TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

21 MAI 2026

N° RG 25/00403 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXGC

Code NAC : 30F

TLF

DEMANDERESSE :

La société EDITAIR, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 334 504 701 dont le siège social est situé [Adresse 1] et agissant poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Julie BONNEMAY-ISRAËL, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société SAGEAU HOLDING, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 323 127 951 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Emmanuel RASKIN de SEFJ AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 23 Janvier 2025 reçu au greffe le 24 Janvier 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 10 Mars 2026, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint et Madame CELIER-DENNERY,

Vice-Présidente, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en

délibéré au 21 Mai 2026.

MAGISTRATS AYANT DELIBÉRÉ :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 juin 2007, la société IBC a donné à bail commercial à la société EDITAIR le lot n° 111 du premier étage de l’immeuble dénommé « [Adresse 3]» sis [Adresse 4] au [Localité 1] (78), à usage exclusif de bureaux, ainsi qu’un emplacement de stationnement n°38, pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2007, moyennant un loyer mensuel en principal de 1.650 € outre une provision sur charges

de 850 €.

Par avenant n° 1 en date du 16 juin 2009, la prise d’effet du contrat de bail a été reportée au 1er juillet 2008 et les locaux loués sont devenus les lots n° 111/demi, 119 et 120 du 1er étage de l’immeuble. Le loyer a été porté à la somme mensuelle de 3.045,83 €, outre une provision sur charges de 1.525 €.

Aux termes d’un acte sous seing privé régularisé le 28 novembre 2009, la société IBC a par ailleurs consenti à la société EDITAIR une convention d’occupation d’une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction portant sur deux emplacements de stationnement transformés en réserve close à usage privatif et à usage de stockage, moyennant un loyer mensuel de 380 € outre une participation annuelle pour frais d’électricité de 50 € révisable.

Le 18 décembre 2013, la société EDITAIR a dénoncé une partie du bail. Elle a, par la suite, restitué à la société IBC les lots n° 119 et 120 qu’elle occupait, sans qu’aucun avenant ne soit régularisé.

La société 3BF est venue aux droits de la société IBC puis la société SAGEAU HOLDING a acquis l’immeuble dont dépendent les locaux donnés à bail

le 26 janvier 2018.

Par acte extrajudiciaire signifié le 27 septembre 2018, la société SAGEAU HOLDING a donné congé à la société EDITAIR pour le 31 mars 2019 et lui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction.

Puis, le 9 septembre 2020, la société SAGEAU HOLDING a fait délivrer à la société EDITAIR un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à régler la somme de 19.761,39 €.

C’est dans ces conditions que, par exploit introductif d’instance en date du

11 mars 2021, la société EDITAIR a fait assigner la société SAGEAU HOLDING devant la présente juridiction afin d’obtenir l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire et la fixation du montant des indemnités d’éviction et d’occupation dues de part et d’autre.

Par jugement du 27 juillet 2023, la présente juridiction a principalement:

— rejeté la demande de nullité du commandement de payer délivré le 9 septembre 2020 par la société SAGEAU HOLDING à la société EDITAIR,

— rejeté les demandes de la société SAGEAU HOLDING tendant à la résiliation du contrat de bail la liant à la société EDITAIR,

— rejeté les demandes en restitution des provisions sur charges versées par la société EDITAIR lors des exercices 2017 et 2020,

— rejeté la demande d’expertise judiciaire sur la nature, la clé de répartition et le montant des charges dues,

— condamné la société EDITAIR à payer à la société SAGEAU HOLDING la somme de 9.528,17 € selon décompte arrêté au 10 février 2023,

— rejeté la demande de délais de paiement formée par la société EDITAIR,

— dit que la société SAGEAU HOLDING est redevable du paiement d’une indemnité d’éviction de transfert à la société EDITAIR et que la société EDITAIR est redevable, depuis le 1er avril 2019, du paiement d’une indemnité d’occupation statutaire à la société SAGEAU HOLDING,

Avant-dire droit, sur l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation,

— ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [P] [E],

— sursis à statuer sur toutes autres demandes dans l’attente du dépôt de son rapport.

L’expert a déposé son rapport le 11 juillet 2024.

L’affaire a été rétablie au rôle par ordonnance du 24 janvier 2025.

L’affaire a été renvoyée en audience de règlement amiable qui n’a pas pu aboutir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 novembre 2025, la société EDITAIR demande au tribunal de :

Vu les articles L.145-18, L.145-4, L.145-14 et L.145-28 du Code de

commerce ;

Vu les pièces versées aux débats,

— ordonner le rétablissement de l’affaire n° 22/06782 ;

— recevoir la société EDITAIR en ses conclusions et l’y déclarer bien fondée.

— À titre principal, fixer l’indemnité d’éviction due à la société EDITAIR à la somme de 63.000 € (HT), outre les éventuels frais de licenciement sur justificatifs ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 16.000 € HT/HC par an, à compter du 1er avril 2019, jusqu’à la libération des locaux évincés ;

— condamner la société SAGEAU HOLDING à rembourser à la société EDITAIR la somme de 92.206,81 € TTC, correspondant au trop versé au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant jusqu’au 31 décembre 2024, à parfaire au jour de la date du règlement ;

en tout état de cause,

— débouter la société SAGEAU HOLDING de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— condamner la société SAGEAU HOLDING à payer à la société EDITAIR la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société SAGEAU HOLDING aux entiers dépens d’instance, en ce compris, les honoraires de l’Expert judiciaire, dont distraction dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— certains postes de l’indemnité d’éviction ont été sous-estimés par l’expert,

— les frais normaux de réinstallation ont été évalués par l’expert à la somme de 3.000 € qui est très largement insuffisante pour couvrir les dépenses effectives afférentes aux aménagements que toute entreprise doit réaliser lorsqu’elle s’installe dans de nouveaux locaux,

— s’agissant des frais de remploi, l’expert a retenu une somme de 5.500 € qui est peu cohérente avec la réalité du marché,

— l’expert a enfin retenu une indemnité pour frais divers de 2.500 € HT qui est insuffisante en l’espèce compte tenu de l’activité spécifique de la société EDITAIR qui est une société de presse dont la clientèle est naturellement constituée par les lecteurs des magazines qu’elle diffuse (huit parutions annuelles) mais surtout par les 500 publicitaires avec lesquels elle travaille au quotidien,

— le trouble commercial existe même en cas de non-réinstallation, du fait des perturbations d’exploitation, et le bailleur en est redevable quelle que soit la capacité bénéficiaire de l’entreprise. Ce poste indemnitaire accessoire n’est pas conditionné par la profitabilité de l’exploitation et peut être chiffré en s’affranchissant de l’examen du solde intermédiaire de gestion idoine,

— s’agissant de l’indemnité d’occupation, la société EDITAIR considère que la valeur locative retenue par l’expert constitue la fourchette haute de fixation, compte tenu notamment de l’absence totale d’entretien de l’immeuble

— la « réserve » est, depuis le 1er octobre 2024, totalement inutilisable à raison d’un dégât des eaux massif due à la rupture d’une canalisation de l’immeuble, lequel a endommagé les stocks de la société EDITAIR qui s’y trouvaient,

— elle considère que l’abattement pour précarité de 10% retenu dans le cadre de l’indemnité d’occupation est insuffisant,

— la mauvaise foi de la bailleresse persiste puisque malgré les relances de la société EDITAIR, elle ne lui a, à ce jour, toujours pas réglé la somme de

5.000 € que le tribunal judiciaire de Versailles l’a condamnée à lui verser au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, sous exécution provisoire,

— la société SAGEAU HOLDING ne répond pas par ailleurs aux demandes de justification des charges facturées qui lui sont faites par la société EDITAIR,

— elle déplore le défaut d’entretien de l’immeuble par la société SAGEAU HOLDING,

— tant la société SAGEAU HOLDING que ses mandataires successifs ignorent totalement les demandes de la société EDITAIR qui se trouve ainsi, de fait, dans une situation d’éviction particulièrement précaire,

— aucune disposition du statut des baux commerciaux ne prévoit l’indexation de l’indemnité d’occupation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2026, la société SAGEAU HOLDING demande au tribunal, de :

Vu le contrat de bail du 26 juin 2007,

Vu le congé du 27 septembre 2018,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article L.145-41 du Code de commerce,

Vu les articles L.145-14 et L.145-28 du Code de commerce,

Vu le jugement mixte du 27 juillet 2023,

— recevoir la société SAGEAU HOLDING en ses conclusions et l’y déclarer bien fondée.

— fixer l’indemnité d’éviction à verser à la société EDITAIR à la somme

de 25.833 €, selon détail suivant :

Frais de remploi…………………………………………………………….. 5.500 €

Trouble commercial………………………………………………………… 2.800 €

Frais de réinstallation……………………………………………………….. 3.000 €

Frais de déménagement………………………………………………….. 7.100 €

Frais de double loyer……………………………………………………….. 4.933 €

Frais divers .………………………………………………………………… 2.500 €

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation au 1er avril 2019 à la somme annuelle de 23.022 € en principal, hors charges et hors taxes, outre les provisions contractuelles mensuelles pour charges, impôts, taxes et accessoires ainsi que l’indexation annuelle au 1er juillet de chaque année,

en toute hypothèse,

— débouter la société EDITAIR de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

— condamner la société EDITAIR au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— s’agissant de l’indemnité d’éviction, le rapport de Monsieur [E] pourra être entériné, sauf pour le trouble commercial, chiffré suivant une méthode non conforme à la pratique expertale et conduisant à un résultat décorrélé de la réalité de la situation économique de la société EDITAIR,

— s’agissant d’une activité de bureau, par nature transférable, il n’y aura pas de frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce à indemniser,

— la somme de 10.800 € n’est justifiée par aucun élément, ni aucune pièce,

— elle conteste le calcul des honoraires d’agence,

— le bailleur ne peut être tenu d’indemniser le preneur des frais de réinstallation que si ce dernier doit mettre en place des aménagements spécifiques semblables à ceux qu’il perd et qu’il ne peut déménager,

— il n’appartient pas à la société SAGEAU HOLDING de financer une réinstallation à neuf dès lors que l’état actuel des locaux en est très éloigné,

— la société EDITAIR ne produit aucun justificatif démontrant la réalité de son préjudice au titre des frais divers,

— s’il est exact que, dans le cadre d’une éviction, sont indemnisés les frais dits administratifs, correspondant aux formalités de changement de siège, frais de réédition des documents commerciaux, information de la clientèle etc., ils sont appréciés, dorénavant, à l’aune des moyens technologiques et des modes d’organisation actuels,

— la méthode de calcul de l’expert pour évaluer le trouble commercial est décorrélée de toute réalité économique puisqu’elle aboutit à presque une année d’excédent brut d’exploitation de la société EDITAIR,

— c’est, au demeurant, la demande que la société EDITAIR avait elle-même formulée puisqu’elle avait sollicité le versement de l’équivalent de deux mois de son EBE moyen,

— la société EDITAIR ne rapporte la preuve d’aucun de ces préjudices, qu’il s’agisse, en particulier, du temps consacré à la recherche de locaux de relogement (ce qu’en réalité, elle ne fait pas) ou d’une perte de clientèle (qui n’existe pas et qui n’est, en tous cas, pas liée à son implantation, s’agissant de locaux de bureaux),

— concernant l’indemnité d’occupation, l’Expert judiciaire a estimé devoir appliquer aux locaux de réserves une valeur locative représentant la moitié de la valeur locative de bureaux, ce qui apparaît injustifié dès lors que les locaux concernés :

— Ne sont pas soumis au statut des baux commerciaux.

— Sont aisément accessibles au niveau des parking (et non dans une cave).

— Sont sains et en très bon état.

— Ce que la survenance malencontreuse d’un sinistre ne vient pas remettre en cause,

— elle apporte la preuve de l’entretien de l’immeuble et de sa réactivité en cas de difficulté,

— la société EDITAIR apparaît donc bien mal venue de reprocher à la société SAGEAU HOLDING la persistance de problèmes techniques, qu’elle empêche elle-même de résoudre,

— le taux d’abattement pour précarité, applicable à l’indemnité d’occupation statutaire, portant sur les locaux de bureaux et l’emplacement de parking, ne saurait excéder 10% ; étant souligné qu’en toute hypothèse, la valeur locative retenue par l’Expert judiciaire tient déjà compte de l’état actuel de l’immeuble,

— en tout état de cause, aucun abattement pour précarité ne s’appliquera à l’indemnité d’occupation de droit commun portant sur les locaux de réserves,

— pendant la période du maintien dans les lieux les charges et conditions du bail s’appliquent en ce compris la clause d’indexation annuelle.

MOTIFS

1. Sur l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est de principe que si la consistance de l’exploitation ou du fonds est évaluée à la date du congé, la valeur de l’exploitation est évaluée à la date la plus proche possible du départ du locataire.

En l’espèce, comme indiqué dans la décision du 27 juillet 2023, les deux parties s’accordent sur la nature de l’indemnité, qui est une indemnité de transfert.

Comme le rappelle l’expert judiciaire en page 24 de son rapport, l’indemnité principale dans le cadre d’un transfert s’apprécie normalement par référence à la valeur du droit au bail. Toutefois, aucune valeur ne peut être dégagée à ce titre s’agissant de surfaces à usage exclusif de bureaux.

En conséquence, aucune indemnité principale ne peut être retenue ce qui n’est pas contesté par la locataire.

Il y a donc lieu uniquement d’apprécier les indemnités accessoires dues.

1.1.Sur l’indemnité de remploi

Ces frais de remploi sont normalement destinés à couvrir les dépenses nécessaires à l’acquisition d’un nouveau bail.

L’expert indique :

« Les honoraires de commercialisation liés à la location de nouveaux bureaux sont de l’ordre de

30 % d’une année de loyer (estimé à 20.000 €).

Il est cependant à noter qu’en Île-de-France, les frais de commercialisation sont fréquemment partagés entre le bailleur et le locataire à hauteur de 15 % pour chaque partie.

Soit :

20.000 € × 15 % = 3.000 € HT

A ces frais de commercialisation s’ajoutent les frais de conseil et de rédaction (ou relecture) du contrat de bail, retenus forfaitairement pour un montant de 2.500 € HT.

Soit un montant total des frais de remploi de :

3.000 € + 2.500 € = 5.500 € Ht ».

La bailleresse souscrit à l’analyse de l’expert sur ce point. La locataire ne conteste pas la méthode de calcul de ce poste mais les montants retenus par l’expert en raisonnant par affirmations sans apporter la moindre pièce pour étayer les chiffres dont elle se prévaut.

Les simples affirmations d’une partie dépourvues de tout élément objectif de nature à les étayer ne permettent pas de remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire.

Il en résulte que l’indemnité doit être fixée conformément au calcul de l’expert à la somme de 5.500 euros.

1.2. Sur l’indemnité pour trouble commercial

L’expert indique sur ce point : « le trouble commercial vise à indemniser le locataire du préjudice lié à la gestion de l’éviction.

En matière de point de vente, il est généralement estimé sur une base d’un à trois mois de l’excédent brut d’exploitation. En l’espèce, ce mode de calcul n’apparaît pas nécessairement pertinent.

En effet, selon les informations communiquées (pièce 3 du locataire), la société emploie 5 salariés, en plus du gérant. La gestion de l’éviction entraînera nécessairement une perte de temps mais peu vraisemblablement un arrêt complet de l’activité et donc une perte du volume d’affaires, et ce, d’autant que nous retiendrons des frais de double loyer.

Il sera donc procédé à l’estimation suivante :

Temps passé à gérer l’éviction (gérer le déménagement : emballages, classements, archivage, recherche de nouveaux locaux : visites, négociations, gestion des éventuels travaux dans les nouveaux locaux, gestion du transfert de l’activité : abonnements téléphonies et fluides, information des fournisseurs,

etc.) : estimé à 15 journées pour un coût journalier moyen de 1.000 € jour,

soit :

15 jours x 1.000 €/j. = 15.000 €

Cette somme représentant :

(15.000 € ÷ 200.099 €) x 365 jours = 27 jours, soit près d’un mois de la masse salariale chargée ».

La locataire souscrit au calcul de l’expert sur ce point. La bailleresse conteste la méthode de calcul retenue par l’expert estimant qu’elle n’est pas consacrée et se trouve décorrélée de la réalité économique.

Dans sa réponse au dire du bailleur, l’expert ajoute :

« Au sujet du trouble commercial : il été retenu un forfait au temps passé, estimé à 15 jours à 1.000 €/j soit 15.000 €

Position du bailleur : il estime en essence que cette approche ne correspond pas à la pratique usuelle, laquelle correspond à 2 mois d’EBE, ou à 2 semaines de masse salariale, si l’EBE du preneur est négatif.

Le bailleur considère que l’approche proposée est également imprécise et disproportionnée au regard du préjudice d’autant que :

• Les locaux de bureaux sont généralement donnés à bail sans qu’il soit nécessaire d’y effectuer des travaux.

• Il apparaît improbable que la totalité des employés de la société EDITAIR soit mobilisée en vue de la recherche d’un local de remplacement et du transfert.

• L’éviction n’entraînera pas l’arrêt de l’exploitation puisque l’activité est majoritairement exercée à distance, de sorte que la présence des salariés sur le site est facultative pour la grande majorité d’entre eux

Réponse de l’expert : Il convient de relever en préambule, que la méthodologie d’estimation du trouble commercial ne fait nullement l’objet d’une approche constante et consacrée par la jurisprudence et a pu faire l’objet d’une estimation sur la base de différents indicateurs.

En outre, l’approche au temps passé ne se révèle nullement moins précise qu’un forfait mensuel basé sur un indicateur comptable.

D’autre part, il y a plusieurs aspects propres au cas d’espèce militant en faveur d’écarter le calcul sur la base de l’EBE :

1. La forte volatilité de l’EBE :

2020 2021 2022

Excédent brut d’exploitation (EBE) 46.512 20.532

Variation N/A -56% -183%

Celui-ci baisse de 56 % entre 2020 et 2021 puis de 183 % entre 2021 et 2022. Une telle volatilité rend la moyenne peu pertinente, voire même dénuée de sens. D’autre part, l’EBE du dernier exercice étant négatif, cela contribue plus encore à mettre en question la pertinence de la moyenne et rendre impropre l’usage de l’EBE au cas d’espèce.

2. Le nécessaire retraitement de l’EBE : lorsque l’EBE est utilisé pour apprécier le trouble commercial, il fait généralement l’objet de retraitements afin d’obtenir un EBE normatif. Notamment, la rémunération du dirigeant est réintégrée dans l’EBE. Cette réintégration permettant de neutraliser la forme de la rémunération de l’exploitant. En effet, selon que celui-ci se verse un salaire ou des dividendes, ces montants vont impacter (salaires) ou ne pas impacter (dividendes) le montant de l’EBE. Or, on voit mal comment le trouble commercial pourrait dépendre des modalités de rémunération du dirigeant. En l’espèce, il ne m’a pas été communiqué le montant de la rémunération chargée du dirigeant, mais si elle devait être ajoutée à l’EBE moyen pour en retenir entre 1 et 3 mois comme il en est parfois d’usage, on aboutirait vraisemblablement à une valorisation sensiblement comparable à celle retenue, si ce n’est supérieure.

3. La nature de l’entreprise et l’activité exercée : retenir au titre du trouble commercial un certain nombre de mois de l’EBE revient à faire l’hypothèse implicite que le fonds de commerce ne peut pas être exploité en conséquence de la gestion de l’éviction. Cela peut s’entendre pour des petites boutiques exploitées par un commerçant seul ou accompagné d’un apprenti, mais nullement pour une société employant 5 personnes, outre le gérant, et ayant une activité de nature intellectuelle.

Ces raisons ont conduit à baser le calcul au temps passé, faisant ressortir un peu moins d’un mois de masse salariale, ce qui est conforme aux usages.

D’autre part, le bailleur considère que les salariés n’auront pas à se préoccuper de la recherche des locaux. Ils seront néanmoins nécessairement impactés par le déménagement : classement, rangement, indexation des cartons, etc. entraînant mécaniquement une moindre productivité. Le fait que les salariés puissent éventuellement télétravailler n’amenuise en rien les contraintes liées au déménagement, en termes de gestion et de temps passé.

En tout état de cause, le dirigeant (ou un salarié désigné par lui pour une partie des tâches) sera contraint, outre la procédure pendante, de gérer les négociations, les éventuels travaux dans les nouveaux locaux, la gestion du transfert de l’activité : abonnements téléphonies et fluides, information des fournisseurs, etc.

Il est fait mention de travaux éventuels : en effet, certains locaux peuvent être donnés à bail prêt à l’emploi, mais de plus en plus fréquemment, les locaux de bureaux de surfaces petites à moyennes sont donnés à bail en l’état, charge au preneur de les rénover à son usage, en contrepartie d’une franchise de loyer. Dans ce cas de figure, le locataire devra nécessairement passer du temps à gérer le prestataire réalisant lesdits travaux.

De sorte que l’appréciation de 15.000 € HT apparaît justifiée au titre du trouble commercial. Le recoupement par la masse salariale augmentée des charges représentant un peu moins d’un mois, pourrait faire l’objet d’une nouvelle vérification sur la base des comptes de l’exercice 2023, à titre indicatif, ainsi que le souligne le bailleur. L’intérêt du raisonnement sur une base de temps passé, permet cependant de se soustraire à une éventuelle volatilité des indicateurs comptables d’une année sur l’autre ».

Les explications de l’expert ci-dessus reproduites justifient le fait de ne pas retenir la méthode usuelle au titre de l’excédent brut d’exploitation. Au demeurant, la bailleresse admet en tout état de cause qu’en présence d’un excédent brut d’exploitation déficitaire, la méthode par la masse salariale doit être retenue.

Or, la société EDITAIR verse aux débats ses liasses fiscales pour les exercices 2023 et 2024 dont il ressort que son résultat d’exploitation est déficitaire à hauteur de 64.309 euros pour le premier et à hauteur de 92.440 euros pour le second. Au surplus, il convient de rappeler que le préjudice doit s’apprécier au vu des éléments les plus proches de la décision de sorte qu’il ne saurait être tenu compte des données comptables de 2020 et 2021 mais des trois derniers exercices connus sur lesquels la société SAGEAU HOLDING ne prétend pas qu’il résulterait un excédent brut d’exploitation bénéficiaire après retraitement du résultat d’exploitation déficitaire.

Dès lors que l’excédent brut d’exploitation est déficitaire sur les trois dernières années, il paraît donc justifié de retenir la méthode par une évaluation forfaitaire sur la base de la masse salariale et non par un forfait journalier.

En dernier lieu, il ressort de la liasse fiscale pour l’exercice 2024 des charges de salaires, traitements et charges sociales de 179.184 euros.

Compte-tenu du caractère déficitaire de l’excédent brut d’exploitation, il y a lieu d’établir une évaluation forfaitaire directement sur cette masse salariale pour la durée de quinze jours évaluée par l’expert.

Il en ressort que le trouble commercial doit être évalué comme suit, somme arrondie : (179.184 / 365) x 15 = 7.365 euros.

1.3. Sur les frais de réinstallation

Sur ce point, l’expert indique :

« Les frais de réinstallation correspondent à ceux que supporte le preneur évincé pour mettre en place dans ses nouveaux locaux des aménagements semblables à ceux qu’il perd.

Les locaux objets de l’étude ne disposent pas d’aménagements spécifiques. Les locaux de bureaux sont généralement donnés à bail sans qu’il ne soit nécessaire d’y effectuer des travaux. C’était le cas, en l’espèce, le locataire n’ayant, semble-t-il, pas procédé à des travaux d’aménagement des locaux à son arrivée, ceux-ci étant aménagés […]

Lorsque des bureaux nécessitant des travaux sont donnés en location, il est généralement consenti une franchise de loyer en contrepartie.

En outre, les comptes sociaux font essentiellement ressortir, au titre des immobilisations corporelles, du « matériel de bureau et mobilier informatique », par définition déménageables.

Le locataire communique (pièce n° 2) une facture de la société Ocinéo en date du 30 nov. 2022.

Néanmoins, cette facture concerne essentiellement de la fourniture de matériel informatique, des logiciels, ainsi que des prestations de configuration et d’installation.

Le matériel informatique ainsi que les logiciels sont par nature déménageables.

Seules les prestations d’installation et de configuration seront retenues, soit 3.000 € HT ».

La bailleresse souscrit au calcul de l’expert sur ce point. La locataire le conteste en faisant essentiellement valoir que le prix des travaux ont augmenté et ce alors que ce point a été justement écarté par l’expert en l’absence d’aménagement spécifique nécessaire pour l’activité de la locataire, de la fourniture de locaux déjà équipés en matière de location de bureaux ou à défaut d’octroi d’une franchise de loyer par les bailleurs de sorte que la réalité du préjudice évoquée par la locataire n’est pas démontrée.

L’évaluation de l’expert sur ce point sera donc retenue.

1.4 Sur les frais de déménagement

Les parties étant d’accord sur ce point, il y a lieu de retenir un montant

de 7.100 euros à ce titre.

1.5. Sur les frais de double loyer

Les parties étant d’accord sur ce point, il y a lieu de retenir un montant

de 4.933 euros à ce titre.

1.6. Sur les frais administratifs

L’expert indique sur ce point :

« Frais divers liés à l’éviction (frais de greffe, cartes de visites, papier entête, etc.) :

2.500 € Ht ».

La bailleresse souscrit à l’analyse de l’expert. La locataire la conteste faisant valoir le caractère spécifique de son activité et notamment « les frais informatifs – et notamment le mailing à effectuer pour informer ses interlocuteurs de son changement d’adresse » dont elle prétend qu’ils « risquent ainsi d’être très conséquents ».

Toutefois, elle ne produit aucun élément pour justifier que le « mailing » à effectuer constituerait des frais spécifiques et très conséquents, l’expert ayant au contraire retenu en réponse au dire de la bailleresse en page 38 de son rapport que « certains moyens technologiques comme l’emailing peuvent faire gagner du temps et réaliser des économies partielles ».

Aucun élément ne permet donc de remettre en cause l’évaluation de l’expert sur ce poste qui sera donc retenue à hauteur de 2.500 euros.

1.7. Sur les frais de licenciement

Sur ce point, la locataire occupant des locaux à usage de bureaux, elle ne démontre pas qu’elle ne serait pas en mesure de retrouver de nouveaux locaux lui permettant d’accueillir son personnel la contraignant à réduire sa masse salariale.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

1.8. Sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction

Il résulte de l’ensemble des éléments ci-dessus évoqués qu’il convient de fixer l’indemnité d’éviction comme suit :

frais de remploi 5.500 euros

trouble commercial 7.365 euros

frais de réinstallation 3.000 euros

frais de déménagement 7.100 euros

frais de double loyer 4.933 euros

frais divers 2.500 euros

soit un total de 30.398 euros.

Conformément aux prétentions des parties, il y a lieu de simplement fixer cette somme.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Il en résulte que s’agissant de locaux à usage exclusif de bureaux, l’indemnité d’occupation doit être fixée au montant de la valeur locative déterminée conformément aux dispositions de l’article L. 145-36 du code de commerce et R. 145-7 alinéas 2 et 3 et R. 145-11 du code de commerce.

L’article L.145-36 du code de commerce dispose que les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R. 145-11 du code de commerce ajoute que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Ces dernières dispositions prévoient qu’à défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

2.1. Sur la valeur locative des bureaux et du parking

Les parties étant d’accord sur ce point, il y a lieu de retenir une valeur locative de 19.247 euros pour les bureaux et 1.500 euros pour le parking.

2.2. Sur les réserves

A titre liminaire, il convient de constater que la convention d’occupation du

28 novembre 2003 relative à ces réserves contient la stipulation suivante :

« Cette location est consentie et acceptée pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, par période de même durée et ne pourra prendre fin qu’à l’expiration d’une de ces périodes, par un congé donné par l’une ou l’autre des parties 6 mois à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception.

Toutefois, dans le cas où le Preneur est déjà lié par un bail pour des locaux à usage exclusif de bureaux dans le même immeuble, la résiliation du bail et de la présente convention sera coordonnée pour les deux contrats ».

La coordination imposée par cette stipulation implique nécessairement que les réserves soient soumises aux dispositions applicables aux locaux de bureaux. Il en résulte que dans le cadre de la résiliation du bail, les réserves se trouvent également soumises aux dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce précitées. En effet, prétendre comme le fait la bailleresse que la locataire se trouverait occupante sans droit ni titre et partant soumise à une indemnité d’occupation de droit commun reviendrait à faire échec à la coordination résultant de la volonté des parties.

Au surplus, l’expert décrit les réserves ainsi :

« Une réserve

• Sol béton – flocage en plafond

• Une porte piétonne

• Une porte sectionnelle motorisée

• Eclairage par tubes fluorescents ».

S’il faut relever que l’expert ne retient aucun désordre manifeste, il est justifié au regard des dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce que la valeur locative des réserves soit corrigée au regard des différences avec les locaux de référence. En l’occurrence, le fait de retenir pour ces réserves dépourvues du moindre aménagement permettant de la considérer comme un espace de travail une valeur locative diminuée de moitié par rapport aux bureaux situés en étage aménagés en espace de travail et bénéficiant d’un éclairage naturel apparaît parfaitement justifié au regard des dispositions précitées.

Il y a donc lieu de retenir une valeur locative annuelle de 80 euros/m² pour les réserves comme le fait l’expert ce qui pour une surface non contestée de 29 m² établit la valeur locative à 2.320 euros.

2.3. Sur l’abattement pour charges fiscales

Les dispositions de l’article R. 145-8 du code de commerce n’étant pas applicables pour les locaux à usage exclusif de bureaux comme pour les locaux monovalents (Cass. 3e civ., 5 oct. 2017, n° 16-18.059) , il n’est pas justifié comme l’a fait l’expert de pratiquer un abattement à ce titre.

2.4. Sur l’abattement de précarité

Sur ce point l’expert rappelle en page 32 de son rapport que «l’abattement usuellement appliqué, tient compte du fait que la situation du preneur est précaire et l’empêche de se projeter dans son fonds pour y réaliser des investissements ou l’approvisionner normalement.

La jurisprudence dominante retient usuellement 10 %. Certains cas exceptionnels justifient un abattement plus élevé.

Or, en l’espèce, s’agissant de locaux à usage de bureaux, pour lesquels la clientèle n’est pas attachée à l’emplacement, de l’absence de travaux réalisés au cours du bail expiré, de locaux adaptés à l’activité prévue à la destination du bail, il n’apparaît pas que l’éviction entraîne une précarité plus importante que celle provoquée par toute éviction.

L’abattement de 10 % sera donc maintenu, rien ne justifiant de déroger à la pratique usuelle ».

En l’occurrence, l’état des locaux ou l’absence de réactivité imputée au bailleur par la locataire sont sans rapport avec la situation de précarité résultant de l’éviction.

Il y a donc lieu de maintenir l’abattement usuel de 10 %.

2.5 Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Au regard des éléments ci-dessus évoqués, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle à la somme suivante :

(19.247 + 2.320 + 1.500) x 0,90 = 20.760,30 euros.

Celle-ci sera due à compter du 1er avril 2019.

2.6. Sur l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation

Comme prévu par l’article L. 145-28 précité, la locataire, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Il en résulte que l’indemnité d’occupation peut faire l’objet d’une indexation annuelle (CA [Localité 2], 19 mars 2013, n°12/01416, CA [Localité 2], 12e ch.,

2 mars 2023, n° 22/00520).

Il en résulte que l’indemnité d’occupation sera recalculée, étant précisé d’une part qu’à défaut d’élément fourni par les parties, il sera retenu le dernier indice du coût de la construction publié au 1er avril de chaque année qui se substitue nécessairement à la date du 1er septembre ou du 1er juillet pour respecter le principe de l’indexation annuelle et d’autre part que la coordination des deux conventions dans le cadre de la résiliation du bail conduit à appliquer la même indexation aux réserves.

Le montant de l’indemnité d’occupation sera ainsi déterminé pour la période où la locataire sollicite une répétition de l’indu :

—  1er avril 2019 – 31 mars 2020 : 20.760,30,

—  1er avril 2020- 31 mars 2021 : ( T4 2019, 1769/T4 2018, 1703) x 20760,30 = 21.564,87

—  1er avril 2021- 31 mars 2022 : (T4 2020,1795/1769) x 21564,87 = 21.881,82

—  1er avril 2022 – 31 mars 2023 : (T4 2021,1886/1795) x 21 881,82 = 22.991,14

—  1er avril 2023 – 31 mars 2024 : (T4 2022, 2052/1886) x 22 991,14 = 25.014,75

—  1er avril 2024 – 31 mars 2025 : (T4 2023, 2162/2052) x 25014,75 = 26 355,70

3. Sur la demande de répétition de l’indu

La société EDITAIR fait état des versements suivants non contestés par la défenderesse qu’il convient de comparer aux sommes dues déterminées par référence à l’indemnité d’occupation ci-dessus fixée.

Période

Sommes versées par la locataire

Sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation

Somme indûment perçue par la bailleresse

avril à juin 2019

7224,63

5190,07

2034,56

juillet 2019 à juin 2020

29410,68

20961,44

8449,24

juillet 2020 à juin 2021

30493,08

21644,11

8848,97

juillet 2021 à juin 2022

30884,4

22159,15

8725,25

juillet 2022 à juin 2023

32386,44

23497,04

8889,4

juillet 2023 à juin 2024

35190,48

25349,99

9840,49

juillet 2024 à décembre 2024

18617,1

13177,85

5439,25

Il en résulte que la bailleresse a indûment perçue la somme totale de

52.227,16 euros et sera condamnée à la rembourser à la locataire.

4. Sur les demandes accessoires

Si l’instance a trait à une éviction, il y a lieu de constater que les deux parties succombent partiellement en rapport avec leurs prétentions respectives. Il y a donc lieu de dire qu’il sera fait masse des dépens et que chaque partie en supportera la charge de la moitié en ce compris le coût de l’expertise judiciaire. Il n’y a pas lieu, au surplus, d’ordonner la distraction les conseils bénéficiaires n’étant pas précisés dans le dispositif des conclusions des parties.

En conséquence, les deux parties seront déboutées de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Fixe l’indemnité d’éviction due par la société SAGEAU HOLDING à la société EDITAIR à la somme de 30.398 euros hors taxes ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par la société EDITAIR à la société SAGEAU HOLDING à compter du 1er avril 2019 à la somme de 20.760,30 euros hors taxes et hors charges qui sera indexée annuellement à la date du 1er avril sur la base de l’indice du coût de la construction du quatrième trimestre ;

Condamne la société SAGEAU HOLDING à payer à la société EDITAIR la somme de 52.227,16 euros au titre des sommes trop perçues au titre des indemnités d’occupation sur la période du 1er avril 2019 au 31 décembre 2024 ;

Dit qu’il sera fait masse des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et que chaque partie en supportera la charge de la moitié ;

Déboute la société EDITAIR et la société SAGEAU HOLDING du surplus de leurs prétentions en ce compris les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 MAI 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT