TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/10820

N° Portalis 352J-W-B7G-CXZMU

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 15 Janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [X] [J]

Madame [C] [D] épouse [J]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentés par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0466

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS MOLINIER

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Nathalie VERSIGNY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0073

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 15 Janvier 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10820 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXZMU

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [X] [J] et Mme [C] [D] épouse [J] (ci-après les époux [J]) sont propriétaires de plusieurs lots au sein du bâtiment A de cet immeuble.

L’immeuble est composé d’un bâtiment A, ayant façade sur la [Adresse 13], et d’un bâtiment B, au fond du couloir d’entrée de l’immeuble, ayant façade au-dessus de la verrière anciennement à usage de cour. Pour accéder au bâtiment B, il faut emprunter le couloir commun aux deux bâtiments, à partir de la porte de l’immeuble, [Adresse 13], jusqu’à la porte vitrée délimitant les parties communes spéciales du bâtiment B.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 septembre 2022, M. [X] [J] et Mme [C] [D] épouse [J] ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] devant le tribunal de grande instance de Paris, afin de solliciter, principalement, l’annulation des résolutions n° 5, 9, 17, 18 et 25 de l’assemblée générale du 20 juin 2022, la rectification, sous astreinte, de leur compte de charges en le recréditant de la quote-part des charges « escaliers B » afférente à la facture STRB, soit 1.091,81 €, et l’indemnisation de leur préjudice moral.

Par ordonnance du 28 mars 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande des époux [J] visant à voir enjoindre sous astreinte au syndicat des copropriétaires de produire le courrier adressé par la société MOLINIER à la société ATGI et le courrier électronique adressé par Madame [T] à la société CP ETOILE visé dans le courrier électronique du 13 février 2023.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2024, M. [X] [J] et Mme [C] [D] épouse [J] demandent au tribunal de :

Décision du 15 Janvier 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10820 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXZMU

Vu les articles 3, 6-2, 8, 10, 14-2, 27, 30 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 17, 35 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, l’article 1240 du code civil, les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

Déclarer non-écrite l’article 8 du chapitre IV, section 1 du règlement de copropriété du 14 janvier 1958 et l’article 36 du modificatif du règlement de copropriété du 22 novembre 2006,

Annuler les résolutions n° 5, 9, 17, 18 et 25 de l’assemblée générale du 20 juin 2022,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à leur payer les sommes suivantes :

—  5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

—  7.000 € conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Paris 14ème demande au tribunal de :

Vu les articles 6-2, 10.1, 25.b, 43 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 2224 du code civil, les dispositions du règlement de copropriété, les pièces produites aux débats

Déclarer les époux [J] mal fondés et les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner les époux [J] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les époux [J] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Nathalie VERSIGNY, avocat.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 23 octobre 2025.

Par jugement du 29 août 2025 (RG 22/13662), le tribunal judiciaire de Paris (8ème chambre – section 1) a rejeté la contestation de la constitution du syndicat secondaire votée par les copropriétaires du bâtiment A lors d’une assemblée du 16 juin 2021.

Par jugement du 11 février 2025 (RG 22/01099), le tribunal judiciaire de Paris (8ème chambre – section 1), a notamment débouté les époux [J] de leurs demandes d’annulation des résolutions n° 6, 9, 18, 40 et 42 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 octobre 2021, et a fait droit à leur demande visant à voir réputées non écrites les clauses du règlement de copropriété du 14 janvier 1958 et de son modificatif du 22 novembre 2006 relatives à la répartition de la consommation d’eau froide.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 23 octobre 2025, a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, le tribunal relève que les deux parties s’entendent pour considérer que la pièce n° 13 produite par les époux [J], intitulée « procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2022 et liste des réserves annexées » correspond, dans son contenu, au procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2022 notifié aux copropriétaires, quand bien même le tribunal observe que ledit procès-verbal mentionne les seules signatures de la première présidente et de la première scrutatrice et non les signatures de la deuxième scrutatrice et du syndic en qualité de secrétaire. Ladite pièce correspond au procès-verbal de l’assemblée, auquel est annexé un document portant les « remarques et réserves exprimées » s’agissant des résolutions n° 2, 4, 5, 7, 8, 9, 13, 17, 18, 19, 25 et 26.

1 – Sur le moyen tiré de la violation des alinéa 1er et 4 de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 présenté au soutien des demandes d’annulations des résolutions n° 5, 9, 17, 18 et 25 de l’assemblée générale du 20 juin 2022

Les époux [J] soutiennent que les résolutions n° 5, 9, 17, 18 et 25 de l’assemblée générale du 20 juin 2022 doivent être annulées, pour violation des alinéas 1 et 4 de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 dès lors que :

— le procès-verbal de ladite assemblée n’a pas été établi dans les 8 jours de sa tenue, le premier projet de procès-verbal ayant été adressé aux membres du bureau le 4 juillet 2022, étant précisé que Mme [J] n’a formulé des observations que postérieurement au 4 juillet 2022 de sorte que le syndicat des copropriétaires n’est pas bien fondé à soutenir que ses demandes sont la cause de la signature tardive du procès-verbal,

— le syndic a établi le procès-verbal sans tenir compte des réserves formulées en assemblée générale par Mme [J], de sorte qu’il n’est pas fidèle aux échanges qui se sont tenus durant l’assemblée.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] soutient que :

— ce sont les multiples réserves que Mme [J] a fait parvenir après l’assemblée au cabinet MOLINIER qui n’ont pas permis d’obtenir dans ce délai la signature de la présidente de séance,

— les réserves émises par Mme [J] sont bien reproduites sous les résolutions n° 13, 18, 20 et 25 dans le procès-verbal de l’assemblée litigieuse ; les époux [J] ne précisent pas quelles réserves n’auraient pas été reproduites,

— le moyen soutenu est vain puisque les époux [J] ne sollicitent pas l’annulation de l’assemblée générale dans son entier.

***

Aux termes de l’alinéa 1 l’article 17 du décret du 17 mars 1967, « il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs ».

La signature du procès-verbal dans un délai déterminé de huit jours suivant la tenue de l’assemblée générale vise à garantie la force probante du procès-verbal, c’est-à-dire la sincérité des informations qui y sont rapportées. Son irrespect, dont la sanction n’est pas prévue, n’affecte pas en soit la validité de l’assemble et n’emporte pas en soi la nullité de l’assemblée générale ou de la résolution critiquée sur ce motif, sauf à démontrer le caractère erroné des mentions.

L’alinéa 4 de ce même article prévoit que « le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions ».

Le procès-verbal n’est pas la transcription exhaustive de tout ce qui a été dit à l’assemblée générale et il n’est notamment pas nécessaire de relater les motifs particuliers invoqués par les opposants ; en revanche, le procès-verbal doit comporter les réserves formulées par les copropriétaires opposants concernant la régularité des décisions (en ce sens, notamment, Cour d’appel de [Localité 11], Pôle 4, chambre 2, 6 mars 2024, n° 20/13378).

En l’espèce, il est constant que, lors de l’assemblée générale du 28 juin 2022, Mme [D] épouse [J] a été désignée en qualité de scrutatrice.

Il ressort des pièces versées aux débats que :

— le « projet de procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2022 annexé des remarques de Mme [B] » a été adressé par le syndic, secrétaire de séance, à la présidente et aux deux scrutatrices membres du bureau de ladite assemblée générale par courriel du 4 juillet 2022, soit 14 jours après la tenue de l’assemblée générale (pièce n° 17 produite en demande), ledit courriel sollicitant les observations des destinataires pour le 5 juillet 2022 à 20 h au plus tard dans le but de recueillir leurs signatures le 6 juillet entre 9 h 30 et 10 h à l’occasion d’un déplacement du syndic au sein de l’immeuble,

— le 5 juillet 2022, le syndic a accusé réception du courriel envoyé le même jour par Mme [D] épouse [J] aux termes duquel elle exposait : « merci de voir mon courrier ci-joint ainsi que le PV rectifié et complété avec les réserves que j’ai exprimées lors de l’assemblée incluses »,

— suite au courriel adressé le 8 juillet 2022 par Mme [J], aux termes duquel celle-ci sollicitait la communication pour signature du procès-verbal, le syndic lui a fait retour, par courriel du 11 juillet 2022, du « PV à parapher et signer » (pièce n° 21 en demande), signé par lui, par la présidente et par la première scrutatrice (pièce n° 22 produite en demande),

— par courriel du 11 juillet 2022, réitéré le 19 juillet 2022, Mme [J] a exposé au syndic que ses réserves ne devaient pas être mentionnées en annexe du procès-verbal mais intégrées audit procès-verbal, que les indications nouvellement portées (s’agissant du « procès d’intention (fait) en alléguant qu'(elle) tentait de représenter la SCI ARLA tout au long de (l') assemblée) devaient être retirées dudit procès-verbal (pièces n° 23 et 24 produites en demande),

— par courriel du 19 juillet 2022, le syndic a adressé à Mme [J] « le PV paraphé et signé par la présidente ainsi que la première scrutatrice » en précisant que ses « remarques contenues dans (sa) clé USB » y seraient annexées (pièce n° 25 produite en demande).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2022 n’a pas été établi dans les huit jours suivant sa tenue. Le premier « projet », non signé, n’a été présenté par le syndic aux membres du bureau que 14 jours après la réunion, sans que le syndicat des copropriétaires ne démontre que l’établissement de ce premier « projet » aurait été retardé par des « remarques » formulées par Mme [J] entre la fin de la séance et le 4 juillet.

Si la force probante du procès-verbal de l’assemblée litigieuse est ainsi affaiblie, les époux [J] n’allèguent ni ne démontrent que le procès-verbal comporterait des mentions erronées s’agissant des libellées des résolutions, du décompte des voix, du sens du résultat des votes, alors que la signature d’un procès-verbal intervenue plus de huit jours après la tenue de l’assemblée ne saurait justifier à elle-seule l’annulation de l’assemblée générale en son entier, cette formalité, non substantielle, étant seulement destinée à assurer la force probante du procès-verbal d’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de [Localité 9], 5ème chambre civile, 5 mars 2024, n° 21/02814).

Les époux [J] ne caractérisent donc pas l’incidence de l’irrégularité tenant au délai d’établissement du procès-verbal sur la sincérité des délibérations et sur le résultat des votes.

Par ailleurs, les époux [J], sur lesquels la charge de la preuve repose, ne mentionnent pas, dans leurs dernières conclusions, les réserves concernant la régularité des décisions auxquelles ils se sont opposés et qui n’auraient pas été mentionnées au procès-verbal. En outre, ils n’allèguent d’aucun préjudice lié à une privation de leur droit de contestation. Ils ne font pas davantage valoir que l’absence de mention de certaines de leurs réserves auraient eu pour but de masquer une irrégularité dont la connaissance aurait été utile à l’appréciation du droit de contestation des copropriétaires n’ayant pas participé physiquement à l’assemblée générale.

Dans ces conditions, il convient de rejeter ces premiers moyens.

2 – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 5 et sur la demande visant à voir réputée non écrite la clause de l’article 8 du chapitre IV, section 1 du règlement de copropriété du 14 janvier 1958 et l’article 36 du modificatif du règlement de copropriété du 22 novembre 2006

Les époux [J] estiment que la résolution n° 5 est, conformément aux réserves formulées lors de l’assemblée et annexées au procès-verbal, nulle pour deux motifs.

En premier lieu, ils soutiennent qu’elle est contraire au règlement de copropriété et à la spécialisation des charges de nettoyage qu’elle prévoit, à la création d’un syndicat secondaire intervenue le 16 juin 2021, ainsi qu’aux dispositions des articles 6-2, 8, 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de l’article 1er du décret du 17 mars 1967, dès lors que :

— le règlement de copropriété autant que son modificatif du 22 novembre 2006 prévoient que l’entrée de l’immeuble, sa porte, le passage commun dans sa partie comprise entre la [Adresse 13] et la porte donnant accès au couloir desservant le bâtiment du fond, dit bâtiment B, sont des parties communes générales de l’immeuble, tandis que, derrière cette porte, le vestibule et le couloir d’entrée, l’escalier, sa cage et ses paliers, les greniers et faux greniers constituent des parties communes spéciales au bâtiment B,

— la société de nettoyage (société MACHADO) aurait dû établir un devis pour le passage commun et un devis distinct concernant le passage desservant uniquement le bâtiment B ; le montant du devis de l’entreprise intervenante, soit 190 francs à l’époque, est repris sur les factures de septembre, octobre et décembre 1997 et l’entretien des cages d’escaliers des bâtiments A et B faisaient l’objet d’une facturation particulière, étant précisé que le bâtiment A ne recourt plus aux services de l’entreprise MACHADO depuis 2001, date de la vitrification de l’escalier A votée lors de l’assemblée générale du 12 mai 2000,

— la société de nettoyage produisait des factures relatives à l’entretien de la totalité du passage (parties communes et parties communes spéciales du bâtiment B) intitulées « entretien et nettoyage des parties communes. Hall d’entrée – hebdomadaire » dont l’intitulé a été modifié à compter du 1er novembre 2018 pour désormais viser un « entretien et nettoyage des parties communes hall d’entrée – hebdomadaire bâtiment A », ce qui laissait entendre à tort que ces factures concernaient la cage de l’escalier A,

— la société MACHADO établissait une facture distincte pour la prestation de nettoyage du bâtiment B intitulée, avant le mois de novembre 2018 « entretien et nettoyage des parties communes. Lavage des vitres fenêtres – semestriel. Cage d’escalier B – hebdomadaire » sans mention aucune d’un nettoyage du sol du bâtiment B (pièces n° 31, 33, 35, 37, 39, 41 et 43) et, à compter du mois de novembre 2018, « nettoyage du sol d’entrée et cage d’escalier B »,

— si le relevé des dépenses joint aux convocations (pièce n° 54 en demande) et les annotations du syndic sur les factures de la société MACHADO démontrent que le syndic a, de 2006 à 2019, régulièrement appliqué le règlement de copropriété en divisant par deux le montant des factures de la société MACHADO relative, de fait, à l’entretien de l’intégralité des parties communes et du sol des parties communes spéciales du bâtiment B, les états détaillés des dépenses 2020 (contestés dans le cadre de l’affaire enrôlée sous le n° RG 22/01099) et 2021 montrent que le syndic a, depuis 2020, intégré l’intégralité des frais d’entretien du passage, y compris ceux concernant la partie commune spéciale du bâtiment B, dans les charges générales de l’année 2021,

— le tableau de l’historique de l’imputation des charges du hall permet de retracer l’évolution du prix par trimestre exprimé en euros pour le nettoyage du hall, démontrant ainsi qu’il s’agit toujours de la même prestation ; le tableau de l’historique des charges de nettoyage du bâtiment B démontre qu’aucune augmentation de charges n’intervient, alors même qu’une nouvelle prestation, le nettoyage du hall, aurait prétendument été incluse dans la facturation du nettoyage de l’escalier,

— contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il existe un contrat correspondant à la cage de l’escalier A, non signé par le syndic, et un contrat pour l’entretien de la cage de l’escalier B, signé par l’entreprise et le syndic, cette dernière pièce reprenant à l’identique les prestations sur les parties communes générales figurant dans la pièce n° 4 y compris celles portant sur « l’essuyage des boites aux lettres » alors qu’il n’y a pas de boîtes aux lettres dans le bâtiment B.

En deuxième lieu, les époux [J] soutiennent que la résolution n° 5 est nulle pour porter sur des comptes ayant, s’agissant de la consommation d’eau froide, appliquer une majoration de 20 % prévue par l’article 36 du règlement modifié, dont il estime qu’elle doit être réputée non écrite puisque des compteurs divisionnaires ont été votés et installés s’agissant du bâtiment A. Ils estiment que, par voie de conséquence, la résolution litigieuse devra être annulée.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] estime, s’agissant des frais de nettoyage, qu’il justifie de la régularité de leur imputation dans l’état détaillé 2021 en produisant :

— le contrat de ménage signé par le cabinet [L] le 2 juillet 2021,

— les factures précises afférentes à l’année 2021 de la société de nettoyage, l’une relative à l’entretien des parties communes générales, l’autre relative à l’entretien des parties communes spéciales du bâtiment B, qui ont dont été correctement reportées dans les comptes approuvés lors de l’assemblée du 20 juin 2022, les premières pour un montant total de 666,73 € dans le sous-compte 611000 « nettoyage des locaux » et les secondes pour un montant total de 4.542,70 € dans le sous-compte 611002 « nettoyage des locaux bâtiment B »,

— et ce alors que les époux [J] n’apportent pas la preuve que, dans la somme précitée de 677,73 €, serait compris le nettoyage du sol du couloir situé après la porte vitrée.

S’agissant de l’imputation de la consommation d’eau, il expose avoir appliqué les dispositions de l’article 36 du règlement de copropriété et que, s’il s’en rapporte sur la demande visant à voir réputée non écrite ladite clause, une telle décision ne pourrait, en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, prendre effet qu’à compter de l’exercice comptable suivant laquelle la décision est devenue définitive, de sorte qu’elle n’aura pas d’effet sur la validité de la résolution.

***

En l’espèce, l’assemblée générale du 20 juin 2022 a approuvé, aux termes de la résolution n° 5, « les comptes de charges de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 arrêtés à la somme de 26.603,06 € ».

Les « réserves » par ailleurs mentionnées en annexe du procès-verbal sont rédigées comme suit : « nous ne donnons pas approbation de ces comptes et nous tenons à exprimer les réserves suivantes :

Une majoration illicite de 20 % a été appliquée sur la consommation réelle de l’eau du bâtiment A pour laquelle il existe un compteur d’eau immeuble. Or, la jurisprudence judiciaire civile a uniquement admis la possibilité pour le syndic d’appliquer un forfait majoré pour l’eau froide à un copropriétaire si celui-ci n’a pas communiqué au syndic son index de consommation. Par conséquent, la clause de l’article 36 de notre RCP n’est pas applicable. Elle est considérée comme illicite et réputée non écrite. La cotisation fonds travaux ALUR est erronée, car elle est basée sur le budget total de la copropriété, alors que seul le budget du syndicat principal doit servir comme base de calcul, le syndicat secondaire (bâtiment A) étant de son côté responsable des cotisations ALUR pour son propre bâtimentLe coût du nettoyage du hall carrelé est mis entièrement en charges communes générales alors que pendant 15 ans celui-ci a été partagé en deux dont la moitié fut imputée en charges communes générales et l’autre moitié, comprenant le nettoyage de la partie du hall derrière la porte vitrée, fut imputée en charges bâtiment B ».

S’agissant des frais de nettoyage, il est constant que la partie du passage d’entrée située entre la porte de l’immeuble et la porte donnant accès au couloir desservant le bâtiment B est une partie commune générale tandis que la partie du passage située après ladite porte est une partie commune spéciale dont l’entretien incombe aux seuls copropriétaires du bâtiment B (modificatif au règlement de copropriété du 22 novembre 2006, pièces n° 6 en demande, pages 4).

L’état détaillé des dépenses 2021, joint à la convocation (pièce n° 12 en demande), inclut :

— au sein des charges commune générales, dans le compte « 611000 Nettoyage des locaux », des frais d’entretien du « hall » facturés par l’entreprise MACHADO pour un montant total de 666,73 € (163,84 € s’agissant du « 1er trimestre 2021 »,109,22 € s’agissant des mois d’avril et mai 2021, outre les sommes respectives de 54,61 € s’agissant des mois de juin, juillet, août, septembre, novembre et décembre 2021 et la somme de 66,01 € s’agissant du mois d’octobre 2021),

— au sein des charges du bâtiment B, dans le compte « 611002 nettoyage des locaux bâtiment B », des frais « d’entretien » facturés par l’entreprise MACHADO pour un montant total de 4.542,70 € (somme de 1.129,97 € au titre de l’entretien du premier trimestre, 753,31 € au titre de l’entretien des mois d’avril et de mai 2021, outre les sommes respectives de 376,66 € au titre de l’entretien des mois de juin, juillet, août, septembre, octobre et décembre 2021 et la somme de 399,46 € au titre du nettoyage du mois de novembre 2021),

— étant précisé qu’aucune dépense d’entretien n’est imputée au seul bâtiment A au titre de charges communes spéciales.

Il ressort des pièces versées aux débats, et en particulier des états détaillés de 1996 à 2020 (pièce n° 54 en demande) et des factures de la société MACHADO produites sur ces années (pièces n° 27 à 47 en demande), que le précédent syndic a, de 2005 à 2019, divisé par deux la facture présentée par la société MACHADO au titre des frais d’entretien du « hall d’entrée ».

Par exemple, sur l’année 2018, la facture émise en août 2018 pour les mois de juillet, août et septembre 2018 (3ème trimestre), pour un montant de 153,04 €, intitulée « entretien et nettoyage des parties communes hall d’entrée – hebdomadaire » (pièce n° 42 en demande) et la facture émise en novembre 2018 pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2018 (4ème trimestre), pour un même montant de 153,04 €, intitulée « entretien et nettoyage des parties communes hall d’entrée – hebdomadaire bâtiment A 1j/7 », ont été réparties par l’ancien syndic (pièce n° 54 en demande, relevé des dépenses), par moitié (76,52 €), entre les charges communes générales et les charges spéciales du bâtiment B.

Néanmoins, les époux [J] ne démontrent pas que cette répartition, effectuée approximativement par l’ancien syndic en divisant par deux la facture présentée, correspondait réellement à une distinction de l’entretien du hall entre les zones se trouvant de part et d’autre de la porte donnant accès au couloir desservant le bâtiment B.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le devis de la société MACHADO signé par le précédent syndic le 2 juillet 2001 qui, pour ne viser dans sa partie « cahier des charges » que le « bâtiment B », porte manifestement également sur le hall d’entrée partie commune générale comme le relèvent les époux [J] puisqu’il inclut dans les prestations, notamment, « l’essuyage des boites aux lettres » (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires). De surcroît, dès lors que la dépense d’entretien du hall d’entrée, partie commune générale, figure chaque année dans les comptes approuvés par l’assemblée générale, elle est bien ratifiée par celle-ci de sorte que la question, soulevée par les époux [J], de l’approbation préalable du ou des contrats de nettoyage par l’assemblée générale est indifférente.

En tout état de cause, l’ensemble des factures de la société MACHADO pour l’entretien de l’année 2021, distingue clairement les frais d’entretien, en indiquant précisément les zones nettoyées :

— d’une part, « entretien et nettoyage des parties communes hall d’entrée – hebdomadaires 1 j/7 de la porte d’entrée jusqu’à la porte du couloir », s’agissant des factures de mai à décembre 2021 incluses par le syndic dans l’état détaillé des dépenses 2021 sur le compte « 611000 Nettoyage des locaux », étant précisé que si la facture du premier trimestre 2021 intégrée audit compte mentionne, sans la même précision, « entretien et nettoyage des parties communes hall d’entrée – hebdomadaire bâtiments A 1j/7 », son montant de 163,84 € correspondant au montant des factures précitées des mois de mai à décembre 2020, de sorte qu’elle concerne bien la même prestation,

— d’autre part, « entretien et nettoyage des parties communes – lavage des vitres et fenêtre trimestriel – nettoyage du sol d’entrée et cage d’escalier B à partir de la porte vitrée 1j/7 », s’agissant des factures de mai à décembre 2021 incluses par le syndic dans l’état détaillé des dépenses 2021 sur le compte « 611002 nettoyage des locaux bâtiment B », étant précisé que si la facture du premier trimestre 2021 intégrée audit compte mentionne sans la même précision « entretien et nettoyage des parties communes, lavage des vitres et fenêtre trimestriel, nettoyage du sol d’entrée et cage d’escalier B 1 j/7 », son montant correspond à celui des factures précitées émises de mai à décembre 2021, de sorte qu’elle concerne bien la même prestation.

Faute de verser aux débats toute pièce qui invalide la réalité des prestations précisées par la société MACHADO sur ces factures, les époux [J] n’apportent pas la preuve qui leur incombe que, dans la somme précitée de 677,73 €, serait compris le nettoyage du sol du couloir situé après la porte vitrée et que le syndic aurait procédé à une imputation erronée de cette dépense en l’inscrivant dans le compte des charges communes générales présenté à l’assemblée générale pour approbation des comptes de charges de l’exercice 2021.

S’agissant des dépenses de consommation d’eau froide, le relevé de charges pour l’année 2021 (pièce n° 12 en demande) mentionne, dans les charges du bâtiment A, au sein du compte « 601001 Eau bât A » : « quote-part conso EF BA T A 2021 (113,337 m3 x 3,50 €) + 20%) 476,07 € ».

Le 1er alinéa de l’article 8 du règlement de copropriété du 14 janvier 1958, inséré au sein de la section 1 « Charges communes » du chapitre quatrième « charges du syndicat » (pièce n° 5 en demande) mentionne : « les charges communes à l’ensemble de l’immeuble ou les charges communes aux copropriétaires de chacun des bâtiments en faisant partie sont réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement à la fraction de copropriété attribuée à chaque lot telle que celle-ci est indiquée au tableau de concordance établi article 1 ci-dessus ».

Les alinéas 2 à 4 de ce même article prévoient « Toutefois, la consommation d’eau sera répartie de la manière suivante :

Pour les locaux munis de compteurs divisionnaire, la répartition sera faite en fonction du relevé de chacun de ces compteurs, majoré forfaitairement de vingt pour cent, Pour les locaux non munis de compteurs divisionnaires, la différence entre le relevé de tous les compteurs divisionnaires, majoré de vingt pour cent, et le relevé du compteur général de l’immeuble, sera répartie au prorata des millièmes de ces seuls locaux non munis de compteurs ».

Les alinéas suivants précisent : « chaque copropriétaire pourra, à tout moment, faire installer à ses frais dans ses locaux un compteur divisionnaire.

Si la disposition des colonnes montantes nécessitait l’installation de plusieurs compteurs, chaque copropriétaire devra prévoir la pose de ces appareils supplémentaires.

Lorsque tous les locaux seront munis de compteurs divisionnaires, la consommation individuelle de l’eau sera récupérée suivant les relevés de ces compteurs, l’excèdent s’il en existe, entre la consommation d’eau totale telle qu’elle résulte du relevé du compteur principal et la consommation d’eau individuelle telle qu’elle ressortira des relevés des compteurs divisionnaires, sera réparti au prorata des millièmes de copropriété ».

L’article 36 « charges d’eau froide » du modificatif du règlement de copropriété du 22 novembre 2006, intégré à la section V dudit modificatif intitulée « charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs », prévoit, en ses alinéas 1 à 3, que « La consommation d’eau sera répartie de la manière suivante :

a) pour les locaux munis de compteurs divisionnaires, la répartition sera faite en fonction du relevé de chacun de ces compteurs, majoré forfaitairement de 20 %,

b) pour les locaux non munis de compteurs divisionnaires, la différence entre le relevé de tous les compteurs divisionnaires, majoré de 20 %, et le relevé du compteur général de l’immeuble, sera répartie au prorata des millièmes de ces seuls locaux non munis de compteurs ».

Les alinéas suivants précisent : « chaque copropriétaire pourra, à tout moment, faire installer à ses frais dans ses locaux un compteur divisionnaire.

Si la disposition des colonnes montantes nécessitait l’installation de plusieurs compteurs, chaque copropriétaire devra prévoir la pose de ces appareils supplémentaires.

Lorsque tous les locaux seront munis de compteurs divisionnaires, la consommation individuelle de l’eau sera récupérée suivant les relevés de ces compteurs, l’excèdent s’il en existe, entre la consommation d’eau totale telle qu’elle résulte du relevé du compteur principal et la consommation d’eau individuelle telle qu’elle ressortira des relevés des compteurs divisionnaires, sera réparti au prorata des millièmes de copropriété ».

La majoration de 20 % prévue par le règlement de copropriété n’est ni justifiée dans son principe, ni dans son quantum, par le syndicat des copropriétaires.

Les dispositions des alinéas 2 à 4 de l’article 8 et des alinéas 1 à 3 de l’article 36 précitées sont donc contraires aux dispositions d’ordre public de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoient une répartition des charges entraînées par les services collectifs en fonction de l’utilité objective de ces services.

Les dispositions de l’article 8 du règlement de copropriété du 14 janvier 1958 relatives à la répartition des charges de consommation d’eau ont néanmoins par définition été rendues caduques par l’adoption de l’article 36 du modificatif au règlement de copropriété précité, de sorte que la demande visant à les voir déclarées non écrites est sans objet.

Il convient, conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, de réputer non écrites les termes suivants des dispositions des alinéas 2 à 3 de l’article 36 « charges d’eau froide » du modificatif du règlement de copropriété du 22 novembre 2006 : à l’alinéa 2 : « majoré forfaitairement de 20 % » et à l’alinéa 3 « majoré forfaitairement de 20 % ».

En application de l’article 43 de l’article précité, il convient de dire que la nouvelle répartition des charges de consommation d’eau froide de l’immeuble situé [Adresse 6] se fera dans les termes de l’article 36 du modificatif du règlement de copropriété du 22 novembre 2006 expurgés des termes réputés non écrits par le présent jugement.

L’article 43 prévoit en revanche que la nouvelle répartition ne prend effet qu’au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Dès lors, la répartition des charges au titre de l’exercice 2021 a été faite en application de l’article 36 du modificatif au règlement de copropriété alors applicable et il n’y a donc pas lieu d’annuler la résolution litigieuse sur ce fondement.

Il convient de débouter les époux [J] de leur demande d’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 20 juin 2022.

3 – Sur la résolution n° 9

Les époux [J] estiment que la résolution n° 9 doit être annulée pour contrevenir aux dispositions des articles 14-2 et 27 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, dès lors qu’il ressort de l’annexe n° 3 jointe à la convocation que le fonds de travaux a été établi en prenant en compte des charges spéciales du bâtiment A, alors que ce dernier s’est constitué en syndicat secondaire et peut seul appeler les charges le concernant.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] soutient que :

— les époux [J] sont mal fondés à contester la résolution n° 9 adoptant le fonds de travaux alors qu’ils ont voté en faveur de la résolution n° 8 adoptant le budget prévisionnel,

— il résulte de l’état des dépenses que le montant des dépenses ordinaires de l’immeuble s’est élevé en 2021 à 26.603,06 €, dont 1.560,97 € pour les charges spéciales du bâtiment A, de sorte qu’il n’est pas établi que le budget prévisionnel pour l’exercice 2023, fixé à la somme de 22.015 € (résolution n° 8), comprendrait des charges spéciales du bâtiment A, étant considéré que les époux [J] ne proposent aucune démonstration, sauf à renvoyer à leur pièce n° 12.

***

L’alinéa 9 de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur à la date de l’assemble générale litigieuse, prévoit que « le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle (du fond travaux) est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1 ».

En l’espèce, les époux [J], après avoir voté en faveur de l’adoption du budget prévisionnel du syndicat pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 pour un montant de 22.015 € (pièce n° 13 en demande), ont voté contre la résolution n° 9 aux termes de laquelle l’assemblée générale a fixé le montant de la cotisation annuelle obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 à 5 % du montant du budget prévisionnel et a autorisé le syndic à appeler un quart de ce montant le premier jour de chaque trimestre selon la clef « charges communes générales » en précisant que, en cas d’ajustement du budget prévisionnel, le montant de la cotisation annuelle sera ajusté dans la même proportion. Cette résolution a été adoptée après que Mme [J] a fait valoir que « on ne pouvait plus faire le calcul des fonds ALUR de la même manière qu’avant » (pièce n° 13 en demande) et les « réserves » par ailleurs annexées au procès-verbal (pièce n° 13 en demande) exposant : « cette résolution fixe la cotisation à 5 % du budget prévisionnel total, alors que seul le budget des charges du syndicat principal doit servir de calcul ».

Les dispositions précitées de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 imposent une fixation du montant du fond travaux au moins égal à 5 % du budget prévisionnel. Or, ledit budget du syndicat principal, non contesté dans le cadre de la présente instance, a été adopté en résolution n° 8 sans que les époux [J] n’en contestent, au demeurant, la base.

Il convient de débouter les époux [J] de leur demande d’annulation de la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 20 juin 2022.

4 – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 17 et sur la demande de dommages et intérêts

Les époux [J] estiment que la résolution n° 17 procède d’un abus de majorité dès lors que :

— la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires est acquise, s’agissant de la demande de suppression de leur compteur privatif de gaz installé dans le local poubelle de l’immeuble ; les époux [J] bénéficient de la prescription trentenaire, décennale et quinquennale puisque les attestations versées aux débats démontrent que ce compteur est installé depuis près de 54 ans, étant estimé que, eu égard à la localisation du compteur, le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir qu’il n’en a découvert l’existence qu’à l’occasion d’une intervention en date du 15 janvier 2021 et que, par ailleurs, le devis et la facture de la société CP ETOILE n’exposent pas la dangerosité de l’installation litigieuse, de sorte que le courriel de ladite société, adressé le 13 février 2023 sur la base d’une intervention réalisée le 29 janvier 2021, n’a aucune force probante,

— le courrier de la société ATGI, entreprise de nettoyage, ne permet pas de conclure que l’installation litigieuse serait contraire à la règlementation,

— le compte-rendu de visite technique de la société GT4FR, mandatée par la société GRDF pour effectuer des travaux de mise aux normes des conduits de gaz de l’immeuble en 2019, ne fait pas état d’une atteinte à la règlementation par l’installation litigieuse, qui a nécessairement dû être installée initialement par GRDF,

— ce n’est pas le compteur litigieux mais les dimensions du local ainsi que la surface du sol, non plane, qui ne permettent pas à la société de nettoyage de remiser les deux conteneurs de l’immeuble,

— la résolution relève d’un abus de majorité, pris en vue de leur nuire, ce qui justifie de leur accorder des dommages et intérêts d’un montant de 5.000 €,

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] soutient que :

— la question de la prescription n’est pas un motif d’annulation de la résolution litigieuse, seul le juge ayant le pouvoir d’apprécier la prescription invoquée dans l’hypothèse où le syndicat engagerait une action, étant au surplus estimé que le syndicat n’a découvert la dangerosité et la non-conformité de l’installation qu’en janvier 2021, à l’occasion de l’intervention de la société CP ETOILES (pièces n° 10 et 15), et que les photographies montrent que le compteur est récent,

— la résolution litigieuse ne procède pas d’un abus de majorité, dès lors qu’elle vise la suppression d’un équipement privatif installé dans un local commun sans autorisation de l’assemblée générale, en violation des dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, et que cette installation est qui plus est non-conforme à la norme NF DTU 61.1 et dangereuse pour être placée à proximité d’un point d’eau (pièce n° 8, 17 et 18, 9 ), sans compter qu’elle gène la sortie des poubelles et non la remise des containers,

— les époux [J] ne caractérisent pas le préjudice moral dénoncé.

***

En l’espèce, aux termes de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 20 juin 2022, les copropriétaires ont demandé « à ce que le compteur privatif de gaz installé par GRDF sans autorisation de l’assemblée générale dans le local poubelle soit enlevé et n’occupe plus une partie commune générale de l’immeuble. Cette dépose sera effectuée aux frais du(des) copropriétaire(s) du ou des lots alimentés par ce compteur sous un délai de 6 mois » (pièce n° 13 en demande).

Les « réserves » par ailleurs annexées au procès-verbal (pièce n° 13 en demande) sont rédigées comme suit : « le compteur de gaz qui dessert le lot 6 se trouve dans le local poubelle depuis des décennies, comme le savent fort bien la plupart des copropriétaires. En effet, le compteur est en place depuis plus de cinquante ans, sa présence constatée par nous dès 1968, l’année de notre achat du lot 6. Ce n’est pas nous qui l’avons installé. Trois attestations que nous avons reçues certifient l’exactitude de ces faits, dont une atteste la présence de ce compteur de gaz dans le local poubelle en 1974. Il y a donc prescription et la copropriété ne peut pas nous imposer son enlèvement sans s’exposer à d’importantes poursuites. Cette demande, pour la deuxième fois en deux ans, n’est donc que la tentative d’un abus de majorité avec l’intention de nuire et c’est bien pourquoi nous la contestons ».

Il est constant que cette résolution a été adoptée à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, après que Mme [J], qui a voté contre, a émis la réserve suivante : « il y a prescription s’agissant de la contestation possible de l’emplacement de ce compteur de gaz. Nous avons maintenant en notre possession trois attestations, dont une certifiant de la présence de ce compteur dans le local poubelle en 1974 » (pièce n° 13 en demande).

En premier lieu, la prescription est une fin de non-recevoir opposable à une action judiciaire. Or, le syndicat des copropriétaires ne formule, dans le cadre du présent litige, aucune demande de dépose du compteur de gaz litigieux. En outre, les époux [J] ne formulent aucune demande visant à se voir reconnaitre la propriété, par le jeu de la prescription acquisitive, de la partie du local poubelle dans laquelle leur compteur de gaz est installé.

En deuxième lieu, la demande d’enlèvement d’un équipement privatif non autorisé dans les parties communes ne peut s’analyser en un abus de majorité. Le syndicat des copropriétaires est légitime à s’opposer à l’appropriation de parties communes par des copropriétaires ou des tiers, quand bien même il n’y aurait pas d’atteinte à la réglementation en matière d’installation des compteurs gaz ou une dangerosité actuelle prouvée, de sorte qu’il n’est pas utile de répondre au surplus des moyens présentés.

Les époux [J] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 20 juin 2022.

Par voie de conséquence, les époux [J] seront déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 € en réparation de leur préjudice moral, ledit préjudice n’étant caractérisé ni dans son principe ni dans son quantum.

5 – Sur la demande d’annulation de la résolution n ° 18

Les époux [J] soutiennent que la résolution n° 18 doit être annulée en ce que :

— sa rédaction, confuse et qui ne peut être éclairée par un rapprochement avec la résolution n° 35 de l’assemblée générale du 4 octobre 2021, ne permet pas une prise de position explicite,

— les copropriétaires du bâtiment A ont réalisé des travaux, dans les parties communes spéciales du bâtiment A, au pied de l’escalier (plan du rez-de-chaussée), conformément à l’autorisation donnée par la résolution n° 35 précitée, étant exposé que le procès-verbal de constat produit par le syndicat a été dressé au moment de la réalisation des travaux et ne correspond pas à la réalité d’aujourd’hui, comme en attestent les photographies versées aux débats (pièces n° 51 à 53 et 69 à 70), de sorte qu’aucune rectification des travaux n’est à réaliser,

— cette décision procède d’un abus de majorité, prise uniquement pour nuire aux copropriétaires du bâtiment A.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] soutient que :

— la résolution litigieuse doit être lue au regard de la résolution n° 35 adoptée par l’assemblée générale du 4 octobre 2021, qui renvoyait elle-même au vote de l’assemblée du syndicat secondaire du 16 juin 2021, soit à la « pose d’un point lumineux avec un bouton poussoir lumineux dans la cage d’escalier du bâtiment A au pied de l’escalier A : société AJELEC »,

— le procès-verbal de constat établi le 15 mars 2022 démontre que la goulotte, le point lumineux et le bouton poussoir ont été posés sur le mur du hall d’entrée, partie commune générale, qui a en outre été détérioré,

— en écrivant que « le bouton poussoir est pose au pied de l’escalier A (conclusions des époux [J] page 29), et non dans l’escalier, les demandeurs admettent qu’il est posé dans le couloir d’entrée puisque selon le règlement de copropriété, la partie du vestibule et du couloir d’entrée « comprise entre la [Adresse 13] et la porte donnant accès au couloir desservant le bâtiment B, est chose commune à l’ensemble de tous les copropriétaires »,

— une résolution n’est pas abusive du seul fait qu’elle contrarie ou lèse certains propriétaires.

***

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

Les décisions de l’assemblée sont nulles dans le cas où elle se prononce alors que l’ordre du jour est libellé d’une manière imprécise ou équivoque (Civ. 3ème, 23 octobre 2002, n° 01-03.286).

L’ordre du jour doit être rédigé de façon claire, afin que chaque copropriétaire soit pleinement informé et puisse voter en toute connaissance de cause (ex. Cour d’appel de [Localité 14], 4ème chambre, section 2, 23 octobre 2017, n° 15/07799).

En l’espèce, la résolution n° 18 adoptée par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 20 juin 2022 est ainsi libellée : « Résolution n° 18 : Rectification des travaux d’électricité non conformes réalisés dans les parties communes (bouton poussoir couloir / passage câble en cave). Cf. Résolution 35 PV AG 4/10/2021.

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance et entendu les explications fournies, demande la rectification des travaux d’électricité non conformes réalisés dans les parties communes (cf. projet de résolution n° 35 du PV de l’AG du 4/10/2021 ».

Cette résolution a été adoptée après que Mme [J] ait émis les réserves suivantes : « la plupart des copropriétaires ignorent que toute l’entrée de la copropriété jusqu’à la porte vitrée donnant sur le bâtiment B est sur terre pleine. Par ailleurs, les plans de la copropriété montrent clairement que les poussoirs pour l’éclairage situés en bas de l’escalier A sont bien dans le bâtiment A ».

Les « réserves » par ailleurs annexées au procès-verbal sont rédigées comme suit : « Câble : comme le bâtiment A est sur terre pleine, le câble terre qui descend dans le bâtiment A passe en cave arrière par un trou déjà existant en parties communes, crée il y a longtemps pour le passage des multifibres (orange et free), lequel trou sera scellé après l’adjonction de la liaison équipotentielle. Le passage de ce câble terre en parties communes a été expressément évoqué dans la discussion de la résolution n° 31 de l’AG du 4 octobre 2021 lors du vote à l’unanimité des modalités de la mise à terre du bâtiment A. A présent, le câble porte des liens temporaires et attend sa peinture après la pose de la liaison équipotentielle qui devra passer par le même chemin afin d’assurer la liaison équipotentielle du bâtiment A, mais qui est toujours en attente. A note que l’entreprise AJELEC indique la liaison équipotentielle pour être conforme doit obligatoirement partir de la canalisation métallique d’alimentation en eau froide du bâtiment A qui se trouve dans le local poubelle, étant donné que des coudes en plastic présents sur la canalisation en cave interrompent la ligne et rendent toute liaison équipotentielle qui serait seulement à partir de la cave inefficace. En effet, dans le cas d’une canalisation d’eau cuivre finissant par du PVC ou alimentation d’eau par le réseau de la ville en PVC : pour mettre en place un équipotentielle de sécurité, il faut, selon les normes de la C-16-100 PROMOTELEC, se raccorder en amont sur une canalisation métallique.

Eclairage : il est à rappeler que le réaménagement de l’éclairage avait comme but de désassocier l’éclairage du hall de l’éclairage de tout l’escalier A. Le poussoir posé (identique à tous ceux dans la copropriété) ainsi que le luminaire, tous deux posés au pied de l’escalier A, se trouvent bien dans le bâtiment A, pas dans les parties communes générales. Il n’y a donc pas de rectification à faire s’agissant de ces travaux ».

Cette résolution se réfère à la résolution n° 35 adoptée par l’assemblée générale du 4 Octobre 2021 après un vote intervenu à la majorité prévu par « l’article 24 » de la loi du 10 juillet 1965 (pièce n° 9 en demande), ainsi libellée : « A la demande du conseil syndical : demande de M et Mme [J] : travaux de transformation électrique luminaire et tableau affectant les parties communes générales (art 24).

Mail du conseil syndical du 1er avril 2021 joint à la convocation,

Devis joint à la convocation : AJELEC : 480 €.

Lettre recommandée AR du 26 août 2021 de M. et Mme [J] jointe à la convocation : « A reformuler : … demande de M. et Mme [J] : travaux de transformation électrique luminaire et tableau.

M. et Mme [J] et le conseil syndical du bâtiment A précisent que ces travaux n’affecteront pas l’aspect des parties communes générales.

Confirmation du vote de l’assemblée du syndicat secondaire le 16 juin 2021 lors de la création du syndicat secondaire du bâtiment A ».

La résolution n° 15 de l’assemblée générale du 16 juin 2021 du syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment A porte sur l’adoption de travaux portant sur la « fourniture et (la) pose d’un point lumineux avec un bouton poussoir lumineux dans la cage d’escalier du bâtiment A au pied de l’escalier A : Société AJELEC » pour un montant de 480 €, ledit procès-verbal n’étant pas versé aux débats (pièce n° 7 en demande).

La résolution n° 18 présentée à l’assemblée générale du 20 juin 2022 est entachée d’une imprécision totale : absence de désignation précise des travaux qui auraient été exécutés au-delà ou en violation de l’autorisation accordée par la résolution n° 35 de l’assemblée générale du 4 octobre 2021 dont les termes ne sont pas rappelés, absence de détermination précise des travaux dont la réalisation est demandée ; absence de détermination de la personne à qui sont demandés ces travaux.

Le procès-verbal de constat dressé le 15 mars 2022 dont se prévaut le syndicat des copropriétaires (pièce n° 11) n’était pas joint à la convocation à l’assemblée générale du 20 juin 2022 (pièce n° 12 produite en demande).

Dans ces conditions, la résolution, telle que libellée, ne permettait pas aux copropriétaires d’être pleinement informés et de voter en toute connaissance de cause. Elle sera, pour ce motif, annulée.

Au surplus, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires estime, dans ses dernières conclusions, que les époux [J] admettent que le bouton poussoir est posé au pied de l’escalier A, et en déduit qu’ils reconnaissent ainsi que ledit bouton est posée dans le couloir d’entrée, partie commune, alors qu’il critique l’irrespect d’une autorisation de travaux qu’il estime devoir être éclairée par la résolution n° 15 précitée de l’assemblée du syndicat secondaire du 16 juin 2021 relative à la « pose d’un point lumineux avec un bouton poussoir lumineux dans la cage d’escalier du bâtiment A au pied de l’escalier A : société AJELEC ».

6 – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 25

En l’espèce, la résolution n° 25 rejetée par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 20 juin 2022 est ainsi libellée : « A la demande de AV [B] JA [J] PH [J] : la copropriété approuve la rectification des deux erreurs dans la répartition du montant de la facture pour coffrages votée par l’assemblée générale du 4 octobre 2021 : il s’agit selon le devis STRB de 6 coffrages dans l’escalier B, contrairement aux 5 indiques dans le PV : il s’agit d’un seul coffrage en parties communes générales au rez-de-chaussée, ainsi qu’il est indiqué et dans la convocation et dans le procès-verbal de l’assemblée. La répartition de la facture de coffrage sera donc recalculée en conséquence ».

« Mme [D] prend la parole et exprime les réserves suivantes : au regard de la répartition de la charge de ces travaux, l’entière dépense de ces travaux a été mis par erreur à la clé des charges communes générales alors que cinq des six coffrages sont dans le bâtiment B » (pièce n° 13 produite en demande).

Les réserves par ailleurs annexées au procès-verbal (pièce n° 13 en demande) sont rédigées comme suit : « Il y a six coffrages dans le bâtiment B et un coffrage seulement dans les parties communes au rez-de-chaussée, comme il a été clairement indiqué dans la convocation pour l’AG du 4 octobre 2021. Or, la totalité de la facture de 4.785 € a été appelée en charges communes générales, alors qu’un seul coffrage, celui au rez-de-chaussée, relève des charges communes générales. C’est donc seule la somme de 683,57 € qui devait être appelée en charges communes générales (4.785/7 = 683,57 €), le montant restant étant à imputer aux charges du bâtiment B. Lors de l’appel pour ces fonds, l’erreur a été signalée et une réclamation formulée auprès du syndic et du conseil syndical, mais celui-ci, dont la majorité des membres sont copropriétaires du bâtiment B, n’a pas donné de suite ».

Il est constant que ladite résolution se réfère à la résolution n ° 38 adoptée par l’assemblée générale du 4 octobre 2021 (pièce n° 9 en demande) aux termes de laquelle les copropriétaires ont décidé, « préalablement aux travaux gaz », de :

— « procéder à la dépose des coffrages existants. En parties communes générales : un coffrage porte d’entrée (le coffrage prêt des boites aux lettres est démontable). En bâtiment B, cinq coffrages de l’escalier B »,

— choisir le devis de la société STRB pour un montant de 4.785 €,

— de répartir l’appels de fonds correspondant auxdits travaux « en clé 001 (charges générales) ».

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le fait, relevé par les époux [J] à la lecture du devis de la société STRB joint en annexe à la convocation de l’assemblée du 4 octobre 2021, selon lequel un seul coffrage devait être créé en parties communes générales (le second étant démontable), mais il se contente de faire valoir le vote favorable des époux [J] à la résolution n° 38 précitée et le fait que celle-ci n’ait pas été contestée, en exposant que, si ladite résolution n° 38 a été annulée par la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 30 juin 2023 (pièce n° 56 en demande), l’assemblée générale du 20 juin 2022 n’a pas commis d’abus de majorité puisque la décision qui « leur servait de support » était encore valable et exécutoire.

Néanmoins, il est constant que l’assemblée générale peut toujours revenir sur ses décisions, preuve en est la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 30 juin 2023.

Dès lors, le rejet de la résolution n° 25, lors de l’assemblée générale du 20 juin 2022, procédait d’un abus de majorité, en ce qu’il favorisait les intérêts des copropriétaires du bâtiment B au détriment de l’intérêt collectif du syndicat.

La demande d’annulation de la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 20 juin 2022 est toutefois devenue sans objet puisque ladite résolution visait la rectification de la répartition de la charge des travaux objets de la résolution n° 38 de l’assemblée générale du 4 octobre 2021, elle-même annulée par la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 30 juin 2023.

7 – Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Lionel BUSSON, avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer aux époux [J] la somme globale de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les époux [J] seront déboutés du surplus, non justifié, de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des frais irrépétibles.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande de M. [X] [J] et Mme [C] [D] épouse [J] visant à voir réputées non écrites les dispositions de l’article 8 du règlement de copropriété du 14 janvier 1958 relatives à la répartition des charges de consommation d’eau, comme étant sans objet,

Répute non écrites les termes suivants des dispositions des alinéas 2 à 3 de l’article 36 « charges d’eau froide » du modificatif du règlement de copropriété du 22 novembre 2006 :

— à l’alinéa 2 : « majoré forfaitairement de 20 % »,

— à l’alinéa 3 : « majoré forfaitairement de 20 % »,

Dit que la nouvelle répartition des charges de consommation d’eau froide de l’immeuble situé [Adresse 6] se fera dans les termes de l’article 36 du modificatif du règlement de copropriété du 22 novembre 2006 expurgés des termes réputés non écrits par le présent jugement,

Annule la résolution n° 18 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 2] qui s’est tenue le 20 juin 2022,

Rejette la demande d’annulation de la résolution n° 25 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 2] qui s’est tenue le 20 juin 2022, comme étant devenue sans objet,

Déboute M. [X] [J] et Mme [C] [D] épouse [J] de leur demande d’annulation des résolutions n° 5, 9, 17 de l’assemblée générale du 20 juin 2022,

Déboute M. [X] [J] et Mme [C] [D] épouse [J] de l’intégralité de leur demande en paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral dénoncé,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Lionel BUSSON, avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à payer à M. [X] [J] et Mme [C] [D] épouse [J] la somme globale de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [X] [J] et Mme [C] [D] épouse [J] du surplus de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 12] de l’intégralité de ses demandes formées titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 11] le 15 Janvier 2026

La Greffière Le Président