TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e CHEVRIER (A0920)

M^e DUAULT (G0803)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 20/11760

N° Portalis 352J-W-B7E-CTIIV

N° MINUTE : 2

Assignation du :

09 Novembre 2020

JUGEMENT

rendu le 31 Mars 2025

DEMANDERESSES

S.A.R.L. VALORIS (RCS de Nanterre 389 068 966)

[Adresse 3]

[Localité 9]

S.A.R.L. RMJ (RCS de Paris 803 938 950)

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentées par M^e Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0920

DÉFENDERESSES

Madame [P] [B]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Madame [Y] [B]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Décision du 31 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/11760 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTIIV

Madame [C] [B]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Toutes trois représentées par M^e Marie DUAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0803

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 06 Janvier 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2025 prorogé au 31 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendue publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 mai 2001, Monsieur [N] [W] et son fils Monsieur [X] [W] ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L VALORIS des locaux composés d’une boutique avec arrière-boutique en rez-de-chaussée et de sanitaires et lavabo en sous-sol constituant le lot n°79 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 11] cadastré section AZ numéro [Cadastre 5] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er juillet 2000 afin qu’y soit exercée une activité de restauration rapide et de pizza à emporter ou à livrer, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 84.000 francs hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 9 septembre 2004, la S.A.R.L VALORIS a donné en location-gérance à la S.A.R.L. BEMJ en cours d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Paris le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail pour une durée de quarante mois à effet au 1er octobre 2004 tacitement reconductible par périodes successives d’une année, moyennant le versement d’une redevance mensuelle d’un montant de 1.500 euros hors taxes, ainsi que d’un loyer mensuel d’un montant de 1.177 euros payable directement entre les mains de Monsieur [N] [W].

Par acte notarié en date du 6 juin 2005, Monsieur [N] [W] et Monsieur [X] [W] ont cédé la propriété des locaux donnés à bail à Monsieur [O] [B] et à sa conjointe Madame [M] [H] épouse [B].

Par acte d’huissier de justice en date du 8 décembre 2008, Monsieur [O] [B] et Madame [M] [H] épouse [B] ont fait signifier à la S.A.R.L VALORIS un congé pour le 30 juin 2009 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2009, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 20.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte sous signature privée en date du 2 octobre 2014, la S.A.R.L VALORIS a donné en location-gérance à la S.A.R.L. RMJ le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail pour une durée d’une année à effet rétroactif au 1er octobre 2014 tacitement reconductible par périodes successives d’une année, moyennant le versement d’une redevance mensuelle d’un montant de 500 euros hors taxes, ainsi que d’un loyer mensuel d’un montant de 1.500 euros payable directement entre les mains de Monsieur [O] [B] et de Madame [M] [H] épouse [B].

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2018.

Monsieur [O] [B] et Madame [M] [H] épouse [B] sont décédés respectivement le 31 mai 2017 et le 1er novembre 2018, laissant pour leur succéder leurs trois filles Madame [P] [B], Madame [Y] [B] et Madame [C] [B].

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée de l’intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives depuis le mois de mars de l’année 2013, Madame [P] [B], Madame [Y] [B] et Madame [C] [B] ont, par actes d’huissier en date des 1er et 4 mars 2019, fait signifier à la S.A.R.L VALORIS un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 79.786 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 411,27euros.

Par lettres recommandées en date du 18 avril 2019, la S.A.R.L VALORIS a indiqué à Madame [P] [B] et à Madame [Y] [B] qu’elle n’exerçait plus aucune activité et que la S.A.R.L. RMJ avait adressé des chèques bancaires à leur père, lesquels n’étaient plus encaissés depuis de nombreuses années, et leur a demandé si elles souhaitaient récupérer les locaux donnés à bail afin de les vendre ou de trouver un autre preneur, ou si elles acceptaient que la locataire-gérante s’engage sur une reprise du paiement des loyers et sur un apurement de la dette locative selon un échéancier.

Par exploit d’huissier en date du 12 juin 2019, Madame [P] [B], Madame [Y] [B] et Madame [C] [B] ont fait assigner la S.A.R.L VALORIS devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion, ainsi qu’en paiement de la somme provisionnelle de 82.540 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2019, d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 1.377 euros à compter du 1er décembre 2019 jusqu’à la libération des locaux, et de la somme provisionnelle de 4.131 euros au titre de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial.

Par ordonnance contradictoire en date du 10 décembre 2019, le juge des référés a notamment : dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de nullité du commandement de payer formée par la S.A.R.L VALORIS ; débouté la S.A.R.L VALORIS de sa demande reconventionnelle de délais de paiement ; constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à compter du 4 avril 2019 ; ordonné l’expulsion de la S.A.R.L VALORIS, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail ; condamné la S.A.R.L VALORIS à payer à Madame [P] [B], à Madame [Y] [B] et à Madame [C] [B] la somme de 42.540 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 30 novembre 2019, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer, des charges et des taxes locatives jusqu’à la libération effective des lieux ; dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par Madame [P] [B], par Madame [Y] [B] et par Madame [C] [B] au titre de la clause pénale et sur la demande de communication sous astreinte de l’avenant de renouvellement du contrat de bail commercial formée par la S.A.R.L VALORIS ; et condamné la S.A.R.L VALORIS aux dépens ainsi qu’à payer à Madame [P] [B], à Madame [Y] [B] et à Madame [C] [B] la somme globale de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt contradictoire en date du 1er octobre 2020, la cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance du 10 décembre 2019, sauf en ce que celle-ci avait dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale, et statuant à nouveau sur ce point a notamment : dit qu’à titre provisionnel, le dépôt de garantie resterait acquis à Madame [P] [B], à Madame [Y] [B] et à Madame [C] [B] ; et condamné la S.A.R.L VALORIS aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Madame [P] [B], à Madame [Y] [B] et à Madame [C] [B] la somme globale de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Se prévalant de l’absence d’autorité de la chose jugée au principal de ces deux décisions de justice, la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L. RMJ ont, par exploits d’huissier en date des 9 et 10 novembre 2020, fait assigner Madame [P] [B], Madame [Y] [B] et Madame [C] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité du commandement de payer des 1er et 4 mars 2019 à titre principal, en octroi de délais de paiement rétroactifs jusqu’au 8 novembre 2019 avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre subsidiaire, et en injonction de leur communiquer sous astreinte l’avenant de renouvellement du contrat de bail commercial en tout état de cause.

Tel est l’objet de la présente instance.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, par acte de partage dressé par acte notarié en date du 24 février 2022, la pleine propriété des locaux donnés à bail a été attribuée à la seule Madame [C] [B].

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 5 janvier 2022, la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L. RMJ demandent au tribunal, sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, des articles 1103, 1104 et 1343-5 du code civil, et de l’article 488 du code de procédure civile, de :

– dire et juger nul et de nul effet le commandement de payer en date des 1er et 4 mars 2019 comme ayant été délivré de mauvaise foi ;

– suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer en date des 1er et 4 mars 2019 ;

– leur accorder rétroactivement un délai de paiement allant jusqu’au 8 novembre 2019, date d’encaissement du second chèque de banque d’un montant de 40.000 euros et du chèque simple d’un montant de 2.540 euros, pour finir de régler les causes du commandement de payer en date des 1er et 4 mars 2019, ou jusqu’à toute autre date qui sera considérée par le tribunal comme celle à laquelle la dette locative a été apurée ;

– dire et juger qu’en l’absence de tout arriéré locatif, le bail commercial entre les parties doit se poursuivre normalement et que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

– condamner solidairement Madame [P] [B], Madame [Y] [B] et Madame [C] [B] à leur remettre l’avenant de renouvellement du contrat de bail commercial établi par leur ancien administrateur de biens et évoqué dans la lettre de ce dernier en date du 21 décembre 2010, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;

– débouter Madame [P] [B], Madame [Y] [B] et Madame [C] [B] de l’ensemble de leurs demandes ;

– condamner solidairement Madame [P] [B], Madame [Y] [B] et Madame [C] [B] à leur payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner solidairement Madame [P] [B], Madame [Y] [B] et Madame [C] [B] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Damien CHEVRIER ;

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir compte tenu de la nature de l’affaire.

À l’appui de leurs prétentions, la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ font remarquer, à titre liminaire, que l’ordonnance de référé du 10 décembre 2019 et l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 1er octobre 2020 ne sont revêtus que d’une autorité de la chose jugée relative et provisoire, de sorte qu’elles sont bien fondées en leurs demandes présentées devant la présente juridiction statuant au fond.

À titre principal, elles font valoir que le commandement de payer litigieux a été délivré de mauvaise foi dès lors que d’une part, il n’a pas été précédé d’une tentative de résolution amiable du litige, et que d’autre part elles avaient tenté de provisionner le montant des loyers, des charges et des taxes locatives dans l’attente que les bailleresses prennent attache auprès d’elles, plusieurs années s’étant écoulées sans qu’elles n’aient de nouvelles de la part de ces dernières, ce qui justifie son annulation.

À titre subsidiaire, elles font observer qu’elles avaient, avant même que soit rendue l’ordonnance de référé en date du 10 décembre 2019, apuré l’intégralité de la dette locative mentionnée au commandement de payer, et ajoutent qu’elles sont désormais à jour de leurs loyers courants, si bien qu’il n’existe plus aucun arriéré locatif, ce qui justifie l’octroi à leur profit de délais de paiement rétroactifs entraînant la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que le rejet de l’intégralité des demandes reconventionnelles adverses.

Elles indiquent, en tout état de cause, qu’à la suite du congé portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2009 signifié le 8 décembre 2008, et de l’accord sur ce renouvellement donné par lettre en date du 4 mars 2010, aucun nouveau contrat de bail n’a été formalisé malgré leurs demandes répétées, ce qui justifie leur demande de communication sous astreinte.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 6 décembre 2023, Madame [P] [B], Madame [Y] [B] et Madame [C] [B] sollicitent du tribunal, sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1224, 1227, 1228 et 1728 du code civil, de :

– débouter la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ de l’ensemble de leurs demandes ;

– confirmer en toutes ses dispositions l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 1er octobre 2020 ;

– en conséquence, à titre principal, constater, ou subsidiairement prononcer, l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à la date du 4 avril 2019 ;

– à titre subsidiaire, prononcer la résolution du contrat de bail commercial les liant à la S.A.R.L VALORIS ;

– en tout état de cause, condamner in solidum la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ à leur payer la somme de 3.541,74 euros ;

– condamner in solidum la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ à payer à Madame [C] [B] la somme de 4.316,20 euros ;

– débouter la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

– ordonner l’expulsion sans délai de la S.A.R.L VALORIS, ainsi que celle de tous occupants de son chef dont la S.A.R.L RMJ, des locaux donnés à bail, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu et le concours d’un serrurier au besoin, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;

– dire que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, il sera procédé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner in solidum la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ à payer à Madame [C] [B] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clefs ;

– dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

– dire que le dépôt de garantie d’un montant de 4.131 euros versé par la S.A.R.L VALORIS leur restera acquis à titre de clause pénale, indemnité variant en fonction de l’indice trimestriel des loyers commerciaux tel que prévu par le bail ;

– condamner in solidum la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner in solidum la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ aux dépens, avec distraction au profit de Maître Marie DUAULT ;

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, Madame [P] [B], Madame [Y] [B] et Madame [C] [B] exposent, à titre principal, que d’une part, la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date des 1er et 4 mars 2019 n’est pas subordonnée à une tentative de résolution amiable, et que d’autre part, le montant de la dette locative visée audit commandement n’a été acquitté en intégralité que postérieurement à l’audience tenue devant le juge des référés, alors même que la situation financière de la locataire a toujours été florissante, celle-ci n’expliquant d’ailleurs pas la raison pour laquelle elle a cessé tout versement pendant près de cinq ans, de sorte qu’aucun délai de paiement rétroactif ne saurait être accordé à cette dernière et à la locataire-gérante, ce qui justifie la confirmation de l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 1er octobre 2020, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 4 avril 2019 ainsi que l’expulsion des demanderesses.

À titre subsidiaire, elles avancent que les manquements répétés de la preneuse à son obligation de paiement des loyers, charges et taxes locatives depuis l’année 2012 justifient la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial ainsi que l’expulsion des occupantes.

Elles affirment, en tout état de cause, qu’elles demeurent titulaires d’une créance locative, ce qui justifie leurs demandes reconventionnelles en paiement ainsi que la conservation par-devers elles du dépôt de garantie en exécution de la clause pénale stipulée au contrat de bail.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 7 décembre 2023.

Par conclusions d’actualisation remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 janvier 2025 sur le fondement des dispositions du deuxième alinéa de l’article 802 du code de procédure civile, Madame [P] [B], Madame [Y] [B] et Madame [C] [B] réclament au tribunal de :

– débouter la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ de l’ensemble de leurs demandes ;

– confirmer en toutes ses dispositions l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 1er octobre 2020 ;

– en conséquence, à titre principal, constater, ou subsidiairement prononcer, l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à la date du 4 avril 2019 ;

– à titre subsidiaire, prononcer la résolution du contrat de bail commercial les liant à la S.A.R.L VALORIS ;

– en tout état de cause, condamner in solidum la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ à payer à Madame [C] [B] la somme de 5.735,83 euros ;

– débouter la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

– ordonner l’expulsion sans délai de la S.A.R.L VALORIS, ainsi que celle de tous occupants de son chef dont la S.A.R.L RMJ, des locaux donnés à bail, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu et le concours d’un serrurier au besoin, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;

– dire que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, il sera procédé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner in solidum la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ à payer à Madame [C] [B] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clefs ;

– dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

– dire que le dépôt de garantie d’un montant de 4.131 euros versé par la S.A.R.L VALORIS leur restera acquis à titre de clause pénale, indemnité variant en fonction de l’indice trimestriel des loyers commerciaux tel que prévu par le bail ;

– condamner in solidum la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner in solidum la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ aux dépens, avec distraction au profit de Maître Marie DUAULT ;

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Madame [P] [B], Madame [Y] [B] et Madame [C] [B] reprennent les moyens déjà soulevés dans leurs précédentes écritures, soulignant simplement que si la dette locative des deux premières a été intégralement apurée, celle de la dernière demeure et a augmenté.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 6 janvier 2025, et la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025, puis prorogée au 31 mars 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande reconventionnelle de confirmation de l’arrêt de la cour d’appel de Paris

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 125 du même code, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

En vertu des dispositions de l’article 527 dudit code, les voies ordinaires de recours sont l’appel et l’opposition, les voies extraordinaires la tierce opposition, le recours en révision et le pourvoi en cassation.

Enfin, selon les dispositions de l’article 542 de ce code, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Il y a lieu de rappeler que le défaut de pouvoir juridictionnel d’un juge constitue une fin de non- recevoir (Civ. 2, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-20281 ; Civ. 2, 2 mars 2023 : pourvoi n°21-13545).

En l’espèce, force est de constater qu’il n’entre pas dans les attributions du tribunal, juridiction de première instance, de confirmer ou d’infirmer un arrêt rendu par une cour d’appel, de sorte que la demande de confirmation de l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 1er octobre 2020 formée par les bailleresses est irrecevable.

En conséquence, il convient de déclarer Madame [P] [B], Madame [Y] [B] et Madame [C] [B] irrecevables en leur demande reconventionnelle de confirmation de l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 1er octobre 2020.

Sur l’action en contestation du commandement de payer

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Décision du 31 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/11760 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTIIV

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que pour produire ses effets, la clause résolutoire insérée à un contrat de bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645 ; Civ. 3, 1er février 2018 : pourvoi n°16-28684 ; Civ. 3, 25 octobre 2018 : pourvoi n°17-17384 ; Civ. 3, 11 mars 2021 : pourvoi n°20-13639 ; Civ. 3, 15 février 2023 : pourvoi n°22-11393 ; Civ. 3, 25 avril 2024 : pourvoi n°23-10384).

En l’espèce, le premier alinéa de la clause intitulée « Clause résolutoire » insérée au contrat de bail commercial liant Madame [P] [B], Madame [Y] [B] et Madame [C] [B] d’une part, à la S.A.R.L VALORIS d’autre part, stipule qu’ « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’une seule fraction mensuelle de loyer ou de ses accessoires ainsi qu’en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail et un mois après un commandement de payer mentionnant ce délai, conformément aux prescriptions de l’article 25 du décret n°53-960 du 30 Septembre 1953, non suivi d’effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble aux bailleurs, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus. Compétence est en tant que de besoin attribuée au Juge des référés pour constater le manquement et le jeu de la présente clause et prescrire l’expulsion du preneur par une ordonnance » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 5).

De plus, force est de constater que le commandement de payer litigieux en date des 1er et 4 mars 2019 reproduit expressément la clause résolutoire susvisée, et mentionne : « TRÈS IMPORTANT : Faute pour vous de satisfaire au présent commandement, […] le demandeur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et reproduite ci-dessous, aux termes de laquelle, conformément aux dispositions de l’article L. 145-41 du Code de Commerce, le bail se trouvera résilié de plein droit UN MOIS après le présent commandement, s’il est demeuré infructueux » (pièces n°8 en demande, et n°8 et n°9 en défense).

Il y a lieu de relever que d’une part, aucune disposition légale ni stipulation contractuelle n’imposait aux défenderesses de faire précéder la signification du commandement de payer susvisé d’une tentative préalable de résolution amiable du litige, et que d’autre part, dans ses lettres recommandées en date du 18 avril 2019 adressées à Madame [P] [B] et à Madame [Y] [B], la S.A.R.L VALORIS a reconnu « j’ai cependant été alerté à plusieurs reprises par votre père que M. [G] accumulait quelques retards de loyers, qu’il parvenait finalement à régulariser. […] Accepteriez-vous que M. [G] s’engage sur la reprise du paiement des loyers et sur un échéancier d’apurement de ses dettes ? » (pièces n°13 en demande et n°18 en défense), ce qui démontre qu’elle avait pleinement conscience de l’existence de la dette locative de sa locataire-gérante, de sorte qu’aucune mauvaise foi de la part des bailleresses n’est caractérisé.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L. RMJ de leur demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par Madame [P] [B], par Madame [Y] [B] et par Madame [C] [B] par actes d’huissier en date des 1er et 4 mars 2019.

Sur la demande reconventionnelle principale de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la locataire ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer litigieux dans le délai d’un mois à compter de la date de sa signification.

Dès lors, ce commandement de payer a produit ses effets à compter du 5 avril 2019.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 5 avril 2019.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En vertu des dispositions de l’article 1355 dudit code, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 488 du même code, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que l’ordonnance de référé ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas revêtue de l’autorité de la chose jugée au principal, de sorte que le juge du fond peut ultérieurement accorder des délais de paiement au preneur dès lors que celui-ci n’en a pas déjà obtenus, et suspendre les effets de la clause résolutoire (Civ. 3, 14 octobre 1987 : pourvoi n°85-11407 ; Civ. 3, 25 janvier 1989 : pourvoi n°88-13428 ; Civ. 3, 12 octobre 1994 : pourvoi n°92-20327 ; Civ. 3, 6 mars 1996 : pourvoi n°93-21122 ; Civ. 3, 12 mai 2016 : pourvoi n°15-14117).

En l’espèce, il est établi que la S.A.R.L VALORIS a été déboutée de sa demande de délais de paiement par l’ordonnance de référé en date du 10 décembre 2019 constatant l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial confirmée sur ce point par l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 1er octobre 2020 (pièces n°17 en demande, et n°21 et n°22 en défense), si bien qu’elle demeure recevable à solliciter des délais dans le cadre de la présente instance au fond.

Si le premier alinéa de la clause intitulée « Clause résolutoire » insérée au contrat de bail commercial litigieux énonce « qu’à défaut de paiement d’une seule fraction mensuelle de loyer ou de ses accessoires ainsi qu’en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail et un mois après un commandement de payer mentionnant ce délai, conformément aux prescriptions de l’article 25 du décret n°53-960 du 30 Septembre 1953, non suivi d’effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble aux bailleurs, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 5), force est toutefois de constater que cette stipulation se heurte aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, lesquelles sont d’ordre public en application de l’article L. 145-15 du même code, de sorte qu’elle ne peut faire échec à la faculté laissée au juge d’accorder des délais de paiement à la locataire.

Or, il ressort des éléments produits aux débats : que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date des 1er et 4 mars 2019 portait sur la somme principale de 79.786 euros correspondant à l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 28 février 2019 (pièces n°8 en demande, et n°8 et n°9 en défense) ; que l’assignation en référé portait sur la somme principale de 82.540 euros correspondant à l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 30 juin 2019 (pièce n°15 en défense) ; que la S.A.R.L VALORIS a remis au conseil des bailleresses un chèque de banque d’un montant de 40.000 euros, lequel a fait l’objet d’un virement au profit du notaire en charge de la succession des parents de ces dernières en date du 10 juillet 2019, raison pour laquelle le juge des référés a constaté que la dette locative s’élevait, au jour de l’audience tenue le5 novembre 2019, à la somme de 42.540 euros (pièces n°10 en demande, et n°21 en défense) ; que la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ ont remis au conseil des bailleresses respectivement un chèque de banque d’un montant de 40.000 euros et un chèque bancaire d’un montant de 2.540 euros, lesquels ont fait l’objet d’un virement au profit du notaire en charge de la succession des parents de ces dernières en date du 29 novembre 2019 (pièce n°10 en demande) ; et que le décompte établi par les bailleresses arrêté au 1er mai 2020 fait état d’un solde débiteur d’un montant de 0 euro au 3 décembre 2019 (pièce n°20 en défense, page 5).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ ont réglé l’intégralité des causes du commandement de payer litigieux au plus tard le 3 décembre 2019, soit dès avant l’ordonnance de référé en date du 10 décembre 2019, ce que reconnaissent d’ailleurs expressément les défenderesses, soulignant aux termes de leurs écritures que « la dette a fini par être soldée – et encore, après l’audience » (page 10 de leurs dernières conclusions).

En conséquence, il convient d’accorder rétroactivement à la S.A.R.L VALORIS des délais de paiement jusqu’au 3 décembre 2019 inclus pour apurer les causes du commandement de payer, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais, de constater que la S.A.R.L VALORIS a apuré les causes du commandement dans les délais accordés, de dire que la clause résolutoire n’a pas joué, et de rappeler que Madame [C] [B] ne peut désormais plus poursuivre l’expulsion de la S.A.R.L VALORIS et de la S.A.R.L RMJ en exécution de l’ordonnance du juge des référés en date du 10 décembre 2019 et de l’arrêt de la cour d’appel en date du 1er octobre 2020 dépourvus d’autorité de la chose jugée au principal.

Décision du 31 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/11760 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTIIV

Sur la demande reconventionnelle subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial

Sur la résiliation judiciaire

Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1184 ancien dudit code, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il y a lieu de rappeler que seul peut justifier la résolution d’un contrat un manquement contractuel d’une gravité suffisante (Civ. 3, 9 décembre 2008 : pourvoi n°07-21730 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-13760 ; Civ. 3, 17 juin 2021 : pourvoi n°19-26317 ; Civ. 3, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-15850).

En l’espèce, s’il est démontré que la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ n’ont procédé à aucun règlement de loyers, de charges et de taxes locatives entre 19 août 2014 et le 20 avril 2019, soit pendant quatre ans et sept mois (pièces n°20 et n°25 en défense), force est toutefois de constater qu’elles ont désormais apuré l’intégralité de leur dette locative envers Madame [P] [B] et Madame [Y] [B], et qu’elles ne demeurent redevables envers Madame [C] [B] que de la somme de 5.735,83 euros (pièces n°32 et n°33 en défense), laquelle correspond essentiellement aux montants de la régularisation des charges de l’année 2023, de la taxe foncière des années 2022, 2023 et 2024, et du loyer du mois de janvier 2025 (pièce n°33 en défense), étant cependant observé que d’une part, ce n’est que par une lettre non datée, mais nécessairement postérieure au 4 août 2023, date d’établissement par l’administration fiscale de l’avis d’impôt de la taxe foncière de l’année 2023, que cette dernière a sollicité auprès de la locataire-gérante la régularisation des charges des années 2019 à 2022 et le règlement de la taxe foncière des années 2019 à 2023 (pièces n°27 et n°28 en défense), et que d’autre part celle-ci ne justifie pas avoir réclamé le paiement de la régularisation des charges de l’année 2023 qui lui a été adressée par le syndic de copropriété le 7 juin 2024 et de l’avis d’impôt de la taxe foncière de l’année 2024 établi par l’administration fiscale le 8 août 2024 préalablement à la remise au greffe et à la notification par RPVA de ses conclusions d’actualisation en date du 2 janvier 2025 (pièce n°34 en défense), de sorte que ces retards de paiement ne sauraient être imputés à la carence des demanderesses.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les manquements de la S.A.R.L VALORIS dans le règlement de ses loyers, de ses charges et de ses taxes locatives, ne présentent pas une gravité suffisante susceptible de justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

En conséquence, il convient de débouter Madame [C] [B] de sa demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, ainsi que de ses demandes reconventionnelles subséquentes d’expulsion, de séquestration des meubles et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement

Sur l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien dudit code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon les dispositions du deuxième alinéa de l’article 1184 ancien de ce code, la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 1315 ancien devenu 1353 du code susvisé, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé arrêté au 1er janvier 2025 produit aux débats que la créance de Madame [C] [B] s’élève à la somme de 5.735,83 euros, correspondant à la taxe foncière de l’année 2022 d’un montant de 887,50 euros, à la taxe foncière de l’année 2023 d’un montant de 1.490,50 euros, à la régularisation des charges de l’année 2023 d’un montant de 451,33 euros, à la taxe foncière de l’année 2024 d’un montant de 1.529,50 euros, ainsi qu’au loyer et à la provision sur charges locatives du mois de janvier 2025 d’un montant de 1.377 euros (pièce n°33 en défense), ce qui n’est pas contesté.

De plus, la clause intitulée « ART. 5 – Redevance » insérée au contrat de location-gérance conclu entre la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ par acte sous signature privée en date du 2 octobre 2014 stipule : « 5.3. Le cas échéant : En sus de la redevance, le locataire-gérant paiera pour le compte du bailleur le montant du loyer en principal, taxes et prestations, dû au propriétaire des lieux » (pièce n°25 en défense, page 2).

En conséquence, il convient de condamner in solidum la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ à payer à Madame [C] [B] la somme de 5.735,83 euros en règlement de l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 1er janvier 2025.

Sur la conservation du dépôt de garantie en exécution de la clause pénale

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, en application des dispositions de l’article 1147 ancien du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Décision du 31 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/11760 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTIIV

En vertu des dispositions de l’article 1150 ancien dudit code, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’est point exécutée.

Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1152 ancien de ce code, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

En l’espèce, le deuxième alinéa de la clause intitulée « Clause résolutoire » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que « le dépôt de garantie restera, dans ce cas, acquis aux bailleurs à titre d’indemnité de résiliation, sans préjudice de tous autres dus » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 5).

Cependant, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu’il n’est pas fait droit aux demandes reconventionnelles de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, force est de constater que la clause susvisée ne trouve pas à s’appliquer.

En conséquence, il convient de débouter Madame [P] [B], Madame [Y] [B] et Madame [C] [B] de leur demande reconventionnelle de conservation du dépôt de garantie en exécution de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial.

Sur la demande de communication sous astreinte de l’avenant de renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

En vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Enfin, selon les dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 de ce code, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix (Civ. 3, 14 octobre 1987 : pourvoi n°85-18132 ; Civ. 3, 6 mars 1991 : pourvoi n°89-20452 ; Civ. 3, 17 mai 2006 : pourvoi n°04-18330 ; Civ. 3, 28 novembre 2006 : pourvoi n°05-20436 ; Civ. 3, 11 janvier 2024 : pourvoi n°22-20872).

En l’espèce, il est établi que par acte d’huissier en date du 8 décembre 2008, Monsieur [O] [B] et Madame [M] [H] épouse [B] ont fait signifier à la S.A.R.L VALORIS un congé pour le 30 juin 2009 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2009, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 20.000 euros hors taxes et hors charges (pièces n°6 en demande et n°29 en défense).

S’il est constant que par lettre en date du 21 décembre 2010, Monsieur [O] [B] a indiqué à la preneuse « suite à notre lettre du 18 Février et à votre accord du 4 Mars, vous trouverez ci-joints quatre exemplaires de votre nouveau bail, ceci avec un sérieux retard dû notamment à l’état de santé de mon épouse et dont vous voudrez bien m’excuser. Je vous serais très obligé de bien vouloir me retourner ces quatre exemplaires après les avoir régularisés comme indiqué au crayon sur chaque page », il est également démontré que ce bailleur a, par note manuscrite en date du 21 juin 2011, mentionné « je suis étonné que mon envoi du 21 décembre 2010 soit demeuré sans suite. Voulez-vous voir ? » (pièces n°7 en demande et n°19 en défense), étant observé que la S.A.R.L VALORIS ne verse aucun élément à l’appui de son assertion selon laquelle « elle n’a jamais eu le retour, après l’avoir retourné signé à cet administrateurs de biens » (page 8 de ses dernières conclusions), ce qui est contesté par les défenderesses.

Dans ces conditions, force est de constater que l’existence d’un avenant de renouvellement signé n’est pas établie, de sorte qu’en l’absence de saisine du juge des loyers commerciaux, le contrat de bail commercial a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2009 aux mêmes clauses et conditions que celles du bail initial expiré et s’est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2018, ce qui est d’ailleurs favorable à la S.A.R.L VALORIS qui a continué à se voir facturer le montant de l’ancien loyer révisé d’un montant mensuel de 1.337 euros hors taxes et hors charges (pièces n°13 et n°14 en défense), correspondant à un montant annuel de 16.044 euros hors taxes et hors charges (soit : 1.337 x 12), et non le loyer de 20.000 euros hors taxes et hors charges proposé dans le congé portant offre de renouvellement signifié le 8 décembre 2008.

Dès lors, il ne peut être fait droit à la demande de communication sous astreinte formée par la locataire, étant simplement précisé qu’il est toujours loisible, soit à Madame [C] [B] de faire signifier un congé, soit à la S.A.R.L VALORIS de notifier ou de signifier une demande de renouvellement, et que dans un tel cas, eu égard à la durée du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2009 ayant désormais excédé douze années par l’effet de la tacite prolongation, et en l’absence d’accord sur le montant du nouveau loyer, celui-ci devra être fixé au montant de la valeur locative, conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 et du troisième alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L. RMJ de leur demande de communication sous astreinte de l’avenant de renouvellement du contrat de bail commercial évoqué dans la lettre de Monsieur [O] [B] en date du 21 décembre 2010.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L. RMJ, parties perdantes eu égard à l’arriéré de loyer, de charges et de taxes locatives dont elles demeurent redevables, seront condamnées in solidum aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elles seront également condamnées in solidum à payer à Madame [P] [B], à Madame [Y] [B] et à Madame [C] [B] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces dernières ont été contraintes d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 3.000 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE Madame [P] [B], Madame [Y] [B] et Madame [C] [B] irrecevables en leur demande reconventionnelle de confirmation de l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 1er octobre 2020,

DÉBOUTE la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L. RMJ de leur demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par Madame [P] [B], par Madame [Y] [B] et par Madame [C] [B] par actes d’huissier de justice en date des 1er et 4 mars 2019,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial renouvelé liant Madame [P] [B], Madame [Y] [B] et Madame [C] [B] d’une part, à la S.A.R.L VALORIS d’autre part, et portant sur les locaux sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 11], à compter du 5 avril 2019 par l’effet du commandement de payer signifié par actes d’huissier de justice en date des 1er et 4 mars 2019,

ACCORDE rétroactivement à la S.A.R.L VALORIS des délais de paiement jusqu’au 3 décembre 2019 inclus pour apurer les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par actes d’huissier de justice en date des 1er et 4 mars 2019,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés,

CONSTATE que la S.A.R.L VALORIS a apuré en intégralité les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par actes d’huissier de justice en date des 1er et 4 mars 2019 pendant les délais accordés,

DIT que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial renouvelé liant Madame [P] [B], Madame [Y] [B] et Madame [C] [B] d’une part, à la S.A.R.L VALORIS d’autre part, et visée au commandement de payer signifié par actes d’huissier de justice en date des 1er et 4 mars 2019, n’a pas joué,

RAPPELLE qu’eu égard à la teneur de la présente décision, Madame [C] [B] ne peut désormais plus poursuivre l’expulsion de la S.A.R.L VALORIS et de la S.A.R.L RMJ des locaux donnés à bail commercial en exécution de l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en date du 10 décembre 2019 et de l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 1er octobre 2020 dépourvus d’autorité de la chose jugée au principal,

DÉBOUTE Madame [C] [B] de ses demandes reconventionnelles de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, d’expulsion sous astreinte, de séquestration des meubles et de paiement d’une indemnité d’occupation formées à l’encontre de la S.A.R.L VALORIS et de la S.A.R.L RMJ,

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ à payer à Madame [C] [B] la somme de 5.735,83 euros (CINQ MILLE SEPT CENT TRENTE-CINQ euros et QUATRE-VINGT-TROIS centimes) en règlement de l’arriéré de loyer, de charges et de taxes locatives arrêté au 1er janvier 2025 se décomposant comme suit :

– la somme de 887,50 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2022,

– la somme de 1.490,50 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2023,

– la somme de 451,33 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2023,

– la somme de 1.529,50 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2024,

– la somme de 1.377 euros au titre du loyer et de la provision sur charges locatives du mois de janvier 2025,

DÉBOUTE Madame [P] [B], Madame [Y] [B] et Madame [C] [B] de leur demande reconventionnelle de conservation du dépôt de garantie en exécution de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial,

DÉBOUTE la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L. RMJ de leur demande de communication sous astreinte de l’avenant de renouvellement du contrat de bail commercial évoqué dans la lettre de Monsieur [O] [B] en date du 21 décembre 2010,

DÉBOUTE la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L. RMJ de leur demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ à payer à Madame [P] [B], à Madame [Y] [B] et à Madame [C] [B] la somme globale de 3.000 (TROIS MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L VALORIS et la S.A.R.L RMJ aux dépens,

AUTORISE Maître Marie DUAULT à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 31 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM