TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/15174 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3KJN

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 17 Février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [F] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [V] [W] épouse [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par Maître Olivier DARCET, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C2103, et Maître Jérôme HERCÉ, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [P]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Madame [G] [J] [R] épouse [P]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentés par Maître Patrice BACQUEROT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1017

Décision du 17 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/15174 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KJN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Chloé GAUDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Janvier 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 17 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

Par acte du 16 mai 2022, passé après compromis de vente du 2 décembre 2021, [G] [J] [R] épouse [P] et [Y] [P] (ci-après les époux [P]) ont vendu à [V] [W] épouse [E] et à [F] [E] (ci-après les époux [E]) un bien immobilier sis, [Adresse 1] à [Localité 1], au prix net vendeur de 1 140 000 euros.

Se prévalant de l’existence de travaux dont ils soutiennent qu’ils n’auraient pas été informés par les vendeurs et par exploits d’huissier en date du 24 novembre 2024, les époux [E] ont fait assigner les époux [P] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir le paiement de dommages et intérêts équivalent au coût des travaux et à un préjudice de jouissance de 2 500 euros mensuels, et subsidiairement en réduction du prix de vente.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, les époux[E] demandent au tribunal de :«Vu les dispositions des articles 1104, 1112-1, 1231-1 et suivant, 1137 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

JUGER que les époux [P] – [J] [R] ont manqué à leur obligation d’information à l’égard des époux [E] – [W].

JUGER que les époux [P] – [J] [R] ont fait preuve d’une pratique dolosive à l’égard des époux [E] – [W].

CONDAMNER les époux [P] – [J] [R] à réparer la perte subie par les époux [E] – [W], à savoir le coût de réalisation des travaux de 59.298,80 euros et un préjudice de jouissance à hauteur de 25.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER les époux [P] – [J] [R] à régler une somme de 20.000,00 euros aux époux [E] – [W], au titre de réparation du préjudice à eux causé par le comportement dolosif des défendeurs.

CONDAMNER les époux [P] – [J] [R] à payer 10.000 euros aux époux [E] – [W], en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER les époux [P] – [J] [R] au paiement des dépens. »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, les époux [P] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 4 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 1112 – 1, 1231 -1, 1641, 1644 et 1648 et 1137 du code civil,

En tant que de besoin, déclarer irrecevables les demandes indéterminées de Monsieur et Madame [E] et prescrites celles concernant les vices cachés,

Faire injonction à Monsieur et Madame [E] de produire aux débats le procès-verbal de l’Assemble Générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] qui s’est tenue le 25 mai 2022 et celles subséquentes,

En toute hypothèse,

Débouter Monsieur et Madame [E] de l’intégralité de leurs demandes et prétentions tant principale que subsidiaire,

Condamner Monsieur et Madame [E] à payer à Monsieur et Madame [P] une somme de 8.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les époux [E] au paiement des dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile. »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 mars 2025.

A l’audience du 6 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

Décision du 17 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/15174 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KJN

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

En outre, si les époux [P] sollicitent de déclarer irrecevables les demandes indéterminées des époux [E] et prescrites celles concernant les vices-cachés, force est de constater, d’une part, que le tribunal n’est au final saisi d’aucune demande au titre des vices cachés, et d’autre part qu’aucune demande n’est indéterminée, étant observé qu’une demande indéterminée ne saisit de toutes façons pas le tribunal, de sorte qu’il ne peut y avoir lieu à statuer en cette hypothèse sur sa recevabilité.

Sur la demande des époux [E] en paiement de dommages et intérêts au titre du dol et du manquement à une obligation d’information précontractuelle

L’article 1112-1 du code civil énonce :

« Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux article 1130 et suivants. »

L’article 1137 du code civil énonce :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. ».

Il est en outre constant que la victime d’un dol peut solliciter ou la nullité du contrat, ou le paiement de dommages et intérêts au titre de la faute résultant d’un dol.

Il est enfin constant que le préjudice de la victime d’un dol faisant le choix de ne pas demander la nullité du contrat ne peut résulter que dans la perte de chance de le négocier à des conditions plus avantageuses.

Sur ce,

En l’espèce, les époux [E] se prévalent, tant au titre du dol, que du manquement à l’obligation précontractuelle d’information, d’une absence d’information par les vendeurs de la nécessité de réaliser d’importants travaux de confortement dans l’immeuble.

Ils soutiennent ainsi que leur consentement au compromis de vente du 2 décembre 2021 a été vicié, caractérisant selon eux un dol, et une information essentielle et déterminante de leur consentement à ce compromis ne leur a pas été communiquée.

Il appartient donc aux époux [E] de prouver, qu’au jour du compromis de vente, les époux [P] avaient connaissance d’une information privilégiée qu’ils ont retenue, et plus particulièrement s’agissant du dol de l’intention des vendeurs de tromper le consentement des acquéreurs, du préjudice dont ils se prévalent et du lien de causalité entre la faute des vendeurs et ledit préjudice.

Il apparaît que les époux [E] sollicitent à titre des dommages et intérêts équivalents au paiement de leur quote-part de travaux, outre un préjudice de jouissance.

A supposer avérés les dol et manquement à une obligation d’information précontractuelle reprochés par les demandeurs, ceux-ci ne sont toutefois pas en lien de causalité avec les préjudices allégués. En effet, toujours en cette hypothèse dans laquelle sont caractérisés les dol et manquements à une obligation pré-contractuelle reprochés, la communication aux acquéreurs de l’information retenue n’aurait pu conduire ceux-ci qu’à :

— ne pas contracter,

— contracter à des conditions plus avantageuses.

Les époux [E] ne se prévalent, ni ne pourraient se prévaloir d’un préjudice de perte de chance de ne pas contracter, puisqu’ils ne sollicitent du tribunal la nullité d’aucun contrat pour dol.

Les époux [E] demandent le paiement de dommages et intérêts équivalents à leur quote-part de travaux ainsi qu’au titre d’un préjudice de jouissance. Cependant, à supposer l’information communiquée, ils auraient de toutes façons été amenés à payer le coût de ces travaux et à supporter un préjudice de jouissance. Les préjudices allégués ne sont donc pas en lien avec le manquement à une obligation pré-contractuelle d’information et avec le dol reprochés aux époux [P], et les demandeurs ne peuvent se prévaloir que d’un préjudice de perte de chance de conclure le contrat à des conditions plus avantageuses.

A défaut de démontrer l’existence d’un lien de causalité entre les fautes reprochées et le préjudice allégué, la demande des époux [E] en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice équivalent au montant des travaux et du préjudice de jouissance sera rejetée.

Enfin, les époux [E] sollicitent du tribunal de condamner les défendeurs à leur payer une somme supplémentaire de 20 000 euros, ainsi motivée à leurs conclusions : « La conduite dolosive sera sanctionnée par l’allocation d’une indemnité de 20.000,00 euros, qui viendra en complément des précédents chefs. ». Force est de constater que les époux [E] ne justifient ni même n’expliquent quel serait leur préjudice, alors que les dommages et intérêts ne peuvent revêtir un caractère punitif. Par conséquent, cette demande en paiement de dommages et intérêts sera également rejetée.

De manière surabondante, il est observé qu’était annexé au compromis de vente en date du 2 décembre 2021 le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 mai 2021, au sein duquel se trouvait la résolution 2019 faisant état de travaux à entreprendre pour un montant total de 45 000 euros. Le fait qu’il puisse exister une incohérence ou une erreur dans la numérotation des annexes est indifférent, dès lors qu’il n’est pas contesté que ces documents ont été communiqués aux acquéreurs.

Ainsi, et alors que la vente s’est formée dès le compromis du 2 décembre 2021, les époux [E] ne pouvaient ignorer légitimement l’existence de travaux prévisibles, ni ne démontrent que les vendeurs disposaient d’une information privilégiée. En effet, si les demandeurs soutiennent que les défendeurs auraient commis un dol, aucun élément ne démontre qu’ils savaient que le montant des travaux à prévoir serait supérieur aux 45 000 euros visés dans la résolution n°19 du procès-verbal d’assemblée générale du 19 décembre 2021. Le rapport d’audit du 25 novembre 2019, non communiqué, fait effectivement état de différents travaux à réaliser, sans toutefois les chiffrer, de sorte qu’il n’est pas démontré que cette pièce présentait un caractère déterminant, ni permettait de se convaincre que le montant des travaux à prévoir était supérieur aux 45 000 euros évoqués deux ans plus tard dans le procès-verbal d’assemblée générale du 19 décembre 2021, qui lui a bien été communiqué. En outre, si le courriel de [M] [Q] indiquant que « le contexte était connu de tous, notamment des membres du conseil syndical, que Madame [G] [J] [R]-[P] a rejoint lors de l’assemblée générale qui s’est tenu le 25 avril 2013 », ce même courriel précise aussi que « Si Madame [J] [R] -[P] était au courant des différents désordres en caves, TAE, reprise en sous œuvres, planchers hauts, il n’avaient cependant pas connaissance du montant des travaux liés aux reprises en sous œuvres à la date de leur déménagement en mai 2022, le chiffrage de Monsieur [A] ne nous étant parvenu qu’en date du 15 décembre 2022. ». Ce courriel produit par les demandeurs démontre que si la nécessité de travaux était connue des vendeurs, leur chiffrage était ignoré, alors qu’il est à nouveau rappelé que les acquéreurs ont été informés de la nécessité de réaliser des travaux au moyen des différents procès-verbaux d’assemblée générale annexés à la promesse de vente du 2 décembre 2021.

Les moyens des parties quant à la communication d’éléments relatifs à l’assemblée générale des copropriétaires en date du 25 mai 2022 sont inopérants, puisque le consentement à la vente n’a pu être vicié postérieurement à la formation de celle-ci le 2 décembre 2021.

Ainsi, au-delà du fait que les demandes en paiement de dommages et intérêts ne sont soit pas en lien de causalité avec le dol allégué, soit portant sur un préjudice injustifié, lequel conduit à lui seul à leur rejet, il apparaît qu’aucun dol ou manquement à l’obligation d’information précontractuelle n’est démontrée.

Sur la demande des époux [P] de communication du procès-verbal d’assemblée générale du 25 mai 2022 et des assemblées générales subséquentes

Les articles 11 et 142 du code de procédure civile permettent à une partie de demander la communication de pièces détenues par une autre partie lorsqu’elles constituent des éléments de preuves nécessaires à la résolution du litige, s’il est établi que la pièce est détenue par celui dont on demande la condamnation sous astreinte et si une condamnation en justice est le seul moyen d’obtenir les dites pièces.

En l’espèce, si les époux [P] demandent d’ordonner la communication par les demandeurs du procès-verbal d’assemblée générale du 25 mai 2022 et des procès-verbaux des assemblées générales subséquentes, il apparaît toutefois que le tribunal a pu trancher le litige sans ces pièces, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner les époux [E], dont les demandes ont été rejetées, aux dépens.

La demande des époux [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera également rejetée.

Il est aussi justifié de condamner les époux [E] à payer aux époux [P] pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette les demande de [V] [W] épouse [E] et [F] [E] suivantes :

« CONDAMNER les époux [P] – [J] [R] à réparer la perte subie par les époux [E] – [W], à savoir le coût de réalisation des travaux de 59.298,80 euros et un préjudice de jouissance à hauteur de 25.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER les époux [P] – [J] [R] à régler une somme de 20.000,00 euros aux époux [E] – [W], au titre de réparation du préjudice à eux causé par le comportement dolosif des défendeurs. »

Rejette la demande de [G] [J] [R] épouse [P] et de [Y] [P] tendant à la communication par [V] [W] épouse [E] et [F] [E] du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 25 mai 2022 ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne [V] [W] épouse [E] et [F] [E] aux dépens ;

Rejette la demande formée par [V] [W] épouse [E] et [F] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [V] [W] épouse [E] et [F] [E] à payer à [G] [J] [R] épouse [P] et [Y] [P] pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 17 Février 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT