TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06523 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ6Y

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 avril 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Madame [V], [H] [O], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1102 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025026714 du 04/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Monsieur [F] [O] (décédé), demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 avril 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06523 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ6Y

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 mars 1997, [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [F] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] – escalier 09, étage 05, porte 12 (anciennement 1G) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1666,50 francs à la date de prise d’effet du bail.

M. [F] [O] et Mme [V] [H] [B] se sont mariés.

Par actes de commissaire de justice du 15 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3776,92 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [O] et Mme [V] [H] [O] le 16 janvier 2025.

Par assignations du 11 juin 2025, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [O] et Mme [V] [H] [O] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, statuer sur le sort des meubles se trouvant dans les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-6688,12 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

M. [F] [O] est décédé le 19 juillet 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025 à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 2 février 2026.

À l’audience du 2 février 2026, [Localité 1] HABITAT OPH se désiste de ses demandes à l’encontre de M. [F] [O] et maintient l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Mme [V] [H] [O] précisant que la dette locative, actualisée au 27 janvier 2026, s’élève désormais à [Localité 3],74 euros. PARIS HABITAT OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à tout délai. En réponse aux allégations de la défenderesse il fait valoir qu’il convient d’imputer les paiements sur les dettes les plus anciennes et qu’à la date du 5 février 2023 il n’y avait pas encore de prescription.

Mme [V] [H] [O], représentée par son conseil, expose qu’elle est âgée de 79 ans et vit avec sa fille. Elle est en attente de la pension de réversion de son époux et indique que sa fille devrait travailler en février. Sur le montant de la dette elle fait valoir qu’elle justifie d’un versement de 421,89 euros le 31 janvier 2026, il convient par ailleurs d’enlever au décompte les sommes de 182,60 euros et 133,73 euros desquels correspondant à des frais de procédure. En outre elle indique qu’il convient de retirer la somme de 329,29 euros au titre de la prescription triennale et que conformément à une jurisprudence de la Cour de cassation la règle d’imputation des paiements ne fait pas obstacle à la prescription. Elle demande la suspension de la clause résolutoire et l’obtention d’un échéancier indiquant qu’elle peut régler la somme de 10 euros en plus du loyer courant dans l’attente de l’obtention d’un FSL. Elle devrait également obtenir le versement d’APL. Enfin elle sollicite le débouté de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [V] [H] [O] n’a pas fait état d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convie d’acter désistement de [Localité 1] HABITAT OPH à l’encontre de M. [F] [O].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été renouvelé tacitement postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Force est de constater que le bail renouvelé contient une clause résolutoire (article 11 des conditions générales du contrat de location) stipulant que le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 15 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3776,92 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 mars 2025, à minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [V] [H] [O] justifie de la réception par le bailleur du paiement de son loyer du mois de janvier 2026, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Agée de 79 ans, veuve depuis juillet 2025, elle vit avec sa fille qui recherche un emploi. Elle reconnaît la dette d’environ 9 000 euros et indique compter sur l’amélioration prochaine de ses ressources (pension de réversion, emploi de sa fille) pour en assurer l’apurement, outre la possibilité d’un plan d’aide FSL.

Compte tenu de son âge, de la survenance récente du décès de son conjoint, de la bonne foi qu’elle manifeste et des perspectives raisonnables d’amélioration de sa situation, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi du 24 mars 2014 et qui s’applique aux baux en cours selon la loi Macron du 6 août 2015 : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte faisant état d’une dette au 27 janvier 2026 d’un montant de de [Localité 3],74 euros, étant précisé que les frais de procédure d’un montant de 182,60 euros et 133,73 euros doivent être déduits de ce décompte.

Mme [V] [H] [O] fait également valoir que la dette serait en partie prescrite à hauteur de 339,29 euros.

Il ressort du commandement de payer délivré le 15 janvier 2025 que le bailleur a effectivement sollicité le règlement d’une part de la dette locative de plus de trois années. Or la prescription triennale s’appliquant, la dette au-delà du 15 janvier 2022 est prescrite de sorte que la défenderesse est bien fondée à dire que la somme de 339,29 euros doit être déduite et que le fait d’imputer les paiements sur les dettes ne peut avoir pour effet de faire obstacle à la prescription (Cass.3ème civ, 4 mars 2021 n° 20-11.106)

Il en résulte que la dette de Mme [V] [H] [O] s’élève à la somme de 9577,12 euros et celle-ci sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025 sur la somme de 3776,92 euros, à compter de l’assignation et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [V] [H] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [H] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS le désistement d’instance à l’encontre de M. [F] [O]

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 26 mars 1997 entre [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et M. [F] [O] et Mme [V] [H] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] – escalier 09, étage 05, porte 12 (anciennement 1G) est résilié depuis le 15 mars 2025, à minuit,

CONDAMNONS Mme [V] [H] [O] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 9577,12 euros (neuf mille cinq cent soixante-dix-sept euros et douze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025 sur la somme de 3776,92 euros, à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

AUTORISONS Mme [V] [H] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 euros (vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [V] [H] [O],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 mars 2025, à minuit

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [H] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [V] [H] [O] sera condamnée à verser à [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTONS [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [V] [H] [O] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge