TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

Expéditions exécutoire à:

— Maître Catherine TRONCQUEE

Copie certifiée conforme à:

— Maître Catherine TRONCQUEE

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 24/09862

N° Portalis 352J-W-B7I-C5MHM

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 22 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétés de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société ASSOCIES EN GESTION IMMOBILIERE (AGI), S.A.R.L

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0351

DÉFENDERESSE

S.C.I. LE CYGNE DU PERE

[Adresse 1]

[Localité 8]

non-représentée

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/09862 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MHM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrat à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI LE CYGNE DU PERE est propriétaire des lots de copropriété n° 3 (deux boutiques) et 52 (cave) d’un immeuble situé [Adresse 4] (75001).

Par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 21 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 07 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) représenté par son syndic en exercice la SARL ASSOCIES EN GESTION IMMOBILIERE a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI LE CYGNE DU PERE pour l’audience du 12 février 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des dispositions de la loi du 23 décembre 2000, il demande au tribunal de :

« Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] en ses demandes,

Le déclarer bien fondé,

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application,

Vu les dispositions de la loi du 23 décembre 2000,

Vu les dispositions du code civil et notamment l’article 1343-2

Vu les dispositions du code de procédure civile,

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/09862 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MHM

— Condamner la société LE CYGNE DU PERE à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 12.208,06 € correspondant aux appels charges et appels travaux impayés arrêtées au 1er juillet 2024 ;

— Dire que cette somme portera intérêts de droit au taux à compter du 17 juin 2024, date de la mise en demeure adressée ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner la société LE CYGNE DU PERE à régler au syndicat des copropriétaires exposant une somme de 1.200,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— Condamner la société LE CYGNE DU PERE à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C. ;

— Condamner la société LE CYGNE DU PERE aux entiers dépens ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ».

Citée à étude suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la SCI LE CYGNE DU PERE n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 septembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 6 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI LE CYGNE DU PERE est propriétaire des lots n° 3 et 52 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] à Paris (75001).

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

la mise en demeure en date du 17 juin 2024 ;

les procès-verbaux des assemblées générales des 14 juin 2022, 20 avril 2023, 28 mars 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 (1er avril 2020 au 31 mars 2021) à 2023 (1er avril 2022 au 31 mars 2023), fixé les budgets prévisionnels des années 2022 (1er avril 2022 au 31 mars 2023) à 2025 (1er avril 2024 au 31 mars 2025) et voté la réalisation de divers travaux ;

les attestations de non recours correspondantes ;

un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse ;

l’état récapitulatif détaillé de la créance au 1er juillet 2024 inclus faisant état d’un solde débiteur de 12.208,06 euros ;

les contrats de syndic pour les périodes du 14 juin 2022 au 13 décembre 2023, du 20 avril 2023 au 19 décembre 2024 et du 28 mars 2024 au 27 décembre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI LE CYGNE DU PERE est débiteur, hors frais de recouvrement, d’une somme de 12.208,06 euros pour la période du 28 mars au 1er juillet 2024 (appel provisionnel, travaux loi ALUR et travaux budget supplémentaire du 3ème trimestre 2024 inclus).

La SCI LE CYGNE DU PERE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Il convient en conséquence de condamner la SCI LE CYGNE DU PERE à s’acquitter de la somme de 12.208,06 euros avec intérêt au taux légal à compter du 22 juin 2024.

2- Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 1.200,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution réitérée par la défenderesse de ses obligations.

Il ressort des pièces communiquées que la SCI LE CYGNE DU PERE a manqué régulièrement à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, son compte de charges étant régulièrement débiteur depuis 2019.

Le syndicat des copropriétaires produit en outre aux débats un jugement rendu par le tribunal judicaire de Paris en date du 2 février 2021 faisant suite à une assignation en paiement d’arriérés de charges de copropriété duquel il ressort que lesdites charges impayées ont été régularisées après la délivrance de l’assignation.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier de la défenderesse. Par ailleurs, la durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues notamment celles liées au ravalement des façades ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et de manière générale oblige, la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre les copropriétaires 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

3 – Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 07 août 2024 pour les charges et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI LE CYGNE DU PERE sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI LE CYGNE DU PERE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) pris en la personne de son syndic en exercice la SARL ASSOCIES EN GESTION IMMOBILIERE ;

— la somme de 12.208,06 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété et de travaux impayés arrêtée au 1er juillet 2024 (appel provisionnel, travaux loi ALUR et travaux budget supplémentaire du 3ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2024 ;

— la somme de 1.000 euros à titre dommages et intérêts avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

— la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SCI LE CYGNE DU PERE aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 10] le 22 Janvier 2026

La Greffière La Présidente