TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Philippe AZEMA ; PREFET de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09265 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBGB

N° MINUTE :

7/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 mars 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDERESSE

Madame [K] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe AZEMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1867

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 mars 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 11 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09265 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBGB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er août 2023, l’établissement public [Localité 1] Habitat – OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [B] sur des locaux composés d’un appartement et d’une cave situés [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 764,57 euros et d’une provision sur charges de 207,75 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5300 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [K] [B] le 30 octobre 2024.

Par assignation du 24 février 2025, Paris Habitat – OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 6478,68 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été radiée par ordonnance du 17 septembre 2025 puis réinscrite à l’audience du 6 janvier 2026.

À l’audience du 6 janvier 2026 l’établissement [Localité 1] Habitat – OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 décembre 2025, s’élève désormais à 11 184,98 euros. L’établissement [Localité 1] Habitat – OPH précise qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la dette s’élevant dorénavant à une somme équivalente à 12 mois d’impayés de loyers. Il s’oppose à la demande de délais pour quitter les lieux formée par la défenderesse.

Mme [K] [B], représentée par son conseil, sollicite un délai de 6 mois pour quitter les lieux. Elle expose être mère célibataire d’un enfant en bas âge, actuellement sans emploi et dans l’incapacité de régler le loyer courant. Elle précise ne pas bénéficier d’une procédure de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 1] Habitat – OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 29 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5 300 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [Localité 1] Habitat – OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Mme [K] [B] n’apporte aucun élément aux débats de nature à justifier d’une recherche éventuelle de logement, même récente. Si elle fait état d’une situation personnelle précaire et de la charge d’un enfant en bas âge, elle n’en justifie pas autrement que par la décision d’attribution de l’aide juridictionnelle totale lui ayant été accordée. Le décompte produit par le bailleur montre que le dernier paiement d’un loyer complet remonte au mois de septembre 2025, et que depuis seule est versée l’aide personnalisée au logement à laquelle elle a droit. L’assignation a été délivrée le 24 février 2025, de sorte que Mme [K] [B] a d’ores-et-déjà bénéficié d’un délai de plus d’un an pour procéder à des démarches de relogement, compte tenu de la durée de la procédure.

En conséquence, la demande de Mme [K] [B] sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant du loyer et des charges précédemment appliqué, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 977,80 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 1] Habitat – OPH ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation échues

En l’espèce, [Localité 1] Habitat – OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 décembre 2025, Mme [K] [B] lui devait la somme de 11 000,18 euros, soustraction faite des frais de procédure réintégrés dans les dépens.

Mme [K] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés ainsi que sur les indemnités d’occupations échues, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 5 300 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [K] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er août 2023 entre l’établissement public [Localité 1] Habitat – OPH, d’une part, et Mme [K] [B], d’autre part, concernant les locaux composés d’un appartement et d’une cave situés [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 30 décembre 2024,

ORDONNE à Mme [K] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux (appartement et cave) situés [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Mme [K] [B] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [K] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 977,80 euros (neuf cent soixante-dix-sept euros et quatre-vingts centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [K] [B] à payer à [Localité 1] Habitat – OPH la somme de 11 000,18 euros (onze mille euros et dix-huit centimes) à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues, arrêtés au 29 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 5300 euros, à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE Mme [K] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge