TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Dominique TOURNIER

Copie certifiée conforme à :

— Maître [Z] [O]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/06110

N° Portalis 352J-W-B7J-C7YSL

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Mai 2025

JUGEMENT

rendu le 11 Juin 2026

DEMANDEURS

Syndicat Principal des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la société ADEXTRA, S.A.R.L

[Adresse 2]

[Localité 2]

Syndicat Secondaire des coproprietaires du Bâtiment B de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic, la société ADEXTRA, SARL

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentés par Maître Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0263

DÉFENDERESSE

Madame [R] [H]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non-représenté

Décision du 11 Juin 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/06110 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YSL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 26 Mars 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [R] [H] est propriétaire du lot copropriété n° 0359 (parking) au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] composé d’un syndicat des copropriétaires principal et d’un syndicat des copropriétaires secondaire du Bâtiment B.

Par sommation de payer en date du 13 septembre 2012, le syndicat des copropriétaires secondaire du Bâtiment B l’a fait mettre en demeure de payer des arriérés de charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 23 octobre 2024, le syndicat des copropriétaire principal l’a fait mettre, à son tour en demeure de payer des arriérés de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 mai 2025, les deux syndicats des copropriétaires représentés par leur syndic la SARL ADEXTRA ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, Madame [R] [H] pour l’audience du 29 janvier 2026.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ils demandent au tribunal de :

« Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 36 de son décret d’application,

Vu l’article 1231-6 du code civil,

Vu l’ancienneté de la dette,

Vu l’absence de tout paiement,

— Condamner Madame [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] les sommes de :

—  783,28 euros en principal, appel de charges de l’année 2025 inclus suivant décompte arrêté au 23 avril 2025, majorée des intérêts légaux à compter du 8 octobre 2024 sur la somme de 742,15 euros puis à compter de la présente assignation pour le surplus,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

-800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

— Condamner Madame [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment B de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] les sommes de :

—  7.091,99 euros en principal, appel de charges du deuxième trimestre 2025 inclus suivant décompte arrêté au 23 avril 2025, majorée des intérêts légaux à compter du 13 septembre 2012 sur la somme de 2.543 euros puis à compter du 2 novembre 2022 sur la somme de 6.107,61 euros puis à compter de la présente assignation pour le surplus,

—  4.900 à titre de dommages et intérêts,

—  3.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

— Ordonner la capitalisation des intérêts de chaque annuité échue. »

Citée à étude suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Madame [R] [H] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 janvier 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 26 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, les syndicats des copropriétaires principal et secondaire justifient tout d’abord par la production de la matrice cadastrale que Madame [R] [H] est propriétaire du lot de copropriété n° 0359 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4].

Au soutien de leur demande principale, les syndicats des copropriétaires produisent notamment aux débats :

Pour le syndicat des copropriétaires principal :

— une mise en demeure en date du 18 octobre 2024 ;

— un décompte de charges arrêtées au 23 avril 2025 faisant état d’un solde débiteur de 783,28 euros,

— les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot de la défenderesse ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 juin 2015, 16 juin 2016, 14 juin 2017, 14 juin 2018, 26 juin 2019, 14 octobre 2020, 30 juin 2021, 27 juin 2022, 26 juin 2023, 24 juin 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2014 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2016 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— l’attestation de non recours correspondante ;

— le contrat de syndic pour la période du 27 juin 2023 au 26 juin 2026.

Pour le syndicat des copropriétaires secondaire bâtiment B :

— une sommation de payer en date du 12 septembre 2012 ;

— deux mise en demeure datées du 02 novembre 2022 et du 25 novembre 2022 ;

— un décompte de charges arrêtées au 23 avril 2025 faisant état d’un solde débiteur de 7.091.99 euros,

— les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot de la défenderesse ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2010, 18 juin 2015, 02 juin 2016, 10 mai 2017, 21 juin 2018, 14 mai 2019, 28 janvier 2021, 29 juin 2022, 08 juin 2023, 23 avril 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2009 et 2014 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2011 et 2016 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— l’attestation de non recours correspondante ;

— le contrat de syndic pour la période du 09 juin 2023 au 08 juin

2026.

1.1 Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires principal

Le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.

Par ailleurs ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report de solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

En l’espèce le relevé de compte établi par le syndicat des copropriétaires en date du 23 avril 2025 pour la période du 19 avril 2011 au 23 avril 2025 fait apparaître au 19 avril 2011 une reprise « Solde balance ERABLE » à hauteur de 80,70 euros.

Cette somme ne sera pas retenue.

En conséquence, il résulte de l’examen des pièces produites que le syndicat des copropriétaires principal justifie d’une créance certaine liquide et exigible, hors frais de recouvrement à hauteur de 36 euros, d’un montant de 666,58 euros au titre des charges impayées arrêtées au 23 avril 2025 (appel de charges 2025 inclus).

Madame [R] [H] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre de charges courantes et appel de fonds impayés

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire

Au regard de la mise en demeure en date du 18 octobre 2024 adressée à la défenderesse et de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts légaux, ceux-ci seront dus à compter du 24 octobre 2024.

1.2 Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires secondaire du Bâtiment B

En l’espèce le relevé de compte établi par le syndicat des copropriétaires en date du 23 avril 2025 pour la période du 19 avril 2011 au 01 avril 2025 fait apparaître au 18 avril 2011 une reprise « Solde ERABLE » à hauteur de 1.958,41 euros.

Pour les motifs précités, cette somme ne sera pas retenue.

Il résulte en conséquence de l’examen des pièces produites que le syndicat des copropriétaires secondaire justifie d’une créance certaine liquide et exigible d’un montant de 5.133,58 euros au titre des charges impayées arrêtées au 23 avril 2025 (2ème appel de fonds trimestriel 2025 inclus).

Madame [R] [H] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre de charges courantes et appel de fonds impayés avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2012 sur la somme de 2.392,79 euros puis à compter du 29 novembre 2022 pour le surplus.

2. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;les frais de suivi de procédure ou les honoraires su syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Seul le syndicat des copropriétaires principal sollicite une indemnisation au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il demande à ce titre une somme de 36 euros se décomposant comme suit :

24/12/2024 – Mise en demeure : 36 euros.

Il ne justifie toutefois d’aucune mise en demeure adressée à cette date à la défenderesse dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, et sera en conséquence débouté de sa demande en paiement des frais exposés pour le recouvrement.

3. Sur la demande indemnitaire des syndicats des copropriétaires principal et secondaire du Bâtiment B

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, les syndicats des copropriétaires principal et secondaire du Bâtiment B réclament l’indemnisation du préjudice qu’ils disent avoir subi en raison de l’inexécution par la défenderesse de ses obligations.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que la copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4. Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des condition d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 19 mai 2025 pour les charges impayées.

5. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [H] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des syndicats des copropriétaires les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 500 euros sera donc allouée au syndicat des copropriétaires principal et celle de 1.000,00 euros au syndicat des copropriétaires secondaire du Bâtiment B au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [R] [H] à payer :

— au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic, la SARL ADEXTRA :

— la somme de 666,58 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété et travaux arrêtés au 23 avril 2025 (appel de charges 2025 inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 24 octobre 2024 ;

— la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— au syndicat des copropriétaires secondaire du Bâtiment B de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic, la SARL :

— la somme de de 5.133,58 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété et travaux arrêtés au 23 avril 2025 (2ème appel de fonds trimestriel 2025 inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 13 septembre 2012 sur la somme de 2.392,79 euros puis à compter du 29 novembre 2022 pour le surplus ;

— la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires principal et secondaire ;

CONDAMNE Madame [R] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 Juin 2026

La Greffière La Présidente