TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Marie-caroline HUBERT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carine SMADJA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07452 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5R4X

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. TREMOILLE 6 représenté par son mandataire de gestion, MONTAIGNE GESTION sis [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1434

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [T] [Y], demeurant [Adresse 3]

Madame [I] dite [E] [Z] épouse [Y], demeurant [Adresse 3]

comparants en personne assistés de M^e Marie-caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0346

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 avril 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 28 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07452 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5R4X

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juin 1997, M. et Mme [X] ont consenti un bail d’habitation à M. [O] [T] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6].

M. [O] [T] [Y] s’est marié avec Mme [I] [Z] le 6 décembre 2012.

L’appartement donné à bail a été vendu à la société TREMOILLE 6 en juillet 2019.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5086,03 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [T] [Y] et Mme [I] [Z] épouse [Y] le 22 mai 2024.

Par assignation du 31 juillet 2024, la société TREMOILLE 6 représentée par la société MONTAIGNE GESTION a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de M. [O] [T] [Y] et Mme [I] [Z] épouse [Y] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, si besoin avec l’assistance de la force publique, statuer sur le sort des meubles, voir dire et juger qu’elle conservera le dépôt de garantie, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 2015,26 euros jusqu’à libération des lieux,

—  6093,66 euros à titre provisionnel d’arriéré locatif arrêté au 24 juillet 2024,

—  609,36 euros à titre provisionnel au titre de la clause pénale,

—  172,86 euros correspondant au coût du commandement de payer du 8 juillet 2022,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er août 2024 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l’audience du 31 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties avant d’être retenue à l’audience du 6 février 2025.

À l’audience, la société TREMOILLE 6, représentée par son conseil, dépose des conclusions au terme desquelles elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative actualisée au 3 février 2025 s’élève désormais à 6101,29 euros, la majoration contractuelle étant de 610,12euros. Elle sollicite le rejet de l’ensemble des demandes des défendeurs.

M. [O] [T] [Y] et Mme [I] [Z] épouse [Y], assistés par leur conseil, déposent des conclusions au terme desquelles ils demandent au juge de :

— juger insuffisants les éléments produits par la société TREMOILLE 6 pour établir l’existence d’un arriéré locatif,

— condamner la société TREMOILLE 6 à leur verser la somme de 3162,68 euros au titre de répétition des provisions sur charges indues,

— constater l’absence de créance certaine, liquide et exigible,

— débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes,

— en toutes hypothèses, constater qu’il s’agit d’une contestation sérieuse ne permettant pas de statuer en référé,

— à titre subsidiaire, dire et juger que le montant de la créance locative réclamée devra être épuré de tout montant indu,

— suspendre les effets de la clause résolutoire et leur octroyer 36 mois de délais de paiement,

— en tout état de cause condamner la demanderesse aux dépens,

— à titre subsidiaire, leur accorder un délai de douze mois à compter de la décision à intervenir pour quitter les lieux, écarter l’exécution provisoire, et condamner la société TREMOILLE 6 à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société TREMOILLE 6 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Au terme de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du dernier renouvellement du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 21 mai 2024 pour la somme de 5086,03 euros.

Les locataires contestent les sommes qui leur ont été imputées au titre des charges soit la somme de 3162,68 euros depuis le mois de janvier 2022.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que le bail a été conclu pour un loyer mensuel de 3878 francs outre une provision pour charges de 170 francs. En 2021, le loyer était de 854,07 euros et les charges de 40 euros. La société TREMOILLE 6 indique avoir procédé à une régularisation de charges en 2022 pour l’année 2021, ce qui a porté la provision pour charges à la somme de 78 euros mensuels. Elle ne verse toutefois aucune pièce s’agissant de cette régularisation. Elle reconnaît par ailleurs ne pas avoir procédé aux régularisations pour les années suivantes.

Il résulte de ces éléments qu’il n’est pas démontré que la somme de 78 euros est due au titre de la provision pour charges à compter de mars 2022. Par contre, la somme de 40 euros, qui correspond à la provision pour charges du contrat de bail, est certaine et exigible, tout comme le sont les loyers.

Ainsi, il n’est pas démontré que les sommes de :

—  380 euros pour l’année 2022 (38x10 mois),

—  456 euros pour l’année 2023 (38x12 mois),

—  190 euros pour l’année 2024, jusqu’au commandement de payer (38x5) sont dues par les défendeurs, soit la somme totale de 1026 euros du 1er mars 2022 au 1er mai 2024. Le reste du montant figurant dans le commandement de payer est exigible comme étant les loyers et les provisions pour charges fixés au contrat de bail. La contestation des charges n’apparaît ainsi pas être une contestation sérieuse empêchant le juge des référé de statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire, et les défendeurs pourront saisir le juge du fond s’ils le souhaitent quant à leur demande en répétition de l’indu, le juge des référés n’étant pas compétent pour le faire.

Ainsi, le 21 mai 2024, le commandement de payer ne pouvait être délivré valablement que pour la somme de 4060,03 euros.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4060,03 euros n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 juillet 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à la reprise du paiement du loyer, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Au terme de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société TREMOILLE 6 verse aux débats un décompte arrêté à la somme 6101,29 euros au 1er février 2025.

Comme vu précédemment, les sommes dont l’exigibilité n’est pas démontrée doivent être déduites, soit 1368 euros correspondant à 38 euros de provision pour charges pendant 36 mois, soit du mois de mars 2022 au mois de février 2025.

M. [O] [T] [Y] et Mme [I] [Z] épouse [Y] seront donc condamnés à payer la somme de 4733,29 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4060,03 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

Cette condamnation sera solidaire au regard du mariage des défendeurs, conformément à l’article 220 du code civil, le logement litigieux étant utilisé pour les besoins du ménage.

Toutefois, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [O] [T] [Y] et Mme [I] [Z] épouse [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte versé aux débats, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier que les revenus du foyer de M. [O] [T] [Y] et Mme [I] [Z] épouse [Y] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder 36 mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. Aucun élément ne justifie de décider qu’alors les délais légaux n’auront pas à s’appliquer. Par ailleurs, l’intervention de la force publique ne rend pas nécessaire le prononcé d’une astreinte dans ce cas.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à la société TREMOILLE 6 ou à son mandataire, égale au montant des loyers et charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur la clause pénale

La bailleresse réclame l’application de la clause pénale stipulée au bail qui prévoit une majoration des loyers impayés hauteur de 10 % (page 6).

Or, l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR, prévoit qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Le contrat de bail de M. [O] [T] [Y] et Mme [I] [Z] épouse [Y] ayant été renouvelé sous l’empire de cette loi, la clause pénale y figurant est réputée non écrite et il n’y a pas lieu de l’appliquer. La demande de la bailleresse de ce chef sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [T] [Y] et Mme [I] [Z] épouse [Y], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juin 1997 entre M. et Mme [X] aux droits desquels vient la société TREMOILLE 6 d’une part et M. [O] [T] [Y] d’autre part concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 22 juillet 2024,

CONDAMNE solidairement M. [O] [T] [Y] et Mme [I] [Z] épouse [Y] à payer à la société TREMOILLE 6 la somme de 4733,29 euros à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4060,03 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, selon décompte arrêté au 1er février 2025,

DIT que les sommes payées postérieurement au 1er février 2025 par M. [O] [T] [Y] et Mme [I] [Z] épouse [Y] s’imputeront sur cette somme,

AUTORISE M. [O] [T] [Y] et Mme [I] [Z] épouse [Y] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [O] [T] [Y] et Mme [I] [Z] épouse [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 juillet 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [O] [T] [Y] et Mme [I] [Z] épouse [Y] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique si besoin,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [O] [T] [Y] et Mme [I] [Z] épouse [Y] seront solidairement condamnés à verser à la société TREMOILLE 6 une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en répétition de l’indu de M. [O] [T] [Y] et Mme [I] [Z] épouse [Y],

CONDAMNE in solidum M. [O] [T] [Y] et Mme [I] [Z] épouse [Y] à payer à la société TREMOILLE 6 la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société TREMOILLE 6 de ses autres demandes,

CONDAMNE in solidum M. [O] [T] [Y] et Mme [I] [Z] épouse [Y] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge