TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Hervé CASSEL

Copie certifiée conforme à :

— Maître Hervé CASSEL

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/07237

N° Portalis 352J-W-B7I-C4XH5

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Mai 2024

JUGEMENT

rendu le 22 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « TOUR PARKING HELSINKI TRAPEZE – 1/-2 » sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet

[Y], S.A.S Unipersonnelle

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [H]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Madame [K] [D] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non-représentés

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/07237 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4XH5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrat à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [V] [H] et Madame [K] [P] épouse [H] sont propriétaires des lots de copropriété n° 17001, 17002, 17003, 17004, 17005, 17006 17007, 17008, 17010, 17011, 17012, 17021, 17022, 17023, 17024, 17025, 17026, 17027, 17028, 17029, 17030, 17031, 17032, 17033, 17034, 17035, 17036, 17037, 17038, 17039, 17221, 17222, 17223, 17224, 17225, 17226, 17227, 17228, 17229, 17230, 17231, 17232, 17233 , 17234, 17235, 17236, 1737, 17238 , 17239, 17240, 17241, 17242, 17243, 17244, 17245, 17246, 17247, 17248, 17249, 17250, 17251, 17252, 17253, 17254, 17255, 17286, 17306 et 17307 d’un immeuble « PARKING HELSINKI TRAPEZE -1/-2 » situé [Adresse 3].

A la suite de plusieurs impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la SASU, Cabinet [Y] les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024 pour l’audience du 13 février 2025, aux fins de les voir notamment condamner à lui verser les sommes suivantes :

-20.0484,95 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

-269,51 € au titre des frais nécessaires,

— 

2.500,00 € à titre de dommages et intérêts,

-2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de conclusions d’actualisation signifiées par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2025 et par voie électronique en date du 12 juin 2025, le syndicat des copropriétaires demande :

« Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 ; de l’article 1240 du Code civil ; vu les pièces visées aux débats ;

— Condamner solidairement et à défaut in solidum, Monsieur [V] [H] et Madame [K] [D] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Tour Parking Helsinki Trapèze -1/-2 » sis [Adresse 5]), les sommes suivantes :

-33.207,57 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 inclus (après répartition des charges de l’exercice 2023/2024) avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

-269,51 € au titre des frais nécessaires ;

-3.500,00 € à titre de dommages et intérêts ;

—  2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Monsieur [V] [H] et Madame [K] [P] épouse [H] aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs à la sommation de payer du 26 décembre 2023 si ces derniers devaient de pas être retenus au titre des frais, dont distraction au profit de la SELAFA CASSEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

— Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Cités suivant les modalités des articles 655 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [V] [H] et Madame [K] [D] épouse [H] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 06 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [V] [H] et Madame [K] [D] épouse [H], sont propriétaires des lots n° 17001, 17002, 17003, 17004, 17005, 17006 17007, 17008, 17010, 17011, 17012, 17021, 17022, 17023, 17024, 17025, 17026, 17027, 17028, 17029, 17030, 17031, 17032, 17033, 17034, 17035, 17036, 17037, 17038, 17039, 17221, 17222, 17223, 17224, 17225, 17226, 17227, 17228, 17229, 17230, 17231, 17232, 17233 , 17234, 17235, 17236, 1737, 17238 , 17239, 17240, 17241, 17242, 17243, 17244, 17245, 17246, 17247, 17248, 17249, 17250, 17251, 17252, 17253, 17254, 17255, 17286, 17306 et 173072, 3, 4, 22, 24, 27, 34, 36, 38 de l’immeuble « PARKING HELSINKI TRAPEZE -1/-2 » situé [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2021, 15 décembre 2022, 21 décembre 2023, 19 décembre 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 (1er juillet 2020 au 30 juin 2021) à 2024 (1er juillet 2023 au 30 juin 2024), fixé les budgets prévisionnels des années 2024 (1er juillet 2024 au 30 juin 2025) à 2026 (1er juillet 2025 au 30 juin 2026) et voté la réalisation de divers travaux ;

les attestations de non recours correspondantes ;

les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots des défendeurs ;un décompte faisant état d’un solde débiteur de 33.477,08 euros au 1er avril 2025;

le contrat de syndic pour la période du 21 décembre 2023 au 31 mars 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de Monsieur [V] [H] et Madame [K] [P] épouse [H], hors frais de recouvrement, est débiteur de 33.207,57 euros arrêtés au 1er avril 2025 (appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus).

Monsieur [V] [H] et Madame [K] [D] épouse [H] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en qualité de copropriétaires seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 28 mai 2024, l’assignation ayant été délivrée le 27 mai 2024.

2- Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

— les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 269,51 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance se décomposant comme suit :

— frais de mise en demeure du 02/11/2022 pour 54,00 euros ;

— frais de dernière relance du 29/11/2022 pour 24,00 euros ;

— frais de sommation de payer du 13/03/2024 pour 191,51 euros.

Il produit une mise en demeure adressée aux défendeurs le 04 novembre 2022 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat ne communique cependant que le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale pour la période du 21 décembre 2023 au 31 mars 2025 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer les montants contractuellement prévus pour les prestations effectuées avant cette date (frais de mise en demeure et de dernière relance) qui ne seront dès lors pas retenus.

Seuls les frais désignés comme « frais de sommation de payer » à hauteur de 191,50 euros seront accordés au titre des frais nécessaires.

En conséquence, Monsieur [V] [H] et Madame [K] [P] épouse [H] seront condamnés au paiement de cette somme.

3- Sur la solidarité

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

S’agissant de la condamnation solidaire des défendeurs, le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité entre copropriétaires indivis par la production du règlement de copropriété qui en son article 104 la prévoit expressément en ces termes :

« (…) Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs co-propriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis. (…) »

En conséquence, Monsieur [V] [H] et Madame [K] [D] épouse [H] seront condamnés solidairement à s’acquitter du montant des condamnations prononcées à leur encontre.

4- Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts en faisant valoir que l’inexécution par les défendeurs de leurs obligations provoque des difficultés de trésorerie et engendre un préjudice distinct des intérêts moratoires.

Il ressort des pièces communiquées qu’une précédente procédure en paiement d’arriérés de charge de copropriété a été diligentée devant le tribunal judicaire de Paris en juin 2021 et que les défendeurs ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges, leur compte de charges étant chroniquement débiteur depuis 2020.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier de la défenderesse. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et de manière générale oblige, la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre les copropriétaires.

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/07237 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4XH5

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [V] [H] et Madame [K] [D] épouse [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé.

5. Sur les demandes accessoires

Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [H] et Madame [K] [P] épouse [H] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à la SELAFA CASSEL en la personne de Maître Hervé CASSEL avocat au barreau de Paris, qui en a fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais non compris dans les dépensEn application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/07237 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4XH5

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [H] et Madame [K] [P] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « PARKING HESINKI TRAPEZE -1/-2 » sis [Adresse 2]) pris en la personne de son syndic en exercice la SASU cabinet [Y] ;

— la somme de 33.207,57 euros arrêtés au 1er avril 2025 (appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 ;

— la somme de 191,51 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [H] et Madame [K] [D] épouse [H] aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à la SELAFA CASSEL en la personne de Maître Hervé CASSEL, avocat au barreau de Paris, qui en a fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 9] le 22 Janvier 2026

La Greffière La Présidente