TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Eric SCHODER ; PREFET DE PARIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Karl SKOG

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11612 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBS3G

N° MINUTE :

3/2026

JUGEMENT

rendu le 28 mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [N] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1677

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eric SCHODER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 mai 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 28 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/11612 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBS3G

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 16 mars 2019, M. [N] [L] a donné à bail d’habitation à M. [R] [S] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 2915 euros et une provision pour charges de 140 euros par mois.

Ce bail stipule :

— Une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer et des charges

— Une caution bancaire délivrée par le CIC pour sûreté et garantie du paiement du loyer chargé pendant un an.

Le 29 mars 2024, en raison des difficultés recontrées par M. [R] [S], M. [N] [L] a consenti un avenant au bail portant la caution bancaire à 6 mois de loyers.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, signalé à la CCAPEX le 28 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [R] [S] un commandement de payer la somme principale de

10 301,11 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La caution bancaire a été mobilisée.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 décembre 2025, M. [N] [L] a fait assigner M [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour :

— A titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [R] [S] pour manquements répétés à l’obligation de payer le loyer chargé à l’échéance

— Ordonner l’expulsion de M. [R] [S] et de tous occupants de son chef, en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles et d’exécution ainsi que le transport des meubles et objets garnissant les locaux loués dans les conditions édictées par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants dudit code

— Condamner M. [R] [S] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux

— Condamner M. [R] [S] à lui payer une somme de 12 367,78 euros arrêtée au 12 novembre 2025 sauf à parfaire au jour de l’audience à venir augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025, date du commandement de payer,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit

— Condamner M. [R] [S] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et son signalement à la CCAPEX.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 08 décembre 2025. Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 mars 2026.

Le diagnostic social et financier a été lu.

M. [N] [L], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance sauf à actualiser la dette, au 25 mars 2026 à la somme de 25998,42 euros. Il précise qu’il n’y a pas de reprise du règlement du loyer courant. Il s’oppose à l’octroi du délai sollicité par le défendeur pour quitter les lieux, faisant valoir l’importance de la dette et sa situation de retraité.

M. [R] [S] a comparu, assisté de son conseil. Aux termes de ses observations orales et de ses conclusions déposées à l’audience, il a formé les demandes suivantes: lui octroyer un délai d’un an pour quitter les lieux, écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, débouter le bailleur de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure et au titre des dépens.

Au soutien de ses demandes, il expose en substance qu’il a d’abord subi une fragilisation économique liée à la crise sanitaire du COVID 19, aggravée par un premier problème de santé ayant conduit à la signature de l’avenant au bail du 29 mars 2024. Le 3 août 2024, il a été victime d’un accident grave entraînant des séquelles fonctionnelles permanentes à la main, l’empêchant désormais d’exercer sa profession d’illustrateur et le plaçant sans ressources professionnelles. Le 4 septembre 2025, il a déposé une demande de logement social et a entrepris des démarches auprès d’une assistante sociale. Il a également saisi la commission de surendettement ; son dossier a été déclaré recevable le 21 janvier 2026 et orienté vers des mesures imposées. À ce jour, ses seules ressources consistent en des indemnités journalières de la CPAM d’un montant de 1 446 € par mois. Il vit avec sa fille de 20 ans, étudiante en alternance, dont la stabilité serait fortement compromise par une expulsion. L’absence de revenus professionnels exclut toute possibilité de relogement dans le parc privé, et les démarches engagées pour obtenir un logement social ne peuvent aboutir rapidement compte tenu de la situation en Île de France. Par ailleurs, il ne dispose d’aucun soutien familial dans la région parisienne.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

M. [N] [L] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation et l’expulsion

Le bailleur sollicite à titre principal le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [R] [S] pour manquements répétés à l’obligation de payer le loyer chargé à l’échéance. M. [R] [S] ne s’oppose pas à la résiliation du bail.

Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 16 mars 2019 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à M. [R] [S] le 22 janvier 2025, pour la somme en principal de 10 301,11 euros, hors coût de l’acte.

Il sera fait application du délai de deux mois visé tant dans le contrat de bail que dans le commandement de payer.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement ont été réglées dans le délai de deux mois (versement le 12 mars 2026 de la somme de 3349,37 euros et versement d’une partie de la caution le 17 mars 2026 à hauteur de 13 650,48 euros).

Au vu de ce qui précède, la clause résolutoire visée dans le commandement de payer n’a pas produit ses effets de sorte qu’il y a lieu de débouter le bailleur de sa demande de constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Par ailleurs, lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail sont celles de paiement des loyers aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits aux débats et non contestés par M. [R] [S] que son compte est débiteur depuis son grave accident, par ailleurs aucun règlement n’est effectué depuis le mois de décembre 2025 et la dette de loyers et charges est particulièrement conséquente.

Ces manquements aux obligations contractuelles sont graves et répétés et justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [R] [S], à compter de l’assignation.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [R] [S] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [N] [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur le délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il est établi que M. [R] [S] est de bonne foi ; la situation d’impayés est consécutive à l’accident dont il a été victime lequel l’empêche d’exercer sa profession d’illustrateur et le prive de revenus autres que les indemnités journalières de la CPAM, d’un montant de 1 446 € par mois. Il apparaît également qu’il entreprend activement des démarches pour obtenir un logement social et qu’il traverse une période financière et psychologique particulièrement délicate.

Toutefois, ces éléments doivent être mis en balance avec la situation du bailleur, qui est un particulier retraité. Celui ci a déjà consenti à une réduction de moitié de la caution bancaire par avenant du 29 mars 2024, caution qui a depuis été intégralement actionnée, de sorte qu’il ne dispose plus d’aucune garantie. Par ailleurs, la dette locative est particulièrement élevée puisqu’elle s’élève, au 25 mars 2026, à la somme de 25 998,42 euros. Il n’est pas avéré qu’il puisse être réglé dudit montant au regard du dossier de surendettement du locataire. En outre, il est constant que M. [R] [S] n’est pas en capacité de régler le loyer courant et les charges de sorte qu’octroyer un délai pour quitter les lieux aggraverait nécessairement et considérablement la dette locative. Enfin, il n’a pas été sollicité la suppression du délai visé à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution de sorte que M. [R] [S] pourra bénéficier dudit délai.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, et malgré les difficultés personnelles indéniables rencontrées par M. [R] [S], les conditions légales permettant l’octroi d’un délai ne sont pas réunies. Sa demande doit en conséquence être rejetée.

Afin de faciliter son relogement, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 05 décembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [N] [L] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [N] [L] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 mars 2026, M. [R] [S] restait lui devoir la somme de 25 998,42 euros, échéance de mars 2026 incluse.

Ledit décompte n’est pas contesté.

M. [R] [S] sera en conséquence condamné à payer à M. [N] [L] la somme de 25 998,42 euros avec intérêts au taux légal à compter du 05 décembre 2025 sur la somme de 12 367,78 euros et à compter de la décision sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [S] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et son signalement à la CCAPEX.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [N] [L] de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 16 mars 2019 entre M. [N] [L] d’une part, et M. [R] [S] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 2], résiliation aux torts de ce dernier et fixée au 05 décembre 2025 ;

ORDONNE à M. [R] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M. [R] [S] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNE M. [R] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès 05 décembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [R] [S] à payer à M. [N] [L] la somme de 25 998,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 25 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 05 décembre 2025 sur la somme de 12 367,78 euros et à compter de la décision sur le surplus ;

DEBOUTE M. [N] [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [S] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et son signalement à la CCAPEX;

DEBOUTE M. [R] [S] de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire du jugement ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la transmission de la présente décision, par l’intermédiaire du greffe, au Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection