TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Marie BRIDJI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06876 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAO7N

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 22 mai 2026

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1],

[Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [O],

[Adresse 2]

représenté par M^e Marie BRIDJI, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 mai 2026 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06876 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAO7N

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2015, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [C] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 610,38 euros et d’une provision pour charges de 184,98 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6046,82 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [O] le 18 avril 2025.

Par assignation du 23 juillet 2025, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire en prononcer la résiliation judiciaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5681,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 20 mars 2026, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette à la somme de 3776, 03 euros selon décompte du 12 mars 2026. La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ne s’oppose pas à la demande de délais suspensifs et à la modulation proposée.

Elle sollicite toutefois le rejet de la demande reconventionnelle d’expertise

M. [C] [O] reconnait le montant de la dette. Il indique avoir traversé des difficultés financières mais avoir toujours été de bonne foi et avoir entamé de nombreuses démarches auprès des services sociaux.

Il indique être prochainement à la retraite et pourra bénéficier de revenus stables, soit environ 1400 euros par mois. Il sollicite l’octroi de délais suspensifs et la modulation des paiements comme suit : jusqu’au mois d’octobre 2026, 30 euros en plus du loyer puis à partir du mois d’octobre 2026, une échéance de 120 euros par mois en plus du loyer. Il ajoute qu’une demande de FSL est en cours.

A titre reconventionnel, il sollicite que soit ordonnée une expertise judiciaire pour déterminer les travaux à réaliser dans l’appartement en lien avec l’électricité, les dysfonctionnements de chauffage, les stores, ce dont le bailleur a connaissance.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [C] [O] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6042,82 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 juin 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [C] [O] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 30 euros par mois en plus du loyer courant jusqu’au mois d’octobre 2026 puis de 120 euros par mois afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mars 2025, M. [C] [O] lui devait la somme de 3776,03 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [C] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [C] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 523,23 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 mars 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur la demande reconventionnelle aux fins d’expertise

Aux termes de l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile, en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

M [O] allègue que le logement présente des désordres pour lesquels il a sollicité la RIVP à plusieurs reprises, laquelle n’a pas rempli ses obligations.

Il déplore une installation de chauffage et de tuyauterie qui dysfonctionnent, une terrasse en mauvais état, l’état dégradé des volets et des tores, des poignées de porte non réparées. Il indique en outre que le logement n’est pas aux normes de sécurité malgré l’envoi à plusieurs reprises d’un électricien par la RIVP.

Toutefois le courrier adressé à son bailleur le 5 juillet 2024 soit au médiateur de la ville de [Localité 1] rédigé par M [O] lui-même le 15 mars 2019 ne sont pas de nature à établir la réalité des faits qu’il dénonce, nul ne pouvant se constituer de preuve à soi même.

La demande ne présentant au demeurant pas de lien suffisant avec les impayés de loyer, objet de l’action en justice à titre principal, il ne sera pas fait droit à la demande d’expertise.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 septembre 2015 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), d’une part, et M. [C] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 18 juin 2025,

CONDAMNE M. [C] [O] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 3776,03 euros (trois mille sept cent soixante-seize euros et trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025,

AUTORISE M. [C] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois jusqu’au mois d’octobre 2026, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), puis à compter du mois de novembre 2026, la somme de 120 euros (cent vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [C] [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 juin 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [C] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [C] [O] sera condamné à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE M [C] [O] de sa demande d’expertise judiciaire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [C] [O] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 avril 2025 et celui de l’assignation du 23 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge