TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/04950

N° Portalis 352J-W-B7G-CWVER

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

21 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 15 Janvier 2026

DEMANDERESSE

EURL PHARMACIE 111

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Julie BONNEMAY-ISRAËL de la SELEURL JB AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2108

DÉFENDERESSE

[Localité 8] HABITAT OPH

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0483

Décision du 15 Janvier 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 22/04950 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWVER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 30 Septembre 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé au 15 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 avril 2003, la société Gan Assurance Vie aux droits de laquelle s’est trouvée la société Groupama SA puis la société Groupama Gan Vie, a renouvelé au profit de la société Pharmacie Briel-Barrul (aux droits de laquelle vient l’EURL Pharmacie 111) un bail portant sur divers locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 10].

Les lieux sont désignés ainsi qu’il suit :

“Une officine de pharmacie exploitée [Adresse 1] à [Localité 11] comprenant :

— Une boutique sur l’avenue, à droite de l’entrée de l’immeuble, avec sous-sol correspondant auquel on accède par un escalier particulier ;

— Une cave en sous-sol.”

Par acte extrajudiciaire du 3 août 2011, la société locataire a sollicité le renouvellement de son bail, cette demande prenant effet au 1er janvier 2012.

Le 1er décembre 2013, la société Groupama Gan Vie a cédé l’immeuble à l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France, lequel, par acte authentique en date des 23 et 26 décembre 2013, a conclu avec [Localité 8] Habitat-OPH un bail emphytéotique prévoyant que “Le Preneur sera purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du Bailleur au titre des Baux en cours à compter de son entrée en jouissance.”

Par jugement contradictoire en date du 4 juin 2014, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé à la somme de 34 243,33 euros par an hors taxes hors charges au 1er janvier 2012 le loyer du bail renouvelé entre Paris Habitat-OPH et la société Pharmacie 111, pour les locaux en cause.

Saisi par actes d’huissier de justice signifiés les 27, 28 juin et 1er et 2 juillet 2019 par Paris Habitat-OPH à 22 défendeurs locataires dont la société Pharmacie 111, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a, par ordonnance réputée contradictoire en date du 5 septembre 2019, notamment :

— ordonné une expertise à titre préventif,

— désigné pour y procéder en qualité d’expert M. [T] [P] aux fins notamment de :

*prendre connaissance du projet immobilier présenté dans un dossier technique suffisant, de donner son avis sur les impacts potentiels des travaux sur les avoisinants et de proposer la délimitation des états des lieux à réaliser chez les avoisinants,

*indiquer l’état d’avancement des travaux lors des réunions successives et d’analyse et description des existants,

*dresser tous état descriptifs et qualitatifs nécessaires de la totalité des immeubles voisins visités, de la propriété du demandeur afin de déterminer et dire si ces immeubles présentent ou non des dégradations et désordres inhérents à leur structure, leur mode de construction ainsi qu’à leur mode de fondation ou leur état de vétusté ou encore consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent ou consécutifs aux travaux qui auraient pu être entrepris au moment de l’expertise pour le compte du demandeur,

— procéder, sur demande des intéressés, à de nouveaux examens des avoisinants après démolition, après terrassement et après gros œuvre et ce jusqu’au hors d’eau au cas où il serait allégué de nouveaux désordres, expressément décrits par les parties requérantes, ou l’aggravation des anciens,

— fournir dans son rapport définitif tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis.

M. [T] [P] a été remplacé par M. [K] [Z] en qualité d’expert, lequel a établi un pré-rapport déposé le 30 juin 2021.

Auparavant, suivant acte extrajudiciaire en date du 29 juillet 2020, la société Pharmacie 111 a sollicité le renouvellement du bail commercial à effet au 1er janvier 2021.

Par acte extrajudiciaire en date du 30 septembre 2020, [Localité 8] Habitat OPH a fait signifier un congé avec offre de renouvellement à la société Pharmacie 111, proposant un loyer en renouvellement d’un montant de 38 038,22 euros par an, hors taxes, hors charges.

En l’absence d’accord sur le prix entre les parties et après notification d’un mémoire préalable par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 mars 2021, la société Pharmacie 111 a assigné Paris Habitat OPH devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice signifié le 15 octobre 2021, aux fins de voir à titre principal fixer le loyer en renouvellement au 1er janvier 2021 à la somme de 27 268,50 euros par an hors taxes et hors charges et subsidiairement de désigner un expert avec comme mission de rechercher la valeur locative du loyer en renouvellement. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/13081.

Par jugement contradictoire du 17 février 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a notamment constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er janvier 2021 et, pour le surplus avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, a désigné en qualité d’expert Mme [N] [C] aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2021, laquelle a déposé son rapport le 14 octobre 2022.

Parallèlement, estimant avoir subi divers préjudices à raison de travaux entrepris par Paris Habitat OPH dans l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués et constituant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible, la société Pharmacie 111 a assigné Paris Habitat OPH devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier de justice signifié le 21 avril 2022, aux fins, notamment, à titre principal de le voir condamner à lui payer la somme de 359 427 euros en réparation de son préjudice de jouissance et à titre subsidiaire de faire désigner un expert avec pour mission d’évaluer le montant de la perte effectivement subie par elle à raison des travaux entrepris par le bailleur. Il s’agit de la présente instance, enrôlée sous le numéro RG 22/4950.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, la société Pharmacie 111 demande au tribunal de :

A titre principal,

— condamner [Localité 8] Habitat OPH à lui payer la somme de 116 980 euros en réparation du préjudice économique subi dans l’exploitation des locaux loués, à raison des travaux réalisés par le bailleur ;

— condamner [Localité 8] Habitat OPH à lui payer la somme de 34 243,33 euros, en réparation du trouble de jouissance anormal subi dans l’exploitation des locaux loués, à raison des travaux réalisés par le bailleur ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal s’estimerait insuffisamment informé,

— désigner tel expert judiciaire avec pour mission de donner au tribunal tous les éléments permettant d’évaluer le montant de la perte effectivement subie par elle du fait du programme de travaux entrepris par Paris Habitat OPH ;

En tout état de cause,

— débouter [Localité 8] Habitat OPH de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner [Localité 8] Habitat OPH à lui payer la somme de 8000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au visa des articles 1103 et suivants, 1219, 1231-1 et 1719 du code civil, et 145 du code de procédure civile, la société Pharmacie 111 soutient pour l’essentiel que [Localité 8] Habitat OPH a manqué à son obligation de délivrance des locaux et de garantie de la jouissance paisible à raison des travaux entrepris par elle dans l’ensemble immobilier pendant plus de trois ans. Elle indique que [Localité 8] Habitat OPH ne peut nullement se décharger de ses obligations essentielles du contrat de bail à raison de la clause de souffrance stipulée au bail et motif pris des informations données au preneur, dans la mesure où d’une part elle n’a jamais été informée de l’ampleur extraordinaire des dits travaux ni de leurs inconvénients, et d’autre part où la clause de souffrance n’exonère pas le bailleur de sa responsabilité lorsque les travaux entrepris ont engendré un trouble anormal et excessif résultant de leur importance et leur durée, comme c’est le cas en l’espèce.

La société Pharmacie 111 indique ainsi avoir dû supporter des nuisances sonores anormales et la présence de poussière importante sur ses vitrines ; elle ajoute que ces nuisances ont perturbé les conditions d’exploitation de son activité s’agissant de la visibilité et de l’accessibilité de ses locaux en raison de la condamnation des emplacements de stationnement habituellement utilisés par sa clientèle et ses livreurs, de la présence de barrières de circulation interdisant la circulation des piétons, et de la présence d’échafaudages réduisant la visibilité de la façade des locaux ainsi que cela a été constaté par l’expert judiciaire Mme [C] lors de l’évaluation de la valeur locative dans un rapport du 14 octobre 2022. Elle ajoute que les travaux litigieux ont été la cause d’une inondation importante des locaux le 25 mars 2022. Elle soutient en outre que si le bailleur n’est pas responsable de la commercialité des abords des locaux loués, ce dernier demeure responsable lorsqu’il est à l’origine du départ des locataires délibérément évincés, les travaux litigieux entrepris ayant entraîné la désertification de la galerie commerciale dont les locaux dépendent. Elle ajoute avoir signalé les divers dommages subis à la bailleresse en vain, cette dernière n’ayant formulé aucune proposition d’indemnisation.

Eu égard aux manquements de [Localité 8] Habitat OPH, elle indique avoir subi un préjudice financier justifié par les pièces comptables versées aux débats, et consistant en une perte d’exploitation outre une perte de chiffres d’affaires de 8000 euros résultant directement du dégât des eaux qui l’a contrainte à fermer les locaux les 28 mars et 29 mars 2022. La société Pharmacie 111 soutient également avoir subi un trouble de jouissance dès lors qu’elle a supporté pendant toute la durée des travaux une gêne anormale, ce qui justifie une réduction du loyer à hauteur de 50 % sur 24 mois.

A titre subsidiaire, la société preneuse sollicite une expertise judiciaire afin de chiffrer le montant de la perte financière effectivement subie, précisant que l’expert M. [Z], en sa qualité de technicien du bâtiment désigné dans le cadre de la procédure en référé, avait comme mission d’évaluer seulement les désordres de nature immobilière et les préjudices matériels subis et résultant des travaux entrepris par [Localité 8] Habitat OPH et non les préjudices économiques, une telle évaluation relevant par essence d’un expert-comptable. Elle précise qu’elle avait formulé plusieurs demandes tendant à l’évaluation de son préjudice économique dans le cadre de ses dires adressés à M. [Z] et que ce dernier lui a opposé un refus, indiquant qu’une telle demande ne relève pas de sa mission fixée par le juge des référés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2024, Paris Habitat OPH demande au tribunal de :

— débouter la société Pharmacie 111 de l’ensemble de ses demandes ;

— rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur les seuls chefs de ses demandes ;

— condamner la société Pharmacie 111 à lui verser la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la société Pharmacie 111 aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & Associés, en la personne de Maître Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, et ce en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au visa des articles 145, 1719 et 1340 du code civil, et 696, 699 et 700 du code de procédure civile, [Localité 8] Habitat OPH expose en substance que la clause de souffrance stipulée au bail, jamais contestée par la société Pharmacie 111 qui avait conscience de sa portée, fait échec à toute demande d’indemnisation de la société preneuse. Elle précise que la société Pharmacie 111 échoue à apporter la preuve de l’impossibilité totale d’utiliser les locaux et d’y exercer son activité, d’une modification substantielle de ceux-ci et du caractère anormal et nuisible au commerce exercé. Il précise que la société Pharmacie 111 a continué à exploiter son commerce, que les travaux litigieux étant nécessaires au regard de l’état de l’ensemble immobilier et que la gêne occasionnée n’a pas été excessive de sorte qu’il n’a commis aucun manquement à son obligation de délivrance.

[Localité 8] Habitat OPH fait également valoir que la société Pharmacie 111 ne démontre ni l’existence ni le quantum des préjudices qu’elle allègue et leur lien de causalité avec les travaux litigieux. Il indique ainsi : que les places de stationnement constituent des places de livraison dont la condamnation n’a aucune incidence sur la clientèle de la société Pharmacie 111 qui ne pouvait pas les utiliser ; que s’agissant de la coupure électrique du 18 octobre 2021, aucun lien n’est établi entre elle et les travaux litigieux ; que le dégât des eaux a fait l’objet d’une déclaration de sinistre à l’assurance de sorte que la société Pharmacie 111 a déjà été indemnisée et ne peut l’être une seconde fois ; que les locaux loués par le preneur sont indépendants de la galerie commerciale tel que relevé par l’expert judiciaire désigné pour la fixation du loyer et qu’en tant que bailleur, il ne peut être tenu responsable de la désertion de la galerie commerciale. Il soutient également, s’agissant du préjudice de jouissance et de la perte d’exploitation allégués, que la société Pharmacie 111 n’établit pas de lien de causalité avec les travaux entrepris dans l’immeuble outre qu’elle n’établit pas le caractère anormal du préjudice allégué par rapport à l’acte de construction.

[Localité 8] Habitat OPH fait valoir également que la société Pharmacie 111 sollicite l’indemnisation de ses préjudices selon des périodes différentes et ne justifie pas du bien fondé des sommes qu’elle réclame. Enfin, le bailleur s’oppose à la désignation à titre subsidiaire d’un expert judiciaire, exposant qu’un expert a déjà été désigné dans le cadre de la procédure en référé, avec pour mission de donner son avis sur l’ensemble des préjudices subis résultant des travaux entrepris dans l’immeuble et ce y compris ceux subis par la société Pharmacie 111. Il soutient qu’il appartenait à la société Pharmacie 111 de saisir l’expert déjà désigné en vue de faire établir les préjudices allégués et leur chiffrage et que cette dernière a failli dans ce cadre, ayant saisi tardivement l’expert de ses demandes d’indemnisation, l’empêchant dès lors de les apprécier.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la responsabilité de [Localité 8] Habitat OPH

L’article 1719 3° du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Il résulte des articles 1719 et 1724 du même code que si les parties peuvent expressément exclure toute indemnisation du preneur en cas de réparations sur l’immeuble abritant la chose louée restreignant sa jouissance quelle que soit la durée des dites réparations, cette clause de souffrance ne peut être appliquée, sauf à priver l’obligation de garantie de jouissance paisible du bailleur de tout effet, que si les inconvénients causés par les opérations d’entretien et de réparation de l’immeuble ne sont pas anormaux et excessifs, la preuve d’une telle anormalité pesant, en application de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, sur le demandeur à l’indemnisation.

En l’espèce, le point 5 de la clause des charges et conditions au contrat de bail initial du 21 juin 1966 reconduite lors des renouvellements successifs du bail stipule que le preneur a l’obligation “de souffrir laisser faire toutes les grosses réparations, surélévations, augmentations, reprises en sous-œuvre, poses de piles, colonnes, changements de devanture et autres travaux que le bailleur peut juger nécessaire de faire faire, sans égard au délai fixé par la loi, sans pouvoir réclamer pour cela aucune indemnité ni diminution de loyer, le bailleur devant toujours prévenir huit jours avant de commencer les travaux, à moins de cas de force majeure, et faire établir des clôtures provisoires jusqu’à ce que lesdits travaux soient parachevés.”

La société preneuse ne conteste pas la validité de cette clause mais oppose à la bailleresse, pour y faire échec, le manquement à son obligation de délivrance caractérisée par le caractère excessif des troubles qu’elle invoque.

Il résulte des pièces versées aux débats et il n’est pas contesté que [Localité 8] Habitat OPH a fait réaliser à compter de l’année 2020 des travaux portant sur l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 9] dont dépendent les locaux loués par la société Pharmacie 111, lesquels ont duré jusqu’en 2022. Lesdits travaux ont consisté à l’amélioration de la sécurité incendie de l’ensemble immobilier et à la réhabilitation de la galerie commerciale et des parties communes et des logements, tel que cela ressort d’une note de présentation des travaux de [Localité 8] Habitat OPH par son comité de validation de projet en date du 17 avril 2018. Aux termes de cette note, il est indiqué que la pharmacie restera en place le temps des travaux et il est fait mention de commerces ayant fait l’objet d’éviction (3 sur 12) ou vont en faire l’objet (5 sur 12).

Dans son pré-rapport d’expertise en date du 30 juin 2021, M. [Z], expert judiciaire désigné en référé, précise que le programme de réhabilitation, qui a donné lieu à un arrêté de permis de construire le 12 avril 2019, concerne 31 logements en coursive au-dessus de la galerie marchande partiellement en activités et un immeuble sur rue ainsi que 35 commerces en rez-de-chaussée ; qu’il est notamment prévu de procéder au ravalement des façades, des souches de cheminée, à la révision de la toiture, de l’étanchéité, des terrasses accessibles, de l’isolation thermique des combles, au changement des menuiseries, à la restitution d’éléments du patrimoine, à la création de verrières, au désenfumage, aux mises en conformité électrique et aux renforcement structurels. Il indique que la durée prévisionnelle des travaux est de 16 à 18 mois, et que la date hors d’eau du bâtiment est estimée au mois d’octobre 2021.

Il ressort du dossier que [Localité 8] Habitat OPH reconnaît que les travaux ont, notamment nécessité la présence d’échafaudages sur la façade de l’immeuble abritant l’entrée du commerce exploité par la société Pharmacie 111, qu’ils ont généré de la poussière sur les vitrines et un impact sur l’une d’elle et que durant les travaux a eu lieu la fermeture progressive des six autres commerces de la galerie commerciale.

Au soutien de ses demandes indemnitaires, la société Pharmacie 111 verse aux débats, notamment :

— une lettre recommandée avec accusé de réception adressée à [Localité 8] Habitat OPH le 13 octobre 2020, faisant état des nuisances engendrées par le chantier de rénovation de la galerie l'[Localité 6] (visibilité occultée, gêne pour le passage des piétons, stationnement permanent d’engins de travaux (camions bennes) sur les emplacements devant la pharmacie), et sollicitant la mise en place d’une signalisation lumineuse temporaire, de façon à palier le manque de visibilité de la pharmacie du fait des échafaudages,

— un dire adressé par son avocat à l’expert judiciaire, en date du 26 octobre 2020, exposant les nuisances et préjudices subis et indiquant que la lettre recommandée avec accusé de réception du 13 octobre 2020 adressée au bailleur est restée sans réponse,

— une lettre recommandée avec accusé de réception adressée à [Localité 8] Habitat OPH le 4 janvier 2021 par l’association “des locataires du 111 VH” faisant état des nuisances générées par les travaux (bruits “infernaux et incessants”, odeurs, poussières, interruptions d’alimentation d’eau, vibrations,…),

— des photographies, (non datées) faisant apparaître la présence d’échafaudages devant toute la devanture de la pharmacie,

— un procès verbal de constat d’huissier de justice établi le 2 juillet 2021 à la requête de la société Pharmacie 111 aux termes duquel l’huissier relève : des travaux en cours depuis 18 mois dans la galerie dont l’entrée se situe au droit de la pharmacie ; la présence d’échafaudages en façade et sur le côté latéral gauche de la pharmacie, cachant l’enseigne et la visibilité du commerce ; la présence de barrières sur le trottoir en face de la pharmacie, et d’une enseigne provisoire de l’établissement sur les échafaudages,

— un procès- verbal de constat d’huissier de justice établi le 18 octobre 2021 à la demande de la société preneuse constatant les éléments suivants : la présence d’échafaudages sur toute la hauteur de l’immeuble et la présence d’un plancher au niveau de l’enseigne de la pharmacie s’étendant de la façade jusqu’à la chaussée ; la condamnation des places de livraison devant l’immeuble pour les besoins du chantier, fermées au moyen de barrières de chantier ; des commerces installés au rez-de-chaussée (dont la pharmacie) partiellement masqués par les barrières ; l’enseigne de la pharmacie partiellement masquée par l’échafaudage et absence de croix verte et de caducée ; la pharmacie est signalée par un calicot grossièrement fixé sur l’échafaudage représentant deux croix vertes superposées avec chacune un caducée et la mention « ouvert » ; la pharmacie n’est pas signalée sur un trottoir ; sur la chaussée côté des numéros pairs, la pharmacie est signalée par un calicot fixé sur l’échafaudage au-dessus d’une benne de gravats et présentant une croix verte précisant que la pharmacie reste ouverte durant les travaux ; la benne de gravats est disposée sur un emplacement de livraison temporairement condamné et fermé au moyen de barrières de chantier devant la pharmacie; la production de poussières par le chantier ; à gauche de la porte vitrée coulissante de la boutique, la présence d’un avis d’ENEDIS sur la vitrine de la pharmacie d’une coupure d’électricité pour l’amélioration du réseau électrique le 18 octobre 2021 de 8h30 à 14h30 ; une coupure d’électricité ayant conduit des clients à se faire éconduire, la pharmacie n’étant pas en mesure d’exercer son activité et la coupure d’électricité ayant empêché la conservation normale des médicaments à basse température ; une pénombre accentuée par la présence du plancher installé au droit du plancher du premier étage face à la pharmacie,

— deux courriers officiels adressés par l’avocat de la société Pharmacie 111 à l’avocat de [Localité 8] Habitat OPH les 1er et 18 février 2022 sollicitant une indemnisation à raison des préjudices subis en lien avec les travaux,

— un procès-verbal de constat d’huissier de justice établi le 22 février 2022 constatant: la présence d’échafaudages de part et d’autres des locaux de la pharmacie, à la fois côté rue et côté galerie commerciale; un panneau de chantier posé contre la vitrine de la pharmacie côté galerie ; une partie de la vitrine de la pharmacie est obstruée ; un panneau vitré de la vitrine de la pharmacie est brisé côté galerie marchande avec un important impact en partie basse et une lézarde sur toute la superficie du panneau vitré ; deux emplacements de stationnement réservés aux livraisons devant la pharmacie sont occupés par le chantier avec des bennes de gravats, et des clôtures de chantier couvrent l’intégralité des espaces de livraisons,

— un procès-verbal de constat d’huissier de justice établi le 28 mars 2022 à la demande de la société Pharmacie 111 suite à un dégât des eaux survenu le 25 mars 2022 qui relate les éléments suivants : la pharmacie est fermée au public avec un rideau métallique abaissé et il n’y a plus d’électricité dans les lieux ; les échafaudages sont toujours installés au droit de la façade et supportent un panneau d’affichage du permis de construire de [Localité 8] Habitat OPH ; au sous-sol, constat d’importantes traces d’humidité qui s’accumulent sur une hauteur de 10 cm à partir du sol; des poches d’eau sont encore présentes au sol ; l’eau s’écoule dans la partie inférieure du réfrigérateur, le robot est à l’arrêt et l’intérieur est humide en partie basse ; tout le matériel professionnel stocké sur place est humide, mouillé et endommagé ; au sous-sol, où la porte de la pharmacie donne sur le couloir de circulation des parties communes, il est constaté la présence d’ouvriers qui s’affairent sur les canalisations enterrées ; les résidus d’eau sont progressivement évacués par un ouvrier.

L’huissier a également fait l’inventaire des matériels et marchandises endommagés, y joignant 5 factures et bon de commande.

— des photographies non datées des locaux faisant état d’une inondation importante du sol,

— un courrier électronique du 28 mars 2022 adressé à [Localité 8] Habitat OPH faisant état du dégât des eaux subis dans les locaux,

— le rapport d’expertise établi par Mme [N] [C] pour la fixation du loyer en date du 1er janvier 2021, faisant suite à la visite des locaux le 4 mai 2022. L’expert a constaté des travaux de restructuration lourde de l’ensemble immobilier [Adresse 7], avec le ravalement en cours de la façade, la présence d’échafaudages et a relevé des nuisances (visuelles et sonores) générées par les travaux de restructuration lourde de la galerie dont dépendent les locaux,

— le rapport d’expertise établi par M. [K] [Z] en date du 13 novembre 2023 : s’agissant des réclamations de la société Pharmacie 111, il est indiqué que les faits et dégradations n’ont pas été examinés contradictoirement au moment où ils se sont produits, et que les travaux entraînant un préjudice financier (perte de CA et d’exploitation) sont hors champ de sa mission d’expertise. L’expert indique qu’il ne peut statuer sur les préjudices financiers de la preneuse, n’ayant été destinataire d’aucune pièce pour fermeture de l’établissement les 28 et 29 mars 2022.

Il résulte de ces différentes pièces, qui ont suffisamment valeur probante et sont largement concordantes, que les travaux menés dans l’immeuble abritant les locaux en litige ont causé pendant de nombreux mois des nuisances affectant les lieux loués et perturbant l’activité de la pharmacie contractuellement convenue entre les parties : gêne à la fréquentation, manque de visibilité du commerce, exploitation rendue difficile en raison des nuisances sonores et matérielles (coupures d’éléctricité, dégât des eaux, poussières…)

La durée comme l’importance de ces travaux de rénovation et leurs conséquences sur l’activité exercée dans les lieux loués caractérisent l’anormalité du trouble de jouissance subi par la société Pharmacie 111, de sorte que [Localité 8] Habitat OPH 1 ne peut valablement invoquer la clause conventionnelle de souffrance pour s’exonérer de sa responsabilité. Etant relevé que c’est à juste titre que la société preneuse fait valoir que l’existence d’une clause de souffrance n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de sa responsabilité personnelle et de celle des entrepreneurs, pour les fautes commises dans l’exécution des travaux.

De même, le bailleur ne saurait s’exonérer de sa responsabilité dans la survenance du dégât des eaux du 25 mars 2022, lequel est consécutif à une rupture de canalisation dans les parties communes, survenue dans le cadre des travaux de rénovation de l’ensemble immobilier lui appartenant, et dont la société Genere, entreprise principalement en charge des travaux, a reconnu la responsabilité.

Sur l’indemnisation des préjudices

Aux termes des dispositions des premier et sixième alinéas de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En outre, en application des dispositions de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est admis de façon constante que celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son cocontractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

En vertu des dispositions de l’article 1231-2 du dit code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur le préjudice économique

La société Pharmacie 111 sollicite la condamnation de [Localité 8] Habitat OPH à lui payer la somme de 116 980 euros, en réparation du préjudice économique qu’elle indique avoir subi dans l’exploitation des locaux loués, à raison des travaux réalisés par le bailleur représentant :

* 108 980 euros HT correspondant selon ses dires à la perte réelle subie par la société sur la base du taux de marge,

* 8 000 euros due à la perte subie suite à la fermeture de l’officine le 28 mars 2022 toute la journée et la matinée du 29 mars 2022, en raison du sinistre dégât des eaux,

Sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 108 980 euros au titre de la perte d’exploitation

Sur la période d’indemnisation

La demande de la société Pharmacie 111 recouvre les exercices clos de 2018 à 2021, soit la période du 1er juin 2018 au 31 mai 2021.

Il ne ressort pas précisément de la procédure la date réelle de début des travaux, [Localité 8] Habitat OPH précisant dans ses conclusions que ceux ci ont débuté au cours de l’année 2020 et la société Pharmacie 111 exposant qu’ils “ont été entrepris en 2019/2020.”

L’expert indique dans son pré rapport que “le chantier a débuté avec plusieurs mois de retard”, que les premières réunions d’expertise ont du être reportées à raison de la crise sanitaire, que la durée prévisionnelle des travaux est de 16 à 18 mois et que la date hors d’eau du bâtiment est estimée au mois d’octobre 2021.

Il est établi en revanche que la fin du chantier, avec réception des travaux, est intervenue le 23 février 2023, comme en atteste le courrier adressé par l’expert au juge chargé du contrôle des expertises le 26 avril 2023 (pièce 48 de la société Pharmacie 111).

Les pièces versées aux débats permettent de retenir que le chantier a commencé au début de l’année 2020, comme le rappelle dans plusieurs courriers la société preneuse, ainsi que l’association des locataires “du 111 VH”.

La société Pharmacie 111 réclame une indemnisation à compter du 1er juin 2018, soit antérieurement au début des travaux, en invoquant la désertification de la galerie commerciale, plusieurs preneurs ayant été évincés par le bailleur avant que les travaux débutent.

Il est cependant constant que si le bailleur doit assurer à son locataire une jouissance paisible conformément aux dispositions de l’article 1719 du code civil, il n’existe aucune disposition légale lui imposant de lui procurer une jouissance fructueuse. En conséquence si l’environnement du local loué se détériore, notamment par la désertification des locaux des alentours appartenant au même bailleur, celui-ci ne peut en être rendu responsable bien qu’il soit à l’origine de la politique de non relocation, puisque bail liant les parties ne comporte pas davantage de clause prévoyant le maintien d’un environnement commercial favorable à la charge du bailleur.

Il sera donc retenu une période d’indemnisation commençant à courir au début des travaux, qui sera fixée au 1er janvier 2020.

Sur le quantum de l’indemnisation

A titre liminaire, le tribunal relève que dans ses dernières conclusions, la société Pharmacie 111 reconnaît qu’il doit être tenu compte du chiffre d’affaires hors taxes, comme il est d’usage.

La société preneuse a estimé son préjudice du 1er juin 2018 au 31 mai 2021 en calculant le manque à gagner de marge brute en prenant comme chiffre d’affaires de référence l’année 2018 (soit 1537 K€), et en appliquant au différentiel de chiffre d’affaires un taux de marge brute de 33,50 % en 2019, 32 % en 2019 et 33,50 % en 2021, soit le calcul suivant :

— pour l’année 2019 : (1488 K€ – 1537 K€) x 33,50 % = – 16 415 euros

— pour l’année 2020 : (1410 K€ – 1537 K€) x 32 % = – 40 640 euros

— pour l’année 2021 : (1382 K€ – 1537 K€) x 33,50 % = – 51 925 euros

total :…………………………………………………………………..= – 108 980 euros

[Localité 8] Habitat OPH soutient que les sommes retenues par la société Pharmacie 111 sont erronées par rapport aux sommes mentionnées dans les liasses fiscales qu’elle communique quant aux chiffres d’affaires des années retenues.

C’est à juste titre que la société Pharmacie 111 fait valoir que les chiffres d’affaires dont elle se prévaut – et qu’elle a fait certifier par son expert comptable comme en justifient les attestations qu’elle verse aux débats (ses pièces 16 et 28) – correspondent aux exercices annuels fiscaux, soit du 1er juin au 31 mai.

En revanche, [Localité 8] Habitat OPH critique à juste titre les chiffres retenus par la société Pharmacie 111 au titre du CA hors taxes des années de référence, lequel ressort des liasses fiscales comme suit :

— du 1er juin 2017 au 31 mai 2018 : 1537 K€

— du 1er juin 2018 au 31 mai 2019 : 1477 K€

— du 1er juin 2019 au 31 mai 2020 : 1419 K€

— du 1er juin 2020 au 31 mai 2021 : 1385 K€

— du 1er juin 2021 au 31 mai 2022 : 1600 K€

Contrairement à ce que fait soutenir [Localité 8] Habitat OPH, l’analyse des chiffres sus visés révèle que la période où le chiffre d’affaires a été le plus impacté couvre bien celle des travaux menés dans l’immeuble par la bailleresse, à savoir les années 2020 et 2021.

A ce titre, [Localité 8] Habitat OPH soutient en outre vainement que l’exploitation du fonds a été affectée par la crise sanitaire ; en effet, outre que le bailleur procède par affirmation, il n’est pas établi que l’activité de pharmacie a subi les effets économiques néfastes de cette crise, alors qu’elle a pu au contraire en bénéficier, compte tenu de la spécificité des produits vendus et des services rendus.

De même [Localité 8] Habitat OPH est mal fondé à invoquer l’existence d’une hausse du taux de marge brute pendant les travaux pour en conclure à l’absence de préjudice ; en effet, l’impact des travaux sur l’exploitation se mesure sur la base du chiffre d’affaires et c’est à juste titre que la société Pharmacie 111 fait valoir que la variation de la marge brute reflète le mode de gestion de la pharmacie, la preneuse ayant diminué ses achats et utilisé son stock pour s’adapter à la baisse de fréquentation constatée.

En revanche, c’est à juste titre que [Localité 8] Habitat OPH fait grief à la société Pharmacie 111 d’avoir pris comme chiffre d’affaires de référence celui du seul exercice 2017/2018, et il sera tenu compte de la moyenne des 3 derniers exercices précédant les troubles (2016/2017, 2017/2018 et 2018/2019 ) soit, au vu des chiffres d’affaires retenus par la société Pharmacie 111 dans ses écritures et repris dans les conclusions de [Localité 8] Habitat OPH et des documents comptables produits (page 18) : 1467 K€ du 1er juin 2016 au 31 mai 2017, 1537 K€ du 1er juin 2017 au 31 mai 2018 et 1477 K€ du 1er juin 2018 au 31 mai 2019.

D’où une moyenne de CA de 1 494 K€ [(1467 + 1537 + 1477) /3].

Sur cette base, il convient de déterminer la marge sur coûts variables (MSCV) à savoir ce qu’il reste du CA après avoir payé les charges qui varient directement avec l’activité (matières premières, électricité de production, transport, etc…); puis de déterminer taux de marge sur coût variable pour les années couvrant la période de préjudice est calculée comme suit : taux de MSCV = MSCV/CA x 100.

Au regard des documents comptables et notamment des soldes intermédiaires de gestion communiqués, ce taux de marge brute était de 31,90 % sur l’exercice clos le 31 mai 2020, et 33,67% sur l’exercice clos le 31 mai 2021 ; le taux de marge a par ailleurs été justement retenu par la société Pharmacie 111 (qui n’est au demeurant pas contestée sur ce point) à hauteur de 33,50 % sur l’exercice clos le 31 mai 2019.

D’où une perte de marge brute calculée comme suit :

— pour l’exercice clos le 31 mai 2020 :(1494 K€ -1419 K€) x 31,90 % = – 23 925 euros

— pour l’exercice clos le 31 mai 2021 (1494 K€ -1385 K€) x 33,67 % = – 36 700 euros

Soit sur la période du 1er juin 2019 au 31 mai 2021, une perte de : 66 320 euros, d’où une perte sur marge brute du 1er janvier 2020 au 31 mai 2021 de 50 656 euros[(23 925/12 mois x 7 mois) + 36 700]

En conséquence, [Localité 8] Habitat OPH sera condamnée à payer la société Pharmacie 111 la somme de 50 656 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte d’exploitation subie à raison des travaux.

Sur la demande en paiement de la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts, due à la perte subie suite au dégât des eaux

La société Pharmacie 111 sollicite la somme de 8 000 euros correspondant selon ses dires aux pertes subies suite à la fermeture de l’officine le 28 mars 2022 toute la journée et la matinée du 29 mars 2022, en raison du sinistre dégât des eaux.

Pour calculer ce préjudice, elle indique que pour une période aussi courte, seule la perte du chiffre d’affaires liée à la fermeture de la pharmacie est mesurable ; elle procède donc au calcul suivant :

— chiffre d’affaires pour mars 2022 : 178 821 euros

— chiffre d’affaires moyen par jour : 178 821/31 jours = 5 768 euros soit sur 1,5 jours une perte de 8 652 euros ramenée à 8 000 euros.

Il est établi et non contesté que la société Pharmacie 111 a subi un dégât des eaux, le 25 mars 2022, provenant de la rupture d’une canalisation dans les parties communes, imputable à la société Genere, entreprise générale en charge des travaux dont [Localité 8] Habitat OPH est maître d’oeuvre. Ce sinistre, qui a engagé la responsabilité de [Localité 8] Habitat OPH envers sa locataire, a entraîné la fermeture totale de la pharmacie le 28 mars 2022 toute la journée et la matinée du 29 mars 2022.

C’est vainement que pour s’opposer à la demande de la société Pharmacie 111, [Localité 8] Habitat OPH fait soutenir que la preneuse a dû être indemnisée par son assurance au titre de la perte d’exploitation de ces trois demi-journées de fermeture, au regard du contrat d’assurance multirisque professionnelle versé aux débats qui prévoit une franchise de deux jours ouvrés pour la perte d’exploitation (page 23 des conditions générales).

De même [Localité 8] Habitat OPH n’est pas fondé à invoquer un report des achats les jours suivants la période de fermeture, la société Pharmacie 111 soutenant à juste titre que la clientèle a pu se rendre dans d’autres pharmacies proches des locaux en cause, les achats dans ce genre de commerce, pour leur grande majorité, ne supportant généralement pas d’être différés.

En revanche, le préjudice subi ne peut être estimé à la perte du chiffre d’affaires qui aurait dû être généré sur ces deux jours mais sur la base d’une perte d’exploitation, calculée comme supra en fonction de la perte sur mage brute (estimée comme en 2021 à 33,5 %) soit :

5 768 x 1,5 x 33,5 % = 2898 euros arrondi à 2 900 euros.

[Localité 8] Habitat OPH sera donc condamné à payer à la société Pharmacie 111 la somme de 2 900 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi suite au dégât des eaux survenu le 25 mars 2022.

Sur le préjudice de jouissance

La société Pharmacie 111 demande au tribunal de condamner Paris Habitat OPH à lui payer la somme de 34 243,33 euros en réparation du trouble de jouissance anormal par elle subi dans l’exploitation des locaux loués, à raison des travaux réalisés par le bailleur sur une période de 12 mois en 2020, 11 mois en 2021 et 4 mois en 2022 soit 27 mois.

Elle estime que ce préjudice doit être évalué sur la base d’une réduction de loyer de 50%.

Pour s’opposer à cette demande, [Localité 8] Habitat OPH ne peut valablement faire valoir qu’il existe une contradiction entre les périodes où la société preneuse allègue l’existence d’un préjudice d’exploitation et celles où elle invoque un préjudice de jouissance.En effet ces deux préjudices sont distincts en ce que le préjudice d’exploitation est destiné à réparer un préjudice purement financier alors que le préjudice de jouissance a vocation à réparer la gêne subie dans les conditions d’exploitation du fonds.

Il résulte des observations développées supra que pendant les périodes visées par la société Pharmacie 111, elle a du subir les inconvénients liés au chantier qui, de par leur durée et leur ampleur, ont généré une gêne anormale (présence d’échafaudages, circulation et stationnements difficiles devant la boutique, luminosité restreinte, bruits, poussières, vitrine cassée, coupure d’électricité).

Compte tenu des désordres subis, la société Pharmacie 111 a incontestablement subi un préjudice de jouissance lequel cependant sera justement réparé par une somme équivalent à 20% du loyer considéré, le taux de 50 % réclamé par la société preneuse étant manifestement excessif au regard de la gêne occasionnée.

Le préjudice sera donc fixé à la somme de 13 697,33 euros (34 243,33 € x 2 x 20 %) arrondie à 13 700 euros.

[Localité 8] Habitat OPH sera donc condamné à payer à la société Pharmacie 111 cette somme de 13700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Compte tenu des dispositions du présent jugement, la demande d’expertise formée à titre subsidiaire par la société Pharmacie 111 est sans objet.

[Localité 8] Habitat OPH qui succombe supportera la charge des dépens ; il sera débouté de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la société Pharmacie 111 la somme de 4 000 euros.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Condamne l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 8] Habitat OPH à payer à L’EURL Pharmacie 111 les sommes suivantes :

* 50 656 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi au titre de la perte d’exploitation,

* 2 900 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi suite au dégât des eaux survenu le 25 mars 2022,

* 13 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

Condamne l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 8] Habitat OPH à payer à l’EURL Pharmacie 111 la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 8] Habitat OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 8] Habitat OPH aux dépens de l’instance ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 15 Janvier 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME