TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Christine ECHALIER DALIN , Maître Véronique BEAUR

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/06250 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAICN

N° MINUTE :

4/2026

JUGEMENT AVANT-DIRE DROIT

rendu le vendredi 15 mai 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [B], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Véronique BEAUR de la SELASU VERONIQUE BEAUR AVOCAT SELASU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B0427

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0337

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, avant-dire droit, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 15 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06250 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAICN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 mai 1995, Me [Z] [V], ès qualité d’administrateur judiciaire de la succession [P], a donné à bail à Mme [Y] [H], au visa de la loi du 1er septembre 1948, un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer indexable de 1 000 francs hors charges.

Selon acte authentique reçu le 11 juillet 2003, la société civile immobilière (SCI) [B] a acquis la propriété de l’immeuble.

Par jugement renu le 3 mars 2009, le tribunal d’instance du 11ème arrondissement de Paris a dit que la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 s’appliquait au bail. Un arrêt rendu le 5 avril 2011 par la cour d’appel de Paris a confirmé cette décision.

À la suite d’un congé délivré par la SCI [B] à Mme [H] le 23 novembre 2012 et contesté par cette dernière, un jugement du tribunal d’instance du 11ème arrondissement rendu le 17 juin 2014 a validé le congé et accordé à Mme [H] un délai pour quitter les lieux. Par un arrêt rendu le 6 septembre 2016, la cour d’appel de Paris a infirmé cette décision, annulé le congé et dit que le bail avait été reconduit pour trois années à compter du 1er juin 2013. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la SCI [B] le 21 décembre 2017.

Mme [H] a saisi le juge des référés du tribunal d’instance du 11ème arrondissement aux fins d’expertise, à la suite d’un dégât des eaux. Par une ordonnance du 2 février 2017, cette demande a été rejetée. La cour d’appel de Paris a, selon un arrêt rendu le 22 novembre 2017, infirmé cette décision et ordonné une mesure d’expertise aux frais avancés de Mme [H].

Selon exploit délivré le 30 novembre 2018, la SCI [B] a fait délivrer une offre de renouvellement du bail avec proposition d’un nouveau loyer à Mme [H]. En l’absence d’accord de cette dernière, elle a saisi la Commission de conciliation de [Localité 1] le 11 février 2019, qui a rendu son avis le 28 mars 2019.

Par un jugement rendu le 8 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a dit recevable l’action de la SCI [B] en renouvellement du bail avec fixation judiciaire de loyer mais l’a déclarée mal fondée en l’absence de représentativité des références produites par le bailleur au titre des loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Parallèlement, le juge des contentieux de la protection a prononcé la nullité du congé avec offre de renouvellement du bail signifié le 30 novembe 2018 et constaté que le bail avait été renouvelé le 1er juin 2019 pour une durée de 3 années. Il a également ordonné à la SCI [B] de faire réaliser des travaux sous astreinte et l’a condamnée à indemniser Mme [H] pour son préjudice jouissance.

Selon exploit délivré le 28 novembre 2024, la SCI [B] a fait délivrer une offre de renouvellement du bail avec proposition d’un nouveau loyer à Mme [H]. En l’absence d’accord de cette dernière, elle a saisi la Commission de conciliation de [Localité 1] le 28 mai 2025.

Le 30 mai 2025, la SCI [B] a fait assigner Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Initialement appelée le 28 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 11 mars 2026, pour les besoins de la mise en état.

A l’audience la SCI [B], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées et visées par le greffier, et demande par conséquent au juge des contentieux de la protection de :

— la recevoir et dire bien fondée en ses demandes,

— fixer le montant du loyer renouvelé au 1er juin 2025 à 16,99 € le m² soit 759,95 €,

— dire que cette augmentation s’appliquera mensuellement par sixième anuel (527,69 € / 6 = 87,94 €) au contrat renouvelé puis lors du renouvellement ultérieur, la clause d’indexation continuant à s’appliquer,

— débouter Mme [H] de ses demandes,

— condamner Mme [H] à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle forme sa demande au visa de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 et se prévaut de l’offre de renouvellement du bail signifiée le 28 novembre 2024.

En réponse au moyen tiré de l’irrecevabilité de la procédure pour saisine tardive de la Commission de conciliation, elle oppose que la loi n’impose aucun délai butoir autre qu’une saisine avant le terme du bail, de sorte que la saisine du juge est recevable même si la Commission n’a pas encore rendu son avis. Elle rappelle avoir saisi la Commission par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 mai 2025 soit avant l’échéance du bail, et saisi le juge avant le terme du contrat. Elle précise que la Commission n’avait, au jour de la première audience, pas rendu son avis et que l’affaire a été renvoyée.

Elle se prévaut ensuite du diagnostic de performance énergétique réalisé par la société Chrono diagnostic le 26 novembre 2024, soit postérieurement aux travaux d’isolation réalisés dans le logement, mais également d’un diagnostic réalisé le 2 mars 2026 par la société Keleta, confirmant le premier et classant le logement en catégorie E.

En réponse Mme [H], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées et visées par le greffier, et demande par conséquent au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— prononcer l’irrecevabilité de la demande de la SCI [B] visant à augmenter le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juin 2025,

A titre subsidiaire,

— débouter la SCI [B] de sa demande visa à augmenter le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juin 2025,

— condamner la SCI [B] à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens de l’instance.

Elle forme ses demandes au visa de l’article 17 c), 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

En premier lieu, elle soutient que la demande est irrecevable dans la mesure où la SCI [B] a saisi la Commission de conciliation tardivement, soit deux jours avant la fin du bail et l’assignation. Elle ajoute que la Commission n’a reçu le courrier de saisine du 28 mai que le 3 juin 2025, soit postérieurement à l’assignation.

En deuxième lieu, elle soutient qu’en application de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, le loyer ne peut faire l’objet d’une augmentation depuis le 24 août 2022, dans la mesure où le logement donné à bail est classé G selon un diagnostic réalisé le 5 septembre 2025 par la société GLB Diag.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs écritures respectives conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, les parties ont été avisées que le délibéré serait rendu le 15 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 17-2 (ancien article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, dispose : "I. – Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d’Etat définit les éléments constitutifs de ces références.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent I, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.

A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10 à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 s’applique à chaque valeur ainsi définie.

II. – Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation."

L’article 20 prévoit en outre que : "Il est créé, auprès du représentant de l’Etat dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires, en nombre égal. La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties.

La compétence de la commission porte sur :

1° Les litiges résultant de l’application des articles 17, 17-1, 17-2 et 18 de la présente loi etarticles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière ;

[…]

A défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis comportant l’exposé du différend et la position des parties ainsi que, le cas échéant, celle de la commission. Cet avis peut être transmis au juge par l’une ou l’autre des parties. En cas de conciliation, elle établit un document de conciliation comportant les termes de l’accord trouvé.

La composition de la commission départementale de conciliation, le mode de désignation de ses membres, son organisation et ses règles de saisine et de fonctionnement sont fixés par décret."

L’article 8 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 édicte :

« La commission entend les parties, s’efforce de les concilier et émet un avis qui doit être rendu dans un délai de deux mois maximum à compter de la réception par le secrétariat de la lettre ou du message électronique de saisine pour les litiges relatifs au loyer en application des articles 30 et 31 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée et de l’article 17 (c) de la loi du 6 juillet 1989 susvisée. Ce délai ne court qu’à compter d’une saisine complète et réalisée conformément à l’article 7 du présent décret.

En cas de saisine d’une commission territorialement incompétente, ce délai court à compter de la réception de la lettre ou du message électronique par le secrétariat de la commission initialement saisie, sauf si le dossier est incomplet.

En cas de conciliation partielle, elle constate la conciliation dont les termes font l’objet d’un document de conciliation. Ce document fait également apparaître les points de désaccord qui subsistent.

En cas de motif légitime de non-comparution dûment justifié par l’une des parties avant la séance, une nouvelle et ultime convocation peut être adressée.

Si les parties dûment convoquées ne sont ni présentes ni représentées à la séance ou si une seule des parties est présente ou représentée, la commission constate l’impossibilité de concilier les parties et émet éventuellement un avis sur le litige ou la difficulté.

L’avis et le document de conciliation sont établis par le secrétariat, signé par le président de la séance et cosigné par un membre présent à la séance et appartenant au collège qui n’assure pas la présidence. Le document de conciliation est en outre signé par les parties. Ils sont remis ou adressés à chacune des parties."

Sur le moyen tiré de la saisine tardive de la Commission de conciliation

Il est constant qu’en application des textes précités, le juge ne peut être valablement saisi d’une demande de fixation du loyer en application de l’article 17 c, devenu 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, avant que la commission ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé (Cass., 3e Civ., 7 mars 2012, pourvoi n° 10-27.820, Bull. 2012, III, n° 39 ; Cass., 3e Civ., 12 octobre 2011, pourvoi n° 10-21.216, Bull. 2011, III, n° 165).

Mais l’article 126 du code de procédure civile dispose : "Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance."

L’article 444 du code de procédure civile prévoit par ailleurs que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, la SCI [B] a fait délivrer une proposition de nouveau loyer à Mme [H] le 28 novembre 2024, à compter du 1er juin 2025 date du renouvellement du bail.

En l’absence d’accord de Mme [H], la SCI [B] a saisi la Commission de conciliation de Paris par courrier recommandé avec accusé de réception envoyé le 28 mai 2025.

Il en résulte que la SCI [B] a saisi la Commission de conciliation de Paris avant le terme du bail, mais sans respecter un délai de deux mois pour lui permettre de rendre son avis avant la saisine de la présente juridiction.

Toutefois, au jour où il est statué, il est constaté que la Commission de conciliation de [Localité 1] a rendu son avis sur le bien fondé de la demande, le 19 décembre 2025, lequel est versé aux débats.

Par conséquent, il convient d’ordonner la réouverture des débats afin d’inviter les parties à présenter leurs observations sur l’application de l’article 126 du code de procédure civile et par conséquent, sur la régularisation de la cause d’irrecevabilité au jour où il est statué, par l’avis rendu en cours d’instance par la Commission de conciliation de [Localité 1].

Sur le moyen tiré du non respect de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 et entré en vigueur le 22 août 2022, dispose notamment que « III. – La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. »

L’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, également modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 et entré en vigueur le 22 août 2022, prévoit que : « II. – Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. »

En application de l’article 159 IV de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi, soit à compter du 22 août 2022.

Il s’en suit que ces dispositions sont applicables dans le cadre du renouvellement du bail litigieux du 1er juin 2025.

L’article 143 du code de procédure civile prévoit par ailleurs que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. L’article 144 ajoute que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, la défenderesse soulève une fin de non recevoir tirée de l’impossibilité d’augmenter le loyer en application de l’article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989.

Or, cette disposition s’applique dans le cadre des procédures de révision et de majoration de loyer prévues par l’article 17-1 I et II, alors que la présente instance est relative à un litige résultant de la procédure de réévaluation du loyer dans le cadre du bail renouvelé de l’article 17-2.

Pour autant, l’article 17-2, d’ordre public, prévoit également en son III l’impossibilité de procéder à une réévaluation du loyer dans les logements de classe F ou G.

Dans ces conditions, il y a lieu d’inviter les parties à présenter leurs observations sur l’application de l’article 17-2 III, relevé d’office, dans le cadre de la procédure de réévaluation de loyer du bail renouvelé.

En outre, et dans la mesure où chaque partie se prévaut de diagnostics de performance énergétique dont les conclusions sont contradictoires, il y a lieu de mettre dans les débats la réalisation d’une expertise aux fins de déterminer la classe énergétique du logement loué.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu avant dire droit,

ORDONNE la réouverture des débats,

INVITE les parties à présenter leurs observations sur :

• l’application de l’article 126 du code de procédure civile à la fin de non recevoir tirée de la saisine tardive de la Commission de conciliation de [Localité 1],

• l’application de l’article 17-2 III de la loi du 6 juillet 1989 au présent litige, en lieu et place de l’article 17-1 III invoqué,

• la réalisation d’une mesure d’expertise aux fins de déterminer la classe énergétique du logement loué,

RAPPELLE l’affaire à l’audience de plaidoiries du 1er juillet 2026 à 9 heures,

RESERVE les dépens.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 15 mai 2026.

La Greffière La juge des contentieux de la protection