MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Mars 2025

DOSSIER : N° RG 20/04614 – N° Portalis DBX4-W-B7E-PRX6

NAC: 56B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Madame GABINAUD, Vice-Président

ASSESSEURS : M. LE GUILLOU, Vice-Président

M^me LERMIGNY, Juge

GREFFIER lors du prononcé :M. PEREZ

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 19 Décembre 2024, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Madame GABINAUD

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [Y] [R]

né le 04 Septembre 1949 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-paul BOUCHE de la SELEURL BOUCHE JEAN-PAUL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 33

DEFENDERESSES

S.A.S. LP PROMOTION, RCS [Localité 5] 828 499 103, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 93

S.A.R.L. AP DEVELOPPEMENT RCS [Localité 5] 435 310 628, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 93

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Le 20 septembre 2019, la SAS LP Promotion, société de promotion immobilière, a formulé une offre d’achat à Mme [S] [J] pour un terrain situé au [Adresse 3], pour un prix net vendeur de 2 400 000 euros, sous condition suspensive notamment d’obtention d’un permis de construire, que Mme [S] [J] a acceptée le 25 septembre 2019.

Le 26 septembre 2019, la SARL AP Développement, qui a une activité de conception et de vente de projets de construction, le même siège social que la SAS LP Promotion et le même dirigeant, a conclu avec M. [Y] [R] un contrat d’apporteur d’affaires, daté du 25 septembre 2019, par lequel ce dernier s’engageait à prospecter et à mettre en relation tout propriétaire d’espaces fonciers constructibles avec la SAS LP Promotion.

Le contrat prévoyait que M. [Y] [R] agissait en toute indépendance et sans lien de subordination avec la SAS LP Promotion et que ses honoraires seraient fixés par avenant pour chaque apport.

Un avenant, daté du 25 septembre 2019, a été conclu entre M. [Y] [R] et la SARL AP Développement concernant le bien de Mme [S] [J], prévoyant une rémunération forfaitaire de 330 000 euros TTC et une priorité d’acquisition de deux appartements dans le cadre de l’accession, à un prix de 215 000 euros pour un T3 et de 319 000 euros pour un T4.

Par courrier du 9 septembre 2020, M. [Y] [R] a mis en demeure la SARL AP Développement d’honorer sous quinzaine les engagements conclus.

Par courrier du 29 octobre 2020, la SARL AP Développement a indiqué à M. [Y] [R] qu’aucune promesse de vente n’ayant été conclue avec Mme [S] [J], sa rémunération n’était pas exigible.

Par acte signifié le 6 novembre 2020, M. [Y] [R] a fait assigner la SAS LP Promotion et la SARL AP Développement devant le tribunal judiciaire de Toulouse, lui demandant de les condamner in solidum, sur le fondement contractuel, à lui payer la somme de 330 000 euros avec intérêts de retard à compter du 9 septembre 2020, outre 10 000 euros, en réparation de son préjudice, et à la délivrance de la priorité sur l’acquisition de deux appartements.

Suivant ordonnance du 24 mai 2022, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable pour défaut d’intérêt à agir l’action engagée par M. [Y] [R] à l’encontre de la SAS LP Promotion.

Suivant arrêt du 17 janvier 2023, la cour d’appel de Toulouse a infirmé l’ordonnance, déclarant recevable l’action de ce dernier à l’endroit de la SAS LP Promotion.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 4 juillet 2024, avant d’être renvoyée au 19 décembre 2024.

À l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

Prétentions et moyens

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 25 août 2023, M. [Y] [R] demande au tribunal, au visa des articles 1103 et suivants et 1231 et suivants du code civil, de :

– condamner in solidum la SARL AP Développement et la SAS LP Promotion à lui payer une somme de 330 000 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter du 9 septembre 2020 ;

– condamner la SARL AP Développement et la SAS LP Promotion à lui délivrer la priorité sur l’acquisition de deux appartements dans le cadre de l’accession à un prix maîtrisé pour un T3 pour un prix de 215 000 euros et un T4 pour un prix de 319 000 euros ;

– condamner la SARL AP Développement et la SAS LP Promotion à lui payer une indemnité de 10 000 euros en réparation de son préjudice ;

– condamner la SARL AP Développement et la SAS LP Promotion à lui payer une indemnité de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant le remboursement des honoraires proportionnels d’huissiers de justice en cas d’exécution forcée de la décision ;

– constater l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses demandes, concernant la condamnation de la SAS LP Promotion sur le fondement contractuel, M. [Y] [R] expose que celle-ci est présidée par une société LP Groupe, dirigée par M. [O] [V], comme la SAS LP Promotion et la SARL AP Développement, toutes trois ayant leur siège social au même endroit.

Il estime qu’il a contracté avec une branche du groupe LP pour la convention d’apporteur d’affaires, tandis que Mme [S] [J] a contracté avec une autre branche du même groupe pour l’achat de son terrain, s’agissant de la même opération immobilière, et qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la différenciation artificielle des activités de M. [O] [V] par la création de sociétés différentes, alors que la promesse d’une rémunération par le groupe est incontestable, de même que la relation entre les deux sociétés et entre les deux contrats.

Il ajoute que la convention d’apporteur d’affaires a été signée sous l’entête AP Développement, par M. [K] [G], dont l’adresse mail et le site internet de référence mentionnés sous son nom renvoient à LP Promotion.

Il ajoute qu’à la lecture du contrat d’apporteur d’affaires, il est indéniable que la rémunération porte sur l’opération conclue par la SAS LP Promotion, son objet étant la mise en relation entre Mme [S] [J] et cette société.

Concernant l’inexécution contractuelle reprochée à la SAS LP Promotion et la SARL AP Développement, M. [Y] [R] estime qu’il y a lieu d’appliquer le droit commun des contrats et affirme que la vente entre Mme [S] [J] et la SAS LP Promotion a eu lieu le 25 septembre 2019, date à laquelle Mme [S] [J] a noté « bon pour accord » sur l’offre formulée par la SAS LP Promotion.

Il ajoute que son droit à rémunération ne peut pas être subordonné à la conclusion d’une promesse de vente, ce d’autant que la clause contractuelle selon laquelle les honoraires ne seraient exigibles qu’à la réitération de la vente par acte authentique est une condition potestative en ce qu’elle dépend de la seule volonté de la SAS LP Promotion, de sorte qu’elle doit être réputée non écrite en application de l’article 1170 du code civil.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées le 13 octobre 2023, la SARL AP Développement et la SAS LP Promotion demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1231, 1231-1 et 1353 du code civil et de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, de :

– débouter M. [Y] [R] de l’intégralité de ses demandes ;

– condamner M. [Y] [R] à leur payer une indemnité de 5 000 euros chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner M. [Y] [R] aux dépens, avec distraction au profit de maître Mathieu Spinazzé, avocat.

À titre liminaire, la SARL AP Développement et la SAS LP Promotion soulignent que le débat ne porte plus sur l’intérêt à agir de M. [Y] [R] à l’encontre de la SAS LP Promotion, cette question ayant été tranchée par la cour d’appel.

Sur le fond, elles affirment que M. [Y] [R] ne peut prétendre à aucune rémunération, dès lors que le contrat d’apporteur d’affaires prévoit que celle-ci est conditionnée par la signature d’un acte authentique, laquelle n’a jamais eu lieu en l’espèce.

Elle soutiennent qu’aucune promesse de vente n’est intervenue entre la SAS LP Promotion et Mme [S] [J].

Elles considèrent qu’une offre recueillant une acceptation ne peut se substituer à un acte authentique de vente, surtout lorsque l’offre est assortie de conditions suspensives, et alors qu’en l’espèce, il était précisé dans l’offre que les éléments qu’elle visait constitueraient les bases de la promesse de vente établie par notaire.

La SARL AP Développement et la SAS LP Promotion contestent par ailleurs que la clause conditionnant la rémunération de l’apporteur d’affaires à la réitération de la vente par acte authentique puisse être qualifiée de potestative, faisant valoir qu’elle figure tant dans le contrat initial que dans l’avenant, et qu’il s’agit d’une clause classique dans ce type de relation d’affaire.

Enfin, elles soulignent que l’entremise immobilière est soumise à la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, qui est d’ordre public, dont l’article 6 prévoit qu’aucune somme d’argent représentative d’honoraire n’est due aux entremetteurs immobiliers avant qu’une opération ait été effectivement conclue et constatée dans un acte écrit.

Enfin, concernant la demande en dommages et intérêts formée par M. [Y] [R], la SARL AP Développement et la SAS LP Promotion soulignent qu’il n’expose pas la teneur de son préjudice et n’en justifie pas, le fixant de manière forfaitaire.

Elles observent qu’aucun développement n’est consacré à la démonstration de leur faute, qu’elles n’en ont en tout état de cause pas commise, et rappellent que la SAS LP Promotion n’a pas de relation contractuelle avec M. [Y] [R].

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

I. Sur les demandes de M. [Y] [R]

A/ Sur l’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970

Selon l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite « loi Hoguet », les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à :

“1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ; […]”

Ces dispositions sont d’ordre public.

Il se déduit de ce texte que le régime juridique édicté par cette loi est applicable à tout acte d’entremise concernant l’achat ou la vente d’immeuble et, notamment, à un « apport d’affaires », c’est-à-dire à celui qui se livre, ou prête son concours, à des opérations de recherche d’immeubles, ce qu’a effectué M. [Y] [R] au profit de la SARL AP Développement, dès lors, toutefois, que cette activité est habituellement pratiquée.

Ainsi, l’application de la loi Hoguet nécessite que soit rapportée la preuve d’une pratique courante et répétée d’actes d’entremises, et non la réalisation d’un acte isolé ou strictement occasionnel d’apporteur d’affaires.

En l’espèce, cette preuve n’est pas rapportée, de sorte que les dispositions de la loi Hoguet ne s’appliquent pas à M. [Y] [R].

Par conséquent, l’exécution, par les parties, de leurs obligations contractuelles, sera analysée sur le fondement du droit commun des contrats.

B/ Sur l’application du droit commun des contrats

L’article 1217 du code civil dispose :

“La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut:

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation;

— obtenir une réduction du prix;

— provoquer la résolution du contrat;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

En l’espèce, M. [Y] [R] demande l’exécution forcée de l’obligation des défenderesses à lui payer sa rémunération, et leur condamnation à lui payer des dommages et intérêts.

1/ Sur la demande d’exécution forcée

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1192 du même code énonce qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

Selon l’article 1221 du code civil, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l’espèce, par contrat du 25 septembre 2019, conclu le 26 septembre 2019, avec M. [Y] [R], la SARL AP Développement lui a confié la recherche et la mise en relation avec elle de tout propriétaire de terrain constructible, en contrepartie du paiement d’honoraires, au sujet desquels le contrat précise en son article 3 que leur “taux variera en fonction du degré de travail effectivement accompli. Un ou plusieurs avenants à la présente convention seront conclus entre les soussignés pour valider le niveau de travail fait par l’apporteur”, cette dernière phrase étant encadrée.

L’article 4 du même contrat stipule par ailleurs, en caractères gras, que « les honoraires deviendront exigibles lors de la réitération par acte authentique de la promesse de vente du terrain. »

Par un avenant édité le 25 septembre 2019 et signé par M. [Y] [R] et la SARL AP Développement, cette dernière s’est engagée à payer à M. [Y] [R] des honoraires de 330 000 euros TTC, au titre de l’acquisition d’un terrain de 3 503 mètres carrés, vendu par Mme [S] [J], étant observé que cette dernière est la voisine de M. [Y] [R], avec laquelle il a conclu des « mandats de recherche d’acquéreurs » les 30 juillet 2019 et 17 septembre 2019, stipulant à son profit une rémunération.

Cet avenant stipule, outre les honoraires, que M. [Y] [R] serait prioritaire pour l’acquisition d’un ou plusieurs appartements, dans le cadre d’une accession à prix maîtrisé, sous réserve de son éligibilité, « dans les conditions suivantes : T3 pour un prix de 215 000 euros ; T4 pour un prix de 319 000 euros. »

L’avenant dispose en outre :

« Il est rappelé que les honoraires seront uniquement dus dans le cadre d’une acquisition aux conditions suivantes :

– obtention d’un permis de construire de 2 870 m² SDP purgé de tout recours des tiers, gracieux et contentieux, de retrait administratif et déféré préfectoral ;

– acquisition pour un prix maximal de 2 400 000 euros nets vendeur ;

– absence de diagnostic archéologique et de pollution ;

– cette somme sera versée à la signature de la réitération authentique de la promesse objet du présent avenant. »

Enfin, si un document intitulé “proposition d’acquisition foncier sur la commune de [Localité 5]”, établi par la SAS Groupe LP Promotion, constitutif d’une promesse unilatérale de vente entre la SAS LP Groupe et Mme [S] [J] a bien été signé par elles, pour un prix de 2 400 000 euros, il est toutefois constant qu’aucune promesse de vente sous la forme authentique n’a été signée entre Mme [S] [J], la SAS LP Promotion ou la SARL AP Développement.

Or, tant le contrat d’apporteur d’affaires que son avenant conditionnent la rémunération due à l’apporteur d’affaires, pour le premier, à « la réitération par acte authentique de la promesse de vente du terrain » et, pour le second, à « la signature de la réitération authentique de la promesse objet du présent avenant ».

Ainsi, de manière claire et précise dans les deux écrits contractuels, qui sont donc à cet endroit insusceptibles d’interprétation, il a été stipulé que la rémunération de Monsieur [R] était soumise à la conclusion d’une promesse de vente en la forme authentique entre la SAS LP Promotion ou la SARL AP Développement et Mme [S] [J], laquelle n’a pas eu lieu.

Il s’agit donc tant pour le contrat principal que son avenant, qui en décline l’application au projet de vente du bien immobilier appartenant à Mme [S] [J], de stipuler la conclusion d’une promesse en la forme authentique entre acquéreur et vendeur, comme condition au paiement des honoraires de l’apporteur.

Il n’est pas démontré que l’usage en matière d’apport d’affaires s’y oppose comme faisant de la simple entremise le seul fondement au paiement de la commission.

En tout état de cause, l’usage ne peut être mobilisé que pour interpréter des stipulations contractuelles ambiguës, ou lorsqu’il est établi que les parties ont entendu l’adopter, ce qu’exclut au cas présent la rédaction claire du contrat et de l’avenant.

Le fait dont se prévaut M.[Y] [R] que la vente du bien immobilier de Mme [S] [J] était parfaite à la signature de l’offre d’achat de la SAS Groupe LP Promotion est indifférent dès lors que la condition posée à sa rémunération, et qu’il a acceptée à deux reprises, n’est pas la conclusion de la promesse ni même de la vente, mais la réitération de la promesse en la forme authentique, étant observé qu’au regard de la complexité du projet de construction envisagé, Monsieur [R] ne pouvait ignorer l’importance de l’étape constituée par la conclusion d’une promesse en la forme authentique dans le processus de développement du projet du promoteur.

Ainsi, l’application des termes contractuels, sous réserve de leur validité, impose de considérer que c’est à bon droit que les sociétés défenderesses ont refusé de verser la rémunération de M.[Y] [R].

Quant à leur validité, M.[Y] [R] affirme que la clause selon laquelle sa rémunération est soumise à la réitération de l’acte authentique devrait être réputée non écrite en application de l’article 1170 du code civil dispose : “Toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.”, s’agissant d’une condition potestative, dont il peut être observé que la sanction est la nullité, édictée par l’article 1304-2 du code civil, selon lequel “Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause.”

Toutefois, d’une part, la réitération en la forme authentique de la promesse unilatérale de vente ne dépendait pas uniquement de la volonté de la SAS LP Promotion ou de la SARL AP Développement, mais aussi de celle de la vendeuse. De fait, il s’évince du courrier du conseil de Madame [J] en date du 25 octobre 2019 que c’est cette dernière qui n’a pas voulu réitérer la promesse en la forme authentique.

La non-réalisation de la vente est ainsi due à un événement indépendant de la volonté du promoteur, la signature de la réitération en la forme authentique de la promesse de vente dépendant en effet tant de la volonté du promettant que du bénéficiaire, ce qui suffit à considérer que la condition prévue et acceptée par M.[Y] [R] pour la perception de sa rémunération n’était pas potestative.

D’autre part, et de manière surabondante, la réitération d’une promesse de vente en la forme authentique n’apparaît pas constituer une exigence excessive en matière immobilière, pas plus qu’un acte insignifiant, puisqu’elle marque le point de départ des diligences de l’officier ministériel afin de permettre la conclusion de la vente, au régime juridique encadré. De même, il n’est pas démontré par M. [Y] [R] que c’est sans conséquence préjudiciable pour elles que la SARL AP Développement et la SAS LP Promotion ont renoncé à cette vente dans le but de ne pas honorer leurs engagements à son égard, s’agissant d’un projet de construction lucratif.

Dans ces conditions, M. [Y] [R] sera débouté de sa demande de condamnation in solidum de la SARL AP Développement et la SAS LP Promotion à lui payer une commission d’entremise de 330 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2020,et à lui délivrer une priorité sur l’acquisition de deux appartements de l’ensemble immobilier, à un prix maîtrisé.

2 / Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, aucun comportement fautif n’a été retenu contre les sociétés LP Promotion et AP Développement.

Par conséquent, M. [Y] [R] sera débouté de sa demande indemnitaire de 10 000 euros en réparation du préjudice subi.

II. Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, M. [Y] [R], qui succombe en ses prétentions, sera condamné aux dépens et maître [N] [L], autorisé à recouvrer directement contre M. [Y] [R] ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provisions.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, M. [Y] [R], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer une indemnité de 1 500 euros à chacune à la SAS LP Promotion et la SARL AP Développement.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile et il n’est pas demandé ni justifié de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE M. [Y] [R] de sa demande en condamnation in solidum de la SARL AP Développement et la SAS LP Promotion à lui payer une somme de 330 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2020, à titre de commission d’entremise ;

DÉBOUTE M. [Y] [R] de sa demande en condamnation de la SARL AP Développement et la SAS LP Promotion à lui délivrer une priorité sur l’acquisition de deux appartements, dans le cadre de l’accession à un prix maîtrisé, un T3 pour un prix de 215 000 euros et un T4 pour un prix de 319 000 euros ;

DÉBOUTE M. [Y] [R] de sa demande en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros formulée à l’encontre de la SARL AP Développement et de la SAS LP Promotion en réparation de son préjudice ;

CONDAMNE M. [Y] [R] aux dépens ;

AUTORISE Maître Mathieu Spinazzé, avocat, à recouvrer directement contre M. [Y] [R] ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provisions ;

CONDAMNE M. [Y] [R] à payer une indemnité totale de 1 500 euros à chacune des SARL AP Développement et SAS LP Promotion au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE