TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 30/01/2026

à : Maitre Wilfried SCHAEFFER

Copie exécutoire délivrée

le : 30/01/2026

à : Maitre Christophe PIERRE

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/07783

N° Portalis 352J-W-B7J-DAWWG

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 janvier 2026

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maitre Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1846

DÉFENDEURS

Madame [F] [J] [R] épouse [U], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [S] [U], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maitre Wilfried SCHAEFFER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0615 substitué par Maitre Lucie SERVEL, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #D2149

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 janvier 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 30 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/07783 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWWG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de travail à effet au 1er septembre 2003 Madame [F] [R] épouse [U] a été employée en qualité de gardienne par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4]) qui a mis à sa disposition un logement de fonction situé à la même adresse.

Madame [F] [R] épouse [U], qui a fait valoir ses droits à la retraite, n’a pas restitué son logement de fonction.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société CABINET [T] SAULAIS a fait assigner en référé Madame [F] [R] épouse [U] et son époux Monsieur [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir leur expulsion, le transport et la séquestration des meubles ainsi que leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 000 euros à compter du 1er mai 2025 outre 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 11 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et s’est opposé à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Madame [F] [R] épouse [U] et Monsieur [S] [U], représentés par leur conseil, ont conclu à l’irrecevabilité des demandes, subsidiairement au débouté, encore plus subsidiairement à l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux et à la limitation du montant de l’indemnité d’occupation à la valeur de l’avantage en nature mentionnée au contrat, ainsi qu’à la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par application des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour l’exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir

Selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les dispositions de cette loi qui sont d’ordre public, s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation qui constitue la résidence principale du preneur et le 3° du même article précise qu’elle ne s’applique pas aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi.

Selon l’article 24 III de la même loi, dans sa version applicable au litige, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

Il est constant en l’espèce que Madame [F] [R] épouse [U] a été embauchée en qualité de gardienne par le syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 5], immeuble dans lequel elle a bénéficié d’un logement de fonction.

Décision du 30 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/07783 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWWG

En application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précité, les dispositions relatives à l’obligation du bailleur de notifier l’assignation en résiliation du bail et en expulsion à la préfecture ne sont pas applicables.

La fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs sera par conséquent rejetée.

Sur le bien-fondé de la demande d’expulsion

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes des articles 17 et 14 de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles, en cas de départ à la retraite à sa demande, le gardien est tenu au respect d’un délai de prévenance identique à celui prévu à l’article 14 matière de démission, soit de trois mois lorsqu’il bénéficie d’un logement de fonction et qu’il est de catégorie B.

En l’espèce, il est constant que Madame [F] [R] épouse [U], qui bénéficiait d’un logement de fonction dans l’immeuble en qualité de gardienne d’immeuble, a par courrier du 24 octobre 2024 demandé à partir à la retraite.

Elle a ainsi perdu tout titre lui permettant de se maintenir dans les lieux à compter du 1er mai 2025, date de la fin de contrat de travail, fixée d’un commun accord entre les parties.

La circonstance que le logement de fonction constitue le domicile du couple est sans incidence sur le bien-fondé la demande d’expulsion.

Les manquements reprochés au syndicat des copropriétaires en sa qualité d’employeur (absence d’électricité ou de chauffage adéquats, retards systématiques dans le paiement des salaires, défaut de remboursement des frais supportés par l’occupante etc.), ne sont pas établis avec l’évidence requise en référé et ne peuvent en tout état de cause faire échec au constat de l’occupation sans droit ni titre du bien postérieurement à la date de fin du contrat de travail.

De même, le syndicat des copropriétaires n’est pas légalement tenu d’accompagner son ancienne salariée dans ses démarches de relogement.

Enfin, les dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoyant que l’expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux ne s’appliquent qu’après que l’expulsion ait été judiciairement ordonnée.

L’occupation sans droit ni titre du logement d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile.

Les contestations soulevées par Madame [F] [R] épouse [U] et Monsieur [S] [U] seront par conséquent rejetées et leur expulsion ordonnée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Décision du 30 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/07783 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWWG

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [F] [R] épouse [U] est âgée de 67 ans. Elle vit avec son époux dans logement depuis le 1er septembre 2003, soit depuis plus de 21 ans (à la date de fin de son contrat de travail). Elle justifie de démarches pour trouver un logement et notamment avoir demandé un logement social depuis février 2020. Monsieur [S] [U] a également postulé pour être accueilli dans une résidence gérée par le centre d’action sociale de la Ville de [Localité 8]. Enfin, ils justifient de leur revenu d’un montant de 18 010 euros en 2024, soit par mois en moyenne de 1 500 euros, ce qui rend difficile l’octroi d’un logement dans le secteur privé et ce dépit du versement d’une indemnité de départ à la retraite. Il s’ensuit que leur relogement ne peut avoir lieu dans les conditions normales.

En conséquence, bien que le départ à la retraite soit à l’initiative de Madame [F] [R] épouse [U] et que son maintien dans les lieux et de celui de son époux emporte l’impossibilité pour la copropriété d’assurer immédiatement son remplacement, le syndicat des copropriétaires devant dans l’attente de leur départ avoir recours à une société extérieure pour entretenir l’immeuble, il convient de faire droit à leur demande en leur accordant un délai supplémentaire de sept mois pour quitter les lieux à compter du prononcé de la présente ordonnance, soit jusqu’au 30 août 2026.

Par ailleurs, afin de faciliter leur relogement, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de [Localité 8] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts du syndicat des copropriétaires, il convient de dire que Madame [F] [R] épouse [U] et Monsieur [S] [U] seront redevables à son égard d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Décision du 30 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/07783 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWWG

Pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation, le juge peut s’appuyer sur des éléments objectifs tels que la valeur locative du logement, procéder par comparaison au montant des loyers et charges stipulés pour un logement similaire ou se référer au prix de location moyen au m² dans le même secteur géographique.

Sur le montant de l’indemnité, il ressort de contrat de travail que le logement de fonction est d’une superficie totale de 29,5 m² comprenant une pièce principale avec cuisine américaine, une salle de douche, une salle de bains au sous-sol et un bureau d’accueil. L’état du logement n’est pas précisé mais il apparaît usagé et ne comporte pas de radiateur ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat du 16 septembre 2025.

En outre, il ressort du dispositif d’encadrement des loyers à [Localité 8] que le loyer de référence minoré pour un logement de ce type, situé dans le quartier [Adresse 6] dans le [Localité 1], s’élève entre 17,2 euros à 17,8 euros du m², en fonction de la date de construction de l’immeuble.

Dès lors, compte tenu d’une part des caractéristiques du logement et de sa localisation, d’autre part de la nécessité de rendre dissuasive l’occupation, tout en compensant le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, l’indemnité peut être fixée à 600 euros par mois, sans qu’il y ait lieu de retenir la somme 90,08 euros telle que mentionnée sur la fiche de paye d’avril 2025, laquelle ne correspond qu’à l’évaluation de l’avantage en nature du logement calculée par application des barèmes de la convention collective.

En conséquence, Madame [F] [R] épouse [U] et Monsieur [U] seront condamnés à verser la somme provisionnelle de 600 euros par mois à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [R] épouse [U] et Monsieur [S] [U], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite et l’absence de contestation sérieuse,

DÉBOUTONS Madame [F] [R] épouse [U] et Monsieur [S] [U] de leur fin de non-recevoir,

CONSTATONS que Madame [F] [R] épouse [U] et Monsieur [S] [U] sont occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4]) appartenant au syndicat des copropriétaires dudit immeuble depuis le 1er mai 2025,

ACCORDONS à Madame [F] [R] épouse [U] et à Monsieur [S] [U] un délai jusqu’au 30 août 2026 pour quitter les lieux,

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [R] épouse [U] et Monsieur [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4]) pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [F] [R] épouse [U] et Monsieur [S] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4]) une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 600 euros à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au 1er mai 2025 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Madame [F] [R] épouse [U] et Monsieur [S] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4]) une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNONS Madame [F] [R] épouse [U] et Monsieur [S] [U] aux dépens,

ORDONNONS la transmission de la présente décision, par l’intermédiaire du greffe, au Préfet de [Localité 8] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection