TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sarah GARCIA ; Madame [W] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie-clémence MUTELET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05013 – N° Portalis 352J-W-B7J-C744X

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT

rendu le 20 février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [F] [D], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [N] [D], demeurant [Adresse 1]

Madame [V] [I], demeurant [Adresse 2]

Tous représentée par M^e Marie-Clémence MUTELET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0152

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [Q], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2182

Monsieur [G] [Y], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2182

Madame [W] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 février 2026 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 20 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05013 – N° Portalis 352J-W-B7J-C744X

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 octobre 2022, Monsieur [F] [D], Monsieur [N] [D] et Madame [V] [I] ont consenti un bail d’habitation à M. [S] [Q] et M. [G] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1580 euros et d’une provision sur charges de 90 euros par mois.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [W] [Y].

Par actes de commissaire de justice du 14 février 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4459,19 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a été notifié à la caution le 3 mars 2025.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [Q] et M. [G] [Y] le 17 février 2025.

Par assignations des 16 et 24 avril 2025, Monsieur [F] [D], Monsieur [N] [D] et Madame [V] [I] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [Q] et M. [G] [Y] et obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum avec Mme [W] [Y] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6320,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la même date,2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 2 décembre 2025, Monsieur [F] [D], Monsieur [N] [D] et Madame [V] [I] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance actualisé pour la dette à la somme de 2046,62 euros.

Aucune demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail n’est présentée.

M. [S] [Q] et M. [G] [Y] demandent le prononcé de la nullité du commandement de payer, subsidiairement le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, la condamnation des demandeurs à leur payer la somme de 5688 euros en réparation de leur trouble de jouissance et la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils se désistent de la demande contenue dans leurs conclusions écrites en restitution des provisions sur charges.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [W] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé détaillé de leurs moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [F] [D], Monsieur [N] [D] et Madame [V] [I] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives, moins de deux mois toutefois avant la délivrance de l’assignation.

La fin de non recevoir correspondante n’a pas été soulevée en défense et n’est pas soulevée d’office.

1.2. Sur les sommes dues par les défendeurs au titre de l’indexation annuelle

Les locataires contestent devoir supporter l’indexation annuelle du loyer au motif que le diagnostic de performance énergétique (DPE) initialement joint au contrat de bail (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989) était vierge.

En application de l’article 17-1 III, « La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. »

Ces dispositions sont applicables, aux termes de la loi 2021-1104 du 22 août 2021, aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022.

En conséquence, elles sont applicables le cas échéant au logement faisant l’objet de la présente instance, étant relevé que le décret 2021-19 du 11 janvier 2021 et le décret 2023-796 du 18 août 2023 portent quant à eux sur la définition de la performance énergétique minimale permettant de retenir qu’un logement est ou non décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Néanmoins, l’absence de DPE ne peut être assimilée en soi à l’existence d’un DPE de classe F ou G.

En outre, Monsieur [F] [D], Monsieur [N] [D] et Madame [V] [I] justifient dans le cadre de la présente instance d’un DPE de classe E.

Ainsi, M. [S] [Q] et M. [G] [Y] sont bien tenus au paiement des indexations annuelles demandées.

Il est rappelé de plus à cet égard que les manquements éventuels du bailleur à ses obligations contractuelles s’ils peuvent justifier une indemnisation n’exonèrent jamais le locataire de son obligation réciproque en paiement du loyer et des charges.

1.3 Sur la demande de nullité du commandement de payer

Suivant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : (…)

3° Le décompte de la dette ; (…) »

En application de ces dispositions, le commandement de payer doit être libellé de manière suffisamment explicite pour permettre au locataire d’en apprécier le bien-fondé. Par ailleurs, lorsque le commandement est délivré pour une somme excédant celle dont le locataire est débiteur, il reste valable à hauteur du montant réellement dû.

En l’espèce, le commandement de payer du 14 février 2025 portait sur une dette de 4459,19 euros arrêtée à cette date.

Or M. [S] [Q] et M. [G] [Y] justifient avoir indiqué au mandataire de Monsieur [F] [D], Monsieur [N] [D] et Madame [V] [I] par courriel du 7 février 2025 avoir procédé à un paiement de 1670 euros au nom de M. [N] [B], paiement dont il est justifié qu’il a été effectué par virement le 3 février 2025.

Ce paiement qui n’a été imputé sur le compte des locataires que le 26 juin 2025 doit être déduit de la dette à la date à laquelle il a été émis le 3 février 2025, la date des paiements réalisés par les locataires étant celle de leur émission et non de leur réception ou de l’identification éventuelle des paiements par le mandataire.

Il est observé au surplus que ce paiement était de toute façon en l’occurrence bien identifiable, compte tenu du courriel adressé le 7 février 2025.

Cette somme de 1670 euros doit ainsi être déduite du montant demandé dans le commandement de payer du 14 février 2025.

Par ailleurs, le décompte contenu au commandement de payer comportait deux reprises de solde à hauteur de 390,13 et 1795,98 euros. Or les reprises de solde ne permettent pas par principe d’identifier la nature exacte et donc le bien fondé des sommes dues.

En revanche, le surplus des sommes demandées dans le décompte figurant au commandement de payer, qui portait sur les termes de juillet 2024 à février 2025 en distinguant loyers et charges, était précisé et M. [S] [Q] et M. [G] [Y] ne pouvaient donc ignorer devoir régler ces échéances en intégralité.

En conséquence, la demande de nullité du commandement de payer est rejetée, les reprises de solde devant toutefois être déduites du montant valablement demandé au terme du commandement de payer faute pour les locataires de pouvoir identifier les sommes demandées à ce titre, et le commandement doit donc être considéré valide pour la somme de 4459,19 – 1670 – 390,13 – 1795,98 = 603,08 euros.

1.4. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 14 février 2025.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 603,08 euros due au terme de ce commandement de payer, ainsi que développé ci avant, a bien été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement par le paiement de 1670 euros effectué le 25 février 2025, étant rappelé que les paiements du locataire réalisés durant le cours du commandement de payer s’imputent sur ses causes dès lors que l’imputation des paiements du locataire se fait toujours à défaut d’autre demande de sa part sur les dettes qu’il a le plus intérêt à acquitter en application de l’article 1342-10 du code civil.

En conséquence, les causes du commandement de payer ayant été réglées dans le délai imparti, la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges est rejetée.

Il est relevé qu’il n’est présenté aucune demande subsidiaire aux fins de prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [F] [D], Monsieur [N] [D] et Madame [V] [I] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 novembre 2025, M. [S] [Q] et M. [G] [Y] leur devaient la somme de 2046,62 euros, terme de novembre inclus.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu des paiements intervenus depuis le commandement de payer.

Mme [W] [Y] s’étant portée caution solidaire sera également condamnée à ce paiement, solidairement avec M. [S] [Q] et M. [G] [Y].

3. Sur la demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas par ailleurs présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En outre, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, M. [S] [Q] et M. [G] [Y] invoquent des désordres tenant à l’humidité du logement et à une isolation insuffisante.

Toutefois, les factures d’électricité produites au débat lesquelles ne portent d’ailleurs pas sur toute la durée du bail ne permettent pas d’établir l’insuffisance d’isolation du logement.

Par ailleurs, les défendeurs ne justifient pas que leur logement serait humide. S’agissant de l’humidité présente sous la fenêtre qui a donné lieu à des travaux du bailleur en juillet 2025, ils n’en établissent pas l’origine et donc son imputabilité au bailleur.

L’humidité peut en effet avoir diverses causes, certaines imputables aux locataires (aération quotidienne insuffisante, aérateurs obstrués, chauffage insuffisant…) étant relevé à cet égard que M. [S] [Q] et M. [G] [Y] indiquent limiter l’utilisation du chauffage compte tenu de son coût.

Aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent n’est ainsi établi. En conséquence, la demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance est rejetée.

4. Sur les délais de paiement

La demande de délais de paiement ne peut se fonder sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en l’absence d’acquisition de la clause résolutoire, et elle repose par conséquent sur l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard de la situation financière de M. [S] [Q] et M. [G] [Y], il convient de leur accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [Q], M. [G] [Y] et Mme [W] [Y], qui succombent à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens ne comprenant pas le coût des commandements de payer et de la notification à la CCAPEX compte tenu du rejet de la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

La demande de M. [S] [Q] et M. [G] [Y] au titre des frais irrépétibles est donc rejetée.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner in solidum M. [S] [Q], M. [G] [Y] et Mme [W] [Y] à payer à Monsieur [F] [D], Monsieur [N] [D] et Madame [V] [I] la somme de 1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [F] [D], Monsieur [N] [D] et Madame [V] [I] de leur demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement M. [S] [Q], M. [G] [Y] et Mme [W] [Y], à payer aux demandeurs la somme de 2046,62 euros (deux mille quarante-six euros et soixante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 novembre 2025 après paiement de la somme de 1670 euros le 11 novembre 2025, terme de novembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [S] [Q], M. [G] [Y] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer et des charges courants, une somme minimale de 350 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que les règlements interviendront en même temps que le loyer, et au plus tard le 10ème jour de chaque mois,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

REJETTE les demandes de nullité du commandement de payer et d’indemnisation d’un trouble de jouissance,

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [S] [Q], M. [G] [Y], et Mme [W] [Y] à payer à Monsieur [F] [D], Monsieur [N] [D] et Madame [V] [I] la somme de 1600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et rejette leur demande sur le même fondement,

CONDAMNE in solidum M. [S] [Q], M. [G] [Y], et Mme [W] [Y] aux dépens de l’instance, ne comprenant pas le coût du commandement de payer du 14 février 2025 et de la notification à la CCAPEX.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge