TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e BERNERT (D0056)

M^e Estelle NATAF (C1425)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/12614

N° Portalis 352J-W-B7H-C22AZ

N° MINUTE : 1

Assignation du :

21 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 04 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE (RCS de [Localité 6] n°480 688 324)

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Pascale BERNERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0056

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [J]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Société SCI ASSET (RCS de PARIS n°330 200 304)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par M^e Estelle NATAF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1425

Décision du 04 Février 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 23/12614 – N° Portalis 352J-W-B7H-C22AZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors des déabts et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 26 Novembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privé en date du 24 novembre 2016, M. [B] [J] a donné à bail commercial à la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 7], pour une durée de neuf ans du 22 décembre 2016 au 21 décembre 2025, à usage de « bureaux pour l’activité d’architecture intérieure, design aménagement d’espaces, achat revente d’objets de décoration » et moyennant un loyer annuel de 92 000 euros hors taxes et hors charges.

Le contrat de bail décrit ainsi les locaux loués : « un local commercial d’une superficie de 187 m2, situé au premier et deuxième étages, représenté par les lots de copropriété 3, 12, 13, 14, 15 et 18. ».

Il est également précisé que « le bail est lié au bail du [Adresse 2] signé ce jour entre le Bailleur SCI Asset et le preneur 3bis Architecture Intérieure, et que les deux baux comportent les mêmes conditions et ne peuvent exister l’un sans l’autre. De ce fait, l’un ne pourra être dénoncé sans l’autre. De même, l’un ne pourra être conservé sans l’autre. ».

Selon acte sous signature privé en date du 25 novembre 2016, la société SCI ASSET a donné à bail commercial à la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 8], pour une durée de neuf ans du 22 décembre 2016 au 21 décembre 2025, à usage de « bureaux pour l’activité d’architecture intérieure, design aménagement d’espaces, achat revente d’objets de décoration » et moyennant un loyer annuel de 69 880 euros hors taxes et hors charges.

Le contrat de bail décrit ainsi les locaux loués : « un local commercial d’une superficie de 97 m2, situé au rez-de-chaussée et premier étage, représenté par une partie du lot 3 (ne prenant pas en compte la boutique et l’arrière boutique).».

Chacun des deux contrats stipule être lié à l’autre, que les deux baux ne peuvent exister l’un sans l’autre et que de ce fait l’un ne pourra être dénoncé sans l’autre ni être conservé sans l’autre.

Chacun des deux contrats stipule également que « Pour garantir l’exécution des obligations lui incombant, le preneur versera au bailleur, le jour de la signature des présentes, une somme représentant trois mois de loyer Hors Taxes et Hors Charges, à titre de dépôt de garantie.».

Un état des lieux d’entrée a été établi entre les parties le 22 décembre 2016.

Par deux lettres recommandées avec avis de réception en date du 22 avril 2022, en vertu de l’article L.145-4 du code de commerce, la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE a donné congé des locaux loués à M. [B] [J] et à la société SCI ASSET pour le terme de la deuxième période triennale du bail, soit pour le 21 décembre 2022.

Un état des lieux de sortie a été établi entre les parties le 05 décembre 2022 mais M. [B] [J] a refusé de le signer dans l’attente de l’évaluation du coût des travaux de remise en état.

Un litige est alors survenu entre les parties sur la remise en état des locaux et la restitution des dépôts de garantie.

Par lettre recommandée avec avis de réception de son avocat en date du 17 avril 2023, la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE a mis en demeure M. [B] [J] de lui restituer les dépôts de garantie.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice signifié les 21 et 28 septembre 2023 la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE a assigné M. [B] [J] et à la société SCI ASSET à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir la restitution des dépôts de garantie.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 février 2025, la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE demande au tribunal de :

« ➢ DEBOUTER Monsieur [B] [J] et la SCI ASSET de leurs demandes, fins et conclusions,

➢ CONDAMNER Monsieur [B] [J] à payer la somme de 18.051,13 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 17 avril 2022 et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

➢ CONDAMNER la SCI ASSET à payer la somme de 23.765,08 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 17 avril 2022 et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

➢ DEBOUTER Monsieur [B] [J] et la SCI ASSET de l’ensemble de leurs demandes, fin, moyens et conclusions ;

➢ CONDAMNER in solidum Monsieur [B] [J] et la SCI ASSET au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de Maître Pascale BERNERT, avocat à la Cour, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile. ».

Sur le fondement des articles 1103, 1720, 1730 et 1755 du code civil, elle expose que :

— il résulte des baux dont les stipulations sont strictement identiques que le locataire n’est pas obligé de remettre les locaux à neuf et qu’en ce qui concerne les peintures et les sols, il est uniquement tenu à une obligation d’entretien ; les réparations occasionnées par la vétusté ne sont à la charge du preneur qu’en début de bail, si elles sont nécessitées par l’état des lieux ; les réparations occasionnées par la vétusté concernent les seules installations ou appareils de l’immeuble ; les peintures ou parquet qui ne constituent ni des installations ni des appareils doivent être manitenus en bon état d’entretien et n’ont pas à être réparés ;

— il apparaît également que la remise en état des peintures et du parquet n’est pas à la charge du locataire lorsque leur état n’est que la conséquence de la vétusté et de l’occupation des locaux par la locataire ;

— il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie que les locaux sont en état correct mais que les parquets présentent des traces d’usure et que les peintures sont usagées ;

— l’usure constatée est normale compte tenu de la durée de l’occupation de six années et des conditions de l’occupation compte tenu de l’activité exercée ;

— les bailleurs ne peuvent pas lui reprocher de ne pas avoir entretenu les locaux ; les dégâts auxquels ils font référence sont des dégâts des eaux dus à l’absence d’entretien des parties communes, qu’elles a déclarés à sa compagnie d’assurance et pour lesquels elle n’a jamais été indemnisée du préjudice de jouissance subi ;

— l’occupant des locaux situés au-dessus est responsable du décrochement partiel de l’applique murale et les paillassons n’ont jamais été remplacés ;

— au cours du bail, elle a entretenu, rénové et équipé les locaux ;

— les locaux ont été immédiatement reloués de sorte que les bailleurs n’ont subi aucun préjudice du fait d’une absence de remise en état ; les bailleurs ne rapportent d’ailleurs pas la preuve de leur préjudice.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2024, M. [B] [J] et la société SCI ASSET demandent au tribunal de :

« A titre principal,

➢ DEBOUTER la société 3BIS ARCHITECTURE INTERIEURE de sa demande à l’encontre de Monsieur [J] et de la SCI ASSET en restitution des dépôts de garantie, réputé acquis aux bailleurs

A titre reconventionnel,

➢ CONDAMNER la société 3BIS ARCHITECTURE INTERIEURE à verser à Monsieur [J] et la SCI ASSET la somme de 9.730,29 € TTC en dédommagement des travaux de remise en état estimés pour les peintures et le parquet, la lampe et le paillasson

➢ CONDAMNER la société 3BIS ARCHITECTURE INTERIEURE à verser à Monsieur [J] et la SCI ASSET la somme 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

➢ CONDAMNER la société 3BIS ARCHITECTURE INTERIEURE aux entiers dépens ».

En vertu des articles 1103, 1720, 1730 et 1755 du code civil, ils exposent que :

— si la loi ne prévoit pas que le locataire doit remettre les locaux à neuf avant son départ, il n’en demeure pas moins que le locataire est responsable des dégradations constatées qui dépassent l’usage en bon père de famille ;

— les dégradations, notamment celles concernant le parquet d’origine, dépassent gravement l’état d’usure acceptable ;

— les installations cassées telles que la lampe d’entrée et les deux paillassons encastrés qui étaient neufs à l’arrivée de la locataire et qui ont dû être jetés après son départ, relèvent également de la responsabilité de celle-ci ; il ne s’agit pas de vétusté d’usage mais de dégradations liées à un défaut de précaution et d’entretien ;

— en cours de bail, elles ont pris en charge de nombreuses réparations qu’elles auraient pu laisser à la charge de la locataire, ce qui montre leur volonté d’assurer le bon entretien des locaux et le standing qui y est attaché ;

— si des sinistres en cours de bail ont pu être à l’origine de certaines dégradations, notamment de peinture, la locataire n’a pas fait le nécessaire pour les déclarer à son assurance et leur a laissé l’intégralité des frais de remise en état ;

— le fait d’avoir reloué les locaux par la suite ne prive pas le propriétaire de son droit de réclamer au locataire sortant les frais de réparation des dégâts causés durant son occupation, son préjudice étant constitué dès lors que les locaux ne sont pas restitués dans l’état dans lequel ils ont été donnés à bail et qu’il n’y a pas lieu à réparations, lesquelles sont nécessairement prises en compte dans la discussion avec un futur locataire ;

— les frais de remise en état des locaux représentent une somme supérieure aux dépôts de garantie; elles ont fait établir deux devis, l’un pour les peintures de 31 788,35 euros TTC et l’autre pour les parquets de 18 958,15 euros TTC, étant précisé que ce seconde devis ne concerne que 120 m2 de surface et non la totalité des 280 m2 des locaux, ce qu’elles auraient pu demander si elles avaient voulu remettre les locaux à neuf, et demandent 300 euros TTC pour la réparation de la lampe de l’entrée et 500 euros TTC pour le remplacement des paillassons encastrés sur mesure, soit une somme totale de 51 546,50 euros TTC, dépassant de 9 730,29 euros TTC les deux dépôts de garantie.

Par ordonnance en date du 19 mars 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire et l’a renvoyée à l’audience à juge unique du 26 novembre 2025 à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 04 février 2026

MOTIFS

1- Sur les demandes de restitution du dépôt de garantie et de paiement d’une indemnité de remise en état

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il ressort des articles 1730 à 1732 du code civil que, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Les articles 1754 et 1755 du même code mettent à la charge du locataire les réparations d’entretien sauf si elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.

Ces articles ne sont cependant pas d’ordre public et le contrat de bail peut y déroger.

En l’espèce, les contrats de bail stipule chacun en leur article 6 que « Le preneur prendra les lieux, objet du présent bail, dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur, ni à l’entrée en jouissance ni pendant la durée du bail, aucun réduction de loyer, ni aménagement ou réparation de quelque nature que ce soit autre que celles qui seraient rendures nécessaires pour que les locaux soient clos et couverts, le preneur se déclarant prêt à supporter tous inconvénients en résultant et à effectuer à ses frais toutes réparations et remises en état ue nécessiteraient l’état des lieux, même celles qui seraient nécessitées par la vétusté et l’usure dès lors que ces travaux ne relèvent pas des grosses réparations de l’article 606 du code civil. (…) ».

L’article 7 prévoit également que « Le preneur maintiendra les locaux loués en bon état d’entretien et effectuera pendant le cours du bail et à ses frais toutes réparations locatives, de menu entretien visées à l’article 1754 du code civil et de gros entretien visées à l’article 605 du code civil, et qui seraient rendues nécessaires y compris par vétusté ou force majeure ou mise en conformité ou encore imposées par une quelconque administration, à l’exception des grosses réparations relevant de l’article 606 du Code Civil, qui demeureront à la charge du bailleur.

Par conséquent, les dépenses qui relèveraient de l’article 606 du code civil, ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux resteront à la charge du bailleur.

De plus, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil ne pourront être imputées au preneur et resteront à la charge du bailleur (…).»

L’article 14 prévoit enfin que « (…) Le Preneur devra, au plus tard, le jour de l’expiration du bail, rendre les lieux loués en bon état d’entretien et de réparation, ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le Preneur devra remettre les clés au Bailleur. (…) ».

Ainsi contrairement à ce que soutient la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE, l’entretien, les réparations locatives, les réparations de menu entretien et de gros entretien qui seraient rendues nécessaires, y compris par vétusté ou force majeure ou mise en conformité ou encore imposées par une quelconque administration, lui incombaient et ce, que ce soit à son entrée dans les locaux ou au cours du bail, et les réparations occasionnées par la véstuté ne concernent pas uniquement les seules installations ou appareils de l’immeuble..

En outre, elle était tenue de restituer les locaux en bon état d’entretien et de réparations.

Afin de déterminer si la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE a respecté son obligation, il convient d’étudier l’état des locaux à la date de leur restitution, le 05 décembre 2022.

M. [B] [J] et à la société SCI ASSET invoquent les notes manuscrites prises à cette date qui mentionnent notamment et selon les termes employés :

Rez-de-chaussée

— Entrée courette : peinture poignée époxy à refaire ; lampe Iguzzini Kriss hors service, à refixer.

— Accueil : marche entrée chêne abîmée, rayée, éclats arrachés ; murs à repeindre ; paillasson à remplacer ; sol parquet moyen ; peinture abrasée, salissures, écailles.

— WC : porte et peinture intérieure à repeindre.

— Dégagement : parquet état moyen (rayures, salissures) ; peintures, abrasions, éclats, à repeindre.

— Escalier : peinture abîmée.

Palier 1er étage

Béton ciré usures ; plinthes à repeindre ; murs moyens OK.

Petit bureau d’angle : sol béton ciré usé – vernis à reprendre ; peinture : abrasions, éclats (chocs).

Bureau sur rue : parquet massif dégradé ; rayures larges tracs circulaires fauteuil de bureau roulettes, à restaurer ; murs fissures rayures chocs à refaire ; plinthe WC cassée.

Bureau escalier : parquet mauvais état, trace de fauteil à roulettes ; peintures murs abrasions, choc, à refaire.

Bureau fond : parquet moyen OK ; murs, traces salissures , quelques chocs et abrasions.

1er étage

— Show-room sur rue : passage : peintures à refaire, chocs, frottements ; parquet mauvais état, taches, rayures, traces rondes, roulettes, couche chêne percée ; peinture côté banc à refaire, traces salissures, abrasions ; banc métallique à repeindre ; plinthes à repeindre.

— Show-room sur verrière : parquet très rayé, grandes traces rondes fauteuils, lame chêne percée par endroits ; plinthes à repeindre, bandeau métallique frottements à repeindre.

— WC en contrebas : porte à régler ; peintures à refaire.

— Kitchenette : parquet moyen ; éclats peintures murs.

— Pièce réunions fond : parquet moyen ; peinture murs, abrasions, éclats.

— Escalier menant au second étage : peinture très marquée, à refaire ; escalier OK, barre à refixer.

— [Localité 5] bureau étage : parquet moyen , peinture mauvais état, fissures, frottements, chocs.

— Petit bureau : parquet moyen ; peintures murs plinthes plafond à refaire, chocs frottements.

— Dégagement, salle d’eau : peintures à refaire, humidité.

— Escalier vers porte palière : parquet moyen ; peintures dégradées à refaire.

Il apparaît ainsi que la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE a restitué les locaux loués dans un état dégradé qui ne correspond pas au bon état de réparations et d’entretien exigé par le contrat de bail.

Elle ne peut invoquer la durée et les conditions de son occupation pour conclure à un état de vétusté et à une remise en état incombant à M. [B] [J] et à la société SCI ASSET en leur qualité de bailleurs alors, d’une part, que selon les contrats de bail la remise en état en raison de la vétusté lui incombe et, d’autre part, que certaines des dégradations susvisées relèvent d’un manque d’entretien régulier (salissures, rayures) et non pas d’une détérioration induite de l’usage normal des équipements des locaux.

En outre, si elle soutient avoir procédé à des travaux au cour du bail, elle produit une facture qui ne concerne que le ponçage et la vitrification du parquet du hall et des dessus et nez de marches de l’escalier, ces travaux ayant été réalisés cinq années avant la restitution des locaux. Les autres factures ne concernent pas les éléments visés ci-dessus (parquet et peinture).

M. [B] [J] et à la société SCI ASSET produisent un devis de la société RGB AMORIN en date du 14 décembre 2022, relatif à la réfection des sols et de la peinture des murs, d’un montant de 31 788,35 euros TTC ainsi qu’un devis de la société AJ PRO RENOVATION en date du 12 janvier 2023, relatif à la remise en état des sols, d’un montant de 18 958,15 euros TTC, et ajoutent la réparation de la lampe de l’entrée qu’ils évaluent à la somme de 300 euros TTC et le remplacement des paillassons qu’ils évaluent à 500 euros TTC, soit une somme totale de 51 546,50 euros invoquée au titre de leur préjudice du fait des travaux de réparation et de remise en état à supporter.

Cependant, il s’avère que les locaux ont été reloués très rapidement à une société tierce, la société BEAUTY BC, qui est entrée dans les lieux le 22 décembre 2022 et sans que M. [B] [J] et à la société SCI ASSET aient auparavant réalisé la remise en état des locaux ainsi que cela ressort du procès-verbal d’entrée dans les lieux établi à cette même date selon procès-verbal d’huissier de justice.

Il n’est pas démontré par M. [B] [J] et à la société SCI ASSET que ce nouveau bail aurait été conclu dans des conditions préjudiciables au regard de l’état du marché locatif et en raison des manquements de la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE.

Dès lors, M. [B] [J] et à la société SCI ASSET ne peuvent prétendre avoir subi un préjudice du fait des manquements de la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE lors de la restitution des locaux.

Par conséquent, M. [B] [J] sera condamné à payer la somme de 18 051,13 euros à la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE en restitution du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter du 17 avril 2022, date de la mise en demeure.

La société SCI ASSET sera condamné à payer la somme de 23 765,08 euros à la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE en restitution du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter du 17 avril 2022, date de la mise en demeure.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de M. [B] [J] et à la société SCI ASSET de condamnation de la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE à leur payer la somme de 9 730,29 euros en dédommagement des travaux de remise en état de la peinture et du parquet, de la réparation de la lampe et du remplacement du paillasson sera rejetée.

2- Sur les demandes accessoires

M. [B] [J] et à la société SCI ASSET, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de les condamner in solidum à payer à la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. [B] [J] et à la société SCI ASSET de condamnation de la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE à leur payer la somme de 5 000 euros sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant à juge unique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne M. [B] [J] à payer la somme de 18 051,13 euros (dix-huit mille cinquante et un euros et treize centimes) à la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE en restitution du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter du 17 avril 2022 ;

Condamne la société SCI ASSET à payer la somme de 23 765,08 euros (vingt-trois mille sept cent soixante-cinq euros et huit centimes) à la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE en restitution du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter du 17 avril 2022 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Rejette la demande de M. [B] [J] et de la société SCI ASSET de condamnation de la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE à leur payer la somme de 9 730,29 euros en dédommagement des travaux de remise en état de la peinture et du parquet, de la réparation de la lampe et du remplacement du paillasson ;

Condamne in solidum M. [B] [J] et à la société SCI ASSET aux dépens ;

Condamne in solidum M. [B] [J] et à la société SCI ASSET à payer à la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE la somme de 3 000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de M. [B] [J] et de la société SCI ASSET de condamnation de la société 3 BIS ARCHITECTURE INTERIEURE à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 6] le 04 Février 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER