TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 01/08/2025

à : Monsieur [B] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le : 01/08/2025

à : Maître [Localité 8] CLAISSE

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/06801

N° Portalis 352J-W-B7J-DAOLL

N° MINUTE : 4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 01 août 2025

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 juillet 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 août 2025 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 01 août 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/06801 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOLL

EXPOSE DU LITIGE

[Localité 7] Habitat, Office Public de l’Habitat (OPH) de la Ville de [Localité 7], est le principal bailleur social de la capitale et un acteur clé du logement social en lle-de-France.

En tant que bailleur social, il a l’obligation de veiller à ce que ses logements soient occupés conformément aux dispositions légales et contractuelles, notamment en tant que résidence principale par les titulaires des baux.

Par acte sous seing privé à effet du 10 juillet 1998, [Localité 7] HABITAT (anciennement l’Office Public d’Habitations de laVille de [Localité 7] transformé en Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) ) a conclu un contrat de location avec Madame [N] [Y], portant sur un logement n°69 de type F4 situe [Adresse 6]G sis [Adresse 4].

A la suite du décès de Madame [N] [Y] survenu le 2 mai 2008 et en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail a été transféré à ses ayants-droits, Messieurs [K] et [B] [Y] et par avenant en date du 23 decembre 2009, Messieurs [K] et [B] [Y] sont devenus les seuls titulaires du contrat de bail.

Par courrier en date du 14 mars 2024, Monsieur [K] [Y] a donné congé du bail laissant Monsieur [B] [Y] comme seul titulaire et occupant du logement.

Le 7 mai 2025, [Localité 7] HABITAT-OPH a été informé par Monsieur [B] [Y], de ce que, compte tenu de son incarcération, il n’occupait plus personnellement le logement, qu’il aurait remis les clés du logement à des tiers qui l’utiliseraient à des fins illicites, notamment dans le cadre d’une activité de prostitution, que ces personnes refuseraient de restituer les lieux et qu’il ne souhaiterait pas déposer plainte par crainte de représailles.

[Localité 7] HABITAT-OPH a également reçu de multiples signalements de la part des voisins qui ont refusé d’attester, alertant sur des troubles graves dans les parties communes de l’immeuble, notamment un trafic de stupéfiants générant des tensions et un climat d’insécurité pour les autres locataires, ces signalements ayant été corroborés par un préposé de [Localité 7] HABITAT – OPH , qui a constaté la présence de plusieurs jeunes filles dans les parties communes, en lien avec les activités illicites signalées.

Une sommation interpellative visant à faire cesser immédiatement les troubles a été effectuée le 14 mai 2025 et le Commissaire de Justice a indiqué dans son procès-verbal que “ Sur place, malgré plusieurs passages personne n’ouvre dans les lieux bien que j’entende du bruit et des éclats de voix et rires derrière la porte, de plusieurs voix feminines, avec également des bruits de verre. Je recueille cependant divers témoignages d’environ 5-6 voisins concordant: sur la situation.”

De surcroit, [Localité 7] HABITAT-OPH a constaté que Monsieur [B] [Y] ne s’acquitte plus des loyers depuis de nombreux mois entrainant une dette locative d’un montant de 4 419,24€ a la date du 30 juin 2025.

Par requête en date du 16 mai 2025, [Localité 7] HABITAT- OPH a sollicité du juge des contentieux de la protection une mesure d’instruction pour établir les conditions réelles d’occupation du logement litigieux.

Par ordonnance du même jour, le Tribunal de céans a autorisé PARIS HABITAT-OPH à faire constater la réalité des conditions d’occupation des lieux.

En exécution de cette ordonnance, Maitre [S] [V], Commissaire de Justice a [Localité 7], s’est rendu le 3 juillet 2025 au [Adresse 2], au 3ème étage, afin de procéder à diverses constatations.

Lors de son intervention, le Commissaire de Justice a été accueilli par une occupante, identifiée comme Madame [J] [R] [A] [Z], de nationalité brésilienne, laquelle a déclaré exercer une activité de prostitution sur les lieux. Des témoignages de riverains corroborent une organisation regulière impliquant plusieurs femmes et un individu déposant celles-ci dans l’appartement.

Le Commissaire de Justice a également pu pénétrer dans l’appartement et a constaté que celui-ci était très peu meublé et que seules deux chambres sont utilisées.

C’est dans cet état que par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, PARIS HABITAT a fait citer Monsieur [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de paris statuant en référé, aux fins :

— de constater que Monsieur [B] [Y] n’occupe plus personnellement le logement de type F4 sis [Adresse 3],

— de constater que ledit logement est actuellement occupé par des tiers sans droit ni titre, se livrant de manière habituelle à une activité de prostitution avec la tolérance du locataire,

— de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location aux torts exclusifs de Monsieur [B] [Y] pour manquement grave à ses obligations contractuelles et légales,

En conséquence :

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur[B] [Y] et de tous occupants de son chef, à défaut de libération volontaire dans un délai de 48 heures suivant la signification de la décision à intervenir, et ce conformément aux dispositions des articles L.431-1 et suivants et R.432-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec astreinte comminatoire de 100 euros par jour de retard, à compter de ladite signification,

— d’ordonner la séquestration des meubles et effets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu désigné par Monsieur [B] [Y] ou, à défaut, dans un garde-meubles ou autre lieu choisi par le bailleur, avec description par l’huissier de justice chargé de l’exécution, aux frais, risques et périls du défendeur, et avec sommation de les retirer dans le délai réglementaire,

— de condamner à titre provisionnel, Monsieur [B] [Y] à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH :

—  4 419,24 €, au titre des loyers et charges impayées à la date du 30 juin 2025,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer mensuel hors charges de 626,40 € outre les charges, à compter de la signification du jugement et jusqu’à la libération complète des lieux, avec indexation dans les conditions prévues au bail,

— de rejeter toute demande de délai de grâce,

En tout état de cause :

— de condamner Monsieur [B] [Y] à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner Monsieur [B] [Y] aux entiers dépens de l’instance,

— de rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

A l’audience du 29 juillet 2025, [Localité 7] HABITAT-OPH, représenté par son Conseil, a maintenu les termes de son assignation.

Décision du 01 août 2025

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Il a expliqué que la situation était très compliquée pour les occupants de l’immeuble qui font face à de nombreux désagréments.

Monsieur [B] [Y], bien que régulièrement cité à l’étude n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

A l’issue des débats, le demandeur a été avisé de la mise en délibéré de l’affaire au 1er août 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

De même, l’article 835 du même code dispose que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, proche de la voie de fait.

Aux termes de I’article 706-40 du code de procédure pénale, en cas d’infraction prévue par le 3°de l’article 225-10 du code pénal, l’occupant et la personne se livrant à la prostitution sont solidairement responsables des dommages et intérêts pouvant être alloués pour trouble du voisinage. Lorsque les faits visés par cet article sont pratiqués de façon habituelle, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, sous-locataire ou occupant qui se livre à la prostitution ou la tolère, sont prononcées par le juge des référés, à la demande du ministère public, du propriétaire, du locataire principal ou des occupants ou oisins de l’immeuble. Les propriétaires ou bailleurs de ces locaux sont informés, à la diligence du ministère public, que ceux-ci servent de lieux de

prostitution.

En vertu de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués.

Conformément à l’article 8 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Décision du 01 août 2025

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En application de l’article 1729 du code civil, lorsque le preneur méconnaît ses obligations et n’use pas paisiblement des locaux loués en bon père de famille, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le contrat.

L’article 1741 du code civil prévoit quant à lui que le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Enfin selon l’article 1224 du code civil, la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, à l’appui de sa demande [Localité 7] HABITAT-OPH verse aux débats :

— le constat établi le 3 juillet 2025 par Maitre [S] [V], Commissaire de justice dont il ressort que le logement litigieux est aujourd’hui occupé par Madame [J] [R] [H] [Z], de nationalité brésilienne, laquelle a spontanément déclaré exercer une activité de prostitution dans les lieux précisant recevoir cinq à six clients par jour, dans le cadre d’une activité rémunérée, et être déposée et récupérée quotidiennement par une tierce personne dont elle a refusé de révéler l’identité.

Les constatations matérielles effectuées sur place et annexées au procès-verbal, notamment les photographies de matelas au sol, de linge souillé, de préservatifs usagés, de produits lubrifiants, d’accessoires à caractère sexuel, ainsi que l’absence de tout aménagement propre à une occupation familiale ou pérenne, confirment une affectation exclusive et réitérée du logement à des fins prostitutionnelles.

— la sommation interpellative du 14 mai 2025, dans laquelle il est rapporté, sur la foi de déclarations concordantes des riverains, que plusieurs jeunes femmes d’origine sud-américaine sont déposées quotidiennement dans le logement, par un tiers identifié, selon une logistique de rotation.

Ces déclarations concordent également avec les éléments photographiques annexés, notamment la présence de valises et d’effets personnels épars, évocateurs d’un hébergement transitoire, et d’une occupation tournante.

— différents courriels récents émanant de plusieurs occupants de l’immeuble lesquels attestent tous d’une vente de stupéfiants manifeste (crack et cannabis), d’une activité de prostitution organisée entraînant de très nombreuses allées et venues, de bagarres dans l’appartement, le parking ou les parties communes, des menaces et agressions récurrentes dans les parties communes, de leur dégradation, du sentiment d‘insécurité omniprésent chez les résidents, notamment les femmes seules avec enfants et d’une absence de réponse sécuritaire suffisante, justifiant l’appel à des mesures urgentes, y compris administratives et judiciaires.

ll ressort ainsi de l’ensemble de ces éléments que le logement est occupé illégalement par des tiers sans droit ni titre, affecté à des fins illicites – prostitution et trafic -, totalement inadaptées à l’habitation, et à l’origine de troubles graves et répétés dans l’immeuble et ce de façon habituelle, avec la tolérance fautive du locataire et au mépris des règles d’ordre public régissant la destination des logements à usage d’habitation.

Dans ces conditions, il convient de constater que les éléments de l’article 706-40 du code de procédure pénale sont réunies et de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Sur l’expulsion et la demande de suppression du délai de deux mois

Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats l’existence d’une occupation illicite des lieux par des tiers se livrant, de manière organisée et habituelle, à une activité de prostitution dans un logement à usage d’habitation, le maintien en jouissance du bien par le locataire ou par tout occupant de son chef constituant une atteinte manifeste à l’ordre public locatif.

Monsieur [Y], locataire en titre, a sciemment permis cette situation en remettant les clés du logement à des tiers, il ne peut aujourd’hui prétendre bénéficier d’aucun délai.

De plus, l’exploitation prostitutionnelle du bien donné à bail, corroborée par les déclarations spontanées des occupantes, les constats d’huissier et les photographies accablantes jointes aux débats, interdit toute mesure de clémence.

En conséquence, il convient de supprimer le délai légal de deux mois attaché au commandement de quitter les lieux, la gravité des faits commandant l’exécution immédiate de la décision à intervenir.

A défaut de départ volontaire à compter de la signification de la présente décision, il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [Y] et de tous occupants de son chef, à défaut de libération volontaire dans un délai de 48 heures suivant la signification de la décision à intervenir, et ce conformément aux dispositions des articles L.431-1 et suivants et R.432-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec astreinte comminatoire de 100 euros par jour de retard, à compter de ladite signification.,

Sur le sort des meubles

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 7] HABITAT-OPH sollicite la condamnation de Monsieur [B] [Y] à lui verser la somme de 4.419,24 € au titre des loyers et charges impayés.

A l’appui de sa demande, il verse aux débats il verse aux débats un décompte en date du 10 juillet 2025 dont il ressort que le locataire se trouve redevable de la somme de 4 419,24 € au titre des loyers et charges dus au 30 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Monsieur [B] [Y] ne justifie pas d’un paiement libératoire.

En conséquence, il convient de condamner à titre provisionnel, Monsieur [B] [Y] à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 4 419,24 €, au titre des loyers et charges impayées à la date du 30 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration d’un titre d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Le bail étant résilié, Monsieur [B] [Y] sera donc condamné à verser à [Localité 7] HABITAT – OPH, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au dernier loyer mensuel hors charges, à compter du 1er juillet 2025 et ce jusqu’à la restitution effective des lieux, outre les charges courantes mensuelles applicables.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [B] [Y] sera condamné à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aux termes de l’article 514-1 alinéa 3 du même code par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

PAR CES MOTIFS

Nous, Anne COTTY, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra, mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse ;

Nous déclarant compétent et régulièrement saisi ;

Prononçons la résiliation judiciaire du contrat de location aux torts exclusifs de Monsieur [B] [Y] pour manquement grave à ses obligations contractuelles et légales à compter de la présente décision ;

En conséquence :

Ordonnons l’expulsion de Monsieur [B] [Y] et de tous occupants de son chef, à défaut de libération volontaire dans un délai de 48 heures suivant la signification de la décision à intervenir, et ce conformément aux dispositions des articles L.431-1 et suivants et R.432-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec astreinte comminatoire de 100 euros par jour de retard, à compter de ladite signification ;

Ordonnons la séquestration des meubles et effets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu désigné par Monsieur [B] [Y] ou, à defaut, dans un garde-meubles ou autre lieu choisi par le bailleur, avec description par l’huissier de justice charge de l’exécution, aux frais, risques et périls du défendeur, et avec sommation de les retirer dans le délai réglementaire ;

Condamnons à titre provisionnel, Monsieur [B] [Y] à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 4.419,24 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 30 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus ;

Condamnons à titre provisionnel, Monsieur [B] [Y] à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH une indemnite d’occupation mensuelle égale au dernier loyer mensuel hors charges de 626,40 €, outre les charges, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux, avec indexation dans les conditions prévues au bail ;

Condamnons Monsieur [B] [Y] aux entiers dépens ;

Condamnons Monsieur [B] [Y] à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposions au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.

la greffière La juge des contentieux et de la protection