TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître DE LANGLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître VISINET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/01770 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZHCR

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [T] [C] [G],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître VISINET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #K107

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 3],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître DE LANGLE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0663

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 23/01770 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZHCR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 16 novembre 2018, à effet du 26 novembre 2018, la SCI [Adresse 4] a consenti à Monsieur [T] [G] un bail d’habitation pour une durée de six ans, tacitement renouvelable, portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer principal de 3 248 euros, payable mensuellement et d’avance, outre les charges.

Dès son entrée dans les lieux, Monsieur [T] [G] a porté à l’attention de son bailleur, l’existence de certains désordres affectant son logement, notamment des dysfonctionnements relatifs au chauffage ainsi qu’au débit d’eau chaude sanitaire, mais également affectant les parties communes du bâtiment B, à savoir des dysfonctionnements de l’ascenseur. Par ailleurs, Monsieur [T] [G] a subi plusieurs dégâts des eaux et se plaint de difficultés relatives à l’attribution d’une cave non conforme.

Durant l’exécution du contrat de bail, deux mandataires de gestion de l’immeuble se sont succédés : la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT jusqu’au 31 janvier 2019, puis la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT France, depuis le 1er janvier 2020.

Certains troubles étant partagés par d’autres locataires de l’immeuble objet du présent litige, Monsieur [T] [G] ainsi que les preneurs de plusieurs autres lots ont assigné en référé le 8 juin 2020, la SCI [Adresse 4] ainsi que les mandataires de gestion successifs devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’exécution forcée de différents travaux sous astreinte et de réparation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 2 novembre 2020, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris enjoignait à la SCI [Adresse 4], d’une part, d’assurer à Monsieur et Madame [Z], l’écoulement d’eau chaude aux robinets de leur logement dans un délai de moins d’une minute et trente secondes, sous astreinte et d’autre part, d’assurer à Monsieur et Madame [Z], ainsi qu’à Madame [O] [V] [W], l’étanchéité totale à l’air et l’eau des fenêtres de leurs logements, également sous astreinte. Le juge des référés rejetait les autres demandes d’injonction de faire, notamment s’agissant de Monsieur [T] [G], comme excédant les pouvoirs du juge des référés. Enfin, il condamnait la SCI [Adresse 4] à payer à titre provisionnel à valoir sur dommages et intérêts la somme de 500 euros à chacun ainsi que la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’année suivante, une nouvelle procédure de référés opposant les mêmes parties était intentée.

Par ordonnance du 15 décembre 2021, le juge des référés de Paris jugeait en ces termes :

Déclarons irrecevable la demande d’injonction au bailleur à changer les persiennes des logements autres que ceux des demandeurs ;Disons n’y avoir lieu à statuer concernant les demandes formées par Monsieur et Madame [Y] en raison du procès-verbal d’état des lieux de sortie du 19 novembre 2021 suivant congé donné par leur soin ;Disons n’y avoir lieu à référé au titre de la demande portant sur la réalisation des investigations et des travaux nécessaires afin de faire cesser les infiltrations, et sur la reprise des embellissements des pièces affectées par le dégât des eaux chez Monsieur [G] ;Disons n’y avoir lieu à référé au titre de la demande portant sur le fonctionnement de l’ascenseur ;Disons n’y avoir lieu à référé au titre des demandes portant sur l’injonction à donner une information circonstanciée, et précise sur la nature et la durée des travaux réalisés dans l’immeuble, et sur la saisine d’un huissier par le bailleur ;Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision ;Disons n’y avoir lieu à référé portant sur les demandes de suspension et de consignation des loyers ;Disons n’y avoir lieu à référé au titre des demandes portant sur les travaux de réfection des fenêtres des logements pris à bail par Monsieur [G] et les époux [P] ;Enjoignons la SCI [Adresse 4] d’assurer à Madame [S] ainsi qu’aux époux [K] l’étanchéité totale à l’air et l’eau des fenêtres et portes fenêtres de leur logement, sous astreinte de 100 euros ;Ordonnons une expertise en ce qui concerne les désordres allégués portant sur l’alimentation en débit et température suffisants de l’eau chaude, et sur le fonctionnement du chauffage et de la climatisation dans les logements pris à bail par les demandeurs, et commettons à cet effet Monsieur [N] [D], expert judiciaire. En parallèle, Monsieur [T] [G], par acte de commissaire de justice du 15 février 2023, a assigné au fond la SCI [Adresse 4] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Condamner la SCI [Adresse 4] à réaliser, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir, le bouclage de l’appartement loué à Monsieur [T] [G], afin de lui assurer la production d’eau chaude sanitaire ainsi, que les travaux préconisés par l’Expert judiciaire conformément à sa Note aux Parties n°3 ;Dire que l’astreinte commencera à courir à compter de la date de la décision à intervenir jusqu’à constat contradictoire sous le contrôle de l’Expert Judiciaire de l’achèvement des travaux ; Se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;Fixer le montant du loyer mensuel hors charge à la somme de 3 248 / 2 = 1 642 euros correspondant à une diminution de moitié du loyer, à compter de la date de la décision à intervenir, et ce jusqu’au complet rétablissement de la fourniture d’eau chaude sanitaire, de chauffage et de climatisation, de la finalisation des travaux de reprises des entiers dégâts des eaux ainsi que de remise en marche de l’ascenseur, le tout constaté contradictoirement par les parties en présence d’un expert amiable aux frais de la SCI [Adresse 4] ;Evaluer le trouble de jouissance subi par Monsieur [T] [G] à 70% du montant du loyer hors charge réglé par ce-dernier dans la limite de la prescription triennale ; Condamner la SCI [Adresse 4] à régler à Monsieur [T] [G] :La somme de 116 928 x 70 / 100 = 81 849,60 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance occasionné à ce dernier avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir ;La somme de 17 930,60 euros au titre du préjudice de jouissance faute de délivrance de la cave promise ;La somme de 25 000 euros au titre de dommages et intérêts en raison du silence fautif dolosif dont elle a fait preuve ;La somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la SCI [Adresse 4] à l’intégralité des dépens exposés pour la présente instance qui comprendront notamment la délivrance de la présente assignation outre les éventuels frais de signification et d’exécution forcée de la décision à intervenir ainsi que l’intégralité des frais de l’expertise judiciaire et des frais d’huissiers réglés pour l’établissement de tous les procès-verbaux de constat. L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois successifs. Un calendrier de procédure a été fixé à l’audience du 26 janvier 2024.

A l’audience du 25 novembre 2024, la SCI [Adresse 4] défenderesse sollicitait un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ordonnée le 15 décembre 2021.

Monsieur [N] [D], expert judiciaire, a déposé son rapport d’expertise au greffe le 30 janvier 2025. Sur chacun des désordres allégués, les conclusions d’expert ont été les suivantes :

Désordre 1 : temps d’attente excessifs pour obtenir de l’eau chaude dans certains appartements

Nous avons personnellement procédé à des mesures de temps d’attente de l’eau chaude en différents points de puisage de 4 des 7 appartements concernés (appartements [P], [G], [S] et [Z]) et constaté que les points qui y sont desservis par les colonnes 1, 1bis et 4bis présent effectivement des temps d’attente excessifs pouvant aller jusque plusieurs minutes, ce qui est très supérieur aux 30 secondes prévues dans la Norme NF EN 806-2 de novembre 2005 §3.6. les temps d’attente excessifs rendent l’utilisation des salles de bains et cuisines problématique et induisent des surconsommations d’eau importantes. Nous devons signaler que des pannes totales de distribution d’eau chaude sont survenues durant nos opérations rendant alors momentanément les appartements quasi-impropres à leur destination.

Désordre 2 : Dysfonctionnement du chauffage dans certains appartements :

Nous devons préciser que des travaux ont été effectués à notre insu et sans notre accord durant nos opérations. Nous avons tout de même effectué une campagne d’enregistrement de température dans les 6 appartements où ont été allégués des dysfonctionnement de chauffage (appartements [P], [X], [G], [S], [O]-[W] et [Z]) ; nous avons constaté des problèmes de fonctionnement intrinsèque des ventilo-convecteurs. Ces dysfonctionnements du chauffage, avec certains appareils qui n’émettent pas la chaleur qui leur est demandée, entrainent de l’inconfort mais ne rendent pas les appartements impropres à leur destination.

Désordre 3 : Dysfonctionnements de la climatisation :

Il n’a pas été nécessaire de procéder à une campagne pour valider le désordre car le froid est émis dans les appartements par les mêmes appareils que le chauffage, à savoir les ventilo-convecteurs qui ont déjà été constatés défectueux lors de la campagne faite au titre du désordre 2. Les mêmes appartements sont concernés, avec en outre l’appartement [K]. Ce désordre d’été ne rend pas les appartements impropres à leur destination mais en diminue sensiblement le confort, notamment en cas de canicule.

Causes des désordres :

Pour le désordre 1, mauvais équilibrage de la distribution d’ECS (Eau Chaude Sanitaire) et inefficacité du bouclage d’eau chaude des colonnes 1, 1bis et 4bis ;il s’agit à la fois de défauts de conception, conception très ancienne dans l’immeuble concerné, mais également de défauts d’entretien, dans la mesure où la maintenance est censée résoudre ce type de désordre au fur et à mesure de leur manifestation,Pour les désordres 2 et 3, mauvais fonctionnement des ventilo-convecteurs dans leur fonction de régulation et d’émission du chaud et du froid nécessaire pour le chauffage et la climatisation. On peut dire qu’il s’agit d’un problème d’entretien et même de renouvellement de matériel.Les travaux de nature à remédier aux désordres :

Pour le désordre 1 : amélioration du bouclage des colonnes 1, 1bis et 4bis, remise en service des bouclages de tous les appartements de ces colonnes et nouvel équilibrage de la distribution dans les 3 zones desservies par ces colonnes. Ces travaux impliquent des investigations destructives pour identifier les circuits à l’intérieur des appartements, des études détaillées, possiblement la création de nouvelles tuyauteries et des remises en état plus ou moins complexes en fonction de l’aménagement des appartements. Malgré nos demandes, aucune étude complète et aucun devis ne nous a été soumis. Nous estimons donc à un montant de 50 000 euros HT par appartement, soit 350 000 euros HT pour les 7 appartements, le coût des études et travaux nécessaires avec un relogement temporaire à prévoir durant des travaux dont la durée peut être estimée à un mois. Pour les désordres 2 et 3 : révision systématique des appareils dans les appartements objets des désordres et, le cas échéant, remplacement des ventilo-convecteurs défectueux. Malgré nos demandes, aucun devis ne nous a été soumis. Les travaux y compris les reprises de finitions peuvent être évalués à 10 000 euros HT par appartement concerné, soit pour les 7 appartements un total de 70 000 euros HT. Le relogement des locataires ne sera pas nécessaire, les interventions resteront ponctuelles. Imputabilité et évaluation des préjudices y compris le préjudice de jouissance :

L’imputabilité du mauvais fonctionnement des services revient à la SCI.

Les demandeurs ont subi et continuent de subir des préjudices qui ont été traduits en pourcentages des loyers réglés.

Nous sommes d’avis de proposer au Tribunal de retenir les chiffres suivants :

Pour les difficultés dues à l’ECS (Eau Chaude Sanitaire) : 15% du loyerPour les difficultés dues au chauffage : 10% du loyerPour les difficultés dues à la climatisation : 5% du loyerDès lors, s’agissant de Monsieur [T] [G] (chiffres arrêtés à fin 2024 ; les préjudices se poursuivront tant que les travaux de réfection n’auront pas été effectués) :

ECS (d’octobre 2019 à décembre 2024) : 31 934 eurosChauffage (8 mois par an d’octobre à mai depuis le 1er décembre 2018) : 16 466 eurosClimatisation (3 mois par an de juin à août depuis 2019) : 3 027 euros TOTAL = 51 427 euros.

Par jugement du 26 mars 2025 du juge des contentieux de la protection de Paris, il était sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

L’affaire était finalement rappelée à l’audience du 15 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur [T] [G], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites n°4 et les soutient oralement. Il sollicite du juge des contentieux qu’il :

Déboute la SCI [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;Condamne la SCI [Adresse 4] à réaliser, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir, l’ensemble des études et travaux préconisés par l’Expert judiciaire dans son rapport définitif du 30 janvier 2025, ainsi qu’à l’ensemble des travaux de remise en état des locaux loués pour ce qui concerne les parties endommagées par les dégâts des eaux, et la remise en marche pérenne de l’ascenseur ;Dise que l’astreinte commencera à courir à compter de la date de la décision à intervenir, jusqu’à constat contradictoire sous le contrôle de l’Expert Judiciaire de l’achèvement des travaux ;Se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte ;Fixe le montant du loyer mensuel hors charge à la somme de 3 566,10 / 2 = 1 783,05 euros correspondant à une diminution de moitié du loyer à compter du mois de décembre 2024, et ce jusqu’au rétablissement complet et définitif de la fourniture d’eau chaude sanitaire, de chauffage et de climatisation, de la finalisation des travaux de reprises des entiers dégâts des eaux ainsi que de remise en marche de l’ascenseur, le tout constaté contradictoirement par les parties en présence d’un expert amiable aux frais de la SCI [Adresse 4] ;Autorise Monsieur [T] [G] à séquestrer le montant des loyers entre les mains du tiers de son choix dans l’attente du constat contradictoire des parties attestant du rétablissement complet et définitif de la fourniture d’eau chaude sanitaire, de chauffage et de climatisation, de la finalisation des travaux de reprises des entiers dégâts des eaux ainsi que de la remise en marche pérenne de l’ascenseur ; Evalue le trouble de jouissance subi par Monsieur [T] [G] à 70% du montant du loyer hors charge réglé par ce-dernier dans la limite de la prescription triennale ;Condamne la SCI [Adresse 4] à régler à Monsieur [T] [G] :La somme de 278 259,45 x 70 / 100 = 194 781,61 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance occasionné, échéance du mois de septembre 2025 incluse, à parfaire avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir ;La somme de 17 930,60 euros au titre du préjudice de jouissance faute de délivrance de la cave promise ;La somme de 25 000 euros au titre de dommages et intérêts en raison du silence fautif dolosif dont elle a fait preuve ;La somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamne la SCI [Adresse 4] à l’intégralité des dépens exposés pour la présente instance qui comprendront notamment la délivrance de la présente assignation outre les éventuels frais de signification et d’exécution forcée de la décision à intervenir ainsi que l’intégralité des frais de l’expertise judiciaire et des frais d’huissiers réglés pour l’établissement de tous les procès-verbaux de constat. Au soutien de ses demandes relatives aux désordres allégués, Monsieur [T] [G] invoque la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1719 et 1720 du code civil qui imposent aux bailleurs plusieurs obligations envers le locataire, à savoir la délivrance d’un logement décent, la jouissance paisible de celui-ci ainsi que l’entretien des locaux donnés à bail. En outre, Monsieur [T] [G] fait valoir que les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002, n°2002-120 prévoient que le logement, pour être qualifié de décent, doit satisfaire à certaines conditions, notamment relatives au bon état d’usage et de fonctionnement des équipements de chauffage et de production d’eau chaude. Aussi, le logement doit comporter, entre autres, une installation permettant un chauffage normal, une installation d’alimentation d’eau potable assurant la distribution d’eau avec une pression et un débit suffisant, une cuisine comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide ainsi qu’une installation sanitaire alimentée en eau chaude et froide. Monsieur [T] [G] soutient que son bailleur, la SCI [Adresse 4] a manqué à plusieurs de ses obligations sur une période de quatre années entre 2019 et 2024, en raison de l’insuffisance de débit d’eau chaude, de l’absence de production de chauffage et de climatisation, d’importants dégâts des eaux et de dysfonctionnements de l’ascenseur.

Au surplus, Monsieur [G] considère qu’il a été privé de l’usage de la cave initialement promise avant la signature du contrat de bail, de sorte qu’il soutient que son bailleur a manqué à son obligation de délivrance prévue à l’article 1719 du code civil, engageant sa responsabilité contractuelle.

Monsieur [G] estime, enfin, que la SCI [Adresse 4] a commis une réticence dolosive tirée de l’absence d’information, avant la signature du bail, sur les nombreux dysfonctionnements affectant l’immeuble.

A l’audience, Monsieur [T] [G] souligne que le rapport d’expertise a été déposé. Il considère que le bailleur est dans l’obligation d’effectuer les travaux préconisés par l’expert judiciaire, tout en précisant que ce dernier a chiffré les travaux sans produire les devis. Il expose qu’existe toujours un défaut de production d’eau chaude, et déclare que l’ascenseur ne fonctionne pas. Enfin, il considère que le trouble de jouissance est toujours d’actualité.

La SCI [Adresse 4], également représentée, se réfère à ses conclusions en réponse n°4 et soutenues oralement. Elle demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal :

Débouter Monsieur [T] [G] de l’ensemble de ses prétentions, A titre subsidiaire :

Ramener le quantum du préjudice prétendument subi par Monsieur [T] [G] à de plus justes proportions,En tout état de cause :

Condamner Monsieur [T] [G] à verser à la SCI [Adresse 4] une somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, A l’audience, la SCI [Adresse 4] expose que les difficultés rencontrées par le requérant n’ont été que ponctuelles et brèves. Elle souligne que le problème d’eau chaude est réglé depuis 2021, que l’ascenseur est réparé et que les dégâts des eaux ont donné lieu à des travaux. Elle considère que Monsieur [T] [G] ne subit plus de difficultés aujourd’hui, et qu’il n’y a pas de trouble de jouissance. En outre, elle déclare qu’il n’existe aucun préjudice relativement à la cave, celle-ci n’ayant pas donné lieu à une visite lors de l’entrée dans les lieux. Enfin, elle souligne que Monsieur l’expert n’a pas constaté de problème de chauffage chez Monsieur [G] et qu’il a chiffré son préjudice à la somme de 50 000 euros (période continue).

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire à l’égard de tous.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le juge se réfère aux écritures des parties soutenues à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les manquements du bailleur au titre de son obligation de délivrance

Aux termes de l’article 6 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

De la même façon, l’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

Les critères de décence du logement sont précisés par le décret du 30 janvier 2002, pris notamment en son article 2 selon lequel le logement décent :

1. assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

De plus, conformément à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. […] Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Enfin il résulte de l’article 9 du Code de procédure civile qu’il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Sur l’insuffisance de débit d’eau chaude sanitaireMonsieur [T] [G] soutient subir des dysfonctionnements graves et répétés relatifs au débit insuffisant d’eau chaude, à la lenteur de son arrivée, voire à l’inexistence totale d’eau chaude depuis son entrée dans les lieux en 2018. Il fournit plusieurs procès-verbaux de constats d’huissiers de justice à l’appui de ses allégations et notamment un procès-verbal de constat des 4 et 8 octobre 2019, faisant état d’un temps excessif d’arrivée d’eau chaude dans la cuisine du demandeur (« au bout de 3,5 minutes, l’eau devient tiède et au bout de 4 minutes, elle devient chaude »). En outre, il produit des échanges de mail avec la société bailleresse datés d’octobre 2024 mettant en exergue des pannes de production d’eau chaude privant l’immeuble de toute eau chaude sanitaire durant plusieurs jours.

La SCI [Adresse 4] oppose que Monsieur [T] [G] ne rapporte pas la preuve de trouble actuel et distingue entre les difficultés de distribution d’eau chaude (objet de l’expertise) et d’interruptions ponctuelles de production d’eau, survenues au dernier trimestre 2024 et au premier trimestre 2025, et ayant fait l’objet de travaux immédiats.

En outre, s’agissant des dysfonctionnements de distribution d’eau chaude, ayant des conséquences en termes de débit et de temps d’attente excessifs, la société défenderesse soutient que des travaux considérables de bouclage, pour une somme de 300 000 euros, ont été effectués entre 2019 et 2022. Elle relève que Monsieur [G] a fait constater par huissier de justice plusieurs autres dysfonctionnements notamment relatifs à l’ascenseur de l’immeuble durant le cours de l’expertise, sans mentionner de désordre relatif à la distribution d’eau chaude sanitaire. Enfin, elle fait remarquer que le demandeur invoque plusieurs interruptions temporaires et localisées de production d’eau chaude et froide en octobre 2024 et mars, avril 2025 alors même que ces interruptions ont été rendues nécessaires par la présence de fuites sur le réseau d’eau et pour lesquelles des informations avait été données en amont à l’ensemble des locataires.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise déposé le 30 janvier 2025, que seuls font l’objet de la mission d’expertise les difficultés rencontrées dans la distribution de l’eau chaude sanitaire, le chauffage et le rafraichissement assurés par une installation collective.

A la page 26 de ce rapport, il est mentionné, s’agissant de l’appartement de Monsieur [T] [G]: « Eau chaude sanitaire (ECS) : les problèmes ont été résolus, pas de désordre actuel, température parfois excessive ».

A la page 29, il est également noté « dans l’appartement [G] du 4ème étage gauche au lavabo de la salle de bains du fond également desservi par la colonne 1bis, nous avons puisé de l’ECS et mesuré 20°C au départ, 24,5°C après 15 secondes, 42°C après 30 secondes, 49°C après 45 secondes, 51°C stabilisés après 1 minute : le temps d’attente de l’ECS est également normal grâce aux puisages effectués le matin dans l’appartement [S] (5ème étage gauche) ».

S’agissant des mesures effectués dans la cuisine de Monsieur [G], il est mentionné les données suivantes : « à l’évier de la cuisine également desservi par la colonne 4bis, nous avons puisé de l’ECS et mesuré 21°C au départ, 24°C après 15 secondes, 31°C après 30 secondes, 36°C après 45 secondes, 45°C après 1 minute, 48°C stabilisés après 1 minute et 15 secondes : le temps d’attente de l’ECS est également normal toujours grâce aux puisages effectués le matin dans l’appartement [S] ».

Il est cependant relevé, toujours à la page 29, que « malgré les travaux effectués, nous pouvons conclure que les colonnes 1, 1bis et 4bis sont mal alimentées, plus précisément que la permanence de la présence d’ECS n’y est pas correctement assurée en raison de l’insuffisance du bouclage ».

En effet, dans ses conclusions, Monsieur l’expert constate que les points de puisage qui sont desservis par les colonnes 1, 1bis et 4bis présentent effectivement des temps d’attente excessifs pouvant aller jusque plusieurs minutes, ce qui est très supérieur aux 30 secondes prévues dans la Norme NF EN 806-2 de novembre 2005 §3.6. Les temps d’attente excessifs rendent l’utilisation des salles de bains et cuisine problématique, et induisent des surconsommations d’eau importantes. Des pannes totales de distribution d’eau chaude sont également intervenues durant les opérations d’expertise. Les causes de ces difficultés proviennent à la fois de défauts de conception et de défauts d’entretien, dans la mesure où la maintenance est censée résoudre ce type de désordre au fur et à mesure de leur manifestation (page 48).

Monsieur l’expert précise enfin à la page 41, « que les désordres constatés sont des temps d’attente excessifs à certains points de puisage d’ECS mais l’ECS finit toujours par arriver ».

En outre, il convient de relever également que, si ces désordres relatifs au débit et au temps d’attente excessif d’obtention d’eau chaude pouvaient exister dès la première assignation en référé des 8 et 9 juin 2020, il ressort de l’ordonnance le 2 novembre 2020 que « ces dysfonctionnement ont cessé chez Monsieur [G] », de sorte que la bailleresse n’avait été condamnée à effectuer des travaux de remise en conformité du seul logement des consorts [Z] (colonne 1).

Toutefois, il est établi que ces dysfonctionnements ont perduré s’agissant de nombreux locataires, y compris Monsieur [G], qui ont sollicité, une nouvelle fois, le juge des référés de Paris, afin que soit mis un terme à ces désordres. Le juge des référés, dans son ordonnance du 15 décembre 2021 a estimé qu’ordonner une expertise était nécessaire, de sorte qu’il est légitime de considérer que ces désordres existaient et ont persisté.

Ainsi, si le bailleur justifie avoir procédé à des travaux de réfection des réseaux de bouclage ECS selon devis de janvier et février 2020, puis des travaux de remplacement des pompes de bouclage et de création de deux antennes, d’un équilibrage complet des installations RECS, du détartrage complet des réseaux ECS/RECS ainsi que de la pose d’un adoucisseur sur alimentation ECS suivant procès-verbal de réception technique du 24 juin 2021, pour un montant proche des 300 000 euros, ainsi qu’un nouveau rééquilibrage eau chaude sanitaire des colonnes 1, 1bis et 4bis, il est établi que les difficultés d’alimentation et de temps d’attente excessifs d’eau chaude sanitaire ont perduré au sein de l’immeuble litigieux, comme le démontre le rapport d’expertise déposé le 30 janvier 2025. De plus, les nombreuses échanges de mails de février, avril et mai 2025 produits par Monsieur [G], font état de nombreuses pannes liées aux pompes du réseau secondaire, ce qui a pour conséquence l’arrêt de la production d’eau chaude sanitaire, de sorte qu’il est légitime de considérer que les dysfonctionnements liés à l’alimentation et le débit d’eau chaude sanitaire ne sont pas réglés.

En tout état de cause, la SCI [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve que les désordres sur ce point ont cessé s’agissant de Monsieur [T] [G]. Il s’ensuit que les désordres liés à l’alimentation et au débit d’eau chaude sanitaire sont établis entre octobre 2019 et décembre 2024, conformément aux conclusions de l’expertise judiciaire.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande du locataire de voir ordonner les travaux nécessaires de mise en conformité sur ce point.

Il sera laissé au bailleur un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement pour la réalisation de ces travaux. Un délai de prévenance de Monsieur [T] [G], d’au moins quinze jours devra être respecté avant le début de ceux-ci.

Il n’y a pas lieu d’accorder une astreinte sur le fondement de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette dernière apparaissant disproportionnée à la résolution du litige.

S’agissant du préjudice de jouissance, l’expertise chiffre ce dernier à hauteur de 15% du loyer. S’agissant de Monsieur [T] [G], ces désordres ont perduré entre octobre 2019 et décembre 2024, soit 62 mois, à raison de 15% de 3 381,6 euros (moyenne lissée des loyers entre octobre 2019 et décembre 2024), de sorte que la SCI [Adresse 4] sera condamnée à verser à Monsieur [T] [G] la somme de 31 448 euros en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’absence de chauffage et de climatisationMonsieur [G] soutient que dès son entrée dans les lieux, les quatre ventilo-convecteurs installés au sein de son appartement ne fonctionnaient pas, ce dont il a fait part à son bailleur par courrier du 5 décembre 2018, versé aux débats, de sorte que celui-ci était privé de chauffage et de ventilation. Il souligne que l’expertise a révélé de nombreux dysfonctionnements à l’aide d’une campagne d’enregistrement de températures réalisée afin d’évaluer le fonctionnement des chauffages. S’agissant de la climatisation, Monsieur [G] se prévaut de dysfonctionnements notamment sur la période du 12 au 25 juin 2022 (pièce 66).

La SCI [Adresse 4] considère, à l’inverse, que Monsieur [G] n’a en aucun cas été privé de chauffage et que les dysfonctionnements temporaires ayant pu avoir lieu ont fait l’objet de réparations immédiates. En outre, elle souligne qu’ont été diligentés des travaux d’ampleur sur le réseau de chauffage durant l’année 2022, de sorte que le demandeur ne subit plus de préjudice actuel, ce qui, selon elle, est également constaté par l’expert judiciaire. Enfin, elle souligne que le prestataire VINCI a examiné le fonctionnement des quatre ventilo-convecteurs équipant l’appartement de Monsieur [G] le 27 juin 2025, et que ceux-ci – à l’exception de celui du salon dont le filtre était encrassé mais a été immédiatement nettoyé – fonctionnaient parfaitement.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise du 30 janvier 2025 et de la campagne d’enregistrement des températures les mentions suivantes :

Page 34 : « nous avons noté un problème persistant sur un appareil dans l’appartement de Monsieur [G], problème d’odeur et branchement sur une simple prise de courant »Page 36 : « Appartement [G] : il n’y a pas eu non plus de problème de chauffage durant la période, les températures moyennes dans le salon et la chambre ont été respectivement de 22,7 et 20,7°C, ces températures sont très au-delà de la température légale de 19°C à assurer. Ces valeurs dénotent une régulation insuffisamment performante ». Page 37 : « les dysfonctionnements du chauffage existent bien sous forme de problème de régulation et parfois de problèmes de fonctionnement intrinsèque des ventilo-convecteurs »S’agissant de la climatisation, l’expertise ne révèle aucune donnée en raison de l’absence de « campagne d’été » réalisée. Toutefois, le rapport d’expertise fait état de « l’émission de climatisation dans les appartements dépend, tout comme le chauffage, de la performance des ventilo-convecteurs ; celle-ci a déjà été remise en cause pour le chauffage ; elle est de nature à expliquer également les problèmes de climatisation. Un ventilo-convecteur qui n’émet pas correctement de la chaleur ne pourra pas émettre correctement du froid » (page 39).

Dès lors, le rapport d’expertise préconise le remplacement des ventilo-convecteurs équipant le logement de Monsieur [G], leur mise en service ainsi que des travaux de finition (page 38).

Ainsi, si l’expertise révèle que Monsieur [G] ne semble pas avoir été privé de chauffage ni de climatisation contrairement à ses dires, il doit être considéré toutefois que les éléments de chauffage équipant son logement dysfonctionnent en ce qu’ils ne permettent pas une régulation suffisante de la température, de sorte que sont établis des désordres auxquels il doit être remédié, travaux incombant au bailleur.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande du locataire de voir ordonner les travaux nécessaires de mise en conformité sur ce point.

Il n’y a pas lieu d’accorder une astreinte sur le fondement de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette dernière apparaissant disproportionnée par rapport à la résolution du litige.

Il sera laissé au bailleur un délai de trois mois, à compter de la signification du présent jugement pour la réalisation de ces travaux. Un délai de prévenance de Monsieur [T] [G], d’au moins quinze jours, devra être respecté avant le début de ceux-ci.

En revanche, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ne fixe pas la climatisation comme un critère de décence du logement, de sorte qu’il convient de rejeter la demande de réalisation de travaux sur ce point.

En tout état de cause, le remplacement des ventilo-convecteurs préconisé aura pour effet de remédier aux dysfonctionnements liés à la climatisation.

S’agissant des préjudices de jouissance invoqués, il convient de se rapporter aux chiffres relevés par l’expertise judiciaire du 30 janvier 2025 s’agissant des difficultés liées aux chauffage, tandis qu’il convient de rejeter la demande de réparation sur le fondement des difficultés liées à la climatisation. Dès lors, Monsieur l’expert retient la somme de 10% du loyer aux fins d’évaluation du préjudice de jouissance, sans précision de durée, de sorte que cette évaluation sera retenue.

Dans ces conditions, Monsieur [T] [G] peut prétendre à l’indemnisation de son préjudice pour des périodes de 5 mois du 1er novembre au 31 mars à compter de 1er décembre 2018 jusqu’au 31 décembre 2024, conformément à la période correspondant à la trêve hivernale.

En conséquence, la société SCI [Adresse 4] sera condamnée à verser à Monsieur [T] [G] la somme de 10 225,8 euros, à raison de 10% de la somme de 3 408,6 euros (moyenne lissée des loyers entre décembre 2018 et décembre 2024) multiplié par trente mois, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

C) Sur les dégâts des eaux

Monsieur [T] [G] sollicite la réalisation de travaux – sans toutefois les détailer – de façon à remédier à des problèmes d’infiltrations causés par plusieurs dégâts des eaux ainsi que la réparation de son trouble de jouissance. Il évoque trois dégâts des eaux subis le 10 mai 2020, le 24 mars 2024 et le 11 mai 2025 pour lesquels aucun travaux suffisant n’aurait été engagé par la société bailleresse afin de remédier de façon pérenne à la présence d’humidité excessive dans le logement. S’agissant du dégât des eaux du 10 mai 2020, Monsieur [T] [G] souligne, pour exemple, que des travaux de réfection des peintures n’ont eu lieu qu’en novembre 2020, tandis qu’une VMC n’a été installée qu’en février 2025, soit cinq années après le sinistre.

La SCI [Adresse 4] soutient que la demande de réalisation de travaux, afin de remédier aux conséquences néfastes des dégâts des eaux, est devenue sans objet. En tout état de cause, la société bailleresse considère que les travaux d’embellissement consécutifs aux dégâts des eaux sont pris en charge par l’assurance du locataire sur le fondement de la convention IRSI 2 ou de la convention CIDE-COP selon les montants. Or, il est souligné que la partie adverse ne fournit pas les suites assurantielles ainsi que les indemnisations déjà apportées, notamment s’agissant du dégât des eaux en date du 10 mai 2020. Enfin, la bailleresse soutient avoir réalisé des travaux de reprise s’agissant d’une fuite ayant eu lieu en octobre 2021, et pour laquelle il a été nécessaire de percer le coffrage d’une colonne dans la buanderie de l’appartement, aux fins de remplacement d’une canalisation. Il est d’ailleurs admis, que les travaux de reprise du coffrage n’ont finalement été effectués qu’en octobre 2022, de sorte que la société SCI 67/69 a pris en charge les travaux de reprise des peintures à titre de dédommagement.

Concernant le dégât des eaux du 24 mars 2024 invoqué par Monsieur [G], la société estime que cette infiltration est liée à la purge des électrovannes d’un ventilo-convecteur localisé dans un appartement situé au-dessus du demandeur, que l’origine de cette infiltration a été reprise et que le requérant n’a pas fourni de pièce justifiant d’une éventuelle déclaration de sinistre à son assureur. Enfin, la société bailleresse expose qu’elle a mandaté une entreprise chargée de remédier à l’origine du dégât des eaux du 11 mai 2025 et est dans l’attente du devis de reprise des embellissements de l’assureur de Monsieur [G].

En l’espèce, il est constant que les différents dégâts des eaux n’ont pas fait l’objet des opérations d’expertise.

En revanche, Monsieur [G] a produit trois constats amiables de dégâts des eaux datés respectivement du 8 août 2020 pour un dégât des eaux subi le 10 mai 2020, du 19 mai 2025 pour un dégât des eaux subi le 12 mai 2025 ainsi qu’un troisième constat amiable non daté, qui n’indique pas la date du dégât des eaux et ne comprend pas d’écritures de la société bailleresse, de sorte que celui-ci ne sera pas examiné et doit être écarte des débats.

Dès lors, s’agissant du sinistre du 10 mai 2020 invoqué, il ressort du constat amiable de dégât des eaux que celui-ci ne spécifie pas les pièces endommagées par l’infiltration d’eau. Il est seulement notifié que l’infiltration a eu lieu par une « fenêtre ou porte-fenêtre » et que la cause du sinistre a été identifiée et réparée (cases cochées). Il semble toutefois que cela concerne la cuisine, au regard des échanges de mails adressés à la société bailleresse entre mai et octobre 2020 (pièce 32).

Toutefois, il ressort du procès-verbal de constat d’huissier de 3 septembre 2020, mandaté par Monsieur [G] les mentions suivantes (photographies à l’appui) : « WC : je constate que la peinture du mur de droite ainsi qu’à gauche de la fenêtre est craquelée et fissurée. Cuisine : au plafond, au niveau du mur mitoyen avec les WC, la peinture est craquelée et présente des auréoles jaunâtres. Buanderie : Je constate que la peinture du mur de droite est craquelée et présente des auréoles jaunâtres. Sur la partie centrale et haute du mur, le testeur affiche un taux d’humidité de 50%. En partie basse, le testeur affiche un taux de 90%. Sous la fenêtre, le testeur affiche un taux d’humidité de 50% ».

Aussi, il ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 20 novembre 2020 que la peinture est toujours écaillée dans les WC et la buanderie de Monsieur [G]. En outre, il peut être relevé un trou dans le mur de la buanderie. Il est constaté que le testeur d’humidité dans cette pièce, affiche un taux d’environ 60% en partie basse du mur et 40% en partie centrale. Dans la salle de bains, le procès-verbal mentionne que la peinture est écaillée au-dessus de la faïence murale, ainsi qu’au plafond à l’aplomb de la fenêtre. Il est constaté des taches « orangâtres », et des trainées jaunâtres sur l’ensemble des murs.

Ces constatations sont également reprises dans un procès-verbal d’huissier de justice en date du 8 juin 2021. Il est également précisé que la peinture est craquelée dans la cuisine et que des taches jaunâtres sont visibles. Au sein de la buanderie, le testeur d’humidité affiche des taux entre 15% et 90%, notamment en partie basse du mur.

Il est produit par la partie adverse plusieurs devis s’agissant de travaux de peinture et de réfection à la suite de dégâts des eaux : devis du 17 septembre 2021 s’agissant de la salle de bains, des WC (VMC qui ne fonctionne pas) et de la buanderie de Monsieur [G] ; un devis du 21 septembre 2021 de remplacement d’une descente en fonte des eaux usées et eaux pluviale ainsi qu’un devis du 8 octobre 2021 concernant la buanderie de Monsieur [T] [G].

Il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 4 juillet 2023 les mentions suivantes s’agissant de la salle de bain de Monsieur [G] : « Au centre du faux plafond, je constate un trou carré rebouché d’une plaque de placoplâtre fixée avec deux clous. Au-dessus du lavabo, entre la faïence et le faux plafond, je constate une peinture écaillée, gondolée et qui présente des auréoles jaunâtres. Au niveau de la cabine de douche, au-dessus de la faïence, je constate une fissure horizontale ».

S’agissant du sinistre du 23 mars 2024, il résulte d’un rapport d’intervention de la société SALLANDRE du 25 mars 2024, produit au débat, qu’une infiltration s’est produite au niveau du plafond d’une des chambres de l’appartement de Monsieur [G], celle-ci provenant de l’appartement situé au-dessus. Il est mentionné que lors de l’intervention, la fuite avait cessé, mais que persistait une trace de cette fuite au plafond nécessitant des travaux de reprise de peinture. Il est également versé un rapport d’expertise diligentée par la société MMA, assureur de M. [G] au sein de laquelle, il est possible de lire que la cause du sinistre, à savoir « fuite due à une rupture d’une canalisation collective accessible » a été supprimée par un professionnel, de sorte que n’existe plus de désordre à ce titre.

S’agissant du sinistre en date du 12 mai 2025 invoqué, le constat amiable du 19 mai 2025 fait état d’une fuite provenant du logement de Monsieur [G], plus particulièrement de sa salle de bains et lui ayant causé des dommages (« cassure du mur de la salle de bains ») ainsi qu’à Monsieur [A], voisin du 3ème étage. La société bailleresse produit un devis de réparation de fuite du 8 juillet 2025, ainsi qu’un ordre de service du 17 juillet 2025, démontrant que des travaux ont été mandatés afin de remédier à la cause de cette infiltration.

Par conséquent, de ses éléments, il doit être considéré que les désordres liés au sinistre ayant eu lieu le 23 mars 2024 et le 12 mai 2025 n’ont pas persisté. En tout état de cause, Monsieur [T] [G] échoue à rapporter la preuve de la persistance de troubles liés aux infiltrations invoquées, celui-ci ne fournissant pas les pièces démontrant la responsabilité du bailleur, notamment en ce qu’il n’aurait pas fait cesser ces désordres, et ainsi aurait violé son obligation de délivrance d’un logement décent. En outre, il n’est pas versé aux débats de pièces relatives aux éventuelles indemnisations reçues par sa propre assurance.

Par conséquent, les demandes de réalisation de travaux et de réparation du préjudice de jouissance liées aux dégâts des eaux doivent être rejetées.

D) Sur l’ascenseur

Monsieur [T] [G] sollicite la réalisation de travaux de mise en conformité de l’ascenseur et la réparation d’un trouble de jouissance liées aux dysfonctionnements récurrents de ce-dernier (pour exemple constat d’huissier du 18 novembre 2019). Il considère que la société SCI [Adresse 4] a manqué à son obligation d’entretien, de sorte qu’elle a violé son obligation de délivrance d’un logement décent. Il soutient que ses parents âgés de 78 ans et lui-même se voient contraints de prendre très régulièrement les escaliers en raison de pannes répétées de l’ascenseur, et que cela lui cause ainsi un préjudice, son appartement se trouvant au 4ème étage d’un immeuble « haussmannien ».

Il est reproché à la société bailleresse de n’intervenir que partiellement sans engager des travaux réparatoires suffisants afin de remédier définitivement aux dysfonctionnements. Monsieur [T] [G] précise également que ces désordres portent une atteinte grave à la sécurité des utilisateurs notamment en ce qu’il est fréquent que l’ascenseur s’immobilise, laissant ceux qui l’empruntent, bloqués pendant plusieurs heures. Le demandeur verse notamment aux débats un email de Me [H] du 13 février 2023 démontrant que l’ascenseur est resté en panne pendant plusieurs semaines entre février et mars 2023.

La SCI [Adresse 4] ne conteste pas les pannes d’ascenseurs étant intervenues entre le 12 et le 22 novembre 2019, entre le 12 et le 19 mai 2021, entre le 13 février 2023 et le 11 mars 2023 ainsi que le 4 et le 5 aout 2025. Néanmoins, elle considère que ces dysfonctionnements ponctuels sont des évènements normaux de la vie d’un immeuble, et que chaque panne a fait l’objet d’une intervention rapide par elle, de sorte qu’aucun manquement ne peut lui être reproché. Elle considère que Monsieur [T] [G] ne subit aucun préjudice de jouissance personnel et actuel.

Il est produit par le demandeur :

Un procès-verbal de constat d’huissier du 14 novembre 2019 fait mention d’une panne de l’ascenseur de l’immeuble au n°67 depuis le 12 novembre 2019 ;Un procès-verbal de constat d’huissier du 18 novembre 2019 indiquant que « l’ascenseur du n°67 ne fonctionne toujours pas » ; Un procès-verbal d’huissier de justice du 1er février 2021 faisant état d’une panne de l’ascenseur de l’escalier de service AB ;un tableau récapitulatif d’interventions ayant eu lieu à compter du 15 février 2023 : s’agissant de l’ascenseur du « bâtiment B », il est fait mention, à la ligne « interventions réelles » de 5 interventions : le 10/03/2023 ; le 13/03/2023 ; Eté 2023 : du 27/06 au 10/07 ; Eté 2024 (au moins 4 pannes) et Aout 2025 (au moins deux pannes). Concernant l’ascenseur du « bâtiment AB », il est inscrit à la ligne « mise à jour de nouveaux dysfonctionnements », la mention suivante « en attente d’intervention pour les boutons en panne » ;un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 4 juillet 2023 faisant mention de la panne de l’ascenseur de l’immeuble du n°67 ;un procès-verbal de constat du commissaire de justice du 13 aout 2024 indiquant « au rez-de-chaussée, lorsque j’appuie sur le bouton d’appel de l’ascenseur du bâtiment B du n°67, rien ne se passe ». En l’espèce, s’il est fait état de nombreux dysfonctionnements de l’ensemble des ascenseurs de l’immeuble litigieux, il convient d’examiner seulement les éventuels désordres relatifs aux ascenseurs du « bâtiment B » et « bâtiment A-B », seuls ascenseurs permettant l’accès à l’appartement du Monsieur [G], situé au [Adresse 2], en l’absence de preuve rapportée par lui qu’un autre ascenseur mènerait à son appartement.

Ne pourront ainsi être prises en compte les photographies versées par le demandeur (pièce 69), en ce qu’elles ne spécifient pas quels ascenseurs ont été touchés par les pannes invoquées de février et mai 2021, de sorte qu’il ne peut être démontré le lien de causalité avec l’appartement de Monsieur [G].

Selon la « note aux locataires » du 24 février 2023, la société SCI [Adresse 4] informait les locataires que l’ascenseur du bâtiment B serait remis en service « dans le courant de la 3ème semaine de mars », en raison de fourniture de pièces sur mesure. Finalement, la « note aux locataires » du 10 mars 2023, informait d’une remise en service de l’appareil le 11 mars 2023, de sorte que la panne a perduré du 13 février au 11 mars 2023, soit 27 jours.

Ainsi, s’agissant du bâtiment B, il ressort des pièces produites que celui-ci a subi des dysfonctionnements avérés du 12 au 22 novembre 2019, le 1er février 2021, du 13 février au 11 mars 2023, le 4 juillet 2023 ainsi que le 13 août 2024.

S’agissant du bâtiment AB, il doit être constaté qu’à la date du 10 mars 2023, de nombreux boutons ne fonctionnaient pas rendant l’ascenseur hors d’usage. Aucune date de remise en service n’est apportée à la connaissance du tribunal, mais il est possible de prendre comme date de fin l’audit du 26 juillet 2023 versé par le bailleur.

En effet, la société SCI [Adresse 4] verse aux débats un audit de l’ensemble des ascenseurs de l’immeuble en cause réalisé le 26 juillet 2023, ainsi qu’une analyse d’audit concluant que « l’ensemble des ascenseurs installés ne montre aucun signe de faiblesse ou de vétusté. Il ne nécessite aucun travaux ces prochaines années ». Or, force est de constater qu’il a été fait un audit relativement aux ascenseurs suivants :

Bat A-BBat ABat A ascenseur de service Ascenseur principalBat C-DPar conséquent, de ses éléments, il ressort que le demandeur ne rapporte la preuve de désordres relatifs aux ascenseurs B et AB seulement pour les périodes :

du 12 au 22 novembre 2019;le 1er février 2021;du 13 février au 11 mars 2023; du 10 mars au 26 juillet 2023;le 4 juillet 2023 ;le 13 août 2024. De sorte que seules les dates du 10 mars, 11 mars et 4 juillet 2023 ont concerné les deux ascenseurs contraignant Monsieur [T] [G] à effectivement utiliser les escaliers, afin de rejoindre son appartement situé au 4ème étage.

Dès lors, il doit être considéré que les désordres retenus ne peuvent être considérés comme des manquements à l’obligation de délivrance imposée à la bailleresse et source d’indemnisation au profit de Monsieur [T] [G], celui-ci ne subissant aucun préjudice de jouissance, et ayant eu, durant ces cinq années, toujours accès à son appartement que ce soit par le bais de deux ascenseurs, un seul ou par les escaliers (trois jours seulement). Par ailleurs, celui-ci ne peut invoquer l’éventuel préjudice causé à ses parents, personnes âgées, en ce qu’ils ne sont ni locataires, ni demandeurs à l’instance.

Enfin, Monsieur [T] [G] échoue à rapporter la preuve de la nécessité de réaliser des travaux sur un quelconque des ascenseurs litigieux, en l’absence de preuve de désordres actuels.

Par conséquent, les demandes de réalisation de travaux et de réparation du préjudice de jouissance sur ce fondement doivent être rejetées.

E) Sur la cave

Monsieur [T] [G] sollicite l’engagement de la responsabilité contractuelle de la société SCI [Adresse 4] sur le fondement d’un manquement à son obligation de délivrance de l’ensemble des éléments compris dans le contrat de bail, pour avoir délivrer une cave portant le n°9 d’une surface moindre, en lieu et place d’une cave portant le n°75 d’une surface de 9m2 – selon le demandeur- entre le 26 novembre 2018 et le 11 juin 2021. A compter de cette date, Monsieur [T] [G] a été mis en possession de cette dernière. Dès lors, il considère avoir été contraint de stocker ses biens pendant plusieurs années dans une des pièces de son appartement, le privant ainsi de la surface de 25 m2. Il sollicite donc, en réparation de son préjudice de jouissance, la somme d’environ 17 930, 60 euros.

La SCI [Adresse 4] oppose à titre principal l’absence de manquement contractuel à son obligation de délivrance et à titre subsidiaire, l’évaluation du préjudice de jouissance à de plus justes proportions. En effet, elle relève, que le seul calcul possible du préjudice du demandeur ne peut qu’être constitué par la différence de surface entre celle dont il estime qu’il aurait dû bénéficié – à savoir 9m2 pour la cave n°75 – et celle dont il a effectivement bénéficié, soit 3m3 pour la cave n°9, sans qu’aucune pièce, selon la défenderesse, ne vienne expliciter ce métrage. Il est enfin relevé que Monsieur [G] a finalement pris possession de la cave n°75 à compter de mai 2021.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [T] [G] a signé un contrat de bail du 16 novembre 2018 prenant effet au 26 novembre 2018 comportant à l’onglet « Bien objet de la location », les mentions suivantes : « Dans le bâtiment B, 4ème étage gauche, Porte gauche. Code local : 4.1.B. Un appartement décomposé comme suit : Entrée, séjour, salon, dégagement, W.C, cuisine, buanderie ; 1 chambre, 1 chambre, placard et salle de bain ». Le contrat de bail précise également que la surface habitable est de 126,80 m2 et le loyer de 3 248 euros mensuels. Dès lors, ce-dernier, ne faisant aucune mention d’une cave, quelque soit sa superficie, doit être considéré comme n’ayant pour objet que l’appartement ci-avant.

Toutefois, il ressort de l’état des lieux signé par toutes les parties le 26 novembre 2018 qu’une photographie d’une porte portant le n°75 y a été intégrée, laissant supposer qu’il s’agissait de la porte de la cave n°75 invoquée. Il doit cependant être relevé que ce document ne spécifie pas qu’il s’agit d’une cave et fait surtout mention à la page 22 de l’absence d’accès et de clé en ces termes « pas d’accès, pas de clé », de sorte qu’aucune obligation de délivrance d’une cave n’incombait à ce stade à la société bailleresse.

Surtout, Monsieur [T] [G] a signé un avenant le 3 décembre 2018 prenant effet rétroactivement le 26 novembre 2018 ayant pour objet l’ajout d’une cave n°9 au contrat de bail ; là encore sans précision sur sa superficie. Par ailleurs, cette cave n°9 a bien été délivrée au demandeur, ce qui n’est nullement contesté.

Par conséquent, la demande de Monsieur [G] en réparation de son préjudice de jouissance sur le fondement de la responsabilité contractuelle apparait mal fondée en ce qu’il est finalement reproché à la société SCI [Adresse 4] des manœuvres antérieures à la signature du bail relativement à l’attribution de la mauvaise cave.

En tout état de cause, la société bailleresse ayant respecté l’entièreté de ses obligations contractuelles, la demande fondée sur la responsabilité contractuelle de la société bailleresse doit être rejetée.

II- Sur la demande de réduction et séquestration des loyers jusqu’à parfaite réalisation des travaux

Aux termes des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. […] Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 ».

En l’espèce, la société bailleresse est condamnée à effectuer des travaux de mise en conformité des désordres relatifs au débit d’alimentation en eau chaude sanitaire, ainsi que des travaux de mise en conformité des ventilo-convecteurs de Monsieur [T] [G] dans des délais respectivement fixés à 6 et 3 mois.

Si ces désordres lui ont causé un préjudice de jouissance certain ayant trait à la décence du logement, et, partant, engage la responsabilité contractuelle de la société bailleresse, il n’apparait pas nécessaire, eu égard aux diligences et aux travaux considérables déjà effectués par la SCI [Adresse 4] dans le temps du contrat de bail, de faire droit ces demandes, cette demande apparaissant disproportionnée à la résolution du litige.

En conséquence, la demande de Monsieur [T] [G] en réduction et en consignation des loyers durant le temps des travaux sera rejetée.

III- Sur la responsabilité délictuelle de la société bailleresse

Aux termes de l’article 1137 du code civil, « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

Ainsi, la loi prévoit quatre conditions cumulatives constitutives d’un dol : la présence de manœuvres, d’un mensonge ou d’une réticence émanant volontairement du cocontractant. Par ailleurs, le dol doit être déterminant du consentement c’est-à-dire, s’agissant d’une réticence dolosive, que les informations omises par le cocontractant doivent être déterminantes du consentement de l’autre partie.

L’article 1178 dudit code précise aussi, qu’indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Enfin, l’article 1240 du code civil prévoit enfin que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Monsieur [T] [G] considère que la SCI [Adresse 4] aurait omis volontairement de l’informer de l’importance des dysfonctionnements affectant l’immeuble donné à bail. Il soutient que cette omission serait constitutive d’une réticence dolosive et que dans le cas où il aurait été en possession de ces éléments d’informations, celui-ci n’aurait jamais contracté ce bail. Il sollicite à ce titre la somme de 25 000 euros de dommages et intérêts sans qualifier son éventuel préjudice.

La société SCI [Adresse 4] oppose que la demande du locataire est insuffisamment justifiée et, qu’en tout état de cause, rien ne l’empêchait de donner congé desdits locaux.

En l’espèce, il est produit deux courriels relatifs à des contestations d’autres locataires de l’immeuble relativement à l’absence de chauffage au sein de leur logement en mars et avril 2018. S’il est justifié l’existence de mécontentements de nombreux locataires notamment au regard des ordonnances rendus par les juges des référés de Paris en 2020 et 2021, ceux-ci sont intervenus dans le temps du contrat de bail.

Par conséquent, Monsieur [T] [G] échoue à rapporter la preuve, notamment par le versement de ses pièces, de l’existence d’une réticence dolosive émanant de la société bailleresse. En effet, il échoue, d’une part, à démontrer le caractère déterminant des informations prétendument omises par la société défenderesse et d’autre part, l’intention dolosive est aucunement prouvée, de sorte que cette demande ne peut qu’être rejetée.

IV- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société SCI [Adresse 4] supportera les dépens de l’instance.

Par ailleurs, l’équité commande d’allouer à Monsieur [T] [G] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SCI [Adresse 4] sera rejetée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la SCI [Adresse 4] à réaliser, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision et d’un délai de prévenance d’au moins quinze jours de Monsieur [T] [G], les travaux nécessaires à la mise en conformité du débit d’eau chaude sanitaire au sein du logement de Monsieur [T] [G] ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 4] à réaliser, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et d’un délai de prévenance d’au moins quinze jours de Monsieur [T] [G], les travaux nécessaires à la mise en conformité des ventilo-convecteurs au sein du logement de Monsieur [T] [G] ;

REJETTE la demande d’astreinte formulée par Monsieur [T] [G] ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 4] à verser à Monsieur [T] [G] la somme de 31 448 euros en réparation du préjudice de jouissance tiré des désordres liés à l’insuffisance du débit d’eau chaude sanitaire ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 4] à verser à Monsieur [T] [G] la somme de 10 225,8 euros en réparation du préjudice de jouissance tiré des désordres liés à l’installation de chauffage ;

REJETTE la demande de Monsieur [T] [G] en réduction et consignation des loyers ;

DEBOUTE Monsieur [T] [G] de son action en responsabilité délictuelle de la société SCI [Adresse 4] sur le fondement de la réticence dolosive ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 4] à payer à Monsieur [T] [G] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SCI [Adresse 4] sera rejetée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI [Adresse 4] aux entiers dépens;

RAPPELLE l’execution provisoire du présent jugement.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe.

La greffière La juge des contentieux de la protection