Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 12 juin 2025, n° 24/06828

TJ Paris 12 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Requalification du bail en contrat de résidence principale
La cour a jugé que le bail était clairement établi comme un bail à usage de résidence secondaire, et que les demandes de restitution de loyers étaient fondées sur une requalification non justifiée.
Accepté
Droit à la restitution des loyers perçus après congé
La cour a constaté que les loyers perçus pour cette période devaient être restitués en vertu des termes du contrat de bail, qui prévoyait le remboursement en cas de départ anticipé.
Accepté
Droit à la réparation des frais irrépétibles
La cour a accordé cette somme en raison de la défaite de la SCI BB dans le litige.
Rejeté
Demande de frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, considérant que la SAS DE CIRCOURT ASSOCIATES n'avait pas été la partie gagnante dans le litige.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 12 juin 2025, n° 24/06828
Numéro(s) :	24/06828
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Rana CHAABANFrançois MARCHADIER
Parties :	S.A.S. DE CIRCOURT ASSOCIATES, S.C.I. BB

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 12/06/2025

à :M^e Rana CHAABAN, S.C.I. BB

Copie exécutoire délivrée

le : 12/06/2025

à : M^e François MARCHADIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06828 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NGQ

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 juin 2025

DEMANDEURS

Madame [T] [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e François MARCHADIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0043

Monsieur [C] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e François MARCHADIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0043

DÉFENDERESSES

S.C.I. BB, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

S.A.S. DE CIRCOURT ASSOCIATES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Rana CHAABAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0535

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06828 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NGQ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 9 décembre 2022 à effet le 31 décembre suivant, la SCI BB a donné à bail à Monsieur [C] [K] et Madame [T] [S] pour 12 mois renouvelable par périodes de 6 mois, à titre de résidence secondaire, un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 5100 euros charges comprises, payable d’avance semestriellement. Le contrat prévoit également le versement d’un forfait internet de 30 euros par mois, payable en même temps que le loyer et dans les mêmes conditions.

Monsieur [C] [K] et Madame [T] [S] ont donné congé le 17 octobre 2023 à effet au 20 novembre suivant. Un état des lieux de sortie a été établi à cette date.

Par actes de commissaire de justice en date des 29 avril et 24 juin 2024, Monsieur [C] [K] et Madame [T] [S] a fait assigner la SCI BB et la SAS DE CIRCOURT ASSOCIATES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

La qualification du bail en contrat de bail meublé résidence principale,[5] BB au paiement de 6800 euros de trop-perçu de loyers sur la période du 20 novembre au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024,La condamnation de la SCI BB, pour la période courant du 9 décembre 2022 au 20 novembre 2023, au paiement de :3883,96 euros de trop-perçu d’honoraires, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2022, 6431,50 euros de trop-perçu d’honoraires, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2022 à hauteur de 4649,28 euros et du 9 juin 2023 à hauteur de 1782,22 euros,10200 euros en restitution du dépôt de garantie, majorés es intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2022,3289 euros en restitution du trop-perçu de charges et autres accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,La condamnation in solidum de de la SCI BB et la SAS DE CIRCOURT ASSOCIATES au paiement de 6120 euros, correspondant au coût des honoraires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,La condamnation in solidum de la SCI BB et la SAS DE CIRCOURT ASSOCIATES à leur payer 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, Monsieur [C] [K] et Madame [T] [S], représentés par leur conseil, ont fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles ils ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, sauf à ajouter que les demandes de condamnation de la SCI BB au titre du trop-perçu de loyers et charges, dépôt de garantie et honoraires jusqu’au 20 novembre 2023, s’étendent aussi in solidum à la SAS DE CIRCOURT ASSOCIATES.

La SAS DE CIRCOURT ASSOCIATES a été représentée à l’audience utile par son conseil et a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles elle a sollicité le renvoi de l’affaire ou le rejet des pièces adverses pour non-respect du contradictoire, le rejet des prétentions adverses et la condamnation de Monsieur [C] [K] et Madame [T] [S] à lui payer 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherche infructueuse, la SCI BB n’a pas été représentée ni n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera observé que la SAS DE CIRCOURT ASSOCIATES a finalement admis oralement à l’audience du 15 mai 2025 avoir pu prendre connaissance des demandes, moyens et pièces adverses.

Il sera également relevé que la desmande de Monsieur [C] [K] et Madame [T] [S] en restitution de tout ou partie du dépôt de garantie est uniquement fondée sur la requalification du bail en contrat de résidence secondaire et non sur l’absence éventuelle de dégradation locative.

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur les comptes entre les parties

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les baux portant sur un lieu de résidence secondaire ne sont pas soumis aux dispositions de cette loi.

Il est déduit de ces dispositions que le caractère d’une location est déterminé par la destination que les parties ont entendu lui donner initialement, par l’expression de leur volonté commune de contracter (cour d’appel de [Localité 6], Pôle 4 chambre 3, 25 avril 2024, n° 21/22499).

La réalisation d’un bail à titre de résidence secondaire, non-soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas en soi frauduleux, un tel bail demeurant autorisé et les dispositions du code civil en matière de baux n’étant aucunement abrogée.

En l’espèce, il est clairement établi par le contrat produit, dont l’intitulé est univoque, que la manifestation expresse et apparente de volonté des parties a été de conclure un bail à usage de résidence secondaire, non-soumis à la loi du 6 juillet 1989. Or Monsieur [C] [K] et Madame [T] [S] ne versent aux débats aucun élément relatifs à la période précontractuelle. Ainsi il doit être retenu que le preneur a accepté un bail à titre de résidence secondaire, sans que sa volonté apparente, ni celle de son contractant ne soit contredite par d’autres éléments permettant de considérer que le bailleur avait conscience et donné son accord pour qu’en réalité le régime juridique du bail soit distinct. Par-là, la qualification de bail à usage de résidence secondaire et exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, doit être retenue.

Il s’ensuit nécessairement que les demandes de Monsieur [C] [K] et Madame [T] [S] relatives à l’encadrement des loyers et des charges, au dépôt de garantie et aux honoraires du mandataire de gestion locative, sont sans objet et seront en conséquence rejetées, puisqu’elles sont fondées sur le postulat d’une requalification du bail en contrat portant sur une résidence principale.

En revanche, en application de l’article 1103 du code civil précité et de l’article 3.1 du contrat de bail selon lequel « en cas de départ anticipé du locataire et avec préavis, le bailleur ou son mandataire s’engage à rembourser le trop-perçu de loyers », les loyers perçus pour la période allant du 20 novembre au 31 décembre 2023 devront être restitués, soit la somme de 6800 euros.

La SCI BB sera en conséquence condamnée à restituer à Monsieur [C] [K] et Madame [T] [S] la somme de 6800 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2024.

Sur la demande indemnitaire à l’encontre du mandataire de gestion locative

En l’absence de dispositions spécifiques de la loi du 2 janvier 1970 n°70-9 et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, la responsabilité civile de l’agence immobilière suit les règles du droit commun de la responsabilité contractuelle (article 1147 du code civil devenu article 1231-1) et du mandat (articles 1991 et 1992 du code civil).

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, comme vu plus haut, Monsieur [C] [K] et Madame [T] [S] ne versent aux débats aucun élément relatif à la période précontractuelle. Par suite, d’une part, ils échouent à démontrer que les honoraires du mandataire de gestion locative n’étaient pas dues alors qu’ils les ont payées le 9 décembre 2022 et qu’ils n’ont pas contesté leur bien-fondé ni n’en ont réclamé la restitution durant leur occupation de l’appartement. D’autre part, les demandeurs n’établissent pas que la commune intention des parties au moment de la conclusion du contrat de bail aurait porté sur un bail de résidence principale que le mandataire de gestion locative n’aurait pas respectée au moment de sa rédaction du contrat.

La demande indemnitaire de Monsieur [C] [K] et Madame [T] [S] à l’encontre de la SAS DE CIRCOURT ASSOCIATES sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI BB, qui succombe, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à Monsieur [C] [K] et Madame [T] [S] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, somme au paiement de laquelle la SCI BB sera condamnée. En revanche, Monsieur [C] [K] et Madame [T] [S] seront condamnés au paiement à la SAS DE CIRCOURT ASSOCIATES de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI BB à restituer à Monsieur [C] [K] et Madame [T] [S] la somme de 6800 euros de trop-perçu de loyers ;

CONDAMNE la SCI BB à payer à Monsieur [C] [K] et Madame [T] [S] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] et Madame [T] [S] à verser à la SAS DE CIRCOURT ASSOCIATES la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI BB aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06828 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NGQ