TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e SITBON

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e CHEVALLIER

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/10194

N° Portalis 352J-W-B7G-CXVLQ

N° MINUTE :

Assignation du :

12 août 2022

JUGEMENT

rendu le 27 mars 2026

DEMANDERESSE

Société CHAMBOY PROPERTY

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Louis CHEVALLIER de l’AARPI ARKEO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2550

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. Cabinet Nicolas & Compagnie

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Caroline SITBON de la SCP LE RIGOLEUR SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0059

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

Madame Océane CHEUNG, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

Décision du 27 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/10194 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXVLQ

DÉBATS

A l’audience du 23 janvier 2026 tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 13 mars 2026, prorogé au 27 mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

_______________________________

EXPOSE DU LITIGE

La société Chamboy Property est propriétaire depuis le 21 mai 2019 d’un appartement situé au troisième étage ainsi que d’une cave au sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4]), qui constituent les lots de copropriété n°5 et 18.

Lors des assemblées générales des 4 avril 2019 et 17 septembre 2019, les copropriétaires de l’immeuble ont autorisé la société Chamboy Property à faire réaliser dans ses parties privatives des travaux affectant les parties communes (percement d’un mur porteur notamment), en application de l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 14, 15, 17 et 19 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires a notamment fait assigner la société Chamboy Property devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, afin de solliciter la réalisation d’une mesure d’expertise sur désordres.

Par une ordonnance du 26 février 2021, le juge des référés a fait droit à cette demande et désigné M. [N] [X] en qualité d’expert judiciaire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 décembre 2020, la société Chamboy Property et sa gérante Mme [C] [F] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter l’annulation de plusieurs décisions prises lors de l’assemblée générale du 23 septembre 2020 et l’indemnisation de divers chefs de préjudice (affaire n°20/12952). Par un jugement du 8 février 2024, dont il a été interjeté appel, la juridiction a débouté la société Chamboy Property et sa gérante de l’ensemble de leurs demandes.

L’assemblée générale des copropriétaires a été réunie le 16 juin 2022 et a notamment adopté les résolutions n°5, 14 et 15, malgré l’opposition de la société Chamboy Property.

Décision du 27 mars 2026

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Par acte de commissaire de justice signifié le 12 août 2022, la société Chamboy Property a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir à titre principal l’annulation de cette assemblée générale, et à titre subsidiaire de certaines des décisions adoptées – outre demandes indemnitaires et demandes accessoires au titre des dépens et frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 août 2023, la société Chamboy Property a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir à titre principal l’annulation de l’assemblée générale du 8 juin 2023 (affaire n°23/11728). Par un jugement du 13 janvier 2026, le tribunal a prononcé l’annulation de la décision n°36.4 et débouté la société Chamboy Property du surplus de ses demandes.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 novembre 2023, et au visa des articles 10, 10-1 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 9, 11, 13 et 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la société Chamboy Property demande au tribunal de :

— ANNULER le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juin 2022 des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], à [Localité 5], étant entaché de vices relatifs à l’inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées générales des copropriétaires ;

— ANNULER la résolution n°5 de l’assemblée générale du 16 juin 2022 des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], à [Localité 5], portant approbation du compte de charges de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021 ;

— ANNULER la résolution n°14 de l’assemblée générale du 16 juin 2022 des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], à [Localité 5], relative à la révision du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022 ;

— ANNULER la résolution n°15 de l’assemblée générale du 16 juin 2022 des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], à [Localité 5], relative au vote du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023 ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], à [Localité 5], représenté par son syndic, à verser à la société CHAMBOY PROPERTY la somme de 2 000 euros en réparation de ses préjudices financiers liés au paiement de frais liés à une procédure judiciaire gagnée par Mme [F] et la société CHAMBOY PROPERTY ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], à [Localité 5], représenté par son syndic, à verser à la société CHAMBOY PROPERTY la somme de 663,51 euros en réparation de son préjudice financier lié à l’organisation de l’assemblée générale du 25 novembre 2021 par l’ancien syndic de l’immeuble ;

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— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], à [Localité 5], représenté par son syndic, à verser à la société CHAMBOY PROPERTY la somme de 462,61 euros en réparation de son préjudice financier lié au paiement de frais de notaire indument mis à sa charge au titre de l’exécution d’une résolution votée avant son entrée dans le syndicat des

copropriétaires ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], à [Localité 5], représenté par son syndic, à rembourser à la société CHAMBOY PROPERTY les charges d’ascenseur payées de manière indue au regard d’une mauvaise clé de répartition avant l’intervention de l’acte notarié du 6 mai 2021 ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], à [Localité 5], représenté par son syndic, à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], à [Localité 5], représenté par son syndic, aux entiers dépens ;

— DISPENSER la société CHAMBOY PROPERTY au paiement des charges liées à la présente procédure, en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 novembre 2024 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— DECLARER la société CHAMBOY PROPERTY irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— DECLARER que ses demandes portant sur les résolutions revotées en assemblées du 8 juin 2023 sont sans objet.

— DEBOUTER la société CHAMBOY PROPERTY de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER la société CHAMBOY PROPERTY à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, le Cabinet Nicolas & Compagnie, la somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— DEBOUTER la société CHAMBOY PROPERTY de la dispense de la dépense commune des frais de procédures en application de l’article 10-1 pour des raisons d’équité.

— CONDAMNER la société CHAMBOY PROPERTY aux entiers dépens de la procédure, qui pourront être recouvrés par la SCP LE RIGOLEUR SITBON en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

— ECARTER, en cas de condamnation au profit de la société CHAMBOY PROPERTY, l’exécution provisoire de droit, en raison de la nature de l’affaire et de la procédure d’expertise judiciaire en cours.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 3 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 23 janvier 2026. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026, puis au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en annulation d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

En application des dispositions précitées, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation de l’assemblée générale en son entier, et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la convocation ou la tenue de l’assemblée générale (Cass., 3e civ. 24 mars 2015, n°13-28.799).

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de la règle de droit, le juge peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations, dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée.

*

En l’espèce, la société Chamboy Property sollicite « l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juin 2022 » et élève à ce titre plusieurs contestations tenant à la validité de la convocation et du procès-verbal.

Il doit tout d’abord être relevé que l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale n’est pas susceptible d’entraîner de quelconques effets juridiques, et qu’il apparait ainsi que la demanderesse sollicite en réalité l’annulation de l’assemblée générale.

A titre liminaire, il est également constaté qu’alors que le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de déclarer la société Chamboy Property irrecevable en ses prétentions, aucune fin de non-recevoir n’a cependant été soulevée.

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Il convient en outre de relever que la demande en annulation de la société Chamboy Property a été formée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, puisque le procès-verbal de l’assemblée contestée lui a été notifié le 24 juin 2022 et que l’acte introductif d’instance a été signifié le 12 août 2022.

En revanche, l’examen du procès-verbal de l’assemblée contestée révèle que la société Chamboy Property ne dispose pas de la qualité de copropriétaire opposant à l’assemblée, étant rappelé que le copropriétaire opposant est celui qui s’oppose à une résolution adoptée par la majorité, ou celui qui vote en faveur d’une résolution rejetée (copropriétaire dit « réputé opposant »).JC 1742998851Je précise que le syndicat des copropriétaires ne se prévaut aucunement de cela, et qu’il s’agit d’un moyen purement relevé d’office (alors que c’était gros comme une maison… la société Chamboy Property a été élue présidente de séance !). Cela tombe bien, car sinon ça tenait (20 jours au lieu de 21 jours).

COAh ok !!

La société Chamboy Property a en effet voté en faveur de plusieurs résolutions adoptées par la copropriété (n°1, 2, 3, 9, 10 et 11 notamment). Le fait de ne pas disposer de la qualité d’opposant ou défaillant pour l’ensemble des résolutions soumises au vote de l’assemblée générale la prive du droit de contester cette réunion, et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles affectant la convocation ou la tenue de l’assemblée.

La société Chamboy Property est par conséquent irrecevable à solliciter l’annulation d’une réunion à laquelle elle s’estimait valablement convoquée, pour avoir participé à l’assemblée aujourd’hui contestée – a fortiori en qualité de présidente de séance – et voté à plusieurs reprises dans le sens de la majorité.

A titre surabondant, il est relevé que seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l’absence ou de l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale, si bien qu’il ne peut aucunement être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas justifier de la convocation de l’ensemble des copropriétaires.

De même, il n’est en aucun cas exigé que la feuille de présence soit notifiée aux copropriétaires avec le procès-verbal d’assemblée générale. La feuille de présence constitue une annexe à ce document, dont une copie peut être obtenue dans les conditions prévues à l’article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967JCComme dans le dossier [H], je mets une « petite couche » supplémentaire car ces moyens sont toujours soulevés dans deux autres instances pendantes devant nous…

(« Le syndic délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux »).

2 – Sur les demandes en annulation de décisions d’assemblée générale

L’abus de majorité se définit comme la situation dans laquelle une décision de l’assemblée générale, bien que respectant les règles de majorité requise, a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, en rompant l’égalité entre les copropriétaires ou dans l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

Il appartient au copropriétaire demandant l’annulation d’une décision de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

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*

La société Chamboy Property sollicite l’annulation des décisions n°5, 14 et 15 prises par l’assemblée générale des copropriétaires le 16 juin 2022.

Ces demandes sont recevables dans la mesure où elles ont été formées dans le délai imparti par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et où la société Chamboy Property dispose de la qualité de copropriétaire opposant, pour avoir voté à l’encontre de ces trois décisions adoptées par la copropriété.

— Sur la résolution n°5

La décision n°5 prise par l’assemblée générale le 16 juin 2022 a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et est intitulée « Approbation du compte de charges de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ». Elle est ci-après reproduite : « Après avoir pris connaissance des comptes du syndicat (état financier après répartition, compte de gestion générale, compte de gestion pour opérations courantes, compte de gestion pour travaux et opérations exceptionnelles, état des travaux encore non clôturés), l’assemblée approuve les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022 ».

* La société Chamboy Property invoque les articles 9 et 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, et soutient que le titre de la résolution qui figurait à l’ordre du jour ne concorde pas avec le texte de la résolution adoptée, en ce qu’il mentionne l’exercice budgétaire 2022 et non 2021.

Il s’agit toutefois d’une simple erreur matérielle qui n’affecte pas la validité de la résolution. En effet, dans la mesure où l’exercice budgétaire 2022 était en cours et où les comptes définitifs ne pouvaient par conséquent être approuvés, et où la résolution n°14 porte précisément sur la révision d’un budget prévisionnel pour l’exercice budgétaire 2022, il ne pouvait à l’évidence y avoir de doute sur les comptes destinés à être approuvés par les copropriétaires.

L’assemblée générale n’a donc pas statué sur une question non inscrite à l’ordre du jour.

* La société Chamboy Property invoque ensuite les dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et soutient que l’adoption de cette résolution constituerait un abus de majorité, dès lors qu’elle mettrait à sa charge des frais de procédure et honoraires d’avocat relatifs à une instance dans laquelle ses prétentions ont été jugées bien fondées.

La demanderesse se réfère à une ordonnance du juge de la mise en état rendue le 21 avril 2022 à propos d’un incident soulevé par le syndicat des copropriétaires. Toutefois, il doit être rappelé que les dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoient expressément une application lors de l’achèvement de l’instance (« Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires »).

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Un incident devant le juge de la mise en état ne constitue aucunement une instance « autonome » ou une « procédure incidente » mais est au contraire un temps de l’instance. L’ordonnance rendue n’a par ailleurs pas eu pour effet de mettre fin à l’instance. Ce n’est donc qu’au prononcé d’un jugement sur le fond que les dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 peuvent trouver à s’appliquer en l’espèce.

Dans la mesure où il est constant que la juridiction a débouté la société Chamboy Property et sa gérante de l’ensemble de leurs demandes par un jugement du 8 février 2024, la demanderesse ne peut valablement soutenir que les comptes de l’exercice 2022 seraient irréguliers en ce qu’ils lui imputeraient des sommes au titre de la dépense commune des frais de procédure. Celle-ci en est au contraire redevable.

* La société Chamboy Property expose en outre que les comptes de l’exercice 2021 approuvés par les copropriétaires seraient irréguliers en ce qu’ils auraient mis à leur charge des frais relatifs à l’organisation d’une assemblée générale par l’ancien syndic le 25 novembre 2021

(5 737,06 euros au total).

Ceci ne constitue toutefois aucunement une « irrégularité », dès lors que ces dépenses résultent de la tenue d’une assemblée qui n’a pas fait l’objet de recours, et qui a été convoquée pour des raisons propres à la copropriété (volonté de changer de syndic). Le simple fait qu’une décision engendre un coût financier pour les copropriétaires ne démontre pas que celle-ci serait contraire à l’intérêt collectif.

Il doit être rappelé sur ce point que le tribunal n’a pas compétence pour apprécier l’opportunité d’une décision d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires administrant souverainement la copropriété et la juridiction ne pouvant s’immiscer dans son fonctionnement.

Il est enfin relevé que la demanderesse semble en réalité former une prétention au nom de l’ensemble des copropriétaires (« Dans ces conditions, les frais liés à l’organisation de cette assemblée générale ne sauraient peser sur les copropriétaires de l’immeuble »), alors qu’il apparaît manifestement que ceux-ci entendent assumer collectivement le coût de la tenue de plusieurs assemblées à la fin 2021.

* La société Chamboy Property soutient ensuite que la somme de 4 000 euros au titre de frais de notaire aurait été imputée à tort aux comptes des copropriétaires actuels, et qu’elle n’aurait dû être supportée que par les seuls copropriétaires ayant pris part au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2017.

Ceci est là encore manifestement inexact, les sommes réclamées à ce titre étant attachées aux lots et non à la personne même de leurs propriétaires. Dans le cas contraire, les copropriétés – et tout particulièrement celles comprenant plusieurs centaines de lots et voyant plusieurs dizaines de mutations par an – seraient dans l’impossibilité matérielle de recouvrer les appels de charges, car les copropriétaires pourraient leur opposer leur arrivée postérieure dans l’immeuble pour se soustraire au paiement de dépenses votées antérieurementJCJ’ai tenté un paragraphe « pédagogique »… 12

.

Il appartient donc à la personne qui est copropriétaire à la date où la somme est appelée en paiement de s’en acquitter, et de se retourner ensuite éventuellement envers son vendeur ou toute autre personne copropriétaire à la date du vote de la décision.

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* Enfin, la demanderesse expose que le syndic aurait fait application d’une clé de répartition des charges votée lors d’une assemblée générale le 15 juin 2017, alors même que la modification du règlement de copropriété n’a eu lieu que par acte notarié du 6 mai 2021.

Il doit tout d’abord être relevé qu’alors que la société Chamboy Property conteste l’application de la nouvelle clé de répartition en 2018 et en 2019, la résolution présentement attaquée porte sur les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021.

Il a donc été valablement fait application de la clé de répartition des charges d’ascenseur adoptée lors de l’assemblée générale du 15 juin 2017.

Pour l’ensemble des motifs qui précèdent, la société Chamboy Property sera déboutée de sa demande en annulation de la décision n°5 de l’assemblée générale du 16 juin 2022.

— Sur les résolutions n°14 et 15

La décision n°14 prise par l’assemblée générale le 16 juin 2022 a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et est intitulée « Révision du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ». Elle est ci-après reproduite : « L’assemblée générale ajuste le budget de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 janvier 2022 à la somme de 40 000 euros selon le détail joint à la convocation. Les provisions sur opérations courantes, égales au quart du budget, seront en conséquence réajustées et une provision complémentaire sera appelée pour compléter les provisions échues depuis le début de l’exercice ».

La décision n°15 prise par l’assemblée générale le 16 juin 2022 a quant à elle été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et est intitulée « Vote du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 janvier 2023 ». Elle est ci-après reproduite : « L’assemblée générale fixe à 40 000 euros le budget prévisionnel des dépenses courantes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 janvier 2023. Les provisions sur opérations courantes seront du quart du budget et seront exigibles le premier jour de chaque trimestre ».

* En premier lieu, la demanderesse invoque les dispositions de l’article 11 – II (1°) du décret n°67-223 du 17 mars 1967, et fait valoir que les copropriétaires ne se sont pas vus notifier les annexes au budget prévisionnel.

Il doit tout d’abord être relevé que dans la mesure où la notification de ces documents est prévue « pour l’information des copropriétaires » et non pour la validité de la décision, l’annulation ne peut être prononcée que si le copropriétaire demandeur justifie que le défaut de communication des documents a faussé l’issue du scrutin.

En l’espèce, la société Chamboy Property ne démontre pas en quoi le défaut de communication des annexes au budget prévisionnel aurait privé les copropriétaires de l’information nécessaire pour qu’ils puissent statuer de manière éclairée sur les résolutions n°14 et 15.

Il apparaît en effet que la totalité des copropriétaires présents, représentés et votant par correspondance à l’exception d’un assimilé défaillant (article 17-1 A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) ont estimé être en mesure de se prononcer, et que la majorité (sept copropriétaires sur dix, représentant 543 tantièmes sur 801) a manifestement estimé que l’information délivrée était suffisante.

Il est par ailleurs relevé que la société Chamboy Property était membre du conseil syndical à la date de la convocation à l’assemblée générale du 16 juin 2022, et qu’elle disposait par conséquent de la possibilité d’obtenir tout document relatif à la gestion administrative, comptable et financière de la copropriété, dans les conditions prévues aux articles 33 et suivants du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Ce moyen ne peut par conséquent entraîner l’annulation des résolutions n°14 et 15.

* La société Chamboy Property soutient également que le budget prévisionnel révisé pour l’exercice 2022 et le budget prévisionnel 2023 faisaient supporter aux copropriétaires des charges de copropriété « inutiles », telles que des provisions sur la rémunération d’un expert judiciaire et des honoraires d’avocat et d’architecte.

A nouveau, il doit être rappelé que le tribunal n’a pas pour compétence de juger si une dépense est « utile » ou non à la copropriété, les copropriétaires administrant librement leur immeuble à la seule réserve d’agir dans l’intérêt collectif et sans causer d’abus de majorité.

Il est par ailleurs rapporté la preuve qu’une expertise judiciaire était alors en cours, et que la durée et la complexité des opérations ont rendu nécessaires plusieurs consignations. Il apparaît donc pleinement dans l’intérêt collectif de prévoir le versement d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert, étant en outre rappelé qu’il ne s’agit que de sommes qui seront restituées aux copropriétaires ou affectées à un poste budgétaire différent si les fonds collectés s’avéraient supérieurs à la rémunération fixée par la juridiction.

Pour les motifs qui précèdent, et dès lors que les décisions n°14 et 15 ont été régulièrement adoptées et sont dans l’intérêt collectif de la copropriété, la société Chamboy Property sera déboutée de sa demande en annulation.

3 – Sur les demandes indemnitaires

Les articles 1302 et suivants du code civil, relatifs au paiement de l’indu, disposent que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. La restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9 du même code.

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En l’espèce, la société Chamboy Property sollicite l’indemnisation de divers chefs de préjudice qu’elle estime avoir subis à raison de décisions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires.

A cet égard, il doit tout d’abord être rappelé que si un copropriétaire peut réclamer la restitution de sommes qu’il estime avoir versées indûment au titre des charges de copropriété, le paiement de charges ne peut en aucune hypothèse être à l’origine d’un préjudice financier.

Sur le « préjudice financier » qui résulterait d’une « procédure judiciaire gagnée » par la société Chamboy Property, il a été précédemment relevé que l’incident devant le juge de la mise en état n’est aucunement une procédure ou une instance, et que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’a trouvé à s’appliquer que lors du prononcé du jugement sur le fond la déboutant de l’ensemble de ses demandes.

Sur les deux chefs de préjudice suivants (organisation d’une assemblée générale et frais de notaire), il a été précédemment jugé que ces dépenses sont dans l’intérêt collectif des copropriétaires, et qu’il est indifférent que celles-ci aient été votées avant l’acquisition de ses lots par la société Chamboy Property. Les décisions à l’origine de ces charges de copropriété n’encourant pas l’annulation, la demanderesse est donc mal fondée à solliciter la restitution des charges versées.

Sur le remboursement des charges d’ascenseur que la société Chamboy Property estime avoir versées de manière indue, il doit tout d’abord être relevé que la demande, telle que formée au dispositif de ses conclusions, ne permet pas en toute hypothèse d’asseoir une condamnation en paiement.

En effet, sauf à former une prétention pour le compte de la demanderesse, il n’appartient pas au tribunal d’effectuer l’évaluation du préjudice financier subi par cette dernière en ses lieu et place, outre qu’une condamnation dans les termes sollicités aboutirait probablement à des difficultés d’exécution.

La société Chamboy Property sera ainsi déboutée de ses demandes indemnitairesJC

Je suis assez embêté sur ce point, et vous propose cette solution un peu « lâche » pour pouvoir débouter la société Chamboy Property de ses demandes indemnitaires.

En effet, la modification des charges d’ascenseur a été votée en 2017, la société Chamboy Property a acheté en 2019, et le modificatif (acte notarié) n’a été effectué qu’en 2021… Sous l’article 13 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la jurisprudence est très claire : une modification n’est pas opposable aux ayants-cause des copropriétaires avant sa publication au fichier immobilier.

Ici, ce n’est même pas une question de publication : le règlement de copropriété n’a tout simplement pas été modifié, et la nouvelle clause n’était donc même pas applicable à quiconque ! Mais il est cependant établi que le syndic a utilisé la nouvelle clause depuis 2017…

COok

DMCJe suis d’accord, et ce n’est pas si lâche que cela !

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4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Chamboy Property, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société Chamboy Property sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande en annulation de l’assemblée générale du 16 juin 2022 formée par la société Chamboy Property ;

DEBOUTE la société Chamboy Property de l’ensemble de ses demandes en annulation de décisions d’assemblée générale et de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la société Chamboy Property au paiement des entiers dépens de l’instance, et AUTORISE M^e Caroline Sitbon (SCP Le Rigoleur Sitbon) à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la société Chamboy Property à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais

irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 27 mars 2026.

La greffière La présidente