TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/01854

N° Portalis 352J-W-B7H-CY5LT

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 15 Janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [G] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Julien AMOYAL, Avocat au Barreau de SENLIS, avocat plaidant, Maître Emilie SEILLON, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1946

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, Monsieur [S] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0120

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 15 Janvier 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/01854 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY5LT

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Aux termes du règlement de copropriété du 22 juin 1955 (page 2), il est désigné comme étant composé :

— d’un « bâtiment principal sur rue élevé en partie sur caves et de deux étages carrés, s’étendant en aile, à gauche »,

— d’un « bâtiment à la suite, à droite, élevé sur terre-plein, d’un rez-de-chaussée »,

— d’une « cour »,

— d’un « bâtiment au fond de la propriété élevé sur terre-plein et de trois étages carrés ».

Ces trois bâtiments correspondent respectivement aux bâtiments suivants ainsi désignés par l’état descriptif de division intégré au règlement de copropriété, en page 6 :

— « bâtiment sur rue », composé des lots n° 1 à 12 (rez-de-chaussée et étages) et des lots n° 22 à 29 (caves),

— le bâtiment « annexe dans la cour », composé du lot n° 13,

— le « bâtiment sur cour », composé des lots n° 14 à 29,

Les parties désignent constamment ces bâtiments comme étant les bâtiments A (sur rue), B (annexe), C (sur cour ou du fond).

Mme [G] [D] est propriétaire, selon l’attestation de propriété en date du 3 octobre 2008 (pièce n° 5 en demande), du lot n° 13, correspondant « dans le bâtiment annexe dans la cour, au rez-de-chaussée, (à) un logement porte face dans le vestibule comprenant chambre et cuisine avec débarras » et les « 28/1.000èmes des parties communes de l’immeuble » et, selon l’attestation de propriété du 31 août 2011, du lot n° 30 correspondant à un « local situé entre le premier et le deuxième étage du bâtiment sur rue à usage de water-closet, d’une surface utile de 1,4 m² », aux « 2/1.002èmes de la propriété du sol et des parties communes générales » et aux « 3/1.003èmes des parties communes spéciales au bâtiment sur rue ».

Décision du 15 Janvier 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/01854 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY5LT

Convoquée par le cabinet DEBERNE, syndic, l’assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2022 a décidé que le syndicat adopterait la forme coopérative (résolution n° 4) et a notamment approuvé les résolutions ainsi libellées :

— « Résolution 6.1 Approbation compte travaux Art. 14-2 « pose 20 compteurs eau froide »

Art. 24, majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés.

Après rappel de l’historique, il est procédé aux votes des résolutions suivantes sur la clé 01 Charges communes :

Résolution : projet amendé par précisions mineures

L’assemblée approuve le compte travaux pose de 20 compteurs d’eau froide, suivant annexe n° 4 à établir en remplacement de l’annexe 5 jointe, pour un montant de 3.409,78 € réparti en prix unitaire de compteur (20 copropriétaires x 170,45 €/ compteur). L’appel de fonds du solde de 0,78 € sera réalisé en comptabilisation d’une dépense courante de l’exercice 2023 de 0,78 € ».

— « Résolution n° 6.2 : Approbation des charges pour opérations courantes de l’exercice 2021/2022

Art. 24, majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés.

(…)

Après avoir pris connaissance des annexes comptables n° 2 et 3 jointes à la convocation, l’assemblée approuve en leur forme et imputation les comptes de charges présentées par le syndic pour la période du 1/10/2021 au 30/09/2022 :

1/ un montant total de charges nettes de 21.371,03 € figurant à l’annexe n° 2 suivant le détail de l’état des dépenses,

2/ un montant total de produits de 20.500,00 € figurant à l’annexe n° 2.

Ce dernier montant résulte des provisions exigibles de 4.750,00 au 1/10/21 et 1/01/22 et 1/04/22 et 1/07/22 et d’un virement de 1.500 € par PROXIGES ;

Réserves :

— annexe n° 3 : la colonne « exercice précédent approuvé N-1 » doit être la colonne « Exercice clos réalisé à approuver » voté par résolution n° 5 de l’AG du 30/03/2022 pour un montant de 15.283,69 € en clé 01 Charges communes,

— corriger annexe n° 1 en fonction des résolutions n° 6.5 et 6.6 »,

— « Résolution n° 6.3 : Ajustement du budget prévisionnel des charges courantes 2023

Art. 24, majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés.

Le conseil syndical suggère au syndic de réduire les frais postaux en sollicitant l’accord de tous les copropriétaires par mail prévus depuis la loi ELAN de novembre 2018.

Il est procédé aux votes des résolutions suivantes sur la clé 01 charges communes :

Résolution : après avoir pris connaissances des annexes comptables n° 2 et 3 jointes à la convocation, l’assemblée approuve l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1/10/2022 au 30/09/2023 dont le montant passe de 20.093,00 € voté à l’AG du 30/03/2022 au montant ajusté de 18.135 €, et qui sera appelé par provisions en clé de charges communes exigibles le 1er jour de chaque début de trimestre concerné par l’exercice.

Appel de provisions du 1/10/22, du 1/01/23, du 1/04/23 et du 1/07/23 : 4.533,75 € ».

— « Résolution n° 6.4 : budget prévisionnel des charges courantes 2024

Art. 24, majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés.

Suivant les précisions apportées au débat, il est procédé aux votes des résolutions suivantes sur la clé 01 charges communes.

Résolution : après avoir pris connaissances des annexes comptables n° 2 et 3 jointes à la convocation, l’assemblée approuve l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1/10/2023 au 30/09/2024 présenté à hauteur de 18.135 €, et qui sera appelé par provisions en clé de charges communes exigibles le 1er jour de chaque début de trimestre concerné par l’exercice.

Appel de provisions du 1/10/23, du 1/01/24, du 1/04/24 et du 1/07/24 : 4.533,75 € ».

— « Résolution n° 8.2.1 Réaffectation du compte travaux étanchéité voté en AG du 15/11/2021

Art. 24, majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés.

Après débat, il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 charges communes.

Résolution : Courrier de demande de Mme [D] du 18/09/2022 joint en annexe. L’assemblée générale décide de réaffecter la somme de 257,86 € en charges générales »,

« Résolution n° 8.2.2 : Réaffectation du compte travaux étanchéité voté en AG du 15/11/2021

Art. 24, majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés.

Après débat, il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 charges communes.

Résolution : L’assemblée générale décide de réaffecter la somme de 9.084,36 € en charges générales »,

« Résolution n° 8.2.3 : Réaffectation du compte travaux étanchéité voté en AG du 15/11/2021

Art. 24, majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés.

Après débat, il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 charges communes.

Résolution : L’assemblée générale décide de réaffecter la somme de 7.270,53 € en charges générales ».

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 janvier 2023, Mme [G] [D] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 18ème, devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, principalement, l’annulation des résolutions 6.1, 6 .2, 6.3, 6.4, 6.7, 8.2.1, 8.2.2, 8.2.3 de l’assemblée générale du 17 novembre 2022 pour violation de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 9 et 9-1 du décret du 17mars 1967, et subsidiairement, l’annulation des résolutions 6.2, 6.3, 6.4, 8.2.1, 8.2.2 et 8.2.3 de cette même assemblée en raison de la violation du règlement de copropriété.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2024, Mme [G] [D] demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment les articles 10-1 et 18-1, le décret d’application du 17 mars 1967 et notamment les articles 9, 9-1 et 13, les pièces produites, la jurisprudence,

Déclarer Mme [G] [D] recevable et bien fondée en ses demandes et y faire droit,

Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

A titre principal,

Prononcer l’annulation des résolutions 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 8.2.1, 8.2.2, 8.2.3 en raison de la violation des articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9 et 9-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

A titre subsidiaire,

Prononcer l’annulation des résolutions 6.2, 6.3, 6.4, 8.2.1, 8.2.2 et 8.2.3 en raison de la violation du règlement de copropriété,

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice moral,

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappeler qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [D], demanderesse à l’action, ne sera pas tenue au règlement des frais de procédure dus par le syndicat des copropriétaires,

Prononcer l’exécution provisoire,

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 18ème demande au tribunal de :

Vu les articles 6-2, 6-4, 10, 14-1, 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967, la jurisprudence citée, les pièces versées au débat,

Recevoir le syndicat des copropriétaires en ses conclusions et y faire droit,

Décision du 15 Janvier 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/01854 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY5LT

Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 10] et son syndic ont permis de mettre à dispositions les pièces justificatives des charges selon l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 10] et son syndic n’ont pas faussé les comptes de la copropriété et ont respecté les dispositions du règlement de la copropriété,

En conséquence,

Débouter Mme [G] [D] de ses demandes d’annulation des résolutions 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.7, 8.2.1, 8.2.2, 8.2.3 sur le fondement de la violation des articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9 et 9-1 du décret du 17 mars 1967,

Débouter Mme [G] [D] de ses demandes d’annulation des résolutions 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.7, 8.2.1, 8.2.2, 8.2.3 sur le fondement de la violation des dispositions du règlement de copropriété,

Débouter Mme [G] [D] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [G] [D] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Mme [G] [D] aux dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries 23 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 23 octobre 2025, a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, si Mme [D] sollicite, dans la partie « discussion » de ses dernières conclusions, notamment, l’annulation de la résolution n° 6.7 de l’assemblée générale du 17 novembre 2022, le dispositif desdites conclusions ne comprend pas une telle prétention, dont le tribunal n’est donc, en application de l’article 768 du code de procédure civile, pas saisi.

1 – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 8.2.1, 8.2.2, 8.2.3 soutenue, « à titre principal », au motif pris d’une violation de l’article 18-1 de la loi n° 65-5457 du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 9 et 9-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967

Mme [G] [D] soutient que les résolutions litigieuses doivent être annulées pour avoir été prises en violation des dispositions des articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 9 et 9-1 du décret du 17 mars 1967, lesquelles sont d’ordre public en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte qu’il n’est pas besoin de démontrer un grief pour que leur irrespect emporte la nullité des résolutions. Précisément, elle fait valoir que :

— la convocation ne comporte aucune mention sur les modalités de consultation de pièces de la gestion de l’immeuble,

— si elle s’est présentée spontanément le 3 novembre 2022 dans les locaux du syndic pour consulter les pièces comptables, l’ensemble des factures en lien avec les résolutions critiquées n’a pas été mis à sa disposition, de sorte qu’elle a acté les pièces manquantes par un courrier du 5 novembre 2022 resté sans réponse (pièce n° 6 en demande),

— elle dénonce l’absence de communication des pièces suivantes : la facture de 3409 € afférente à la pose de 20 compteurs, la facture SOTRELEC au titre de travaux privatifs comptabilisés en 2019, la facture afférente aux travaux d’étanchéité votés en assemblée générale du 15 novembre 2021 et réaffectation de la somme de 257.86 € en charges communes générales, la facture afférente à la réaffectation de la somme de 9084.36 € en charges communes générales, la facture afférente à la réaffectation du compte « travaux étanchéité votés en assemblée générale du 15 novembre 2021 » en charges communes générales à hauteur de 7270.53 €,

— le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les pièces manquantes étaient en ligne sur l’espace en ligne copro-net avant l’assemblée litigieuse, étant précisé que la mise en œuvre de l’intranet n’a été votée que lors de l’assemblée générale du 17 novembre 2022 dans la perspective de la mise en place d’un syndicat coopératif et n’était auparavant alimenté que par les membres du conseil syndical au fur et à mesure, de manière désordonnée et parcellaire, sans que l’ancien syndic y ait accès et l’alimente ; en tout état de cause, il résulte de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 que le débiteur de l’obligation de mise à disposition des pièces comptables est le syndic et non le conseil syndical et la loi n’impose pas une communication totalement dématérialisée puisque les textes font référence à un lieu physique pour la consultation.

S’agissant précisément de la résolution n° 6-1, portant approbation de travaux portant sur la pose de vingt compteurs d’eau froide pour un montant de 3.409,78 €, elle estime que le seul vote de l’achat de la pose de vingt compteurs par l’assemblée générale du 19 janvier 2021, jamais mis à exécution, et la seule désignation de l’entreprise MGR pour la réalisation desdits travaux, avec diminution du coût des travaux passant de 6.000 € à 2.457,20 €, par l’assemblée générale du 5 novembre 2021, ne sauraient dispenser le syndic de produire la facture afférente afin de vérifier cette dépense, qui ne correspond pas aux montants de travaux votés par l’assemblée en 2021 et qui affecte, en outre, le budget 2021/2022 approuvé en résolution n° 6-2 et le budget prévisionnel 2023 approuvé en résolution n° 6-3, étant observé que le devis de la société MGR et l’état d’avancement des travaux communiqués dans le cadre d’une assemblée distincte ne constituent pas des factures et ne dispensent pas le syndic de justifier, à chaque assemblée (autonome), les documents utiles,

— S’agissant de la non communication de la facture afférente aux travaux d’étanchéité réaffectés en charges communes générales par les résolutions n° 8.2.1, 8.2.2 et 8.2.3, elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires reconnaît expressément ne pas être en mesure de communiquer lesdites factures, alors que les dispositions de l’article 18-1 s’appliquent également à la justification des comptes travaux ou justification de travaux dont le coût est réaffecté en charges communes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] répond en substance que :

— dès lors que Mme [D] a pu consulter les pièces comptables, elle ne peut solliciter l’annulation des résolutions litigieuses au motif que la convocation ne précise pas les jours, heures et lieux de consultation desdites pièces,

— l’ensemble des pièces justificatives est, depuis 2021, mis à disposition des copropriétaires sur un site internet sur lequel Mme [D] s’est inscrite la même année et le conseil syndical avait mis en ligne les pièces afférentes à l’assemblée générale litigieuse le 7 novembre 2022,

— les dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne visent que les justificatifs des charges de copropriété et non les comptes travaux ou la réaffectation de dépenses en charges communes générales, de sorte que les documents litigieux n’avaient pas à être transmis,

— l’insuffisance des justificatifs présentés n’entraîne pas la nullité des délibérations de l’assemblée générale,

— la facture SOTRELEC concerne des travaux menés par la société SOTRELEC et réalisés en partie privative, dont seulement quatre copropriétaires sont redevables et qui ne concerne pas Mme [D],

— en ce qui concerne la résolution n° 6.1 concernant l’approbation du compte « travaux compteurs d’eau » d’un montant de 3 409,78 euros réparti selon deux factures de montants respectifs de 2 457,40 euros TTC (compteurs d’eau précités) et de 952,38 euros TTC : i) le vote de la pose de ces compteurs d’eau et de son budget prévisionnel maximum de la somme de 6000 euros a été réalisé lors de l’assemblée générale du 19 janvier 2021, non contestée et le choix de l’entreprise, la société MGE, avait été voté lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2021, reprenant le devis proposé par la société, soit la somme de 2 457,40 euros TTC de sorte que Mme [D] disposait d’ores et déjà, lors de l’assemblée générale du 17 novembre 2022, du devis de cette société puisque son intervention avait été votée lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2021 ; ii) le syndic a annexé à la convocation la facture de 952,38 € en annexe n° 5, correspondant au travail supplémentaire de pose d’un coffret enterré pour la pose du compteur de Mme [D] conformément à ce qu’elle avait précisément demandé par le biais de son conseil,

— s’agissant des résolutions n° 8.2.1, 8.2.2 et 8.2.3, les trois « factures afférentes à la réaffectation » ne peuvent effectivement pas être produites puisqu’il ne s’agit pas de factures à proprement parler mais d’opérations comptables pour lesquelles aucune facture ne peut être faite.

***

Aux termes de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, « pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat ».

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges ».

L’article 9-1 du même décret précise que « pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9.

Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

Le copropriétaire peut se faire assister par un membre du conseil syndical.

Pendant le délai mentionné au premier alinéa, il peut également se faire assister par son locataire ou autoriser ce dernier à consulter en ses lieu et place les pièces justificatives de charges récupérables mentionnées à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais ».

L’obligation d’information du syndic est donc double : il doit non seulement mettre les pièces à disposition, mais aussi indiquer dans la convocation les modalités concrètes de cette consultation (jours, heures, lieu).

Ces textes, d’ordre public, visent à garantir l’information préalable des copropriétaires afin qu’ils puissent se prononcer en connaissance de cause sur l’approbation des comptes.

Dans le cas où le syndic de la copropriété a été défaillant à tenir les pièces, justificatives des charges, à disposition des copropriétaires, les privant ainsi d’exercer le droit de consultation qu’ils tiennent de la loi, la nullité est encourue. Lorsque la nullité est encourue, elle ne frappe pas l’assemblée générale dans son entier, mais la seule résolution relative à l’approbation des comptes de la copropriété ou plus généralement, toutes les résolutions ayant des incidences directes ou indirectes sur les charges (en ce sens, Cour d’appel de [Localité 9], pôle 4, chambre 2, 14 juin 2017, n° 15/06423).

Le copropriétaire qui a pu consulter les pièces justificatives de charges ne peut agir en nullité (en ce sens, Cour d’appel de [Localité 9], pôle 4, 2ème chambre, 26 novembre 2013, n° 13-00680).

En l’espèce, il est constant que :

— la convocation à l’assemblée générale du 17 novembre 2022 n’indique pas le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges (pièce n° 5 en défense),

— Mme [D] a pu consulter des pièces comptables mises à sa disposition par le syndic, dans ses locaux, le 3 novembre 2022.

Néanmoins, Mme [D] critique le manquement du syndic à son obligation, tirée de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, de mettre à sa disposition, avant l’assemblée générale du 17 novembre 2022, l’ensemble des pièces justificatives lui permettant de se prononcer en connaissance de cause, lors de ladite assemblée, sur l’approbation des résolutions n° 6.2,6.3,6.4, 8.2.1, 8.2.2 et 8.2.3.

A cet égard, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les pièces dont la non-communication préalable à l’assemblée est déplorée par Mme [D] avaient été mises à sa disposition, par le syndic, par voie dématérialisée, le 7 novembre 2022 ou à une date antérieure à l’assemblée.

D’une part, le document annexé à la convocation (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires) est intitulé « Annexes Etat financier et comptable exercice clos réalisé N=2022 : du 1/10/21 au 30/09/22 » mentionne : « les documents sont accessibles sur le site internet du conseil syndical www.copro.net.fr. Si problème de connexion contact mail : copro. [Courriel 6] », ce qui semble attester d’un site géré par le conseil syndical et non par le syndic.

D’autre part, la capture d’écran du portail « Copro-net » produit par le syndicat des copropriétaires porte, dans l’onglet « Documenthèque », un sous-onglet « Factures 2023 », ce qui démontre que cette capture d’écran a été réalisée après l’assemblée générale litigieuse du 17 novembre 2022.

Enfin, rien ne démontre que les documents apparaissant dans la catégorie « Z – Factures anciennes » correspondent bien à leurs intitulés.

Il s’agit donc de déterminer si les pièces dont Mme [D] déplore l’absence de communication, par le syndic, relevaient de l’obligation de mise à disposition préalable à l’assemblée générale résultant des dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— S’agissant de la résolution n° 6.1

L’ordre du jour mentionne : « L’assemblée approuve le compte travaux pose de 20 compteurs d’eau froide suivant annexe n° 4 jointe pour un montant de 3.409,78 € réparti en prix unitaire de compteur » (pièce n° 8 en défense).

Le document annexée à la convocation (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires) intitulé « Annexes Etat financier et comptable exercice clos réalisé N=2022 : du 1/10/21 au 30/09/22 », annonce la présentation suivante de cinq annexes, en ce compris une « annexe 4 Travaux art. 14-2 ou opérations exceptionnelles clôturées – charges et produits travaux ou opérations exceptionnelles terminées en année N » et une « annexe 5 Travaux art. 14-2 ou opérations exceptionnelles non clôturées – charges et produits travaux ou opérations exceptionnelles non terminés sans objet exercice 2022 ». Néanmoins, ladite annexe n° 4 n’est pas produite.

Dans l’annexe précitée n° 5, il est indiqué :

— Au titre des travaux votés le 15 novembre 2021, une somme de 3.409€,

— Au titre des travaux réalisés le 18 janvier 2022, une somme de 2.457,40 € et le 4 février 2022, une somme de 952,38 €, soit un total de 3.409,78,

— Au titre du solde en attente : une somme de « – 0,78 € ».

Dans son courriel du 5 novembre 2022 (pièce n° 6 en demande), Mme [D] expose notamment au syndic l’absence, dans les documents qu’elle avait pu consulter, de « la facture afférente à ce compte travaux » et lui demande d’adresser à tous les copropriétaires avant l’assemblée générale la facture afférente à ce compte travaux, dont le montant était indiqué à hauteur de 3.409 € alors que l’assemblée générale du 15 novembre 2022 a voté lesdits travaux pour un montant de 2.457,40 €.

Il est constant que la résolution n° 3.2.0 de l’assemblée générale du 19 janvier 2021 fixant un budget maximal « compteur eau froide » de 6.000 € TTC réparti par compteur installé, 300 € par copropriétaire, et son appel de fonds art 1-2 exigible le 20 février 2021 » a été approuvé (pièce n° 6 produite en défense) tout comme la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 15 novembre 2021 décidant de retenir l’entreprise MGE selon le devis 21184 pour un montant ramené à 2.457,40 € (pièce n° 11 produite en défense). Le courrier précité démontre en outre que Mme [D] avait parfaitement connaissance dudit montant de 2.457,40 €.

En revanche, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le syndic n’a pas joint, en annexe 5, à la convocation de l’assemblée générale du 17 novembre 2022 la facture de 952,38 € (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires). Le seul fait que cette somme aurait, selon l’affirmation du syndicat des copropriétaires formulée dans ses dernières conclusions, porter sur un ajustement de travaux sollicité par courrier du conseil de Mme [D] en date du 24 mars 2021 (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires) ne justifie pas de la facturation de cette somme.

La communication de la facture correspondant à la somme de 952,38 € incluse au compte travaux dont l’approbation était soumise au vote des copropriétaires était donc nécessaire pour permettre un vote éclairé de la résolution n° 6.1, soumise à l’assemblée générale du 17 novembre 2022.

Au demeurant, le tribunal relève que la résolution n° 6.1 a été modifiée en cours de séance pour renvoyer à un compte « suivant annexe n° 4 à établir en remplacement de l’annexe 5 jointe », ce qui démontre l’insuffisance des pièces portées préalablement à la connaissance des copropriétaires.

Il convient donc d’annuler la résolution n° 6.1 de l’assemblée générale du 17 novembre 2022 pour violation des dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [D] n’ayant pas eu la possibilité de consulter toutes les pièces justifiant de l’approbation du compte faisant l’objet de ladite résolution (ex. : Cour d’appel de [Localité 7], 2ème chambre civile, 2 août 2011, n° 09/04911).

— S’agissant des résolutions n° 6.2 et 6.3

Mme [D] ne démontre par aucun moyen que la dépense objet de la résolution n° 6.1 affecterait le compte charges pour « opérations courantes » de l’exercice 2021/2022 approuvé en résolution n° 6-2 et l’ajustement du budget prévisionnel des charges courantes 2023 approuvé en résolution n° 6-3, votées par l’assemblée générale après avoir pris connaissance des annexes n° 2 et 3 jointes à la convocation (procès-verbal, pièces n° 3-1 en demande ; convocation, pièce n° 8 en défense). Le tribunal relève à cet égard que la résolution n° 6.1, annulée par le présent jugement, avait décidé que le solde de 0,78 € serait appelé « en comptabilisation d’une dépense courante de l’exercice 2023 ».

Il n’y a donc pas lieu d’annuler les résolutions n° 6.2 et 6.3 de l’assemblée générale du 17 novembre 2022 au motif d’une violation des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 9 et 9-1 du décret du 17 mars 1967.

— S’agissant de la résolution n° 6.4

Mme [D] ne vise précisément aucune pièce qui n’aurait pas été mise à sa disposition par le syndic avant l’assemblée générale et dont la non communication ne lui aurait pas permis de voter en pleine connaissance de cause le budget prévisionnel des charges courantes 2024 soumis au vote de l’assemblée générale du 17 novembre 2022 au titre de la résolution n° 6.4. Les pièces manquantes visées dans ses dernières conclusions (la facture de 3409 € afférente à la pose de 20 compteurs, la facture SOTRELEC au titre de travaux privatifs comptabilisés en 2019, la facture afférente aux travaux d’étanchéité votés en assemblée générale du 15 novembre 2021 et réaffectation de la somme de 257.86 € en charges communes générales ; la facture afférente à la réaffectation de la somme de 9084.36 € en charges communes générales ; la facture afférente à la réaffectation du compte « travaux étanchéité votés en assemblée générale du 15 novembre 2021 » en charges communes générales à hauteur de 7270.53 €) ne sont manifestement pas relatives à la résolution n° 6.4.

Il n’y a donc pas lieu d’annuler la résolution n° 6.4 de l’assemblée générale du 17 novembre 2022 au motif d’une violation des dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que des articles 9 et 9-1 du décret du 17 mars 1967.

— S’agissant des résolutions n° 8.2.1, 8.2.2 et 8.2.3

L’ordre du jour de l’assemblée générale contestée mentionnait :

« – Résolution 8.2.1 Réaffectation du compte travaux étanchéité voté en AG du 15/11/2021 : Courrier de demande de Mme [D] du 18/09/2022 joint en annexe. Souhaitez-vous réaffecter la somme de 257,57 € en charges générale,

— Résolution 8.2.2 Réaffectation du compte travaux étanchéité voté en AG du 15/11/2021 : Souhaitez-vous réaffecter la somme de 9.084,36 € en charges générales,

— Résolution 8.2.3 Réaffectation du compte travaux étanchéité voté en AG du 15/11/2021 : Souhaitez-vous réaffecter la somme de 7.270,53 € en charges générales » (pièce n° 8 produite en défense).

Le courrier de Mme [D] en date du 18 septembre 2022 annexé à la convocation (pièce n° 8 en défense) exposait que le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 novembre 2021 avait affecté la somme de 257,86 € au bâtiment C (dans lequel se trouve son lot), alors que la convocation à cette assemblée de 2021 visait la cage d’escalier du bâtiment B, et que cette affectation était contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dès lors que cette dépense ne concernait pas son bâtiment, élevé sur un simple rez-de-chaussée, de sorte qu’il convenait de réaffecter cette somme à l’immeuble concerné.

Dans son courriel du 5 novembre 2022 (pièce n° 6 en demande), Mme [D] exposait notamment au syndic que l’ordre du jour déformait son courrier, que les dépenses relatives aux cages d’escalier ne pouvaient être affectées qu’en charges communes spéciales aux bâtiments A et B concernés, que les sommes de 9.084,36 € et 7.270,53 € devaient être maintenues en charges communes spéciales conformément à ce que l’assemblée générale du 30 novembre 2001 avait voté, puisqu’il ressortait de la convocation à l’assemblée générale du 30 novembre 2021 qu’elles correspondaient à des travaux réalisés au sein de chaque bâtiment. Elle demandait au syndic d’adresser à tous les copropriétaires, avant l’assemblée générale, les factures afférentes à ces travaux, « dont nous n’avons jamais eu connaissance » et de modifier les trois résolutions afin qu’elles soient conformes au règlement de copropriété.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, Mme [D] ne sollicitait pas la communication de factures « afférentes à la réaffectation du compte travaux étanchéité » mais celles relatives aux travaux d’étanchéité, afin que chaque copropriétaire soit éclairé, avant le vote, sur la localisation et le montant des travaux qui avaient été réalisés dans chaque bâtiment, et leur permettre ainsi de décider d’une réaffectation de la répartition du fonds de travaux approuvé par la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 30 novembre 2021, ce dans le respect du règlement de copropriété puisqu’elle prétend que lesdites dépenses relevaient de charges communes spéciales. Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le fait que lesdites factures n’ont jamais été mises à disposition des copropriétaires, y compris avant le vote de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 15 novembre 2021 suivant simple « état des dépenses joint pour un montant de 25.714,88 € » (pièces n° 13 en demande et 11 en défense).

Il convient donc d’annuler les résolutions n° 8.2.1, 8.2.2 et 8.2.3 de l’assemblée générale du 17 novembre 2022 pour violation des dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

2 – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 6.2, 6.3, 6.4, 8.2.1, 8.2.2 et 8.2.3 soutenue, « à titre subsidiaire », au motif pris d’une violation du règlement de copropriété

A titre liminaire, eu égard au libellé des demandes de Mme [D], le tribunal doit ici apprécier la seule demande d’annulation des résolutions n° 6.2, 6.3 et 6.4 soutenue au motif pris d’une violation du règlement de copropriété.

A cet égard, Mme [D] soutient que les résolutions n° 6.2, 6.3 et 6.4 de l’assemblée générale du 17 novembre 2022 devraient être annulées parce que l’annulation des résolutions n° 6.1 et des résolutions n° 8.2.1, 8.2.2 et 8.2.3 devrait à titre subsidiaire être prononcée pour violation des clauses du règlement de copropriété et en raison « d’un usage constant » distinguant les charges communes générales des charges communes spéciales propres à chaque bâtiment, ce qui emporterait nécessairement l’annulation des résolutions n° 6.2, 6.3 et 6.4 relatives à l’approbation de comptes, par voie de conséquence, faussés.

Or, les résolutions n° 6.2, 6.3 et 6.4 de l’assemblée générale du 17 novembre 2022 portent respectivement sur l’approbation du compte « charges pour opérations courantes de l’exercice 2021/2022 », l’ajustement « du budget prévisionnel des charges courantes 2023 » et le « budget prévisionnel des charges courantes 2024 ». Mme [D] ne démontre pas, eu égard aux pièces versées et en particulier eu égard aux annexes comptables n° 2 et 3 jointes à la convocation, que ces résolutions portaient sur les comptes travaux objets des résolutions n° 6-1 et 8.2.1, 8.2.2 et 8.2.3.

Il y a donc lieu de débouter Mme [D] de sa demande d’annulation des résolutions n° 6.2, 6.3 et 6.4 de l’assemblée générale soutenue en raison d’une prétendue violation du règlement de copropriété, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens de nullité soulevés au soutien de la demande d’annulation des résolutions n° 6.1, 8.2.1, 8.2.2 et 8.2.3.

3 – Sur la demande en paiement de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral

Mme [G] [D] soutient que le syndicat des copropriétaires a décidé de procéder au vote des plusieurs résolutions via une nouvelle assemblée générale, ce qui l’a contrainte à engager une nouvelle procédure judiciaire enregistrée sous le RG 24/01984.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] soutient que Madame [D] traite d’un sujet qui n’intéresse pas la présente procédure.

En l’espèce, dès lors que Mme [D] dénonce un préjudice résultant du vote, par l’assemblée générale, de résolutions étrangères à la présente instance dont l’annulation n’a pas été prononcée à la date du présent jugement, elle n’est pas fondée à formuler une telle demande indemnitaire formulée au titre d’un préjudice moral prétendument subi en raison du vote de résolutions dans le cadre d’une assemblée générale ultérieure, ayant donné lieu à l’engagement par Mme [D] d’une procédure judiciaire distincte.

Elle sera donc déboutée intégralement de sa demande en paiement de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral.

4 – Sur les demandes accessoires

Mme [D], dont les prétentions ont été partiellement déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer à Mme [D] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [D] sera déboutée du surplus, non justifié, de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Annule les résolutions n° 6.1, 8.2.1, 8.2.2 et 8.2.3 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Adresse 8] [Localité 1] du 17 novembre 2022,

Déboute Mme [G] [D] de ses demandes d’annulation des résolutions n° 6.2, 6.3 et 6.4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] du 17 novembre 2022,

Déboute Mme [G] [D] de l’intégralité de sa demande en paiement de dommages et intérêts, formée en réparation d’un préjudice moral,

Dispense Mme [G] [D] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10]

aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à payer à Mme [G] [D] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [G] [D] surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 9] le 15 Janvier 2026

La Greffière Le Président