TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [E]

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à Me [E], [G]

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14369 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3GMZ

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 02 Avril 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires sise [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, Société par actions simplifiée, représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 2]

[Localité 2],

Représenté par Maître Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0601

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [N] [O]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par Maître Leïla BEN BRAHIM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1525

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/14369 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GMZ

Madame Valérie AVENEL, Vice-présidente, statuant en juge unique? assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 04 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 02 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [P] [N] [O] est propriétaire des lots n° 141 et 142 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Par exploits de commissaire de justice signifiés 23 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait délivrer deux sommations de payer les sommes respectives de 1 218,22 euros et de 1 229,12 euros au titre des charges de copropriété dues pour chacun de ces deux lots.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 9 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 9ème a fait assigner M. [O] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 5 juin 2024.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er août 2025, il demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1a) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 1231-1 du code civil, ainsi que des articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— condamner M. [O] au paiement des sommes suivantes:

—  4 778,77 euros pour le lot n° 141 au titre des charges de copropriété dues au 3ème trimestre 2025 et des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 23 mars 2021 sur la somme de 1 308,58 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  4 903,02 euros pour le lot n° 142 au titre des charges de copropriété dues au 3ème trimestre 2025 et des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 23 mars 2021 sur la somme de 1 319,66 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— débouter M. [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [O] au paiement des entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

*

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2025, M. [O] demande au tribunal, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, des articles 1103, 1343-5 et 2224 du code civil, ainsi que des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— Le juger recevable et bien-fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

— Juger que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et antérieures au 9 novembre 2018 sont prescrites ;

— Juger que les frais et pénalités de retard facturés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] ne sont pas dus, eu égard à l’accord conclu le 15 janvier 2019 ;

— Juger que toute condamnation à payer une somme d’argent au syndicat des copropriétaires sera assortie d’un délai de paiement de 24 mois, consistant au versement de 100 euros mensuels à partir de la décision à intervenir, le reliquat éventuel étant dû lors du 24ème mois ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, au surplus ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] à lui verser une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] aux entiers dépens ;

— Ordonner la suspension de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

***

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 octobre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 4 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription des charges de copropriété antérieures au 9 novembre 2018

M. [O] soutient qu’en vertu de l’article 2224 du code civil, les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et antérieures au 9 novembre 2018 sont prescrites dès lors que l’instance a été introduite par assignation du 9 novembre 2023.

*

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] fait valoir que si le délai de prescription a été porté de 10 ans à 5 ans par la loi [Localité 6] n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, toutefois, pour les dettes et créances nées avant l’entrée en vigueur de cette loi, le nouveau délai court à compter de cette entrée en vigueur sans toutefois que la durée totale ne puisse dépasser le délai de prescription prévu par l’ancienne loi ; il soutient qu’il pouvait donc agir jusqu’au 23 novembre 2023.

Décision du 02 Avril 2026

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***

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».

Aux termes des articles 789 et 791 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2020 au 1er septembre 2024 : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : / 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ; 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. / (…) » ; « Le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768, sous réserve des dispositions de l’article 1117. ».

En l’espèce, M. [O] a soulevé le moyen tiré de la prescription des dettes de charges de copropriété antérieures au 9 novembre 2018 par voie de conclusions au fond notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025.

Nonobstant la circonstance que les conclusions sont adressées à « Madame, Monsieur le juge de la mise en état », il résulte du dispositif – lequel seul saisit le tribunal de prétentions en application de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile – que M. [O] demande au tribunal de déclarer prescrites les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 9ème et antérieures au 9 novembre 2018. En outre, ces mêmes conclusions comportent à la fois le moyen tiré de la prescription et des moyens relevant du fond.

Dans ces conditions, le juge de la mise en état n’a pas été saisi de conclusions qui lui étaient spécialement adressées et distinctes des conclusions au sens de l’article 768 du code de procédure civile.

Le moyen tiré de la prescription, qui devait être soulevé comme il a été dit avant l’ordonnance de clôture, n’est plus recevable devant le tribunal saisi au fond. Il sera donc déclaré irrecevable.

2 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que M. [O] est propriétaire des lots n° 141 et 142 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 avril 2016, 7 juin 2017, 11 juillet 2018, 3 juillet 2019, 15 octobre 2020, 24 septembre 2021, 13 décembre 2022, 12 juillet 2023, 25 juillet 2023, 9 octobre 2024, et 25 juin 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2015 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2017 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux;

— les attestations de non-recours correspondant aux assemblées générales des 7 avril 2016, 7 juin 2017, 11 juillet 2018, 3 juillet 2019, 15 octobre 2020, 24 septembre 2021, 13 décembre 2022, 12 juillet 2023 et 25 juillet 2023 ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— deux décomptes de créance actualisés au 1er août 2025 s’agissant du lot n° 141 et au 1er juillet 2025 s’agissant du lot n° 142.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [O], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de :

3 263,81 euros au titre du lot n° 141 ;3 274,71 euros au titre du lot n° 142.M. [O], qui ne conteste pas le défaut de règlement des charges de copropriété dues au titre de ces deux lots, sera en conséquence condamné au paiement de ces deux sommes au titre des charges de copropriété échues et impayées au 3ème trimestre 2025, son moyen de défense relatif aux désordres subis dans le lot n° 141 en 2016 étant inopérant.

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

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B – Au titre des frais de recouvrement

M. [O] conteste devoir ces sommes en faisant valoir un accord passé le 15 janvier 2019 avec le syndic Immo de France, selon lequel ce dernier aurait accepté de renoncer au règlement de l’ensemble des pénalités et frais de relance imputés au copropriétaire qui, en contrepartie, n’introduirait pas d’action en justice pour solliciter l’indemnisation de ses préjudices causés par les fautes de gestion du syndic.

*

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] relève que ce prétendu accord n’est nullement versé aux débats et qu’il ne saurait valoir pour l’avenir.

***

Sur ce,

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaire de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite, au titre des frais exposés pour le recouvrement de ses créances, le paiement des sommes de :

1 512,96 euros au titre du lot n° 141 ;1 628,31 euros au titre du lot n° 142.

Toutefois, il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais, qu’il dit avoir exposés les 1er septembre 2020, 16 novembre 2020, 8 décembre 2020 et 27 mai 2021, de mise en demeure (54,38 euros pour chacun des deux lots), de relance (39,50 euros pour chacun des deux lots) et d’injonction de payer (343,17 euros pour le lot n° 142). Ces frais doivent donc être retranchés des sommes réclamées.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce. Par suite, les « Frais de mise au contentieux », de « suivi de dossier contentieux » et de « constitution assignation » que le syndicat des copropriétaires dit avoir exposés pour des montants de 343,17 euros et de 180 euros les 5 mars 2021, 8 novembre 2023, 18 décembre 2024 et 18 juin 2025, doivent également être retranchés des sommes réclamées. Il en va de même des frais facturés pour un montant de 228 euros le 1er août 2025 (« CDT POUR HYPO et fiche 3233) », qui n’entrent pas dans le champ des frais nécessaires tels que définis par le texte précité.

En revanche, les sommations de payer antérieures à la délivrance de l’assignation constituent des frais nécessaires au recouvrement des créances de charges du syndicat des copropriétaires. Les sommes de 90,36 euros et de 90,54 euros, que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] justifie avoir exposées le 23 mars 2021 pour chacun des deux lots, seront retenues sans que M. [O] puisse utilement se prévaloir d’un accord conclu avec le syndic en l’absence de tout élément de preuve. En outre et quand bien même un accord serait intervenu en 2019, il ne pouvait porter que sur des pénalités et frais de relance antérieurs à cette date ; or, les frais de recouvrement dont il s’agit en l’espèce sont postérieurs à ce prétendu accord et reste donc dûs en tout état de cause.

En conséquence, M. [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 180,90 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de ses deux créances de charges.

3 – Sur la demande indemnitaire

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Décision du 02 Avril 2026

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En outre, M. [O] justifie avoir rencontré d’importantes difficultés personnelles et financières à partir de l’année 2016, lesquelles ont perduré pendant plusieurs années. Dans ces conditions, la bonne foi de M. [O] est établie.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il est justifié que la situation personnelle et professionnelle de M. [O] a été particulièrement précaire de 2021 à 2025, M. [O] ne tirant alors quasiment plus de revenu de son activité professionnelle (d’après les avis d’impositions sur les revenus des années 2021-2022) puis percevant le revenu de solidarité active (en 2024 jusqu’à février 2025).

La situation de M. [O] justifie qu’il soit fait droit à sa demande de délais de délais de paiement sur 24 mois, selon les modalités exposées au dispositif de la présente décision.

5 – Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] justifie de la délivrance de deux sommations de payer en date du 23 mars 2021. En application de l’article 1231-6 du code civil, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date sur les sommes respectives de 1 218,22 euros (s’agissant du lot n° 141) et de 1 229,12 euros (s’agissant du lot n° 142), et à compter de l’assignation pour le surplus.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu, au regard de la succombance respective de chaque partie, de partager par moitié les dépens.

Enfin, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Décision du 02 Avril 2026

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Déclare irrecevable le moyen tiré de la prescription des charges de copropriété antérieures au 9 novembre 2018 ;

Condamne M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] les sommes de :

—  3 263,81 euros au titre des charges de copropriété afférentes au lot n° 141 impayées (arrêtées au 1er août 2025, 3ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2021 sur la somme de 1 218,22 euros, et à compter du 9 novembre 2023 pour le surplus ;

—  3 274,71 euros au titre des charges de copropriété afférentes au lot n° 142 impayées (arrêtées au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2021 sur la somme de 1 229,12 euros, et à compter du 9 novembre 2023 pour le surplus ;

—  180,90 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2023 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Accorde à M. [O] un délai de paiement de 24 mois, à raison de 24 versements mensuels de 250 euros, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et le reliquat étant dû lors du 24ème mois ;

Dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et M. [O] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026.

La Greffière La Présidente