TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01476 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6ID

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C. EPARGNE PIERRE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Ondine PREVOTEAU, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Fabrice LEMAIRE, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. SIPCA, représentée par son gérant la SAS PADME DUCATION.

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 21 Octobre 2025

ORDONNANCE du 02 Décembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2023, la société Epargne Pierre a mis à bail au profit de la société Sipca des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7] (Nord) à compter du 1er janvier 2024. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a fixé le loyer annuel à 28 730 euros hors taxes et hors charges, payable par quart et d’avance, outre une provision annuelle pour charges de 8 112 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 7 182, 50 euros.

Le 29 juillet 2025, à la suite d’impayés, la société Epargne Pierre a fait signifier à la société Sipca un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 23 septembre 2025, la société Epargne Pierre a assigné la société Sipca devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment aux fins de voir :

— constater que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 29 juillet 2025 n’ont pas été payées dans le délai d’un mois,

en conséquence,

— constater la résiliation de plein droit du bail susvisé au 30 août 2025,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de la société Sipca, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la société Sipca à payer à la société Epargne Pierre la somme de 18 864,36 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnité d’occupation arrêté au 11 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— condamner la société Sipca à payer à la société Epargne Pierre la somme de 7 452,63 euros à titre de provision à valoir sur les pénalités contractuelles,

pour la période postérieure à la résiliation du bail,

— condamner la société Sipca à payer à la société Epargne Pierre une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été appelés si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,

— condamner également la société Sipca à payer à la société Epargne Pierre la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner enfin la société Sipca aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (228,21 euros), outre celui de l’état des inscriptions sur le fonds (28,90 euros), et le droit de plaidoirie (13,00 euros),

— rappeler que l’ordonnance à intervenir est de plein droit exécutoire conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 octobre 2025.

A l’audience, la société Epargne Pierre, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation.

La société Sipca n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance déposée et développée oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte remis à personne habilitée, la société Spica n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Le commandement du 29 juillet 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 25 350, 57 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 228, 21 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 29 août 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société Sipca de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société Sipca occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société Sipca à compter du 30 août 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux. Il convient de fixer le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 5 décembre 2023, le commandement de payer du 29 juillet 2025 et le décompte actualisé au 11 septembre 2025.

L’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 18 864,36 euros.

Il convient donc de condamner la société Sipca au paiement de cette somme à titre provisionnel, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2025, date de l’assignation.

Sur la demande de provision à valoir sur les pénalités contractuelles

L’appréciation de demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme d’une conservation du dépôt de garantie ou de l’application de clauses pénales relève du fond, à moins que celui qui fonde des demandes de provision à ce titre n’établisse l’absence de contestation sérieuse.

En l’espèce, le montant réclamé (7 452, 63 euros) au titre des pénalités contractuelles caractérise l’existence d’une contestation sérieuse dès lors que le juge du fond est susceptible de mettre en œuvre son pouvoir modérateur les concernant, pouvoir dont ne dispose pas le juge des référés.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre des pénalités contractuelles.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la société Sipca, partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 29 juillet 2025 (228, 21 euros), de l’état des inscriptions sur le fonds (28,90 euros) et du droit de plaidoirie (13 euros).

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société Sipca à payer la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) à la société Epargne Pierre au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la société Epargne Pierre et la société Spica concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7] (Nord) depuis le 29 août 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Spica et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 7] (Nord) ;

Autorise au besoin la société Epargne Pierre à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 30 août 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la société Epargne Pierre à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société Spica au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société Spica à payer à la société Epargne Pierre chaque mois, au plus tard le 10e jour du mois, cette indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société Spica à payer à la société Epargne Pierre la somme de 18 864,36 euros (dix-huit mille huit cent soixante-quatre euros et trente-six centimes) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, terme du 3e trimestre 2025 inclus ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2025 ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de provision à valoir sur les pénalités contractuelles ;

Condamne la société Spica aux dépens, y compris le commandement de payer du 29 juillet 2025 s’élevant à 228, 21 euros (deux cent vingt-huit euros et vingt-et-un centimes), l’état des inscriptions sur le fonds s’élevant à 28,90 euros (vingt-huit euros et quatre-vingt dix centimes) et le droit de plaidoirie à 13 euros (treize euros) ;

Condamne la société Spica à payer à la société Epargne Pierre la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN