COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01/07/2025

N° RG 25/00022 – N° Portalis DB2O-W-B7J-CZSB N° MINUTE : 25/00144

DEMANDEUR(S) :

SARL KUGLER

[Adresse 8] – [Localité 26]

S.A.R.L. MAMACO

[Adresse 42] – [Localité 15]

S.A.R.L. DSG

[Adresse 23] – [Localité 29]

Monsieur [P] [ER]

[Adresse 16] – [Localité 20]

Monsieur [E] [U]

[Adresse 2]- [Localité 31]

SARL ALIAGA

[Adresse 18] – [Localité 14]

Madame [S] [JT]

[Adresse 5] – [Localité 27]

Madame [WZ] [V] veuve [W]

[Adresse 7] – [Localité 35]

Monsieur [L] [O] [EI] et Madame [AH] [Y] épouse [EI]

[Adresse 4] – [Localité 21]

S.A.R.L. CECOMA

[Adresse 40] – [Localité 19]

Monsieur [N] [CP] et Madame [D] [SL] épouse [CP]

[Adresse 6] – [Localité 28]

SCI DU BREUIL

[Adresse 41] – [Localité 9]

Monsieur [A] [M] et Madame [C] [B] épouse [M]

[Adresse 11] – [Localité 3] (SUISSE)

Monsieur [H] [FR]

[Adresse 13] – [Localité 38]

Madame [J] [XD] épouse [FR]

[Adresse 43] – [Localité 32]

Monsieur [T] [CH] et Madame [TM] [F] épouse [CH]

[Adresse 37] – [Localité 22]

Monsieur [OK] [G]

[Adresse 46] – [Localité 1] (POLOGNE)

Monsieur [KU] [R] et Madame [AS] [Z] épouse [R]

[Adresse 33]- [Localité 24]

SARL JULES

[Adresse 12] – [Localité 36]

Monsieur [AW] [NJ]

[Adresse 10] – [Localité 25]

Monsieur [K] [AC] et Madame [I] [X] épouse [AC]

[Adresse 34] – [Localité 17]

représentés par M^e Jacques GELPI, avocat plaidant au barreau de PARIS, et M^e Stéphanie BAUDOT du cabinet EGIDE AVOCASCIMES, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR(S) :

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE

[Adresse 39] – [Localité 30]

représentée par M^e MELL substituant M^e Philippe RIGLET du cabinet FRANKLIN AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS, et M^e Elodie CHOMETTE de la SELARLU Elodie CHOMETTE Avocat, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : […]

assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffière

Débats : en audience publique le : 27 Mai 2025

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 01 Juillet 2025

Exécutoire délivré le : 04/07/2025 à M^es BAUDOT et CHOMETTE

Suivant acte du 3 janvier 2025, la SARL KUGLER, la S.A.R.L. MAMACO, la S.A.R.L. DSG, [P] [ER], [E] [U], SARL ALIAGA, [S] [JT], [WZ] [V] veuve [W], [L] [O] [EI], [AH] [Y] épouse [EI], la S.A.R.L. CECOMA, [N] [CP], [D] [SL] épouse [CP], la SCI DU BREUIL, [A] [M], [C] [B] épouse [M], [H] [FR], [J] [XD] épouse [FR], [T] [CH], [TM] [F] épouse [CH], [OK] [G], [AS] [Z] épouse [R], [KU] [R], la SARL JULES, [AW] [NJ], [K] [AC], et [I] [X] épouse [AC] ont fait citer la société PV Exploitation France devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’Albertville , aux fins de voir, au dernier état de leurs écritures notifiées par RPVA le 22/05/2025:

A titre principal,

— constater la résiliation des baux commerciaux signés avec chaque demandeur suite aux congés régulièrement délivrés, du fait de la renonciation par la société PV Exploitation France à toute indemnité d’éviction ;

— prononcer la résiliation des 21 baux signés entre les demandeurs et la société PV Exploitation France aux torts et griefs du preneur en raison des violations manifestes des clauses prévues aux baux et de sa carence dans l’exécution des baux ;

— dire que la société PV Exploitation France est occupante sans droit ni titre de ce fait depuis le 30/04/2025, date d’échéance des congés;

— dire que la société PV Exploitation France devra restituer les locaux loués, et ce sous astreinte;

— ordonner l’expulsion du preneur, et de tous occupants de son chef, avec assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin ;

— condamner la société PV Exploitation France au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer dû jusqu’à libération des locaux ;

A titre subsidiaire,

— ordonner une expertise aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, et ce aux frais avancés de la société PV Exploitation France ;

— condamner la société PV Exploitation France à payer à chacun des 20 copropriétaires requérants la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure de Civile ;

outre les dépens.

Ils exposent avoir chacun contracté avec la société PV Exploitation France- Groupe Pierre et Vacances- un bail commercial sur leurs appartements respectifs aux fins d’exploitation au sein de la résidence de tourisme classée “Le Tikal” à [Localité 45]. Ils indiquent avoir fait délivrer congé pour chacun pour leur bien par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, avec effet au 30/04/2025.

Or la société PV Exploitation France n’a pas libéré les lieux et a sollicité par courriers adressés en mai 2025 paiement d’une indemnité d’éviction.

Ils contestent ce droit à une indemnité d’éviction, la société défenderesse ayant expressément renoncé à un tel droit par courrier adressé aux requérants en 2015. Ils soulèvent en tout état de cause les fautes du locataire et sa déloyauté pour considérer qu’il peut être exclu du droit à une indemnité d’éviction, et ce sur le fondement de l’article 145-7 du code de commerce, pour motifs graves et légitimes. Ils invoquent ainsi l’existence d’un dol puisqu’ils ont été trompés sur les conditions de réengagement et sur l’économie globale du contrat.

Enfin ils évoquent les autres fautes du preneur que sont l’absence de transmission des données comptables de la résidence, à laquelle portant il est tenu, la baisse imposée unilatéralement des loyers pendant la période Covid, alors même qu’ils demeuraient dus, l’absence de respect de son obligation d’entretien et la violation de son obligation d’exécution de bonne foi des baux qui doit amener à l’exclusion de toute indemnité d’éviction.

* * *

Suivant conclusions en réponse n°2 notifiées par RPVA le 23 mai 2025, la société PV Exploitation France a conclu à l’incompétence du juge des référés pour statuer la demande de résiliation des baux et au rejet de la demande subsidiaire d’expertise en l’absence de motif légitime.

Elle sollicite paiement par les demandeurs d’une somme de 500 € chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure de Civile.

La société PV Exploitation France indique exploiter une résidence de tourisme au sein de la station de [Localité 45], sise [Adresse 44]. Des baux commerciaux ont été signés avec plusieurs propriétaires particuliers aux fins d’exploitation en meublé de leur bien. Or les défendeurs à la présente instance lui ont fait délivrer un congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction, ce qu’elle conteste.

Elle ne conteste pas avoir adressé des courriers de renonciation à l’indemnité d’éviction mais rappelle qu’ils sont contraires aux dispositions d’ordre public de l’article L.145-14 du Code de commerce, les rendant inapplicables, et ce depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 ayant posé cette règle en ordre public de protection. Elle précise qu’avant ce texte, il s’agissait d’un droit auquel le preneur pouvait renoncer, et qu’il n’y a dés lors aucune mauvaise foi de sa part. La sanction étant que la clause ou le courrier est “réputé non écrit”, ses courriers de renonciation ne peuvent lui être opposés.

Elle relève par ailleurs que l’ensemble des demandeurs ne rapporte pas la preuve de la réception d’un tel courrier de renonciation, seuls 11 bailleurs sur 20 en justifiant.

Elle conteste en tout état de cause toute déloyauté ou volonté de tromper au regard de la date proche des courriers de l’entrée en vigueur de la Loi Pinel dont il a fallu apprécier l’ampleur des changements qu’elle amenait. Elle retient l’existence d’une contestation sérieuse sur ce point.

Enfin elle rappelle que le juge des référés n’a pas compétence pour statuer sur une demande de résiliation d’un contrat et pour apprécier des fautes évoquées.

Elle conteste en dernier lieu le motif légitime à la désignation d’un expert pour fixer l’indemnité d’éviction , puisque la régularité même des congés est en cause au regard du questionnement sur la validité des courriers de renonciation et des prétendus manquements du preneur évoqués par les bailleurs.

L’affaire, plaidée le 27 mai 2025 suite à trois renvois à la demande des parties, a été mise en délibéré au 1er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI :

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce : Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article L 145-15 du code de commerce énonce que : Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

L’article L145-17 du code de commerce énonce également que: Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.

Enfin l’artiche L 145-28 du code de commerce dispose que : Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En l’espèce il n’est pas contesté que les bailleurs requérants ont fait délivrer congé à la société PV Exploitation France pour la date du 30/04/2025, et ce sans offre de renouvellement mais avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Les parties ont débattu dans leurs écritures de façon détaillée sur la validité des courriers antérieurs de renonciation par le défendeur d’une indemnité d’éviction, sur leur contenu, sur l’ordre public de protection issu de la loi Pinel, sur la loyauté ou déloyauté du preneur, voire du dol ou du déséquilibre créé sur l’équilibre du contrat.

Force est de constater que ces contestations qui portent sur une interprétation de la force obligatoire de la loi, des termes des courriers du preneur, de l’appréciation de la bonne foi de chaque contractant et de l’existence de manoeuvres ou même de dol excédent la compétence du juge des référés.

Il en est de même de l’appréciation d’éventuelles fautes du preneur à l’égard de ses bailleurs et des “justes motifs” que ces fautes pourraient constituer pour le prononcé d’une résiliation de bail, cette compétence relevant exclusivement du juge du fond.

Enfin il apparaît prématuré d’ordonner une expertise visant à déterminer le montant d’une indemnité d’éviction, un débat existant sur la validité même des congés délivrés.

Les parties seront donc renvoyées à saisir le juge du fond, sans qu’il soit nécessaire d’examiner plus avant les moyens soulevés par les parties.

Aucune raison d’équité ne conduit à allouer à l’une ou l’autre des parties une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure de Civile. Les demandes de ce chef seront donc rejetées.

L es demandeur supporteront la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en référés, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation des baux et d’expulsion;

Renvoyons les parties à saisir la juridiction du fond ;

Rejetons la demande d’expertise ;

Rejetons la demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure de Civile ;

Condamnons les demandeurs aux entiers dépens.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT