REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/03383 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LSKI

En date du : 15 septembre 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du quinze septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 mai 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [T], né le 06 Février 1972 à [Localité 6] (41), de nationalité Française,, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jacques LABROUSSE, avocat au barreau de TOULON

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004101 du 18/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7]

DÉFENDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ VILLA TOURAINE sise [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic en exercice, la S.A.R.L. IMMO 2M, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Lucie FARACI, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Lucie FARACI – 1002

M^e Jacques LABROUSSE – 1017

EXPOSE DU LITIGE

Il existe sur la commune de [Localité 7], au [Adresse 1], un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, cadastré BE n°[Cadastre 5], au sein duquel M. [W] [T] est propriétaire des lot n°1,3 et 8.

Une assemblée générale s’est tenue le 22 mars 2022 réunissant 3 copropriétaires totalisant 659/1000èmes.

M. [T], qui détient 207/1000èmes, s’est opposé à la résolution n°5 qui avait pour objet d'“habilite[r] le syndic à mettre en oeuvre la procédure de saisie immobilière des lots n°1, 3 et 8 [lui] appartenant afin de recouvrer le montant de la créance due au syndicat des copropriétaires, “s’élevant au 31/12/2021 à la somme de 10447,29 € auxquels s’ajoutent les frais et charges à venir jusq’au jugement d’adjudication définitif. La résolution, soumise à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, n’a recueilli aucun vote favorable, les 2 copropriétaires présents s’étant abstenus.

Par acte signifié le 3 juin 2022, M. [T], bénéficiaire d’une décision en date du 18 mai 2022 lui accordant le bénéfice de l’aide juridictionnelle totale, a fait citer le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] sise [Adresse 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de ce siège aux fins d’annuler la résolution n°5 de l’assemblée générale tenue le 22 mars 2022 au motif de la prescription de la dette dont le recouvrement est poursuivi par le syndicat des copropriétaires à son encontre en vertu d’un jugement rendu en 2009.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 16 avril 2025, M. [P] demande au tribunal de :

— Dire et juger recevables et bien fondées les demandes de M. [T]

— Juger prescrite toute action en exécution du jugement rendu par le Tribunal d’instance de TOULON le 1er décembre 2009 et y faisant droit

— Annuler le point n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 22 mars 2022

— Juger prescrites les créances de charges antérieures au 1er janvier 2020

— Juger irrecevables toute demande de paiement de charges postérieures au 1er janvier 2020 au motif que la créance est incertaine,

— Rejeter toute demande de paiement à l’encontre de M. [T]

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] à payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Jacques LABROUSSE, Avocat, sur son offre de droits

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions du 16 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— juger que la demande présentée par M. [T] aux termes de ses conclusions signifiées le 10 avril 2025 tendant à l’annulation du point n°14 de l’assemblée générale qui s’est tenue le 7 juillet 2023 est irrecevable vu l’article 754 du code de procédure civile et l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— juger que l’exécution du jugement rendu par le Tribunal d’Instance de TOULON le 1 er décembre 2009 n’est nullement prescrite vu l’article L.331-7 du Code de la Consommation, dans sa version applicable jusqu’au 1er janvier 2014,

— juger que le syndicat des copropriétaires a déjà inscrit une hypothèque en exécution du jugement rendu le 1er décembre 2009,

— juger que la résolution n°5 votée lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 22 mars 2022 n’avait nullement pour objet d’autoriser la copropriété à inscrire une hypothèque sur les lots appartenant à Monsieur [T].

En conséquence,

— débouter M. [T] de l’intégralité de ses demandes

Reconventionnellement,

— juger que l’exception d’incompétence invoquée par M. [T] est irrecevable vu l’article 75 du CPC,

— condamner M. [T] à lui payer la somme de 13773,34 €, assortie des intérêts au taux légal à compter 14 octobre 2019 jusqu’au parfait paiement, outre 638,72€ au titre des frais, représentant les charges impayées arrêtées provisoirement au 23 janvier 2025 vu les articles 1103, 1104, 1234-1, 1231-6 et 1344-1 du Code Civil,

— condamner le même à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Subsidiairement,

— condamner M. [T] à lui payer la somme de 3 973,29 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2019 jusqu’au parfait paiement, outre 638,72€ au titre des frais, représentant les charges impayées du pour la période du 1er janvier 2021 au 23 janvier 2025,

— juger que les condamnations pécuniaires prononcées à l’encontre de M. [T] seront assortie de l’exécution provisoire de droit vu les articles 514 et 514-1 du CPC, et débouter M. [T] de toute condamnation de ce chef,

— condamner M. [T] à lui payer la somme de 3000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 19 avril 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du tribunal se tenant le 19 mai suivant pour plaidoiries. Le délibéré a été fixé au 15 septembre 2025.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus amples de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 22 mars 2022

Force est de constater qu’aucun moyen n’est développé par M. [T] au soutien de sa demande d’annulation du “point n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 22 mars 2022".

En effet, les moyens tenant à la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires en exécution du jugement rendu le 1er décembre 2009 et à l’impossibilité d’inscrire une hypothèque sur une créance exigible depuis plus de cinq ans ne sont développés qu’au soutien d’une demande d’annulation d’une résolution n°14 de l’assemblée générale du 7 juillet 2023 sur laquelle le tribunal n’a pas à statuer à défaut d’être énoncée au dispositif des dernières conclusions de M. [T] par application de l’article 768 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 24 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

En application de l’article 19-2 de ladite loi, si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.

Selon l’article 42 de la loi précitées, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, la résolution n°5 soumise au vote de l’assemblée des copropriétaires tenue 22 mars 2022 est stipulée en ces termes :

“5/ saisie immobilière des lots n°1+3+8 appartenant à M. [T] (majorité de l’article 24 Loi du 10 juillet 1965

Dans le cadre de la procédure engagée à l’encontre de l’indivision [T] / [E], un jugement a été rendu le 01/12/2009 la condamnant au paiement de la somme de 4194.91 €. Les voies d’exécution entreprises, n’ont pas permis de recouvrer la totalité de la créance, qui s’élève, au 31/12/2021, à la somme en principal de 10 447.29€

Devant cette situation, la vente forcée des lots n° 1 + 3 + 8 dont est propriétaire M. [T] est la dernière voie d’exécution possible à mettre en œuvre.

Compte tenu du délai nécessaire à la mise en œuvre d’une telle procédure et à son aboutissement, il faut prévoir une augmentation de la dette d’environ 4500.00 € (charges à venir, plus intérêts, plus frais).

Par conséquent, nous vous proposons la résolution suivante :

L’assemblée générale, après avoir délibéré, habilite le syndic à mettre en œuvre la procédure de saisie immobilière des lots n° 1+3+8 appartenant à M. [T] afin de recouvrer le montant de la créance due au syndicat des copropriétaires, s’élevant au 31/12/2021 à la somme de 10 447,29 € auxquels s’ajoutent les frais et charges à venir jusqu’au jugement d’adjudication définitif.

Passé au vote : …

S’ABSTIENT: KANNOU/142 MERINO/PLESSY/310 soit 452/659èmes

S’OPPOSE : [T]/207

ACCEPTE : néant”

La majorité relative de l’ article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 devant se calculer en fonction des seules voix exprimées, c’est-à-dire des seuls votes favorables ou défavorables, abstraction faite des abstentions, c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [T] est infondé à demander l’annulation de la résolution n°5 alors que celle-ci n’a pas été adoptée, et ce d’autant moins que l’issue du vote est conforme à la volonté exprimée par M. [T].

M. [T] n’ayant pas la qualité de copropriétaire “opposant” au sens de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est irrecevable à agir en contestation de cette résolution qui a été rejetée par l’assemblée des copropriétaires.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement

*sur les arriérés de charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [T] au paiement d’un arriéré de charges d’un montant de 13.773,72€, outre la somme de 638,72€ au titre des frais de recouvrement.

M. [T] lui oppose l’incompétence de la juridiction saisie pour connaître d’une telle demande.

Toutefois, conformément à l’article 75 du code de procédure civile, cette exception est irrecevable à défaut pour M. [T] de la motiver et de désigner la juridiction devant laquelle la demande devait être portée.

M. [T] critique le fait que les relevés de compte des sommes dues font état d’un report de solde de 10.220€ au 1er janvier 2020 dont le recouvrement est prescrit et dont il n’est pas permis de déterminer s’il inclut la créance visée par le jugement rendu en 2009 entre les parties dont l’exécution ne peut plus être poursuivie pour cause de prescription.

En réplique, le syndicat des copropriétaires soutient que le quantum de la dette est justifié par la production aux débats des éléments suivants :

— détail des charges impayées par M. [T] pour les années 2008 au 1er juillet 2022,

— décompte détaillé pour la période du 27/10/22 au 1/10/23,

— relevés de charges et produits de l’année 2022 et l’extrait de compte des sommes dues du 27/10/22 au 1/01/2025,

— redditions des comptes pour les exercices 2019 à 2021.

Il fait valoir qu’à tout le moins les charges impayées depuis 2020 sont dues par M. [T] à hauteur de 3973,29€.

Cette demande a été formulée pour la première fois par la partie défenderesse par conclusions du 18 décembre 2023, de sorte que le recouvrement d’arriérés de charges de copropriété antérieures au 18 décembre 2018 est prescrit.

En l’état des pièces produites aux débats, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance à l’encontre de M. [T] au titre des charges de copropriété impayées d’un montant de 6224,50 euros se décomposant ainsi :

— pour l’exercice 2019 : 950,97€

— pour l’exercice 2020 : 1300,24€

— pour l’exercice 2021 : 660,16€

— pour l’exercice 2022 : 860

— pour l’exercice 2023 : 866,72€

— pour l’exercice 2024 : 1369,73€

— et 216,68€ au titre de la provision exigible au 23 janvier 2025.

M. [T] est condamné à lui payer ladite somme.

En revanche, la demande de paiement de frais injustifiés à hauteur de 638,72€ sera rejetée.

*sur la résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts compte tenu de la carence dilatoire de M. [T] à régler, depuis de nombreuses années, les charges de copropriété.

M. [T] n’a pas conclu sur ce point.

Il n’est pas allégué de perturbations causées au fonctionnement du syndicat en raison des impayés de M. [T]. Le syndicat des copropriétaires est défaillant dans la preuve qui lui incombe du préjudice particulier qu’il a subi, celui-ci devant être indépendant du simple retard dans l’exécution de l’obligation au paiement des charges par M. [T].

La demande de dommages-intérêts sera par suite rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [T] , qui succombe, assumera la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure d’un montant de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE M. [W] [T] irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 22 mars 2022,

CONDAMNE M. [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] sise [Adresse 2] la somme de 6224,50 euros au titre des charges de copropriété impayées au 23 janvier 2025,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] sise [Adresse 2] de sa demande au titre des frais,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] sise [Adresse 2] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive,

CONDAMNE M. [W] [T] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Villa La Tourane sise [Adresse 2] la somme de 3000 euros euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE