TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 05/03/2026

à : Maître Lara ANDRAOS GUERIN

+ Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le : 05/03/2026

à : Maître David MELLOUL

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/01682

N° Portalis 352J-W-B7K-DCDHJ

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur [F] [Q], demeurant [Adresse 1]

Madame [V] [I] [Q], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître David MELLOUL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [R], demeurant [Adresse 2] – ÉTATS-UNIS

Madame [X] [R], demeurant [Adresse 2] – ÉTATS-UNIS

représentée par Maître Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1951

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 mars 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 05 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/01682 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDHJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 25 octobre 2024,Monsieur [L] [R] et son épouse Madame [X] [R] (nom de jeune fille inconnu) (ci-après dénommés les époux [R]) ont consenti à Monsieur [F] [Q] et à Madame [V] [M] épouse [Q] (ci-après dénommés les époux [Q]) un bail d’habitation sur des locaux situés [Adresse 3]) à [Localité 2] incluant une cave pour un loyer mensuel de 2 159,30 euros et 164 euros de provision pour charges.

Autorisés par ordonnance sur requête du 4 février 2026, les époux [Q] ont, par actes de commissaire de justice du 10 février 2026, fait assigner en référé à heure indiquée les époux [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

— leur condamnation sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant une durée de 60 jours à faire procéder dans le logement loué et dans les zones sinistrées (notamment dans la salle de bains et la chambre de l’enfant ainsi qu’au niveau des parois et plafonds affectés par l’humidité et les moisissures) aux opérations suivantes :

— mise en place d’un dispositif d’assèchement et de déshumidification des supports (parois, plafonds et zones imbibées),

— traitement fongique des zones atteintes (nettoyage, désinfection et traitements anti-moisissures),

— puis, une fois les supports rendus compatibles avec une reprise, reprise des enduits dégradés et remise en peinture des murs et plafonds des zones sinistrées,

— leur condamnation à justifier de l’exécution des mesures ci-dessus par la production, dans le même délai, des devis acceptés, ordres de mission, factures et comptes rendus d’intervention des entreprises mandatées et le cas échéant de relevés d’humidité avant/après ou tout document technique équivalent attestant de l’assèchement effectif des supports avant remise en peinture,

— l’autorisation de consigner entre les mains de la caisse des dépôts et consignation les loyers et charges à échoir et subsidiairement la somme de 1 079,65 euros par mois correspondant à 50 % du loyer mensuel hors charges à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la complète exécution des mesures de remise en état et la justification de leur réalisation,

— leur condamnation au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 19 février 2026, les époux [Q], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur acte introductif d’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1719 et 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, subir depuis plusieurs mois des dégâts des eaux à répétition ayant fortement dégradé les murs et plafonds de leur logement et reprochent à leurs bailleurs de ne pas avoir pris les mesures nécessaires pour procéder à l’assèchement des revêtements, préalable indispensable à la remise en état des lieux.

Ils considèrent que l’état dégradé du bien avec notamment la présence de moisissures et d’humidité contrevient aux obligations de délivrance conforme, d’entretien et de décence qui pèsent sur les bailleurs, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite et un dommage imminent au regard de l’aggravation des désordres et du risque sanitaire en présence notamment d’un nourrisson.

Décision du 05 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/01682 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDHJ

Ils estiment que la circonstance que les dégâts des eaux aient été provoqués par une fuite provenant du bac à douche de l’appartement du dessus ou du mauvais état de certaines des parties communes n’exonère pas les bailleurs de leur obligation de leur assurer la jouissance paisible des lieux et que la consignation des loyers constitue une mesure conservatoire pleinement justifiée au regard du trouble de jouissance subi compromettant l’usage conforme des lieux à leur destination.

Les époux [R], représentés par leur conseil, ont sollicité le débouté des demandes et la condamnation solidaire des époux [Q] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Ils soutiennent que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses, en ce que les désordres proviennent du voisin du dessus et le cas échéant des parties communes de l’immeuble de sorte qu’en application de l’article 1725 du code civil ils n’ont pas à garantir les preneurs du trouble de jouissance subi et qu’aucune faute ne peut leur être reprochée alors qu’ils ont fait intervenir un plombier pour réparer les fuites, déclaré les sinistres et interrogé les assureurs et le syndic de copropriété.

Ils prétendent que les travaux sollicités ne sont pas justifiés en l’absence de la persistance des désordres et en tout état de cause sont prématurés dès lors que les dommages doivent être pris en charge par l’assureur multirisque habitation des preneurs et que des expertises amiables sont toujours en cours.

Enfin, ils concluent au rejet de la demande de consignation en l’absence de faute et de preuve du caractère indécent du logement qui est toujours occupé par les locataires.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par disposition au greffe au 3 mars 2026 puis a été prorogée au 5 mars suivant.

MOTIFS

Sur les demandes de réalisation de travaux sous astreinte et de consignation des loyers

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel. Il doit être apprécié à la date où il est statué. Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de cet article.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé et doté des équipements le rendant conforme à l’usage d’habitation, y faire pendant toute la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives et assurer au locataire la jouissance paisible des lieux.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que, pour être décent, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences. En effet, l’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public. Dès lors, seul un événement de force majeure, non allégué en l’espèce, peut exonérer le bailleur de son obligation pendant la durée du bail. Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Il transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué n’est pas décent.

En l’espèce, la réalité des désordres dénoncés par les locataires est établie par les documents versés aux débats et les photographies y annexées, notamment le procès-verbal de constat du 29 octobre 2025 et les différents rapports de recherche de fuite, d’experts d’assurance, du plombier et de l’architecte mandaté par le syndic de copropriété, révélant des dégâts très importants dans l’appartement au niveau des murs et des plafonds, particulièrement dans la salle de bains et la pièce principale à usage de chambre à coucher pour bébé, avec des traces de moisissures et un taux d’humidité dans les revêtements variant entre 40 et 100 %.

Ces faits caractérisent d’évidence une situation d’indécence au sens notamment de l’article 2, points 1 et 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et constituent un trouble manifestement illicite. Il n’est par ailleurs pas inutile de rappeler que le fait de laisser s’écouler des eaux dans un immeuble fait naître à terme des risques de fragilisation de la structure comme relevé d’ailleurs par la société AB PLOMBERIE dans son rapport et le fait de laisser s’écouler des eaux usées conduit comme en l’espèce à l’apparition de moisissures et de champignons, ce qui crée un risque sanitaire pour les occupants du bien, dont un très jeune enfant soigné à plusieurs reprises pour des rhinites, de sorte que le dommage imminent existe également.

L’absence d’obligation de garantir le trouble de jouissance causé au preneur par des tiers au sens des dispositions de l’article 1725 du code civil ne dispense pas le bailleur de son obligation de faire pendant la durée du bail les réparations nécessaires autres que locatives (Civ. 3ème, 8 octobre 2015, n°14-20.345).

Ainsi, la circonstance que le dégât des eaux provienne d’une fuite au niveau du bac à douche de l’appartement du dessus ne saurait exonérer les bailleurs de leur responsabilité, alors qu’ils ont l’obligation de délivrer les locaux loués, d’en assurer à leurs locataires une jouissance paisible et qu’ils doivent mettre tout en œuvre pour faire cesser les troubles apportés à cette jouissance, celui constitué par un dégât des eaux en provenance d’un lot dont ils ne sont pas propriétaires n’étant pas constitutif d’une voie de fait dont ils ne seraient pas tenus à garantie. De même, il incombe aux bailleurs d’accomplir toutes les diligences nécessaires pour remédier aux troubles de jouissance subis, sans pouvoir renvoyer leurs locataires à saisir leur assureur ou celui du propriétaire du lot d’où provient la fuite (Civ. 3ème, 9 septembre 2021, n°20-12.347).

La responsabilité des bailleurs se trouve ainsi engagée sans qu’il soit nécessaire de rechercher la commission d’une quelconque faute et il importe peu qu’ils excipent avoir rencontré des difficultés dans le temps en raison de la complexité du sinistre, du nombre des intervenants et des contraintes propres à la copropriété ou qu’ils aient d’ores et déjà obtenu un devis de réfection du carrelage de la salle de bains.

Il résulte des derniers éléments techniques versés aux débats que la cause des dégâts des eaux aurait été traitée, les fuites n’étant désormais plus actives, et l’hypothèse d’une autre cause que celle concernant le bac à douche de l’appartement situé au dessus notamment d’infiltrations provenant de la façade de l’immeuble – et donc d’une partie commune – semble avoir écartée par l’architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires, ce dont la société SARETEC missionnée par l’assureur des bailleurs et qui a convoqué les parties à une nouvelle réunion d’expertise n’a sans doute pas été informée.

Tant la société BOIS dans son rapport du 4 novembre 2025 que l’architecte de la copropriété estiment nécessaire d’attendre le séchage complet des murs et des plafonds avant de procéder à leur réfection et à la remise en peinture, l’architecte préconisant la mise en place de déshumidificateurs pour accélérer le processus. De tels travaux constituent bien des mesures conservatoires et de remise en état au sens de l’article 835 du code de procédure civile de nature à faire cesser le trouble manifestement illicite et prévenir tout risque de dommage imminent.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de travaux des locataires selon les modalités précisées au dispositif aux frais avancés des bailleurs et compte tenu de l’ancienneté des désordres et des tentatives de règlement amiable par les locataires, l’obligation d’exécuter ces travaux sera assortie d’une astreinte provisoire telle que détaillée au dispositif dont l’éventuelle liquidation relevera du juge de l’exécution.

Par ailleurs, compte tenu de l’état particulièrement dégradé du logement qui ne satisfait pas aux exigences de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu d’autoriser les preneurs à consigner 50 % du montant du loyer hors charges jusqu’à la justification de la réalisation de l’ensemble des travaux ordonnés selon les modalités précisées au dispositif.

Enfin, conformément aux dispositions précitées, la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Sur les demandes accessoires

Les époux [R], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [Q] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’un dommage imminent,

CONDAMNONSMonsieur [L] [R] et Madame [X] [R], sous astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance et pendant une durée de 60 jours à l’issue de laquelle il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une astreinte définitive, à effectuer dans le logement situé [Adresse 3]) à [Localité 2] loué à Monsieur [F] [Q] et à Madame [V] [M] épouse [Q] les travaux suivants :

— mise en place d’un dispositif d’assèchement et de déshumidification des supports (parois, plafonds et zones imbibées),

— traitement fongique des zones atteintes (nettoyage, désinfection et traitements anti-moisissures),

— puis, une fois les supports rendus compatibles avec une reprise, reprise des enduits dégradés et remise en peinture des murs et plafonds des zones sinistrées,

DISONS queMonsieur [L] [R] et Madame [X] [R] devront justifier de l’exécution de ces travaux par la production des devis acceptés, ordres de mission, factures et comptes rendus d’intervention des entreprises mandatées et le cas échéant de relevés d’humidité avant/après ou tout document technique équivalent attestant de l’assèchement effectif des supports avant remise en peinture,

AUTORISONS Monsieur [F] [Q] et à Madame [V] [M] épouse [Q] à consigner entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations 50 % du montant du loyer hors charges à compter de la signification de la présente ordonnance jusqu’à la justification de la réalisation des travaux ci-dessus mentionnés, le solde demeurant payable selon les modalités prévues au contrat,

CONDAMNONSMonsieur [L] [R] et Madame [X] [R] à verser à Monsieur [F] [Q] et à Madame [V] [M] épouse [Q] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département pour information,

CONDAMNONSMonsieur [L] [R] et Madame [X] [R] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,