TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M et Mme [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Stéphanie BENHAMOU KNELER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05345 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDDU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 mars 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1] représenté par son syndic, Le Cabinet SIA – SOLUTIONS IMMOBILIERES ACTUELLES dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie BENHAMOU KNELER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0188

DÉFENDEURS

Monsieur [Q] [P],

et

Madame [J] [S] [O] épouse [P], demeurant ensemble [Adresse 3]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 19 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05345 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDDU

EXPOSE DU LITIGE

M. [Q] [P] et Mme [J] [S] [O] épouse [P] sont propriétaires du lot n°35 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré Sec AV n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 18/1000ème tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet SIA – SOLUTIONS IMMOBILIERES ACTUELLES SARL en exercice, a assigné M. [Q] [P] et Mme [J] [S] [O] épouse [P] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de condamnation solidaire et à défaut in solidum au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

8600,14 euros au titre de leur arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2025 sur la somme de 5135,19 euros et de l’assignation du 2 octobre 2025 pour le surplus,183 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1000 euros à titre de dommages-intérêts, 1680 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 janvier 2026, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés à étude, M. [Q] [P] et Mme [J] [S] [O] épouse [P] n’ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 35 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, ainsi qu’un acte de vente établissant la qualité de copropriétaire de M. [Q] [P] et Mme [J] [S] [O] épouse [P],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période allant du 1 octobre 2018 au 1 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023,l’historique du compte pour la période allant du 1 janvier 2017 au 1 juillet 2025 faisant état d’un solde débiteur de 8444,36 euros, actualisé à la somme de 8600,14 euros appel de charges du 4ème trimestre 2025 inclus,les procès-verbaux des assemblées générales des 26 juin 2019, 18 novembre 2020, 21 février 2023, 11 juillet 2024 comportant:o approbation des comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023

o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025

o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de remplacement descente [Localité 2] et EP Batiment A et B, remplacement des linteaux, remplacement de la porte avec serrure à code, rénovation de la première volée de la cage d’escalier, divers travaux bâtiment C, rénovation du hall de la copropriété, procédure judiciaire à l’encontre de l’architecte, rénovation de la façade du bâtiment A, rénovation de la cage d’escalier du bâtiment B, réfection de la couverture du bâtiment C,

la mise en demeure de payer la somme de 8288,58 euros adressée le 20 juin 2025 à M. [Q] [P] et Mme [J] [S] [O] épouse [P] (pli avisé et non réclamé).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 8600,14 euros.

M. [Q] [P] et Mme [J] [S] [O] épouse [P] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 8600,14 euros, portant sur la période allant du 1 janvier 2017 au 1 juillet 2025, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

Ils y seront condamnés in solidum, puisque si l’acte de vente versé aux débats permet d’établir que le bien au titre duquel les charges litigieuses sont appelées a été acquis par les deux époux, mariés sous le régime de la communauté légale, rien ne permet d’affirmer qu’ils sont aujourd’hui toujours mariés et le règlement de copropriété n’est pas produit.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2025 sur la somme de 5135,19 euros et de l’assignation du 2 octobre 2025 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 183 euros se décomposant comme suit :

—  156 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 20 juin 2025,

—  27 euros pour les frais hypothécaires et l’état sommaire.

Ces frais étant justifiés par les pièces versées aux débats, il sera accordé au syndicat des copropriétaires la somme de 183 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 octobre 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [Q] [P] et Mme [J] [S] [O] épouse [P] présentent, de manière récurrente depuis plus de cinq années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [Q] [P] et Mme [J] [S] [O] épouse [P].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 400 euros.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [Q] [P] et Mme [J] [S] [O] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet SIA – SOLUTIONS IMMOBILIERES ACTUELLES SARL :

— la somme de 8600,14 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 janvier 2017 au 1 octobre 2025 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 8288,58 à compter de la date de la mise en demeure réceptionnée le 20 juin 2025 et de l’assignation du 2 octobre 2025 pour le surplus,

— la somme de 183 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 octobre 2025,

— la somme de 400 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE in solidum M. [Q] [P] et Mme [J] [S] [O] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet SIA – SOLUTIONS IMMOBILIERES ACTUELLES SARL, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum M. [Q] [P] et Mme [J] [S] [O] épouse [P] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.