TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 11/02/2026

à : Maître Alexandre SECK

Copie exécutoire délivrée

le : 11/02/2026

à : Maitre Stéphanie PERACCA

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/05628

N° Portalis 352J-W-B7J-DACTX

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 février 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic la, dont le siège social est sis SA Cabinet Gestion et Transaction de France (GTF) – [Adresse 2]

représenté par Maitre Stéphanie PERACCA, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #D1505

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [H], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de Maître Alexandre SECK de l’AARPI MSL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0586

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 février 2026 par Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 11 février 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/05628 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACTX

EXPOSÉ DU LITIGE

Depuis le 1er octobre 1982, Mme [Z] [H] est employée comme gardienne d’immeuble par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] (le syndicat des copropriétaires) et bénéficie de la jouissance d’une loge à cette adresse au titre du logement de fonction.

Le syndicat des copropriétaires a notifié à Mme [Z] [H] par courrier en date du 26 août 2024 sa mise à la retraite à compter du 28 février 2025. Celle-ci se maintenant dans le logement de fonction au-delà de cette date, sommation lui a été faite d’avoir à vider les lieux par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2025 remis au greffe le 10 juin suivant, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis le 1er mars 2025,

— la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 200 euros à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération des lieux,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef,

— l’autoriser à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles,

— condamner Mme [Z] [H] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation d’avoir à quitter les lieux.

A l’audience du 7 janvier 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, renvoyant à ses dernières conclusions, réitère ses demandes exposées dans son assignation sauf à porter celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 2 500 euros. Il sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de Mme [Z] [H].

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, que la rupture du contrat de travail de la gardienne de l’immeuble entraîne au même moment la perte du jouissance de son logement de fonction et qu’ainsi, la défenderesse l’occupe sans droit ni titre depuis le 28 février 2025, date de son départ à la retraite. Il ajoute que cette dernière se maintenant dans le logement de fonction depuis cette date, sa demande d’expulsion ne se heurte à aucune contestation sérieuse et que l’urgence est caractérisée par le fait qu’il ne peut pas procéder au remplacement de la gardienne de l’immeuble.

Pour s’opposer à la demande de délai de la défenderesse, le demandeur argue de ce que Mme [Z] [H] ne justifie d’aucune recherche de logement dans le parc privé alors qu’elle est informée de la nécessité de se reloger depuis le mois d’août 2024.

Sur la demande adverse d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, le syndicat des copropriétaires énonce que celle-ci engage une appréciation souveraine des juges du fond, qu’elle ne relève donc pas de la compétence du juge des référés et que les dispositions invoquées de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au logement de fonction. Il ajoute que, en toutes hypothèses, Mme [Z] [H] n’a jamais fait état de difficultés d’habitabilité avant sa lettre du 24 janvier 2025 et que celle-ci est responsable de l’encombrement de son logement et de parties communes de l’immeuble, constaté par commissaire de justice. Enfin, il indique qu’aucun élément ne permet de justifier de l’existence d’un préjudice moral.

À l’audience du 7 janvier 2025, Mme [Z] [H], assistée de son conseil, se référant à ses écritures, demande de :

— lui accorder un délai de douze mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux,

— dire que le syndicat des copropriétaires pourra procéder à son expulsion deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux à défaut pour elle d’avoir quitté les lieux,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 7 500 euros en réparation de son préjudice au titre du trouble de jouissance et 7 500 euros en réparation de son préjudice moral,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, Mme [Z] [H] ne conteste pas s’être maintenue sans droit ni titre dans le logement de fonction après son départ à la retraite mais précise que son occupation n’est devenue illicite qu’à compter du 1er juin 2025, à l’expiration du délai de trois mois prévu par les articles L.7212-1 et R.7212-1 du code du travail, qui se compute à compter de la rupture du contrat de travail.

Sur sa demande de délai, Mme [Z] [H] explique qu’elle est âgée de soixante-dix ans, qu’elle justifie avoir effectué plusieurs diligences depuis le mois de septembre 2023 afin de trouver un nouveau logement, notamment auprès d’un bailleur social.

Mme [Z] [H] ajoute que le montant proposé par le syndicat des copropriétaires pour fixer l’indemnité mensuelle d’occupation n’est pas justifiée et qu’elle produit en outre plusieurs pièces démontrant le caractère indécent du logement.

Elle expose, au visa du décret du 30 janvier 2002 et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que l’indécence de son logement, établie par une mise en demeure du service technique de l’habitat du 14 octobre 2024 et son propre courrier du 24 janvier 2025 que le demandeur n’a pas fait suivre d’effets, lui a causé un trouble de jouissance et un préjudice moral à compter du 25 août 2020 qui doivent être réparés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.7212-1 du code du travail, le salarié dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de l’employeur ne peut être obligé à quitter son logement avant un délai minimum déterminé par décret en Conseil d’Etat ou sans le paiement d’une indemnité.

Selon l’article R.7212-1 du même code, le délai minimum avant lequel, en application de l’article L.7212-1, le salarié dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de l’employeur ne peut être obligé à quitter son logement est de trois mois.

En l’espèce, selon la copie du contrat de travail du 1er mars 1994 versée aux débats, non contestée par les parties, un logement de fonction est mis à disposition de Mme [Z] [H] pour son habitation personnelle en tant qu’accessoire de ce contrat.

Il est constant que la mise à la retraite de Mme [Z] [H] lui a été notifiée le 26 août 2024 avec un délai de préavis de six mois portant à effet la mesure au 28 février 2025. Celle-ci n’a fait l’objet d’aucune contestation. Le délai minimal de trois mois avant de quitter le logement de fonction, qui se compute à compter de la notification de la fin du contrat, a donc été respecté.

Ainsi, à défaut d’avoir libéré le logement accessoire de son contrat de travail, Mme [Z] [H] occupe sans droit ni titre les lieux à l’expiration du délai de préavis de six mois qui lui a été accordé, soit depuis le 1er mars 2025.

L’occupation sans titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile.

Il convient par conséquent d’accueillir, dans les termes du dispositif ci-après, la demande d’expulsion.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, selon les pièces produites, Mme [Z] [H] a vu son recours au titre du droit au logement rejeté le 12 mars 2025 par la commission départementale de médiation. Elle ne justifie d’aucune autre démarche concrète aux fins de se reloger depuis la notification de sa mise à la retraite. Le montant net mensuel de ses revenus actuels, à savoir 2 574,31 euros, n’est pas un obstacle pour trouver dans le parc privé une location correspondant à ses besoins et son état de santé si elle ne limite pas ses recherches à la ville de [Localité 1] ou certains secteurs de cette ville.

Toutefois, compte tenu du syndrome anxieux de Mme [Z] [H], lié à son départ à la retraite et à la nécessité de quitter son logement, constaté par le certificat médical du 22 octobre 2025 et de son âge (soixante-dix ans), il lui sera accordé un court délai avant expulsion.

En conséquence il sera fait droit à la demande de délai formée par Mme [Z] [H] et ce, à hauteur de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts du propriétaire, il convient de dire que Mme [Z] [H] sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Le reçu pour solde de tout compte prévoit que le montant de l’avantage en nature constitué par le logement s’élève à la somme de 139,22 euros au mois de février 2025. En tenant compte de l’état dégradé du logement tel que décrit par le procès-verbal de constat du 12 décembre 2024 de Maître [M] [V], commissaire de justice, et de la nécessité de rendre dissuasive l’occupation tout en compensant le préjudice subi par le demandeur, l’indemnité d’occupation sera fixée à 140 euros par mois.

En conséquence Mme [Z] [H] sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 140 euros par mois à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la provision au titre de la réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral

Le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 20 de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles, le logement de fonction devra être au moins conforme aux normes relatives au logement décent.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements de fonction en application du 3° de l’article 2 de la même loi, définit le logement décent comme celui ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont précisément définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En l’espèce, il est observé, au préalable, que Mme [Z] [H] ne produit aucune pièce permettant de caractériser l’indécence de son logement antérieurement à l’année 2024 alors qu’elle réclame une provision pour la réparation d’un préjudice depuis l’année 2020 ; le fait que le contrat de travail daté du 1er mars 1994 constate que son logement de fonction était alors dans un état moyen ne démontre pas qu’il n’était pas décent. En outre, son occupation sans droit ni titre de sa loge depuis le 1er mars 2025 la prive de toute action contre le propriétaire sur le fondement de l’indécence de ce bien pour la période postérieure à cette date.

Le procès-verbal établi par commissaire de justice le 12 décembre 2024 fait état de l’absence de douche ou baignoire et toilettes dans le logement. Au sens du §5 de l’article 3 du décret précité, l’absence de ces installations sanitaires ne caractérise toutefois pas l’indécence lorsque le logement ne comporte qu’une seule pièce, comme cela est le cas de la loge occupée par Mme [Z] [H], ainsi décrite par l’article IV du contrat de travail daté du 1er mars 1994.

Ledit procès-verbal constate également l’état dégradé du logement de fonction occupé par Mme [Z] [H] (porte-fenêtre donnant vers le hall d’entrée ne fermant pas correctement, marques de moisissures sur certains murs, fenêtre n’assurant pas de protection efficace contre les pénuries, notamment).

Cependant, si Mme [Z] [H] en infère l’indécence de son logement depuis l’année 2020, elle ne justifie, durant les quarante deux années d’occupation du bien, d’aucun signalement ni d’aucune demande de remise en état auprès de son employeur avant un courrier de son conseil daté du 24 janvier 2025, soit cinq semaines avant son départ à la retraite.

La durée d’occupation du logement par Mme [Z] [H] et la tardiveté de ses diligences auprès de son employeur font naître un doute sérieux sur l’origine des désordres constatés. Par voie de conséquence, l’existence de l’obligation dont se prévaut Mme [Z] [H] apparaît sérieusement contestable.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur le versement d’une provision au titre de la réparation du préjudice de jouissance et au titre du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de Mme [Z] [H] sur le même fondement sera en revanche rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que Mme [Z] [H] est occupante sans droit ni titre du logement de fonction situé [Adresse 1] à [Localité 3] depuis le 1er mars 2025 ;

Accordons à Mme [Z] [H] un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;

Disons qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [Z] [H], ainsi que de tous occupants de son chef, du logement qu’elle occupe au [Adresse 1] à [Localité 3], avec si besoin le concours de la force publique et celui d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Mme [Z] [H] à verser, à titre de provision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation pour le logement d’un montant de 140 euros à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

Déboutons Mme [Z] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [Z] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [Z] [H] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffière susnommés.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection