TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.

délivrées le :

à M^e NEMRI (D2146)

M^e ROBERT (L0017)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 25/00399

N° Portalis 352J-W-B7I-C6UDX

N° MINUTE : 1

Assignation du :

06 Janvier 2025

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 10 Juin 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [T] (RCS de [Localité 1] 817 409 667)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Hajer NEMRI de la S.E.L.A.R.L. CABINET D’AVOCATS N & N, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2146

DEFENDERESSE

S.A. SOCIÉTÉ D’ÉTUDE ET DE MAÎTRISE D’OUVRAGE ET D’AMÉNAGEMENT PARISIENNE “SEMAPA” (RCS de [Localité 1] 702 017 724)

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Sandra ROBERT de la S.E.L.A.R.L. CSR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0017

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 15 Avril 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026.

ORDONNANCE

Rendue publiquement

Contradictoire

En premier ressort susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile

EXPOSE DE L’INCIDENT

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2015, la S.A. SOCIÉTÉ D’ETUDE ET DE MAÎTRISE D’OUVRAGE ET D’AMÉNAGEMENT PARISIENNE (ci-après SEMAPA), a donné à bail commercial à la S.A.R.L. [T] un local, sis [Adresse 1] à [Localité 3] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2015 moyennant un loyer principal annuel de 26.400 euros, aux fins d’y exploiter une activité de "Pâtisserie orientale sucrée et salée, comprenant la consommation sur place et la vente à emporter, le tout sous l’enseigne [T]".

Par acte extrajudiciaire du 15 novembre 2024, la SEMAPA a fait délivrer à la S.A.R.L. [T] un commandement d’avoir à payer la somme de104.607,57 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 6 janvier 2025, la S.A.R.L. [T] a assigné la SEMAPA devant la présente juridiction, aux fins essentielles d’opposition à commandement de payer.

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 14 avril 2026, la SEMAPA demande au juge de la mise en état, aux visas des articles 9, 15, 132, 135 et 789 alinéa 3 du code de procédure civile ; 10, 1719 et 1728 du code civil, de :

« ECARTER toutes les pièces visées au pied des écritures de la société [T] ainsi que les conclusions signifiées le 14 avril 2026 ;

DEBOUTER la société [T] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

ET

CONSTATER l’absence de contestation sérieuse ;

CONDAMNER la société [T] au paiement de la somme provisionnelle de 150.006,71 € TTC au titre des loyers et charges impayés depuis janvier 2023 ;

CONDAMNER la société [T] au paiement d’une somme de 3.500 € au titre de l’article

700 du code de procédure civile."

Par conclusions en réponse d’incident notifiées par voie électronique le 14 avril 2026, la S.A.R.L. [T] demande au juge de la mise en état, aux visas des articles 1219 et 1719 et suivants du code civil, et 835 du code de procédure civile, de :

« À titre principal

• CONSTATER que les conditions d’exploitation du local commercial exploité par la société [T] sont gravement dégradées depuis le 1er janvier 2023 ;

• CONSTATER le manquement à l’obligation de délivrance conforme et de garantie de jouissance paisible ;

• JUGER que la société [T] est fondée à opposer l’exception d’inexécution ;

• PRONONCER en conséquence la suspension de l’exigibilité des loyers à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la cessation des troubles ;

À titre subsidiaire

• CONSTATER que les conditions de jouissance du local sont substantiellement altérées ;

• JUGER que l’obligation de délivrance n’a été que partiellement exécutée ;

• RÉDUIRE en conséquence l’exigibilité des loyers à proportion de la dégradation des conditions d’exploitation et fixer le loyer , dans l’attente d’une décision au fond ;

En tout état de cause

• JUGER que la créance alléguée par la SEMAPA se heurte à une contestation sérieuse ;

• DÉBOUTER la SEMAPA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et notamment de sa demande de condamnation provisionnelle ;

• RENVOYER les parties à mieux se pourvoir au fond ;

• CONDAMNER la SEMAPA à verser à la société [T] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• CONDAMNER la SEMAPA aux entiers dépens."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 avril 2026 et mise en délibérée au 10 juin 2026.

MOTIFS

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 et 768 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater » et de « juger » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande visant à déclarer irrecevables les conclusions de la S.A.R.L. [T] du 14 avril 2026 ainsi que les pièces visées dans ces dernières

L’article 15 du code de procédure civile dispose que « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. »

L’article 16 du même code dispose que "Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations."

Il appartient au juge, en application de l’article 12 du code de procédure civile, de donner leur exacte qualification aux prétentions qui lui sont soumises.

La SEMAPA demande au juge de la mise en état d'"ECARTER toutes les pièces visées au pied des écritures de la société [T] ainsi que les conclusions signifiées le 14 avril 2026". Cette demande s’analyse nécessairement en une demande visant à déclarer irrecevables les conclusions de la S.A.R.L. [T] ainsi que les pièces visées dans ces dernières.

En l’espèce, si la S.A.R.L. [T] a adressé ses conclusions la veille de l’audience, force est de constater que la SEMAPA a pu y répondre le même jour et n’a pas sollicité de renvoi. Dès lors, le principe du contradictoire ayant été respecté, chacune des parties ayant pu échanger des conclusions et ainsi débattre contradictoirement, il n’y a pas lieu de déclarer irrecevables les conclusions notifiées par voie électronique par la S.A.R.L. [T] le 14 avril 2026 ainsi que les pièces visées dans ces dernières.

Sur la demande de provision

La SEMAPA sollicite la condamnation de la S.A.R.L. [T] à la somme provisionnelle de 150.006,71 euros au titre des loyers et charges impayés depuis janvier 2023. Elle fait valoir que la S.A.R.L. [T] n’a versé aucun loyer depuis le mois de janvier 2023. Elle ajoute que la S.A.R.L. [T] exploite la totalité des locaux loués et n’est pas dans l’impossibilité d’exploiter les locaux qui ne sont pas impropres à l’usage auquel ils sont destinés.

La S.A.R.L. [T] soutient que la demande se heurte à une double contestation sérieuse : d’une part le montant du loyer réclamé et d’autre part l’exigibilité même de cette créance au regard des conditions de jouissance des locaux. Elle oppose une exception d’inexécution et soutient que l’exigibilité des loyers doit être suspendue. Elle fait valoir que le montant du loyer est remis en cause par le rapport d’expertise qu’elle produit aux débats. Elle ajoute que les conditions d’exploitation du local sont gravement et durablement altérées en raison d’entraves persistances aux accès, de modifications des cheminements et d’une dégradation significative de la visibilité commerciale. Elle précise que l’exploitation est affectée par des nuisances continues.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

Enfin, selon les articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur a l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail et en bon état de réparation de toute espèce, doit l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail. Le bailleur doit donc prendre toutes les dispositions nécessaires pour permettre au preneur d’exploiter les lieux conformément à leur destination.

En l’espèce il sera constaté que la S.A.R.L. [T] conteste l’existence de l’obligation de paiement des loyers et charges dont se prévaut la SEMAPA et que sa contestation s’appuie notamment sur une exception d’inexécution.

Dès lors, pour trancher la contestation soulevée par la S.A.R.L. [T], il apparaît nécessaire d’analyser les pièces versées par les parties et de statuer sur le fond du litige, notamment en vérifiant le caractère exploitable ou inexploitable des locaux donnés à bail.

En conséquence, l’obligation sur laquelle la SEMAPA fonde sa demande de provision ne présente pas les caractères requis par le 3° de l’article 789 susvisé de sorte que sa demande sera rejetée.

Sur les demandes de la S.A.R.L. [T] de suspension de l’exigibilité des loyers et de réduction de l’exigibilité des loyers à proportion de la dégradation des conditions d’exploitation et de fixation du loyer dans l’attente d’une décision au fond

L’article 789 du code de procédure civile dispose que "Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

1° bis Statuer sur le rejet rapide des demandes manifestement infondées en application de l’article 499-1 ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement."

En l’espèce, il n’entre pas dans la compétence du juge de la mise en état de suspendre l’exigibilité des loyers, ni de réduire l’exigibilité des loyers à proportion de la dégradation des conditions d’exploitation, ni de fixer le loyer, ces demandes relevant de la compétence du tribunal statuant au fond. Il y a lieu de relever à cet effet que les demandes de la locataire sont adressées au juge des référés et non au juge de la mise en état et que les conclusions visent dans leur dispositif l’article 835 du code de procédure civile relatif à la procédure en référé.

Dès lors, en application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état n’est pas compétent pour statuer sur de telles demandes, qui ressortent du fond du litige et de la compétence du tribunal statuant au fond.

Sur les demandes accessoires

Selon les dispositions de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

En l’espèce, il y a lieu de souligner que la présente décision ne met pas fin à l’instance, de sorte que les frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du même code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

L’affaire est renvoyée à l’audience de mise en état du 23 septembre 2026 2026 pour conclusions récapitulatives de la S.A.R.L. [T].

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

DÉCLARE recevables les conclusions de la S.A.R.L. [T] notifiées par voie électronique le 14 avril 2026 ainsi que les pièces visées dans ces dernières,

DÉBOUTE la S.A. SOCIÉTÉ D’ÉTUDE ET DE MAÎTRISE D’OUVRAGE ET D’AMÉNAGEMENT PARISIENNE de sa demande de provision au titre des loyers et charges impayés depuis janvier 2023,

SE DÉCLARE INCOMPÉTENT pour statuer que les demandes de suspension de l’exigibilité des loyers et de réduction de l’exigibilité des loyers à proportion de la dégradation des conditions d’exploitation et de fixation du loyer formées par la S.A.R.L. [T],

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 23 septembre 2026 à 11h30 pour conclusions récapitulatives de la S.A.R.L. [T],

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

RÉSERVE les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,

REJETTE toutes les demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Faite et rendue à [Localité 1] le 10 Juin 2026

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Henriette DURO Sandra PERALTA