TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Grégory COHEN

Madame [L] [F]

M^e Yves ARDAILLOU

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gabriel NEU-JANICKI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11611 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VJ5

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 février 2026

DEMANDEUR

La société S.C.I. VILLA [L], SCI dont le siège social est sis [Adresse 1] ayant pour gérant la SA PREVOIR-VIE GROUPE PREVOIR, SA dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0891

DÉFENDEURS

— Monsieur [P] [U], demeurant [Adresse 2]

— Madame [Z] [F], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Grégory COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1263

Madame [L] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

La Société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY UC, dont le siège social est sis [Adresse 4] Irlande

représentée par M^e Yves ARDAILLOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0186

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 février 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 26 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/11611 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VJ5

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 décembre 2023, à effet le 5 janvier 2024, la société civile immobilière VILLA [L] a donné à bail à [P] [U] et [Z] [F] pour une durée de six années tacitement reconductible, un appartement à usage d’habitation, au deuxième étage, à gauche sur cour, [Adresse 2], moyennant un loyer hors charges d’un montant initial de 2.465 euros par mois, outre une provision sur charges de 165 euros par mois.

A la suite du constat de sous-locations non autorisées par l’intermédiaire d'[L] [F], la bailleresse a adressé à la société AIRBNB IRELAND, le 6 mai 2024, une mise en demeure de communiquer les informations relatives aux comptes clients de [P] [U], de [Z] [F] et [L] [F].

La société AIRBNB IRELAND a refusé de communiquer les informations demandées.

Par exploit en date du 25 novembre 2024, la société civile immobilière VILLA [L] a fait assigner [P] [U], [Z] [F], [L] [F] et la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY UC à comparaître devant le juge des contentieux de la protection.

Par jugement avant dire-droit du 27 août 2025, signifié aux parties les 9 et 12 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné à [P] [U], [Z] [F], [L] [F] et à la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY UC de communiquer à la société bailleresse le relevé des transactions réalisées via le site AIRBNB depuis le 5 janvier 2024 relatives à la location de l’appartement situé au 2ème étage gauche sur cour de l’immeuble situé [Adresse 2] en précisant, pour chaque sous-location, le montant de la transaction et le montant perçu par l’hôte et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, a dit que l’affaire serait rappelée à l’audience du 17 décembre 2025 et réservé le surplus des demandes.

La société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY UC a communiqué deux relevés à la société civile immobilière VILLA [L].

A l’audience du 17 décembre 2025, la société civile immobilière VILLA [L] a sollicité :

— le prononcé de la résiliation du bail, aux torts exclusifs de [P] [U] et [Z] [F],

— la condamnation solidaire et à défaut, in solidum, de [P] [U] et [Z] [F] à lui payer la somme de 10.000 euros à parfaire au titre de dommages intérêts correspondant aux conséquences de la résiliation anticipée du bail,

— la condamnation solidaire et à défaut, in solidum, de [P] [U] et [Z] [F] à lui payer la somme de 8.089,31 euros à parfaire au titre des fruits civils perçus à l’occasion des sous-locations illicites du bien objet du bail,

— le constat que [P] [U] et [Z] [F] sont occupants sans droit, ni titre des lieux objets du bail à compter de la décision à intervenir;

— la libération des lieux par [P] [U] et [Z] [F] et toute personne de leur chef des locaux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— l’expulsion immédiate de [P] [U] et [Z] [F], après suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion et suppression du sursis à l’expulsion des locataires, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, outre la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, à défaut de départ volontaire;

— la condamnation solidaire de [P] [U] et [Z] [F] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer dû au titre du bail, outre les charges dus également au titre du bail, à compter du jugement à intervenir, et jusqu’à libération effective des lieux;

— la condamnation à ce que le mécanisme de révision des loyers s’applique à l’indemnité d’occupation ;

— le maintien de l’exécution provisoire,

— la condamnation solidaire de [P] [U], [Z] [F] et [L] [F] aux entiers dépens, et la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la bailleresse expose que la demande de résiliation judiciaire du bail est fondée sur la violation de l’interdiction de la sous-location des lieux, justifiant la demande de restitution des fruits civils. Elle souligne que le bail stipule expressément l’interdiction de sous-location des lieux.

[P] [U] et [Z] [F] ont comparu, sollicitant le rejet de la demande de résiliation du bail, qu’il soit constaté qu’ils transmettront spontanément la somme de 1.849,81 euros au bailleur, le rejet des autres demandes et la condamnation du bailleur aux dépens.

Ils exposent avoir proposé de remettre spontanément le fruit des sous locations à la société bailleresse et soulignent avoir tenté une résolution amiable du litige, qui s’est révélée infructueuse.

[L] [F] n’a pas comparu, bien que régulièrement citée à étude.

La présente décision, en premier ressort, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Par ailleurs, en application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties prévoit un usage exclusif des lieux comme habitation principale par les locataires et l’interdiction de sous-location à des tiers (article 3, § 14).

Pour démontrer l’existence d’un manquement par les défendeurs à leurs obligations en raison de la sous-location non-autorisée du logement, la société civile immobilière VILLA [L] produit un procès-verbal de constat du 18 septembre 2024 constatant la proposition des lieux loués à [P] [U] et [Z] [F] à des tiers, par l’intermédiaire d'[L] [F], pour des locations touristiques, au prix de 400 euros par nuit. En outre, la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY UC a communiqué deux relevés à la société civile immobilière VILLA [L], qu’elle produit aux débats, mentionnant la sous-location de 5 nuitées pour la somme de 1.849,61 euros.

Pris ensemble, ces éléments démontrent l’existence d’une activité de sous-location du logement par les défendeurs sans l’autorisation de la bailleresse en violation de leurs obligations contractuelles. Ce manquement apparaît suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires.

En conséquence, la résiliation du bail conclu entre la société civile immobilière VILLA [L], d’une part, et [P] [U] et [Z] [F], d’autre part, le 27 décembre 2023 sur l’appartement à usage d’habitation, situé au deuxième étage, à gauche sur cour, [Adresse 2] sera prononcée, à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion des locataires et le sort des meubles

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion qui porte sur un lieu habité par la personne expulsée ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

En l’espèce, dès lors que la résiliation du bail est prononcée, la société civile immobilière VILLA [L] possède un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué en l’absence de libération volontaire des lieux.

En conséquence, la société civile immobilière VILLA [L] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de [P] [U] et [Z] [F], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir l’expulsion d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, ni de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, ni de supprimer l’application des dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, de sorte que ces demandes seront rejetées.

Aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, il est constant qu’en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, cette occupation cause un préjudice au propriétaire qui est fondé à en demander réparation. L’évaluation de l’indemnité relève d’un pouvoir souverain des juges du fond qui doivent notamment prendre en compte le montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de [P] [U] et [Z] [F], malgré la résiliation du bail, est de nature à créer à l’égard de la société civile immobilière VILLA [L], un préjudice non sérieusement contestable.

En conséquence, [P] [U] et [Z] [F] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer dû au titre du bail, outre les charges également dues au titre du bail, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, ladite indemnité étant indexée conformément aux stipulations du bail.

Sur la demande de restitution des fruits civils

Aux termes des articles 546, 547 et 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

L’article 549 de ce même code précise que « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique… ». La bonne foi requise pour l’acquisition des fruits doit revêtir un caractère permanent. Sitôt qu’elle cesse, cesse l’acquisition des fruits (Cass. 3eme civ. 2 décembre 2014, n°13-21.127).

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre, (Cass 3ème civ 12 septembre 2019, n°18-20.727), étant précisé que le droit de percevoir ces fruits est totalement indépendant de la démonstration de l’existence d’un préjudice, le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière causant nécessairement un préjudice financier à celui-ci.

En application des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 12 du même code prévoit que le juge doit restituer aux faits leur exacte qualification.

Il appartient donc à la demanderesse de justifier de sa demande à hauteur de 8.089,31 euros, correspondant au remboursement des fruits des sous-locations illicites.

La société civile immobilière VILLA [L] produit aux débats les deux relevés communiqués par la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY UC, mentionnant la somme de 1.849,81 euros au titre de la sous-location de l’appartement objet du bail. Les relevés communiqués par les défendeurs sont quant à eux relatifs à trois biens immobiliers différents, incluant le bien objet du litige. La demande de restitution des fruits civils n’est toutefois justifiée qu’à hauteur de la somme de 1.849,81 euros.

En conséquence, [P] [U] et [Z] [F] seront solidairement condamnés à payer à la société civile immobilière VILLA [L] la somme de 1.849,81 euros,en deniers ou quittances, pour tenir compte des remboursements qui auraient déjà pu intervenir, au titre du remboursement des fruits perçus du fait des sous-locations non autorisées.

Le surplus des demandes de la société civile immobilière VILLA [L] sera rejeté.

Sur la demande de dommages intérêts

La société civile immobilière VILLA [L] ne justifie pas du préjudice dont elle demande réparation et sera déboutée de sa demande de condamnation solidaire de [P] [U] et [Z] [F] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

[P] [U] et [Z] [F], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance, y compris le coût du procès-verbal de constat du 18 septembre 2024, de l’assignation et de la signification du présent jugement.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière VILLA [L], la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il y a lieu de lui allouer la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, en condamnant solidairement [P] [U] et [Z] [F] à la lui payer. La société civile immobilière VILLA [L] sera déboutée de ses demandes à l’encontre d'[L] [F], dont l’implication dans la sous location n’est pas établie.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail consenti par la société civile immobilière VILLA [L] à [P] [U] et [Z] [F], le 27 décembre 2023, sur l’appartement à usage d’habitation, au [Adresse 2], à compter de la présente décision ;

AUTORISE la société civile immobilière VILLA [L] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [P] [U] et [Z] [F], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux, à savoir l’appartement à usage d’habitation, au [Adresse 2];

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement [P] [U] et [Z] [F] à payer à la société civile immobilière VILLA [L], une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer dû au titre du bail, outre les charges également dues au titre du bail, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que l’indemnité mensuelle d’occupation à laquelle sont solidairement condamnés [P] [U] et [Z] [F] sera indexée conformément aux stipulations du bail ;

CONDAMNE solidairement [P] [U] et [Z] [F] à payer à la société civile immobilière VILLA [L] la somme de 1.849,81 euros, en deniers ou quittances, au titre du remboursement des fruits perçus du fait des sous-locations non autorisées,

DEBOUTE la société civile immobilière VILLA [L] du surplus de ses demandes, notamment d’astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, de suppression de l’application des dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, du surplus des demandes au titre de la restitution des fruits civils, de condamnation à des dommages intérêts;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement [P] [U] et [Z] [F] aux dépens de l’instance, y compris le coût du procès-verbal de constat du 18 septembre 2024, de l’assignation et de la signification du présent jugement;

CONDAMNE solidairement [P] [U] et [Z] [F] à payer à la société civile immobilière VILLA [L] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

DEBOUTE la société civile immobilière VILLA [L] de ses demandes contre [L] [F] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et ne sera pas écartée.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

La greffière La Juge des contentieux de la protection

Décision du 26 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/11611 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VJ5