que l’assemblée générale du 16 juin 2021 a été convoquée par la société [E] [M] syndic de copropriété, alors que la société [E] [M] – [Q] avait été désignée en tant que syndic par l’assemblée générale du 23 novembre 2020.

Or, la société [E] [M] syndic de copropriété ne saurait prétendre que le contrat conclu entre le syndicat des copropriétaires et la société [E] [M] – [Q] a été transféré dans le patrimoine de la société absorbante à la date de l’opération. En effet, il est de jurisprudence constante qu’une société titulaire d’un mandat de syndic ne peut dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d’une opération de fusion-absorption et, après disparition de sa personnalité morale, lui substituer la société absorbante, personne morale distincte.

Ainsi, c’est à juste titre que les consorts [X] soutiennent que la société [E] [M] syndic de copropriété n’avait pas qualité pour convoquer l’assemblée générale du 16 juin 2021.

En second lieu, les demandeurs reprochent à la société [E] [M] syndic de copropriété d’avoir organisé l’assemblée générale du 16 juin 2021 uniquement par correspondance, alors que les dispositions de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 limitent les décisions du syndicat des copropriétaires au seul moyen du vote par correspondance aux hypothèses où le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, et que ce recours unique au vote par correspondance n’était pas justifié.

La société [E] [M] syndic de copropriété expose qu’elle ne disposait pas des outils adaptés à la visioconférence avec un système d’authentification fiable, outre le fait que cela exclut les personnes âgées éloignées des nouvelles technologies.

Sur ce,

Le vote par correspondance est prévu par l’article 17 1-A de de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui dispose que " les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté (…) ".

Décision du 4 juin 2026

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A l’occasion de la crise sanitaire, plusieurs mesures ont été prises afin de permettre le fonctionnement des immeubles placés sous le régime de la copropriété. Ainsi, l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, modifiée par celle du 20 mai 2020, a notamment autorisé la tenue d’assemblées générales totalement dématérialisées et le syndic pouvait donc prévoir que les copropriétaires ne participeraient pas physiquement à l’assemblée générale.

L’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 prévoit à cet égard

que :

«  I.-Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire déclaré par le décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant état d’urgence sanitaire, prorogé dans les conditions prévues à l’article L. 3131-13 du code de la santé publique, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

II.- Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l’assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information. "

L’article 22-3 de l’ordonnance du 25 mars 2020 précise que :

«  Lorsqu’il est fait application de l’article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 susvisé dans les conditions suivantes :

1° L’assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ;

2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l’assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ;

3° Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée générale ;

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4° Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l’un de ses membres, ou en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé. "

Il ressort ainsi de ces dispositions que le syndic a été autorisé à faire le choix d’une assemblée générale tenue uniquement au moyen d’un vote par correspondance, à la condition toutefois que le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’ait pas été possible, le but d’une assemblée générale étant de permettre le libre débat entre les copropriétaires sur le fonctionnement et la vie de la copropriété.

Il convient également de préciser que les dispositions de l’article 22-3 précitées ne font aucune obligation au syndic d’expliquer dès la convocation le choix de ne pas utiliser le mode de communication de visioconférence, les justifications pouvant être apportées a posteriori.

En l’espèce, il est constant que l’assemblée générale du 16 juin 2021 s’est tenue au seul moyen de vote par correspondance.

Il ressort de l’examen des pièces et écritures des parties que c’est à juste titre que les consorts [X] soutiennent que la société [E] [M] syndic de copropriété ne justifie pas de l’impossibilité de recourir à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique, celle-ci se contentant d’affirmer que Zoom ou Teams ne proposent pas de fonctionnalités d’authentification requises pour mener une assemblée générale. Dès lors, les dispositions susvisées ont été méconnues par la défenderesse.

Toutefois, il n’est nullement démontré par les consorts [X] que ces manquements fautifs imputables à la société [E] [M] syndic de copropriété, tenant notamment au non-respect des règles d’ordre public de convocation et de tenue de l’assemblée générale, leur aient causé un quelconque préjudice. Comme le soutient la défenderesse, les consorts [X] ne produisent aucune pièce venant étayer leur préjudice.

En effet, les demandeurs se bornent à invoquer une privation de débat ainsi que le fait qu’ils ont été contraints d’engager la présente procédure. Aucune preuve concrète et objective n’est rapportée pour justifier de la nature et du quantum du préjudice allégué.

Au surplus, les frais exposés pour les besoins de la procédure relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et ne constituent pas en eux-mêmes un préjudice indemnisable sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Dès lors, en l’absence de préjudice démontré, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire formée par les consorts [X].

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

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Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que, si les consorts [X] sont déboutés de leur demande indemnitaire, il n’en demeure pas moins que les fautes commises par la société [E] [M] syndic de copropriété sont à l’origine du présent litige. Dans ces conditions, l’équité commande de laisser à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Pour les mêmes motifs exposés ci-dessus, l’équité commande de débouter les parties de leurs demandes formées à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE M. [V] [X] et Mme [N] [I] (ép. [X]) de leur demande indemnitaire ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 4 juin 2026.

La greffière La présidente