TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J] [M] ; PREFET de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07092 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQX6

N° MINUTE :

4/2026

JUGEMENT

rendu le 19 février 2026

DEMANDERESSE

Association ADEF HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [M], demeurant [Adresse 2] – Foyer [J], lgt n°[Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0013

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 février 2026 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 19 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07092 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQX6

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2018, l’association ADEF HABITAT a consenti un contrat de résidence à M. [J] [M] sur des locaux au sein de l’établissement ADEF HABITAT situé [Adresse 4] moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 374,61 euros comprenant les charges, outre la somme de 30,19 euros au titre des prestations individuelles obligatoires et des meubles.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 août 2024, distribuée le 29 août 2024, l’association ADEF HABITAT a adressé à M. [J] [M] un avertissement pour hébergement de tiers non déclaré en lui rappelant les termes de l’article 9 du règlement intérieur et lui a demandé de mettre fin à ce trouble de jouissance.

Elle a ensuite fait constater les conditions d’occupation du logement par commissaire de justice qui a dressé procès-verbal de ses opérations le 13 novembre 2024.

Puis, par courrier signifié par commissaire de justice à la personne de M. [J] [M] le 29 novembre 2024, elle l’a mis en demeure de mettre fin à l’hébergement de tiers dans un délai d’un mois et lui a signifié qu’à défaut, la clause résolutoire insérée au contrat de résidence serait acquise de plein droit.

L’association ADEF HABITAT a de nouveau fait constater les conditions d’occupation du logement par un commissaire de justice qui a dressé procès-verbal de ses opérations le 7 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, l’association ADEF HABITAT a fait assigner M. [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

À titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, constater que M. [J] [M] est occupant sans droit ni titre depuis l’expiration d’un délai d’un mois après la notification de la mise en demeure ou à défaut et à titre subsidiaire un mois après la signification de la présente assignation,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation du contrat de résidence,

En tout état de cause :

— rejeter toute demande de délai pour quitter les lieux,

— dire que faute par M. [J] [M] et les occupants de son chef de quitter l’appartement dans un délai de 48 heures à compter de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, à peine d’astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que le défendeur désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner M. [J] [M] à payer à ADEF HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance globale mensuelle actuelle, majorée d’un forfait pour charges supplémentaires de 15% du montant des charges et prestations individuelles, à compter de la date de résolution du contrat et jusqu’à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue le cas échéant au contrat d’hébergement,

— condamner M. [J] [M] au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner M. [J] [M] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût de l’assignation et de tous actes d’exécution.

A l’audience du 16 décembre 2025 l’association ADEF HABITAT, représentée par son conseil maintient ses demandes et produit une pièce supplémentaire préalablement signifié à la partie adverse, correspondant à un nouveau procès-verbal de constat des conditions d’occupation du logement dressé le 21 août 2025.

M. [J] [M], représenté par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles de :

— rejeter les demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation judiciaire du contrat,

— à titre subsidiaire, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant de la redevance actuelle,

— en toutes hypothèse, de :

o rejeter la demande de dommages et intérêts,

o laisser à la charge de l’association ADEF HABITAT ses frais irrépétibles et les dépens de l’instance,

o écarter l’exécution provisoire du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs différents moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [J] [M] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation, en vertu de l’article L.632-3 du même code, ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989, en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logements mis à disposition par l’association ADEF HABITAT, plus précisément en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ.

Le règlement intérieur peut prévoir que la personne logée titulaire du contrat acquitte un montant forfaitaire correspondant à une participation aux charges supplémentaires occasionnées par l’hébergement d’un ou plusieurs tiers ; les dispositions tarifaires applicables sont annexées au règlement intérieur.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, l’article 9 du règlement intérieur, annexé en pièce jointe au contrat, énonce les règles applicables en matière d’hébergement de tiers notamment en termes de durée d’hébergement, de nombres de personnes accueillies et d’information de l’association ADEF HABITAT.

L’association ADEF HABITAT verse aux débats un premier procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice à 8h 00, le 13 novembre 2024 dont il ressort que le résident en titre est absent et que trois autres individus sont présents dans le logement, dont deux, qui ont refusé de donner leur identité, sont allongés sur des lits supplémentaires, dressés avec leur literie.

Elle produit un deuxième procès-verbal dressé le 7 février 2025 à 7h25 par le commissaire de justice qui relate que la porte lui a été ouverte par une personne se présentant comme le fils du résident en titre et qu’il y a un lit supplémentaire dressé avec sa literie.

Enfin, il résulte du troisième procès-verbal dressé le 21 août 2025 à 20h05 que lors de cette dernière visite, le commissaire de justice a rencontré un homme se présentant comme le résident en titre et qu’il a constaté la présence d’un matelas au sol.

Ces constats, qui révèlent la présence systématique de matelas supplémentaires avec literie dans le logement de M. [J] [M] ainsi que celle de tiers à des heures particulièrement matinales s’agissant des deux premiers, permettent d’établir que ce dernier a enfreint les dispositions de l’article R 633-9 du code de la construction et de l’habitation et 9 du règlement intérieur, en hébergeant des tiers pendant une durée supérieure à six mois (constats établis entre novembre 2024 et août 2025) et qu’en tout état de cause, il n’a pas informé, au préalable, le gestionnaire de la résidence alors que cette condition est requise, quelle que soit la durée de l’hégerment.

L’article 15 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

Après avoir averti une première fois M. [J] [M] de se conformer à ses obligations, l’association ADEF justifie de la signification, le 29 novembre 2024, d’une mise en demeure de régulariser la situation dans le délai d’un mois sous peine d’acquisition de la clause résolutoire susmentionnée. Les éléments précités, et notamment le procès-verbal du 7 février 2025, permettent d’établir que le défendeur n’y a pas déféré dans le délai imparti, de sorte que l’association ADEF est bien fondée à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 30 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [J] [M] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’association ADEF HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [J] [M] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le demandeur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, l’occupation indue de son bien l’ayant privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [J] [M] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 décembre 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi, sans majoration, qui n’est nullement justifiée.

Sur la demande de dommages-intérêts

En l’espèce, l’article 15 du règlement intérieur prévoit qu’en cas de manquement répétés su résidant aux obligations du contrat ou du règlement intérieur justifiant l’envoi d’une mise en demeure valant acquisition de la clause résolutoire, le résident sera redevable d’une somme forfaitaire de 200 euros à titre de dommages-intérêts.

Cet article peut être assimilé à une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, qu’il convient, eu égard à son caractère manifestement excessif, de réduire à la somme de 50 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût de l’assignation.

Il sera en outre condamné à payer à l’association ADEF HABITAT la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 19 octobre 2018 entre l’association ADEF HABITAT et M. [J] [M] sur des locaux au sein de l’établissement ADEF HABITAT situé [Adresse 4] sont réunies depuis le 30 décembre 2024 et que M. [J] [M] est sans droit ni titre depuis cette date ;

ORDONNE à M. [J] [M] de libérer les lieux ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’association ADEF HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE M. [J] [M] à payer à l’association ADEF HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, telles qu’elles auraient été dues si le contrat s’était poursuivi, à compter du 30 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [J] [M] à payer à ADEF HABITAT la somme de 50 euros au titre de la clause pénale ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. [J] [M] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation ;

CONDAMNE M. [J] [M] à régler la somme de 200 euros à l’association ADEF HABITAT en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge