TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 MARS 2025

Chambre 7/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/10374 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZZJ

N° de MINUTE : 25/00167

S.A.S. SILK ROAD [Localité 7] 1 DEVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le N°792 547 044

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Déborah BOUKOBZA-ITTAH,

avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

vestiaire : PC 406

DEMANDEUR

C/

S.C.I. SCI HONG

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le N°803 531 177

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. Michaël MARTINEZ, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Camille FLAMANT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 16 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort, par M. Michaël MARTINEZ, Juge, assisté de Madame Camille FLAMANT, greffier.

.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 1er octobre 2019 la SAS AR France invest a conclu un contrat de location accession à la propriété immobilière avec la SCI Hong portant sur le comptoir commercial n° 160 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 12] », à Tremblay en France (93290).

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, la SAS Silk road [Localité 7] 1 développements immobiliers, venant aux droits de la SAS AR France invest, a fait signifier à la société Hong un commandement payer aux fins de saisie vente pour la somme en principal de 225 116,16 euros au titre du contrat précité.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2024 le [Adresse 9] [Localité 7] [Localité 10] représenté par son syndic la SAS Cabinet Azur immo, a fait signifier à la société Hong un commandement de lui payer la somme en principal de 16 346,94 euros au titre des charges de copropriétés.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, la SAS Silk road Paris 1 développements immobiliers, venant aux droits de la SAS AR France invest, a fait assigner la SCI Hong devant le tribunal judiciaire de Bobigny en résiliation du contrat, expulsion et paiement des loyers et charges.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans son assignation, en l’absence de conclusions ultérieures, elle demande au tribunal de :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location-accession conclu avec la SCI Hong le 1er octobre 2019,

— ordonner l’expulsion de la SCI Hong et de tout occupant introduit de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique, des locaux situés à [Adresse 11]) [Adresse 6] »,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la SCI Hong , conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la SCI Hong à lui payer les redevances impayées des mois décembre 2019 et janvier 2020, franchises déduites,

— condamner la SCI Hong à lui payer les redevances impayées sans franchise, à compter du mois février 2020, date du troisième défaut de paiement entraînant la déchéance des franchises, et ce jusqu’à la date du prononcé de la résolution du contrat,

— dire que les redevances impayées produiront intérêt au taux de 10 % par mois à compter du mois de décembre 2019, date la première échéance impayée, et ce jusqu’à la date du prononcé de la résiliation du contrat,

— condamner la SCI Hong à lui payer une pénalité contractuelle 10 % de la totalité de la fraction

dite A de la redevance, déduction faite des montants d’ores et déjà payés au titre de ladite fraction « A »,

— condamner la SCI Hong à lui payer la somme de 59 202 euros au titre de l’indemnité de résiliation contractuelle, égale à 10 % du prix de vente toutes taxes comprises,

— condamner la SCI Hong à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la fraction A de la redevance depuis la date du prononcé de la résiliation judiciaire jusqu’à la libération effective des lieux, augmentée des charges, contributions, taxes et impôts de toute nature exigibles,

— ordonner la publication de la décision à intervenir à la conservation des hypothèques / services des impôts fonciers du lieu de situation de l’immeuble à la requête de la partie la plus diligente,

— condamner la SCI Hong à lui payer une somme de 4 200 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la SCI Hong aux dépens, comprenant le coût des commandements de payer du 11 septembre 2024 et du 13 février 2024, ainsi que de l’assignation,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Régulièrement assignée à l’adresse de son siège sociale, qui est également celle de son gérant, avec dépôt à étude, la SCI Hong n’a pas constitué avocat.

La présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en vertu de l’article 473 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie à l’assignation pour l’exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est datée du 12 décembre 2024.

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 16 janvier 2025 et mise en délibéré au 13 mars 2025.

Par message RPVA du 11 février 2025, la société Silk road a justifié avoir déposé une demande d’enregistrement de son assignation auprès des services de la publicité foncière le 30 janvier 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, la société la SAS AR France invest fait état d’un changement de nom commercial au profit de la SAS Silk road [Localité 7] 1 développements immobiliers. Toutefois, aucun élément ne permet de justifier du changement de dénomination allégué.

1. SUR LES DEMANDES DE LA SOCIÉTÉ SILK ROAD

Selon l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du code civil ajoute que la résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

L’article 1353 du même code dispose quant à lui que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Au soutien de ses demandes, la société Silk road produit :

— l’acte de location accession du 1er octobre 2019,

— un commandement de payer aux fins de saisie vente du 11 septembre 2024 pour la somme en principal de 225 116,16 euros au titre du contrat précité,

— un commandement de payer du 13 février 2024 pour la somme en principal de 16 154,62 euros au titre des charges de copropriétés,

— un relevé de compte locataire au nom de la SCI Hong édité par la société Azur immo en date du 3 septembre 2024, présentant un solde débiteur de 19 988,73 euros.

Il ressort du contrat de location accession que la société Hong devait entrer en jouissance du bien le 1er octobre 2019 pour une durée de six an, à compter du 2 décembre 2019 (p. 21), en contrepartie du paiement d’une redevance d’un montant variable au cours des six années décomposée ainsi (p. 36 et suivantes) :

— la fraction A en contrepartie du droit de jouissance,

— la fraction B à titre d’acompte du sur prix en cas de levée d’option et d’acquisition,

— de versements complémentaires au titre de la fraction B devant être capitalisés.

En cas de résiliation du contrat, les sommes versées au titre de la fraction B doivent être restituées à l’accédant et une indemnité de résiliation est stipulée (p. 44).

Seuls les montants de la redevance de la première année sont stipulés dans l’acte. Concernant le montant des redevance des années 2 à 6, l’acte stipule que « les versements effectués au titre de la fraction B [de la première année] seront capitalisés chaque année pour la détermination du montant des redevances applicables lors des 2ème, 3ème, 4ème, 5ème et 6ème années ».

Une franchise de versement à titre de geste commercial devait s’appliquer sur la fraction A en cas de levée d’option d’un montant variable chaque année.

Un intérêt de retard, du montant du geste commercial, est aussi prévu à compter du troisième défaut de paiement (p. 41).

Il avait également été convenu que la société Hong devait s’acquitter des taxes et impôts de toute nature et des charges de copropriété (p. 23 et 25).

La société Hong bénéfice également d’une faculté d’acquérir l’immeuble en levant l’option d’achat stipulée au contrat, par lettre recommandée avec accusé de réception, exercée au plus tard le 1er août 2025 (p. 42).

Le décompte annexé au commandement de payer du 11 septembre 2024 fait apparaître deux versements de la part de la société Hong, à savoir :

—  5 000 euros le 10 janvier 2018 à titre d’acompte,

—  20 000 euros le 1er octobre 2019 en règlement de l’apport,

Il mentionne également plusieurs débits :

—  20 000 euros à titre d’apport le 1er octobre 2019,

—  1 380 euros le 21 janvier 2021 au titre des frais de gestion

—  63 323,59 euros le 2 septembre 2024 au titre des loyers effectifs pour la période du mois de septembre 2019 à septembre 2024,

—  145 423,83 euros le 2 septembre 2024 au titre des loyers acquisitifs et du complément d’acompte pour la période du mois de septembre 2019 à septembre 2024,

—  19 988,74 euros le 2 septembre 2024 au titre des charges.

Aucune explication ne permet de comprendre les écritures comptables relatives à l’apport et à l’acompte qui ne sont pas visés dans le contrat.

Par ailleurs, les éléments produits par la société Silk road, notamment en l’absence d’un décompte précis des sommes dues et des sommes payées, ne permettent pas au tribunal de déterminer dans quelles mesures la société Hong s’est acquittée de ses obligations étant relevé qu’il n’est produit aucun courrier de relance en près de quatre années d’exécution du contrat alors qu’aucun paiement ne serait intervenu selon la société Silk road. Dès lors, le tribunal n’est pas en mesure de caractériser une faute grave à l’encontre de la société Hong, qui serait de nature à entraîner la résolution judiciaire du contrat.

De plus, les seules stipulations contractuelles ne permettent pas au tribunal de déterminer les redevances dues par la société Hong, notamment à compter de la deuxième année. Là encore, la production d’un décompte précis, mentionnant le détail du calcul de chaque redevance, fait défaut, étant relevé que l’acte fait état dans d’un tableau de simulation des redevances en annexe.

Enfin, la seule production d’un commandement de payer et d’un extrait de compte débutant par la reprises d’un solde de charge de 4 573,31 euros au 1er janvier 2022, est insuffisante à justifier le montant des charges de copropriété dont la société Hong serait redevable. Au surplus, la société Silk raod ne justifie pas que les charges dont elle demande le paiement restent dans la limite de la clause de garantie stipulée en page 21 de l’acte.

En tout état de cause, en l’absence de chiffrage de plusieurs demandes de paiement dans l’assignation, le tribunal, tenu par les demandes des parties en application de l’article 5 du code de procédure civile, ne peut prononcer aucune condamnation.

En conséquence, la société Silk Road sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

2. SUR LES FRAIS DU PROCÈS ET L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, la société Silk Road sera condamnée aux dépens.

Supportant les dépens, elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’occurrence, la nature de l’affaire n’implique pas de déroger au principe sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler dans le dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire,

DÉBOUTE la SAS Silk road [Localité 7] 1 développements immobiliers de l’ensemble de ses demandes en ce compris celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS Silk road [Localité 7] 1 développements immobiliers aux dépens.

Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier.

Le Greffier Le Président

Camille FLAMANT Michaël MARTINEZ