TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Arnaud CERMOLACCE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09674 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBEPE

N° MINUTE :

7/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 avril 2026

DEMANDERESSE

La société IMEFA 58

Société Civile Immobilière dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Arnaud CERMOLACCE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B1073

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [W]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 février 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 avril 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09674 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBEPE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 25 novembre 2010, la SCI IMEFA 58 a consenti à Monsieur [T] [W] un bail d’habitation portant sur des locaux situés [Adresse 3] (3ème étage, lot n°11) à Paris (75001) incluant une cave au 1er sous-sol (n°16, lot n°34) et une place de stationnement également au 1er sous-sol (n°4, lot n°39) pour un loyer mensuel de 1 280 euros et 170 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, la SCI IMEFA 58 a fait signifier à Monsieur [T] [W] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 5 124,93 euros en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025, la SCI IMEFA 58 a fait assigner Monsieur [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition à la date du 28 juillet 2025 de la clause résolutoire stipulée à l’article IX du bail,

— ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [T] [W] ainsi que de tous occupants de son chef même avec la force armée avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [T] [W] au paiement de la somme de 12 113,08 euros correspondant aux causes du commandement outre les loyers et charges échus depuis ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer échu soit la somme de 1 708,31 euros jusqu’à son départ effectif,

— condamner Monsieur [T] [W] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens y compris le coût du commandement de payer.

À l’audience du 18 février 2026, la SCI IMEFA 58, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à préciser que ses demandes en paiement étaient formulées à titre provisionnel et a actualisé sa créance à la somme de 10 032,74 euros, selon décompte du 17 février 2026, terme de février 2026 inclus.

Assigné à étude, Monsieur [T] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 13 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI IMEFA 58 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 30 mai 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 129 juillet 2025, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu le 25 novembre 2010 contient une clause résolutoire (article IX des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mai 2025, pour la somme en principal de 5 124,93 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé au commandement, aucune somme n’ayant été réglée dans le délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 juillet 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique de compte que si Monsieur [T] [W] a effectué un virement de 8 000 euros le 13 janvier 2026, il n’a pas procédé au règlement intégral du loyer de février 2026 payable selon les conditions particulières du contrat de bail d’avance et en totalité le premier de chaque mois, et il ne comparaît pas. Dès lors que la bailleresse ne sollicite pas la suspension des effets la clause résolutoire, il n’est donc pas possible de lui accorder des délais de paiement suspendant les effets de cette clause.

Monsieur [T] [W] étant sans droit ni titre depuis le 30 juillet 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [T] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI IMEFA 58 produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [T] [W] reste lui devoir la somme de 10 032,74 euros à la date du 17 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [T] [W], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 10 032,74 euros.

Monsieur [T] [W] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de l’échéance de mars 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit actuellement la somme de 1 721,90 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [W], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI IMEFA 58 les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2010 entre la SCI IMEFA 58 et Monsieur [T] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation (3ème étage, lot n°11), la cave au 1er sous-sol (n°16, lot n°34) et la place de stationnement au 1er sous-sol (n°4, lot n°39) situés [Adresse 3] à Paris (75001) sont réunies à la date du 29 juillet 2025,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI IMEFA 58 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [T] [W] à verser à la SCI IMEFA 58 la somme provisionnelle de 10 032,74 euros (décompte arrêté au 17 février 2026, incluant la mensualité de février 2026), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [T] [W] à verser à la SCI IMEFA 58 une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 1 721,90 euros), à compter de l’échéance de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNONS Monsieur [T] [W] à verser à la SCI IMEFA 58 une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS la SCI IMEFA 58 du surplus de ses demandes,

CONDAMNONS Monsieur [T] [W] aux dépens comme visé à la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président.