TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 24/00416 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CLVK

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[S]

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, audit siège en cette qualité

RCS [Localité 11] 645 520 164

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [C] [S]

née le 15 Novembre 1963 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Romain GENOUX, avocat au barreau de BRIEY,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 22 avril 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 juillet 2018, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE GRAND EST (ci-après la société BATIGERE GRAND EST) a consenti à Madame [C] [O] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 245,38 euros et d’une provision sur charges mensuelle de 42,89 euros.

Les échéances de loyers et de charges n’ayant pas été réglées dans leur intégralité, un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail a été délivré à Madame [C] [O] le 22 août 2023 pour la somme de 762,56 euros dont 686,63 euros en principal.

— oOo-

Par acte d’huissier du 13 mars 2024, dénoncé par voie dématérialisée au représentant de l’État le 14 mars 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE GRAND-EST, a fait assigner Madame [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de :

constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner Madame [C] [O] à lui payer :

la somme de 754,83 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 05 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1153 alinéa 1 (ancien) du code civil,

une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux et avec intérêts de droit,

la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Madame [C] [O] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,

ordonner l’exécution provisoire de la décision.

— oOo-

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2024 et retenue à l’audience du 22 avril 2025.

Lors de l’audience du 22 avril 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et indiqué que la dette s’élevait désormais à la somme de 128,79 euros selon décompte en date du 14 avril 2025. Elle expose qu’un plan de remboursement à hauteur de 50 €/mois a été mis en place avec la locataire. En conséquence, elle donne son accord pour l’octroi de délais à la locataire et une résiliation du bail en cas de non-respect.

Lors de l’audience du 10 décembre 2024, Madame [C] [O] était comparante et représentée par son conseil le 22 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties ayant été présentes ou représentées, il sera statué par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande de la société BATIGERE GRAND EST

Aux termes de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Suivant l’article 24 III de la même loi, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la société BATIGERE GRAND EST a saisi la CCAPEX suivant courrier du 17 juillet 2023 en vertu du II de l’article 24 de la loi précitée, et que les impayés persistent depuis.

Il est par ailleurs établi que l’assignation délivrée le 13 mars 2024 a été dénoncée au représentant de l’État le 14 mars 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 10 décembre 2024.

Par conséquent, la demande de la société BATIGERE GRAND EST est recevable.

Sur la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il est rappelé à ce titre que, par exploit du 22 août 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [C] [O] un commandement de payer les loyers et charges pour la somme de 762,56 euros dont 686,63 euros en principal.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois imparti par cet acte.

En conséquence, la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 23 octobre 2023 et le bail a été résilié à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

En l’espèce, Madame [C] [O] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 23 octobre 2023.

Dès lors, il sera dit qu’à défaut pour Madame [C] [O] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion des occupants, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient en conséquence de condamner Madame [C] [O] à payer à la société BATIGERE GRAND EST, à compter du 23 octobre 2023, une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du loyer actuel, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné par lui.

Sur la dette locative

Il ressort de l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé par les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 14 avril 2025, que Madame [C] [O] reste devoir la somme de 52,86 euros à cette date au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, déduction faite de la somme de 75,93 euros incluse dans le décompte au titre des frais de commandement, dont le sort sera traité dans les dépens.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [C] [O] sera condamnée à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme de 52,86 euros, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT indique être d’accord pour l’octroi de délais de paiement à sa locataire..

Compte tenu de l’accord intervenu entre les parties en vue d’apurer la dette de manière échelonnée, il y a lieu d’entériner d’accorder à Madame [C] [O] des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le présent dispositif.

Il est toutefois rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du bail, et que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate du solde restant dû.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [C] [O] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions rendues en première instance sont de droit assorties de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu publiquement et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevables les demandes de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE GRAND-EST ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2021 sont réunies au 23 octobre 2023 et que le bail portant sur le logement sis [Adresse 2] se trouve donc résilié au 23 octobre 2023;

CONDAMNE Madame [C] [O] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 52,86 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) selon décompte arrêté au 14 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Madame [C] [O] à se libérer de sa dette en 2 mensualités, soit 1 mensualités de 50 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, le mois suivant la signification de la présente décision et la 2ème et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

faute pour Madame [C] [O] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou, à défaut, par le bailleur ;

Madame [C] [O] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du loyer actuel, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [C] [O] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [C] [O] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi fait et jugé à [Localité 12], le 23 juin 2025.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT