TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 20/06580

N° Portalis 352J-W-B7E-CSNJ3

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Juin 2020

JUGEMENT

rendu le 21 Mai 2026

DEMANDEUR

La SCI [S] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Norbert NAMIECH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0020

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Localité 3] [J] [Y].

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

La SCI [F], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par Maître Laurence PAUL ANDRÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0319

Décision du 21 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/06580 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSNJ3

Monsieur [O], [L], [K] [M]

[Adresse 6]

[Localité 6]

[Z]

représenté par Maître Caroline MEUNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0208

Madame [B] [W]

[Adresse 7]

[Localité 7]

représentée par Maître Bruno PICARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0865

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Mars 2026 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

La S.C.I. [S] est propriétaire de plusieurs lots de copropriété au sein de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8] et notamment de :

* deux appartements situés au 4ème étage, escaliers B et C, constituant les lots n° 17 et 18, réunis entre eux et aménagés en locaux à usage de bureaux,

* quatre chambres de « bonne » situées au 5ème étage, escalier C, constituant les lots n° 40, 41, 43 et 44 de l’état descriptif de division, réunis entre eux et communiquant également avec les locaux à usage de bureaux du 4ème étage par un escalier privatif intérieur,

* une cinquième chambre de « bonne » située au 5ème étage, escalier C, constituant le lot n° 45 de l’état descriptif de division, acquise, fin 2014, auprès de la société PHAT IMMOBILIER.

La S.C.I. [S] s’est plainte, depuis avril 2009, de dégâts des eaux à répétition provenant des parties communes et de locaux privatifs du 5ème étage, ayant affecté ses locaux du 4ème étage.

Les copropriétaires ont voté, lors de l’assemblée générale du 28 juin 2012, la réalisation d’un audit technique portant notamment sur la mise en conformité des installations sanitaires des chambres et logements du 5ème étage.

Mandaté en mai 2013 à cette fin, le cabinet d’architectes AERE a relevé l’existence d’un certain nombre d’installations sanitaires fuyardes et/ou contraires aux règles de l’art en parties communes et dans certaines des chambres de bonne au 5ème étage.

Les désordres d’infiltration ayant perduré, la S.C.I. [S] a sollicité la désignation d’un expert en référé, par acte d’huissier du 5 février 2014, au contradictoire du syndicat des copropriétaires et de l’ensemble des copropriétaires des lots du 5ème étage situés au droit des désordres affectant ses locaux.

Selon ordonnance de référé rendue le 6 mars 2014, Monsieur [X] [U] a été désigné en qualité d’expert judiciaire avec mission habituelle.

Les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société GENERALI IARD, assureur de la société PHAT IMMOBILIER, le 20 juin 2014.

Monsieur [X] [U] a déposé son rapport le 16 mai 2016, concluant à des désordres d’infiltration provenant, d’une part, de la vétusté, la défectuosité et la non-conformité d’installations communes (toiture terrasse courette F, WC commun 5ème étage, côté courette F, WC commun 5ème étage escalier B côté courette E, dégradation du ravalement de la courette côté courette E) et, d’autre part, de la défectuosité et de la non-conformité d’installations sanitaires privatives du lot n° 39 (propriétaire non occupant, Mme [W]) du lot n° 33/35 (propriétaire non occupant, société R.T.G.H.), du lot n° 19 (propriétaire non occupant, Monsieur [M]) et du lot n° 45 (ancien propriétaire, SCI PHAT IMMOBILIER).

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier en date des 2 juin, 4 juin, 22 juin et 20 juillet 2020, la S.C.I. [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Paris 2ème, Madame [B] [W], la S.C.I. R.T.G.H. et Monsieur [O] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1242 du code civil, du rapport d’expertise de Monsieur [U] du 16 mai 2016 ainsi que des articles 514 et 700 du code de procédure civile :

— la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 35.537,76 € TTC, à parfaire, en réparation du préjudice matériel subi à la suite des infiltrations constatées par l’expert judiciaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à faire effectuer divers travaux de remise en état des WC communs situés dans les escaliers B et C, après mise en oeuvre de travaux d’étanchéité des sols et murs des WC communs, de réfection de la courette F et de réfection du ravalement de la courette côté E,

— la condamnation sous astreinte de Madame [W] à faire effectuer des travaux de réparation des dégradations du sol derrière la douche et de création d’un revêtement d’étanchéité des sol et murs des salles d’eau au sein de son lot n° 39,

— la condamnation sous astreinte de la société R.T.G.H. à faire effectuer divers travaux au sein de ses lots n° 33 et 35 (dans le cabinet de toilette, dans la cuisine et dans le cabinet d’aisance),

— et la condamnation sous astreinte de Monsieur [M] à faire effectuer divers travaux de création d’un revêtement d’étanchéité au sol dans la salle de douche, de suppression du raccordement des eaux usées à la descente d’eaux pluviales sur la courette et de création d’un raccordement aux descentes d’eau usées, ainsi que de suppression du WC broyeur au sein du lot n° 19.

Par ordonnance rendue le 19 décembre 2024, puis rectifiée le 23 janvier 2025, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a notamment constaté le désistement partiel, parfait, d’instance et d’action de la S.C.I. [S] à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 2ème.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, la S.C.I. [S] demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1242 du code civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [U] du 16 mai 2016,

Vu les articles 514 et 700 du code de procédure civile.

DÉCLARER irrecevable la demande formée par la SCI [F] visant l’irrecevabilité des prétentions formées par la SCI [S] à son encontre au titre de l’opposabilité au tiers du protocole signé et ce, en vertu des dispositions du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [M], à payer à la SCI [S] une somme de 2.350,71 euros TTC, somme qui devra également être indexée sur l’évolution de l’indice BT 46 entre la date de la facture et le jugement à intervenir, et augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

CONDAMNER Madame [W] à payer à la SCI [S] une somme de 17.483,03 euros TTC, somme qui devra également être indexée sur l’évolution des indices BT 01 et BT 46 entre la date des factures et le jugement à intervenir, et augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

CONDAMNER la société R.T.G.H. sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 1 an à compter d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, à effectuer, au sein des lots n° 33 et 35, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble, les travaux :

o dans le cabinet de toilette, de création d’un regard permettant d’accéder à la bonde de la douche, de réfection de l’étanchéité du pare douche côté lavabo, de création d’une étanchéité au sol et sur les murs conformément au règlement sanitaire départemental, de traitement du point singulier entre les raccords encastrés et le revêtement de faïence, et de réparation de la fuite au trop-plein de l’évier ;

o dans la cuisine, de création d’un revêtement d’étanchéité au sol conformément au règlement sanitaire départemental,

o dans le cabinet d’aisance, de réparation de la fuite à la trombe et de création de revêtement d’étanchéité au sol,

CONDAMNER Monsieur [O] [M], sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 1 an à compter d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, à effectuer des travaux au sein du lot n° 19, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble :

o de création d’un revêtement d’étanchéité au sol dans la salle de douche,

o de suppression du raccordement des eaux usées à la descente d’eau pluviales sur la courette et création d’un raccordement aux descentes d’eau usées,

o de suppression du WC broyeur,

CONDAMNER in solidum Madame [B] [W], la société R.T.G.H. et Monsieur [O] [M] au paiement de la somme de 11.250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum Madame [B] [W], la société R.T.G.H. et Monsieur [O] [M] au paiement des entiers dépens comprenant notamment ceux afférents à la procédure de référé expertise ainsi que la somme de 8.909,34 € au titre des frais d’expertise, avec distraction au profit de Maître Norbert NAMIECH, avocat au Barreau de Paris, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETER toute demande tendant à ce que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Paris 2ème demande au tribunal de :

Vu les articles 2, 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1242 du code civil :

DÉBOUTER Monsieur [M] de l’ensemble de ses demandes formulées à titre principal et accessoire, ou aux fins de garantie, à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires ;

DÉBOUTER la SCI [F] de l’ensemble de ses demandes formulées à titre principal et accessoire, ou aux fins de garantie, à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires ;

CONDAMNER Monsieur [M] et la SCI [F] à verser au Syndicat des Copropriétaires, la somme de 2.000,00 € chacun au titre d’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance qui pourraient être recouvrés par Maître Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, conformément aux dispositions de l’Article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2024, Madame [B] [W] demande au tribunal de :

Débouter la SCI [S] de l’intégralité de ses demandes.

La condamner au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2025, Monsieur [O] [M] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil,

Vu les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10-1, 14 et suivants,

Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 16 mai 2016,

Vu les pièces versées au débat,

Débouter la SCI [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de monsieur [M],

A titre principal,

1. Sur la demande de condamnation au paiement

— Juger que la SCI [S] ne démontre pas le lien de causalité entre la propriété du lot 19 de monsieur [M] et les désordres qu’elle allègue,

— Juger que la SCI [S] ne démontre pas la part de responsabilité de monsieur [M] propriétaire du lot 19 dans la survenance des désordres qu’elle allègue,

— Débouter par conséquent la SCI [S] de sa demande de condamnation à l’encontre de monsieur [M],

2. Sur la demande de condamnation sous astreinte

— Juger que la demande de condamnation sous astreinte à exécuter les travaux n’est pas fondée juridiquement,

— Juger que la demande de condamnation sous astreinte à exécuter des travaux dans le lot 19 est impossible,

— Débouter, par conséquent, la SCI [S] de sa demande de condamnation sous astreinte en ce qu’elle est dirigée contre monsieur [M],

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] à relever et garantir monsieur [M] de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de monsieur [M],

— Débouter toute autre partie, soit la SCI [F] et madame [W], de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de monsieur [M],

— Condamner la SCI [S] et tout succombant, in solidum, au paiement de la somme de 7 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de maître Caroline MEUNIER, avocat aux offres de droit, qui pourra en opérer le recouvrement dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— JUGER que monsieur [M] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Si par extraordinaire le tribunal venait à condamner monsieur [M] au paiement d’une quelconque somme au profit de la SCI [S], ou tout autre partie, il conviendra alors d’écarter l’exécution provisoire de droit en ce qu’elle entraînerait, pour monsieur [M], des conséquences manifestement excessives.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2025, la S.C.I. R.T.G.H. demande au tribunal de :

Vu les pièces versées aux débats,

Déclarer la SCI [F] recevable et bien fondée en l’ensemble de son argumentation,

Juger la SCI [S] irrecevable en ses demandes à raison du protocole signé du désistement intervenu devenu parfait par effet des ordonnance et ordonnance rectificatives rendues,

A TITRE SUBSIDIAIRE, SI LES DEMANDES DE LA SCI [S] ETAIENT JUGEES FONDES EN LEUR PRINCIPE

Débouter la SCI [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la SCI [F] Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Paris 75002 de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la SCI [F],

INFINIMENT SUBSIDIAIREMENT :

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à PARIS 2ème à relever et garantir la SCI [F] de toutes condamnations prononcées à son encontre,

Décision du 21 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/06580 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSNJ3

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Condamner in solidum la SCI [S] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à PARIS 2ème, au paiement, au profit de la SCI [F], de la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappeler que la SCI [F] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Condamner la SCI [S] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Alexandre BRAUN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 10 mars 2026, a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur la fin de non-recevoir tirée de la transaction intervenue entre la S.C.I. [S] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 8] soulevée par la S.C.I. [F] :

La S.C.I. [F] soutient que la transaction signée entre la S.C.I. [S] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] lui est opposable, la S.C.I. [S] ayant transigé et renoncé à faire valoir son droit à indemnité, à l’article 700 et aux dépens contre l’une des parties, assignée solidairement.

Elle précise que :

— la S.C.I. [S] a accepté une indemnité globale destinée à l’indemniser de son préjudice matériel demandée au syndicat des copropriétaires, de l’article 700 et des dépens demandés solidairement au syndicat des copropriétaires, à M. [M], à Mme [D] et à la société [F],

— elle est donc légitime à opposer la transaction intervenue sans lui sur ces deux chefs de demande, les tiers à celle-ci pouvant se prévaloir de la renonciation à un droit que cette transaction renferme (Civ. 1ère, 3 mars 2011, n° 10-10.728), cette position ayant été réaffirmée en assemblée plénière (Ass. Plén., 6 octobre 2006, n° 05-13.255, Bull. Ass. Plén., n° 9),

— si les tiers à une transaction à laquelle ils ne sont pas intervenus ne peuvent se prévaloir de l’autorité de celle-ci, en application de l’effet relatif des contrats, ils peuvent invoquer la renonciation à un droit que renferme cette transaction (Civ. 1ère, 18 octobre 2023, n° 22-21.358).

La S.C.I. [S] répond que :

— le cas d’espèce de l’arrêt cité du 18 octobre 2023 concernait la renonciation d’un salarié à exercer des recours au titre de l’exécution et de la rupture de son contrat de travail,

— elle n’a fait que passer un accord amiable avec le syndicat des copropriétaires pour obtenir l’exécution de travaux sur des parties communes afin de faire cesser les infiltrations en cours et une indemnisation incluant des remboursements de frais engagés mais n’a renoncé à rien, bien au contraire ; elle a obtenu ce qu’elle voulait du syndicat, à savoir des travaux et des indemnisations, ayant simplement obtenu de l’une des parties une reconnaissance de sa responsabilité et les solutions réparatoires attendues,

— les indemnisations obtenues ont été « sorties » des demandes globales présentées aux parties restantes,

— le moyen d’irrecevabilité est donc dénué de pertinence et est du reste irrecevable à être porté devant le tribunal « compte tenu des règles applicables en vertu du code de procédure civile ».

***

La fin de non-recevoir pour défaut de droit d’agir, en présence d’une transaction, sera déclarée irrecevable, dès lors que celle-ci relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état, en application des dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, en application de l’article 55 II du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, ce qui est le cas en l’espèce (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 10, 23 janvier 2025, n° 21/14297 ; Pôle 5 – Chambre 3, 5 février 2026, n° 23/06198).

En tout état de cause, le tribunal relève que :

— la transaction entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et la S.C.I. [S] approuvée selon résolution n° 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 mai 2024 : i) est limitée à l’indemnisation par le syndicat du préjudice matériel occasionné par les désordres n° 1 (au niveau de l’accueil) et 5 (B1) au niveau couloir de distribution, exclusivement imputables aux parties communes de l’immeuble, ii) prévoit le versement par le syndicat de diverses sommes correspondant à un quart des frais irrépétibles sur la base des notes d’honoraires acquittées produites au titre des frais irrépétibles, à un quart des frais d’expertise sur la base des ordonnances de taxe produites et à un quart des dépens d’instance sur la base des justificatifs produits (pièces n° 10 B et C produites par M. [O] [M], annexes convocation assemblée générale du 29 mai 2024 et procès-verbal de ladite assemblée),

— dans le cadre de la présente instance, la S.C.I. [S] réclame des indemnités aux autres défendeurs correspondant exclusivement aux différents désordres que l’expert judiciaire a imputé distinctement aux installations privatives de la S.C.I. R.T.G.H., de Madame [B] [W] et de Monsieur [O] [M] (sans qu’aucune condamnation in solidum soit sollicitée à titre principal, les co-responsables désignés des dommages n’ayant pas contribué ensemble, par leur action conjuguée, à la réalisation d’un unique préjudice), outre une indemnité au titre des frais irrépétibles, correspondant aux trois quarts desdits frais (11.250,00 €), et les entiers dépens comprenant la somme de 8.909,34 € au titre des frais d’expertise judiciaire, correspondant aux trois quarts desdits frais.

II – Sur les demandes indemnitaires et de réalisation de travaux sous astreinte présentées par la S.C.I. [S] :

La S.C.I. [S] fait état de six désordres identifiés par l’expert judiciaire, Monsieur [U], ayant pour origine :

— s’agissant du désordre n° 1 (D) des parties communes (WC communs du 5ème étage côté escalier C, et de la courette toiture terrasse,

— s’agissant du désordre n° 2 (G), le lot n° 45 au 5ème étage, cédé par la S.C.I. PHAT IMMOBILIER à la S.C.I. [S] en cours d’expertise judiciaire,

— s’agissant du désordre n° 3 (E, F, couloir noté C), le lot n° 39 au 5ème étage appartenant à Madame [W],

— s’agissant du désordre n° 4 (A1 et A) les lots n° 33 et 35 au 5ème étage appartenant à la société [F],

— s’agissant du désordre n° 5 (B1), des parties communes du 5ème étage (WC communs côté escalier B et fuite sur canalisation d’eaux vannes),

— s’agissant du désordre n° 6 (B), à la fois le lot n° 19 au 5ème étage appartenant à Monsieur [M] et la vétusté du ravalement de la cour en fond de parcelle.

Elle précise qu’elle n’entend pas solliciter réparation pour le désordre n° 2, provenant du lot n° 45 qu’elle a racheté en cours d’expertise à la S.C.I. PHAT IMMOBILIER.

Elle ajoute s’être désistée de ses demandes formées contre le syndicat des copropriétaires à la suite de la conclusion d’un accord amiable et qu’elle n’entend donc pas poursuivre le syndicat concernant les désordres n° 1 et une partie du désordre n° 6.

Elle agit sur le fondement des dispositions de l’article 1242 alinéa 1er à l’encontre des copropriétaires des lots n° 19, 39 et 33-35.

Sur les moyens opposés par la société [F], elle précise que :

— l’expert judiciaire a noté une ancienne fuite d’eau survenue en 2009 mais a surtout relevé des fuites actives lors de ses visites dans les lieux (fuite à la trombe sur le WC, fuite de trop plein sur l’évier…) ; or, à la date des visites de l’expert judiciaire dans les lots 35 et 33, en 2015, la société [F] était déjà propriétaire des lieux, donc responsable des fuites en cours et de l’état général de l’appartement,

— aucune facture produite par la société [F] n’atteste de la pose d’une étanchéité au sol ou sur les murs dans les pièces d’eau, l’expert ayant relevé à juste titre que le sol n’était pas étanche, laissant passer des infiltrations d’eau, ce que démontre le nouveau sinistre provenant des lots n° 33 et 35 survenu en mai 2020, le plafond du lot de la SCI [S] s’étant tellement gorgé d’eau qu’il s’est effondré (pièces n° 12 à 14).

Sur les désordres imputables à Monsieur [M], propriétaire du lot n° 19, elle fait valoir que :

— l’expert a pu constater qu’il n’existait pas dans ce lot d’étanchéité du sol et des murs dans les pièces humides, en violation du règlement sanitaire départemental (rapport, page 26),

— il a également pu constater à l’étage du dessous que l’eau qui affectait le faux plafond provenait des eaux vannes d’un WC broyeur (rapport, page 25),

— or, le seul WC broyeur présent au droit de la salle de bibliothèque endommagée est celui de l’appartement de Monsieur [M],

— l’expert a constaté que les installations réalisées par Monsieur [M] n’étaient pas conformes aux règles de l’art et aux normes en vigueur, outre des contraventions aux articles 47 (raccordement du sanibroyeur) et 42-2 (raccordement des eaux usées et vannes à une descente d’eaux pluviales) du règlement sanitaire du département de [Localité 1], ainsi que d’autres non-conformités (débordement d’un appareil sanitaire, absence de regard sur le devant du receveur de douche),

— le lot n° 19 appartenant à Monsieur [M] est situé directement au droit des désordres affectant la bibliothèque située au fond à droite du couloir dans les bureaux de la S.C.I. [S] (désordre n° 5, B sur le plan),

— l’expert a bien relevé le lien de causalité entre les non-conformités susmentionnées et les désordres, Monsieur [M] n’ayant pas fait appel à un autre technicien pour mener des investigations complémentaires ou concurrentes,

— s’agissant des désordres dans la bibliothèque (imputables pour partie au syndicat des copropriétaires), ils ont bien été identifiés par l’expert judiciaire, les dégradations de peinture sur un côté de fenêtre sont anecdotiques au regard de l’état de l’ensemble du faux-plafond et de la totalité d’un mur, Monsieur [M] ayant fait preuve d’une particulière mauvaise foi pour essayer de se dédouaner totalement.

Sur le quantum des travaux de réparations, elle procède à une ventilation des postes du devis soumis à l’expert en fonction des parties responsables concernées, pour solliciter :

— de Monsieur [M] la somme de 2.350,71 € TTC (4.701,42 € TTC / 2, désordre B, bureau),

— de Madame [W] la somme de 17.483,03 € TTC (4.682,57 € pour le désordre E, bureau dit « de « [Q] » », 6.427,06 € pour le désordre F, bureau dit de « CAC », 6.373,40 € pour le désordre C, couloir principal),

> avec indexation sur l’évolution de l’incidence BT 01 entre la date de la facture produite et le jugement à intervenir et augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la condamnation des défendeurs à effectuer des travaux préconisés par Monsieur [U], sous astreinte, elle fait valoir que :

— l’expert conclut son rapport de manière alarmante en soulignant le caractère indispensable des travaux de mise en conformité des installations à l’origine des désordres,

— si, sous la pression de l’instance, Madame [W] produit enfin dans le cadre de la procédure une facture et une attestation de bonne réalisation des travaux sous contrôle de l’ancien architecte de l’immeuble (pièces adverses n° 3 et 4), ni la société [F] ni Monsieur [M] n’ont quant à eux produit de quelconques devis de réparation de nature à mettre fin aux désordres imputables à leurs lots (rapport, page 21).

La S.C.I. R.T.G.H. répond en substance que :

— elle a intégralement rénové les lots n° 33 et 35 dès le départ de sa locataire (pièces n° 7 à 12),

— la S.C.I. [S] l’a assigné, le 2 juin 2020, soit trois et demi après un échange de courrier de la fin de l’année 2016 ; entre-temps, elle ne s’est plainte d’aucun nouveau désordre,

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— le 3 juillet 2015, soit en cours d’expertise, elle a adressé à Monsieur [U] une lettre lui transmettant les factures de rénovation complète (électricité, peintures et plomberie) des lots n° 33 à 35 (pièces n° 14 à 16), sans que l’expert ait pris la peine d’étudier les factures transmises, alors que la société FANELLO est intervenue en 2014 pour appliquer un « SPEC » (système de protection à l’eau sous carrelage) d’étanchéité sur « l’ensemble des murs de la douche » de la marque CERMICRYL (pièce n° 17),

— le 29 juin 2015, elle a fait intervenir l’entreprise SPC, qui a procédé à des essais d’eau sous le bac à douche et n’a constaté aucune infiltration, puis a procédé au resserrage du trop plein de l’évier et au remplacement d’un joint sur la trombe de chasse des WC (pièce n° 18, facture),

— les désordres dont se plaint la S.C.I. [S] datent au plus tard du mois d’août 2009 consécutivement au « débordement d’un appareil à effet d’eau » retenu par l’expert judiciaire, soit deux ans avant l’acquisition de ses lots, de sorte que la demande formée au titre des réparations aurait dû être dirigée à l’encontre de la S.C.I. PIGMA,

— la S.C.I. [S] est muette sur un constat amiable de dégât des eaux effectué en septembre 2009 relativement à l’indemnisation qu’elle aurait dû percevoir de sa compagnie d’assurances,

— l’entretien de la chasse d’eau incombe au locataire, conformément au décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; les pièces adverses numérotées 12 à 14 visent alternativement la canalisation d’alimentation d’un ballon d’eau chaude (pièce n° 12) et la chasse d’eau (pièce n° 13) ; ces désordres sont intervenus postérieurement aux opérations d’expertise et au dépôt du rapport de Monsieur [U], l’entreprise CROS SERVICES indiquant elle-même : « Le DDE au plafond des bureaux du 4ème Bât. C provient très certainement d’une fuite sur alimentation EF du logement au 5ème étage… »,

— l’emploi des termes « très certainement » relève de la probabilité, alors que l’immeuble souffrait d’un manque d’entretien évident,

— sur les demandes indemnitaires, la S.C.I. [S] n’a communiqué aucun élément relatif à l’indemnisation par son assureur ou par celui de sa locataire et elle a laissé passer un délai particulièrement important entre la survenance des désordres et sa demande de désignation d’un expert judiciaire puis entre le dépôt du rapport d’expertise et la saisine de la présente juridiction, alors qu’elle aurait eu largement le temps de faire procéder à des travaux de réfection des locaux lui appartenant,

— son lot n’a jamais été équipé d’un sanibroyeur,

— la S.C.I. [S] ne peut réclamer une condamnation « in solidum » des défendeurs,

— si le tribunal ne faisait pas droit à son argumentation, il devrait tenir compte de l’indemnisation versée par le syndicat des copropriétaires à la S.C.I. [S],

— en raison du manque d’entretien flagrant de l’immeuble et des nombreux travaux votés après que les opérations d’expertise aient eu lieu, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] sera condamné à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Monsieur [O] [M] fait valoir en substance que :

— les conclusions du rapport d’expertise judiciaire sont contestables quant au principe de sa responsabilité, l’expert judiciaire ne caractérisant pas le lien de causalité devant exister de manière indiscutable entre le désordre subi par la S.C.I. [S] et le lot lui appartenant (Civ. 3ème, 4 novembre 2010, n° 09-70.245), généralisant ses développements visant « toutes les chambres de service », « plusieurs cabinets de toilette » ou « l’ensemble des installations sanitaires du 5ème étage »,

— il déduit d’une localisation un lien de causalité en dépit de la forte propension de l’eau à migrer d’un point à l’autre,

— le désordre 6 B a également pour cause « la vétusté du ravalement de la courette côté E », dont il ne saurait être tenu pour responsable et qui relève de l’entière responsabilité du syndicat,

— l’expert ne peut prétendre que « des débordements des appareils sanitaires » auraient été « identifiés » les 21 novembre 2010 et 7 mai 2012 alors qu’il n’a été désigné que le 6 mars 2014,

— aucun essai n’a été réalisé au sein de ses parties privatives,

— les conclusions du rapport d’expertise judiciaire sont également contestables quant au pourcentage de responsabilité retenu à son encontre alors qu’il ne peut être écarté le fait que l’inertie du syndicat quant aux travaux d’entretien des parties communes a concouru à l’entier préjudice subi par la S.C.I. [S] du fait de l’absence de travaux exécutés sur les parties communes en temps utile mais également de la situation de blocage rendant impossible tous travaux sur les parties privatives, aucun travaux permettant de remédier à la vétusté des parties communes n’ayant été votés (pièces n° 1, 5, 8, 9, 10 A, 10 B, 10 C), de sorte que le pourcentage de 100 % retenu par l’expert au titre du désordre n° 6 B ne saurait être suivi par le tribunal,

— les conclusions du rapport d’expertise sont insuffisantes pour justifier sa condamnation au règlement d’une somme de 2.350,71 € TTC au titre des travaux de reprise exclusivement en lien avec l’état de vétusté des parties communes,

— un protocole transactionnel a été signé entre le syndicat et la S.C.I. [S] (pièces n° 10 A, 10 B et 10 C), dont il résulte une indemnisation totale du préjudice allégué dès lors que le syndicat s’engage à réaliser « les travaux de remise en état aux fins d’indemnisation de son préjudice matériel », de sorte qu’aucune remise en état n’est justifiée.

Sur la demande de condamnation sous astreinte à exécuter des travaux, il fait valoir que les préconisations de Monsieur [U] sont anciennes et non établies dans le cadre d’un audit global de l’ensemble immobilier, aucune astreinte ne pouvant intervenir sur le fondement de ce rapport d’expertise. Il ajoute que cette demande de condamnation est pratiquement impossible à mettre en œuvre, le cabiner AERE ayant précisé sur les travaux devaient impérativement être envisagés de manière globale (pièce n° 3), de sorte qu’il ne peut entreprendre de travaux sans que les travaux votés par la copropriété soient exécutés.

Sur son recours en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il argue du défaut d’entretien des parties communes à l’origine des désordres subis par la S.C.I. [S], retenu par l’expert judiciaire (rapport, pages 14, 18, 30), en faisant état de l’inertie du syndicat à réaliser des travaux d’entretien des parties communes ayant concouru à l’entier dommage et au préjudice subi.

Sur l’exécution provisoire, il fait valoir que l’exécution provisoire ne saurait être ordonnée à son encontre en ce qu’elle entraînerait des conséquences manifestement excessives, alors qu’il est un simple particulier qui n’est pas en mesure d’assumer financièrement une condamnation en les termes sollicités par la S.C.I. [S].

Madame [B] [W] indique avoir procédé à la bonne réalisation des travaux, leur conformité ayant été constatée par l’atelier AERE, architecte de l’immeuble, en date du 28 mars 2022 (pièce n° 4).

Sur la demande indemnitaire, elle fait valoir que la S.C.I. [S] a produit un devis dont il semble que le 8ème (pour un montant de 2.104,80 €) concerne le désordre en provenance d’une chambre de bonne dont elle est devenue propriétaire en cours de procédure.

Elle fait valoir que la solidarité ne se présume pas et ajoute que la S.C.I. [S] s’est employée à faire modifier des devis libellés à l’ordre de la société EURODIEX pour qu’ils soient établis à son nom.

Elle précise que le montant total des demandes indemnitaires a été réduit pour être désormais porté à 19.833,74 € au regard du protocole signé avec le syndicat des copropriétaires, l’expert ayant noté en page 29 de son rapport qu’aucune précision « n’a été donnée sur les devis transmis, à savoir à quels désordres sont attribués les travaux de remise en état », de sorte que la S.C.I. [S] ne met pas le tribunal en mesure de chiffrer les préjudices directement liés à chacune des fautes.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 8] souligne en substance que :

— l’entretien des parties privatives incombe au seul copropriétaire du lot afférent,

— les équipements à l’origine des désordres sont tous de nature privative, de sorte qu’il ne peut être condamné à garantir Monsieur [M] qui seul à la charge de l’entretien ou de la suppression des équipements non conformes,

— il n’est nul besoin de traiter les ouvrages relevant des parties communes pour créer un regard sur un receveur de douche, traiter l’étanchéité du sol de la salle de bains, supprimer un WC broyeur puisque son installation est interdite,

— sur les demandes de la S.C.I. [F] à son encontre, ce copropriétaire sollicite sa garantie pour des désordres occasionnés par les équipements relevant de ses propres parties privatives, comme le relève l’expert judiciaire dans son rapport (pages 17 et 25).

***

Il n’appartient pas au demandeur victime de produire la preuve négative du défaut d’indemnisation de son assureur, la charge de la preuve de la subrogation pesant sur celui qui l’invoque (ex. : Cour d’appel de Rennes, 12 mai 2009, n° RG 08/01775).

2-1 Sur les désordres, leur matérialité, leur origine et les responsabilités :

Aux termes du premier alinéa de l’article 1242 du code civil, « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

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Il résulte de l’article 1384 alinéa 1er, devenu l’article 1242 alinéa 1er du Code civil, que la responsabilité du dommage causé par une chose est liée à l’usage qui est fait de la chose ainsi qu’aux pouvoirs de surveillance de contrôle exercés sur elle, qui caractérisent la garde. Le propriétaire de la chose est par ailleurs présumé gardien de la chose.

***

Les désordres sont décrits en pages 24 et 25 sur 43 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [X] [U] déposé le 16 mai 2016 (pièce n° 9 produite en demande) et consistent en six désordres d’infiltration identifiés de manière distincte et ayant affecté :

* pour le désordre n° 1 (D) : l’accueil positionné à l’aplomb du WC commun escalier C et de la courette F (dégradations des peintures au niveau du faux-plafond),

* pour le désordre n° 2 (G) : le premier bureau dans le couloir donnant sur la grande cour, positionné à l’aplomb du lot n° 31 (dégradation des peintures au niveau du faux-plafond),

* pour le désordre n° 3 (E, F, couloir) : les 2ème et 3ème bureaux positionnés à l’aplomb des lots 39, 37 et 34 (dégradations des peintures sur les cloisons mitoyennes aux 2ème et 3ème bureaux, moquette au sol endommagée, dégradations de peinture au plafond et sur les cloisons donnant sur le couloir),

* pour le désordre n° 4 (A1) : le bureau positionné à l’aplomb du lot n° 33 (dégradation des peintures sur le mur de cheminée, traces de moisissures en cueillie de plafond),

* pour le désordre n° 5 (B1) : le couloir positionné à l’aplomb d’un WC commun (dégradations de peinture et d’enduit au niveau d’un assemblage entre deux éléments de fonte, traces de moisissures…),

* pour le désordre n° 6 (B) : la bibliothèque positionnée à l’aplomb du logement de Monsieur [O] [M] (dégradations très importantes sur le mur du fond ainsi qu’au faux plafond et à la marge, s’agissant du mur donnant sur la courette, dégradations de peinture à gauche de la fenêtre, ces dernières étant liées à « la vétusté du ravalement de la courette côté E »).

La matérialité des désordres ainsi établie.

Ces désordres d’infiltration ont pour origine (rapport, page 25 puis pages 30 à 32 sur 43) :

— s’agissant du désordre n° 1 (D) au niveau de l’accueil : des fuites sur raccords de distribution d’eau froide, une détérioration du sol commun et une fuite provenant de la toiture-terrasse en 2015, soit des parties communes de l’immeuble exclusivement,

— s’agissant du désordre n° 5 (B1) au niveau du couloir de distribution : le WC commun du 5ème étage (fuite sur robinet d’arrêt de chasse constatée le 24 juin 2015) ainsi que la détérioration du sol commun (chute eaux vannes défectueuse dans l’épaisseur du plancher), soit des parties communes de l’immeuble exclusivement,

— s’agissant du désordre n° 3 (E, F, couloir) : la défectuosité et/ou la non conformité des installations sanitaires privatives du lot n° 39 (propriétaire non occupante, Mme [W], cabinet de toilette) : ancienne fuite au niveau de l’évacuation des eaux vannes du WC (facture de réparation réclamée à plusieurs reprises mais jamais transmise), dégradation du sol derrière la douche (avec passage d’eau), absence de revêtement d’étanchéité sol et murs, en violation des dispositions de l’article 45 du règlement sanitaire du département de [Localité 1],

— s’agissant du désordre n° 4 (A1) au niveau du bureau : la défectuosité et/ou non conformité des installations sanitaires privatives des lots n° 33/35 (propriétaire non occupant, société [F]) :

* dégât des eaux du 14 août 2009 (débordement d’un appareil à effet d’eau),

* cabinet de toilette : absence de regard permettant d’accéder à la bonde de la douche, défectuosité de l’étanchéité du pare-douche côté lavabo (avec passage d’eau), absence d’étanchéité sol et murs (non conforme à l’article 45 du règlement sanitaire du département de [Localité 1]), absence de traitement du point singulier entre les raccords encastrés et le revêtement de faïence, légère fuite au trop plein d’évier,

* cuisine : absence de revêtement d’étanchéité au sol (non conforme à l’article 45 du règlement sanitaire du département de [Localité 1]),

* cabinet d’aisances : fuite à la trombe, absence de revêtement d’étanchéité au sol (non conforme à l’article 45 du règlement sanitaire du département de [Localité 1]).

— s’agissant du désordre n° 5 (E) au niveau du couloir : la défectuosité et/ou la non conformité des installations sanitaires privatives du lot n° 45 (ancien propriétaire SCI PHAT IMMOBILIER : chambre de service vendue par la suite à la S.C.I. [S]) :

* installations très vétustes et non conformes aux textes réglementaires,

* fuite à la bonde de la douche,

* absence de revêtement d’étanchéité au sol (non conforme à l’article 45 du règlement sanitaire du département de [Localité 1]).

— s’agissant du désordre n° 6 (B) au niveau de la bibliothèque : la défectuosité et/ou la non conformité des installations sanitaires privatives du lot n° 19 (propriétaire non occupante, Monsieur [M]) :

* dégâts des eaux des 21 novembre 2010 et 7 mai 2012, avec débordement d’un appareil sanitaire (intervention de l’entreprise [I] le 1er décembre 2010),

* absence de regard sur le devant du receveur de douche (non conforme à la norme NF P 41-401, article 3, 05), ce regard ayant finalement été créé en mars 2015 par l’entreprise DI LAURO,

* humidité très importante relevée au sol devant la douche,

* raccordement des eaux usées (salle d’eau/cuisine) à une descente des eaux pluviales sur courette (non conforme à l’article 42-2 du règlement sanitaire du département de [Localité 1]),

* installation d’un WC broyeur se raccordant à un collecteur d’évacuation des eaux usées et pluviales (installation interdite par les articles 42.2 et 47 du règlement sanitaire du département de [Localité 1]).

L’expert rappelle également, s’agissant de ce dernier désordre provenant du lot n° 19, que « des travaux de rénovation du studio ont été réalisés le 19 décembre 2011 par la société S.E.C.F. (Annexe n° 25) » mais qu’ils « ne sont pas conformes aux textes réglementaires » (rapport, page 32).

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S’agissant des responsabilités (rapport d’expertise judiciaire, page 32), il convient de retenir, sur le fondement des dispositions susvisées de l’article 1242 alinéa 1er du code civil et en leurs qualités respectives de gardiens de leurs installations sanitaires privatives défectueuses et non conformes à l’origine de divers désordres (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 11 septembre 2019, n° 15/24651) :

* s’agissant du désordre n° 3 (E, F, couloir), la responsabilité objective, sans faute, de Madame [W], propriétaire du lot n° 39,

* s’agissant du désordre n° 4 (A1), la responsabilité objective, sans faute, de la société R.T.G.H., propriétaire du lot n° 33/35,

* s’agissant du désordre n° 6 (B), la responsabilité objective, sans faute, de Monsieur [M], propriétaire du lot n° 19.

Aucun de ces propriétaires, dont les installations sanitaires privatives ont été incriminées par l’expert judiciaire comme étant à l’origine des désordres susvisés, ne produit le moindre élément technique qui viendrait contredire ou remettre en cause les analyses circonstanciées de Monsieur [X] [U] (réalisées sur pièces et à l’issue de plusieurs investigations approfondies sur site) quant à l’origine des désordres et quant aux responsabilités incombant à chacun, lesquelles sont au surplus étayées par plusieurs photographies en couleur, particulièrement éloquentes, qui figurent en pages 35 à 43 du rapport de l’expert judiciaire.

Aucune faute de la victime ou fait d’un tiers exonératoires ne sont davantage caractérisés, l’expert judiciaire ayant identifié des désordres distincts ayant des causes distinctes et n’ayant pas causé un seul et même dommage, unique et indivisible (ex : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 28 septembre 2022, n° RG 12/18904), étant relevé une nouvelle fois que les désordres exclusivement imputables au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8] ont fait l’objet d’une indemnisation dans le cadre d’un protocole d’accord transactionnel, aucune demande n’étant plus formulée au titre de ces désordres par la S.C.I. [S] aux termes de ses dernières écritures.

Dans ces conditions, Monsieur [O] [M] et la S.C.I. R.T.G.H. ne pourront qu’être intégralement déboutés de leurs recours en garantie formés à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8].

Aucune condamnation in solidum n’est sollicitée à titre principal et ne peut d’ailleurs être prononcée entre l’ensemble des responsables de ces différentes séries de sinistres, à l’exception des condamnations prononcées au titre des dépens et des frais irrépétibles (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 3, 1er février 2018, n° RG 15/07141 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 5, 14 novembre 2012, n° RG 10/11223).

2-2 Sur les demandes indemnitaires :

Pour le désordre n° 4 (A1, bureau), aucune demande indemnitaire n’est formée par la S.C.I. [S] à l’encontre de la société R.T.G.H., dès lors qu’à la suite d’un nouveau dégât des eaux survenu le 15 avril 2020, l’intégralité de la pièce sinistrée a été refaite, cette reprise ayant été financée par des indemnités d’assurance (pièces n° 12 et 14 produites en demande).

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, au regard des éléments de la procédure et des pièces produites (pièces n° 11 et 15 : devis de la société SLM DECOR validé par l’expert judiciaire, en page 33 de son rapport, et actualisé le 27 octobre 2020), il convient de retenir comme justifiés et acceptables les postes de préjudices matériels suivants :

— pour le désordre n° 6 (B), imputable pour partie au lot appartenant à Monsieur [M] : la somme de 4.129,20 € TTC, selon devis n° SP 16091146A du 27 octobre 2020 de la société S.L.M. DEC’OR, soit la somme de 2.064,60 € TTC imputable à Monsieur [O] [M],

— pour le désordre n° 3 (E, F : deux bureaux + couloir), imputable au lot appartenant à Madame [W] : les sommes de 4.112,64 € TTC (bureau E, selon devis n° SP 16091148A du 27 octobre 2020 de la société S.L.M. DEC’OR), 5.644,80 € TTC (bureau F, selon devis n° SP 16091147A du 27 octobre 2020 de la même entreprise) et 5.463,60 € TTC (couloir, selon devis n° ZP 16091145A du 27 octobre 2020 de la même entreprise), soit au total la somme de 15.221,04 € TTC.

Lesdites sommes seront actualisées en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 27 octobre 2020 jusqu’à la date du jugement et augmentées des intérêts au taux légal à compter du jugement et non pas de l’assignation, s’agissant de créances indemnitaires ne produisant intérêts moratoires que du jour de leur fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil).

La S.C.I. [S] sera déboutée du surplus, non justifié, de ses demandes indemnitaires formées dans le cadre de la présente instance au titre de ses préjudices matériels.

2-3 Sur les travaux réparatoires nécessaires pour remédier aux désordres :

Il est constant qu’un préjudice peut être certain, tout en état futur, donc non encore réalisé, dès lors qu’il est inéluctable et apparaît comme la prolongation certaine et directe d’un état de choses actuel, de sorte qu’il n’est ni hypothétique ni éventuel (ex. : Civ. 2ème, 10 février 2011, n° 10-14.907).

Un dommage futur ne peut donc être considéré comme hypothétique dès lors qu’un expert a affirmé la certitude de sa survenance à court terme (ex. : Civ. 3ème, 28 février 2018, n° 17-12.460).

En l’espèce, le dommage futur, loin d’être éventuel, a été caractérisé de manière certaine par l’expert, qui indique les travaux indispensables pour mettre un terme aux infiltrations d’eau dans l’ensemble des immeubles ainsi que des lots privatifs à l’origine des désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, en page 26 sur 43 de son rapport, soulignant qu’à défaut de réalisation de ces travaux, de nouveaux désordres interviendront « inéluctablement », outre « des risques de corrosion de la structure porteuse du plancher haut du 4ème étage » pouvant « se déclarer à court terme ».

La prévention de ces dommages futurs passe donc par des travaux de réparation efficaces et pérennes des parties communes et des installations privatives de l’ensemble des syndicats de copropriétaires et copropriétaires concernés.

S’agissant de la société R.T.G.H., celle-ci produit dans le cadre de la présente instance une facture du 25 mars 2014 de la société IDF FANNELLO (pièce n° 16) qui n’est pas conforme aux préconisations de l’expert judiciaire, en ce qu’elle ne prévoit que la pose d’un SPEC d’étanchéité sur les seuls murs de la douche (montant HT : 110,10 €), et dont les travaux réalisés n’ont pas été validés par l’expert judiciaire comme étant de nature à remédier de manière pérenne aux désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige.

Monsieur [X] [U] a ainsi relevé dans son rapport que les travaux réalisés dans le lot n° 33/35 appartenant à la société R.T.G.H. « ne sont pas conformes aux règles de l’art et aux textes réglementaires » (rapport, page 26).

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de la S.C.I. [S] en condamnant la S.C.I. R.T.G.H. à faire réaliser, sous le contrôle de l’architecte désigné par la copropriété et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, les travaux suivants (rapport de Monsieur [X] [U] déposé le 16 mai 2016, page 31) :

* dans le cabinet de toilette : création d’un regard permettant d’accéder à la bonde de la douche, réfection de l’étanchéité du pare-douche côté lavabo, mise en œuvre d’une étanchéité au sol et murs, traitement du point singulier entre les raccords encastrés et le revêtement de faïence, réparation de la fuite au trop plein d’évier,

* dans la cuisine : mise en œuvre d’un revêtement d’étanchéité au sol,

* dans le cabinet d’aisance : réparation de la fuite à la trombe et mise en œuvre d’un revêtement d’étanchéité au sol.

S’agissant de Monsieur [O] [M], celui-ci ne justifie pas davantage de la réalisation, au sein de son lot, des travaux de nature à remédier de manière pérenne aux désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, dont la mise en œuvre n’est nullement subordonnée à la réalisation préalable de l’intégralité de travaux en parties communes, nonobstant le courrier allégué en défense du cabinet AERE en date du 20 février 2021 relatif à la « mise en conformité des installations de plomberie » mentionnant la nécessité de procéder à une « mise en conformité globale » (pièce n° 3 produite par M. [M]).

Monsieur [O] [M] sera donc condamné à faire réaliser, sous le contrôle de l’architecte désigné par la copropriété et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, les travaux suivants (rapport de Monsieur [X] [U] déposé le 16 mai 2016, page 32) :

* mise en œuvre d’un revêtement d’étanchéité au sol dans la salle de douche,

* suppression du raccordement des eaux usées à la descente des eaux pluviales sur courette, avec raccordement à la descente des eaux usées,

* suppression du WC broyeur se raccordant à un collecteur d’évacuation des eaux usées et eaux pluviales.

Décision du 21 Mai 2026

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Les astreintes précitées courront pendant quatre mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, étant relevé à cet égard que Monsieur [O] [M] ne justifie par aucun élément des « conséquences manifestement excessives » susceptibles de résulter du prononcé de l’exécution provisoire, dont il fait état, le simple fait d’être un « particulier » n’étant pas, en lui-même, de nature à justifier d’une quelconque impossibilité financière d’assumer la présente condamnation.

Madame [B] [W], Monsieur [O] [M] et la société R.T.G.H., qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum :

— au paiement des trois quarts des dépens, incluant les trois quarts des dépens de la procédure de référé-expertise ayant préparé la présente instance dont le tribunal est saisi (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2004, n° 00-22.522) et les trois quarts des frais de l’expertise judiciaire, soit la somme de 8.909,34 € TTC,

— et au paiement de la somme de 11.250,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Norbert NAMIECH, avocat au Barreau de Paris, ainsi qu’à Maître Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON.

La S.C.I. [S] sera déboutée du surplus de sa demande formée au titre des dépens.

Par voie de conséquence, Madame [B] [W], Monsieur [O] [M] et la société R.T.G.H. devront être intégralement déboutés de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande également en l’espèce de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8] de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, Monsieur [O] [M] et la S.C.I. R.T.G.H., dont les prétentions sont déclarées mal fondées dans le cadre de la présente instance les opposant au syndicat, seront déboutés de leurs demandes de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir pour défaut de droit d’agir, en présence d’une transaction, soulevée par la société R.T.G.H.,

Déclare Madame [B] [W], Monsieur [O] [M] et la société R.T.G.H. responsables de désordres d’infiltration subis par la S.C.I. [S] sur le fondement de la responsabilité du fait des choses de l’article 1242 alinéa 1er du code civil,

Condamne Monsieur [O] [M] à payer à la S.C.I. [S] la somme de 2.064,60 € TTC à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

Condamne Madame [B] [W] à payer à la S.C.I. [S] la somme de 15.221,04 € TTC à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

Dit que les sommes précitées seront actualisées en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 27 octobre 2020 jusqu’à la date du présent jugement et augmentées des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute la S.C.I. [S] du surplus de ses demandes indemnitaires formées au titre de ses préjudices matériels,

Condamne la société R.T.G.H. à faire réaliser, sous le contrôle de l’architecte désigné par la copropriété et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, les travaux suivants (rapport de Monsieur [X] [U] déposé le 16 mai 2016, page 31) :

* dans le cabinet de toilette : création d’un regard permettant d’accéder à la bonde de la douche, réfection de l’étanchéité du pare-douche côté lavabo, mise en œuvre d’une étanchéité au sol et murs, traitement du point singulier entre les raccords encastrés et le revêtement de faïence, réparation de la fuite au trop plein d’évier,

* dans la cuisine : mise en œuvre d’un revêtement d’étanchéité au sol,

* dans le cabinet d’aisance : réparation de la fuite à la trombe et mise en œuvre d’un revêtement d’étanchéité au sol,

Condamne Monsieur [O] [M] à faire réaliser, sous le contrôle de l’architecte désigné par la copropriété et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, les travaux suivants (rapport de Monsieur [X] [U] déposé le 16 mai 2016, page 32) :

* mise en œuvre d’un revêtement d’étanchéité au sol dans la salle de douche,

* suppression du raccordement des eaux usées à la descente des eaux pluviales sur courette, avec raccordement à la descente des eaux usées,

* suppression du WC broyeur se raccordant à un collecteur d’évacuation des eaux usées et eaux pluviales,

Dit que les astreintes précitées courront pendant quatre mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute Monsieur [O] [M] et la S.C.I. R.T.G.H. de l’intégralité de leurs recours en garantie formés à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8],

Condamne in solidum Madame [B] [W], Monsieur [O] [M] et la société R.T.G.H. au paiement des trois quarts des dépens, incluant les trois quarts des dépens de la procédure de référé-expertise et les trois quarts des frais de l’expertise judiciaire, soit la somme de 8.909,34 € TTC,

Accorde à Maître Norbert NAMIECH, avocat au barreau de Paris, ainsi qu’à Maître Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute la S.C.I. [S] du surplus de sa demande formée au titre des dépens,

Condamne in solidum Madame [B] [W], Monsieur [O] [M] et la société R.T.G.H. à payer à la S.C.I. [S] la somme de 11.250,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [B] [W], Monsieur [O] [M] et la société R.T.G.H. de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8] de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [O] [M] et la S.C.I. R.T.G.H. de leurs demandes de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Mai 2026

La Greffière Le Président