TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/06685

N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

N° MINUTE : 3

réputé contradictoire

Assignation du :

17 et 24 Mai 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. BSD IMMO

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Harry BENSIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0740

DÉFENDERESSES

S.A.S. [P] [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillante

S.A.R.L. SARL LANAGO (MMA ENTREPRISE)

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillante

Décision du 10 Février 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 24/06685 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés,

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 06 Octobre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé au 10 février 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé signé le 11 décembre 2018 et un avenant du 1er juillet 2019, la SCI Bsd Immo a donné à bail à la SAS [P] [C] un local commercial dépendant d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] ainsi qu’un cave située au premier sous-sol, à destination exclusive de “toutes les activités commerciales sans aucune limitation sauf nuisances interdites par le règlement de copropriété', moyennant un loyer annuel de base de 26 400 euros hors charges pour le local et de 525 euros par mois charges comprises pour la cave, une franchise totale de loyer étant accordée pour le local comme pour la cave jusqu’au 30 juin 2019 en raison de l’engagement d’importants travaux par le preneur.

Reprochant à la société [P] [C] d’avoir diligenté des travaux sans les autorisations adéquates et en violation du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à 75018 Paris (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner cette dernière et la société BSD Immo devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris lequel, par ordonnance rendue le 20 novembre 2019, a désigné M. [D] [F] en qualité d’expert.

M. [F] a déposé son rapport le 28 mai 2021.

Il conclut, notamment, à la réalisation de travaux par la société [P] [C] non conformes aux règles de l’art et sans l’accord du propriétaire et de la copropriété ayant causé à cette dernière des préjudices matériels estimés à un coût global de 59 598,17 euros.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 24 mai 2024, la société Bsd Immo a fait assigner la société [P] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

“JUGER que la société SAS [P] [E] a manqué à ses obligations contractuelles, occasionnant un préjudice à la société BSD IMMO ;

CONDAMNER solidairement la SAS [P] [C] et la société SARL LANAGO (MMA) au paiement des sommes suivantes, à parfaire au jour de la décision à intervenir de 184.568,17 €uros, décomposées comme suit le suivant :

• Expertise judiciaire : 10.000 €uros

• Divers frais dans le cadre de l’expertise : 62.853,17 €uros

• Devis architecte [N] : 4.740 €

• Préjudice de location : 106.975 €uros

CONDAMNER solidairement la SAS [P] [C] et la société SARL LANAGO (MMA) au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

CONSTATER l’exécution provisoire de la décision à intervenir”.

Au soutien de ses demandes, la société Bsd Immo fait valoir en substance :

— que la société [P] [C] a manqué à ses obligations contractuelles de preneur en faisant réaliser des travaux dans les locaux loués, consistant notamment en la création d’une trémie dans le local commercial pour donner un accès direct à la cave, et en l’installation d’un bloc de climatisation, sans son autorisation et sans autorisation du syndicat des copropriétaires,

— que la société Bsd Immo est également responsable de nuisances sonores, dont s’est plaint le syndicat des copropriétaires, ayant pour originel’utilisation du tuyau de l’ancienne laverie comme conduit d’extraction des vapeurs du restaurant et la diffusion de musique au sein des locaux,

— que malgré plusieurs mises en demeure, la société [P] [C] a ainsi manqué à plusieurs obligations essentielles et notamment : l 'obligation de respect du règlement de copropriété ; l’obligation d’information de travaux ; l’obligation de s’assurer de l’absence de mise en danger d’autrui ; l’obligation de validation des travaux par le syndicat des copropriétaires, par l’architecte de l’immeuble et la validation nécessaire du bailleur,

— que depuis, la bailleresse n’a pas pu “reprendre l’exploitation de son commerce”, l’ouverture étant conditionnée à un accord de la copropriété sans cesse retardé,

— que la société [P] [C] a reconnu a responsabilité dans les dommages subis par le syndicat des copropriétaires “et en conséquence par la bailleresse”,

— que la copropriété a subi un préjudice matériel global de 62 853,17 euros,

— que le local n’a pas été loué depuis le juin 2021 et que le loyer n’a pas été réglé depuis le mois de mai 2021, soit 35 mois au 1er avril 2024 ; que le bien pris à bail était loué pour une somme globale de 2 750 euros ; que la dette locative était initialement de 10 725 euros d’où un préjudice de location de 106 975 euros,

— que la société [P] [C] était assurée auprès de MMA Entreprise.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Citées repectivement à étude d’huisier et à personne habilitée, la société [P] [C] et la société Lanago n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2024, l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries de la 18ème chambre, 2ème section du 4 juin 2025, reportée en raison de l’indisponibilité du magistrat à l’audience de plaidoiries de la 18ème chambre 1ère section du 6 octobre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière, et bien fondée.

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Sur les demandes de dommages et intérêts de la société Bsd Immo

Aux termes des dispositions des premier et sixième alinéas de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En outre, en application des dispositions de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est admis de façon constante que celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son cocontractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

En vertu des dispositions de l’article 1231-2 du dit code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les désordres et leur imputabilité

Aux termes des articles 1134 devenu 1103 du code civil, le contrat fait la loi entre les parties. Selon les articles 1720 et 1732 du code civil, le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location ainsi que des réparations locatives.

En l’espèce, le bail conclu le 11 décembre 2018 prévoit dans son article 2 que le preneur répond des dégradations et des pertes causées par sa jouissance ; qu’il “ne pourra effectuer dans les biens immobiliers donnés à bail des travaux qui puissent changer la destination de l’immeuble ou nuire à sa solidité et de même, il ne pourra faire supporter aux planchers une charge supérieure à leur résistance sous peine d’être responsable de tous désordres ou accidents (…) Tous les travaux, réalisés à l’initiative du Preneur, comportant changement de distribution, démolition ou percements des murs, des poutres des planchers, d’installations de machinerie quelle qu’en soit la source d’énergie, devront faire l’objet d’une autorisation préalable et écrite du Bailleur. Lesdits travaux devront être effectués aux frais, risque et périls exclusifs du Preneur conformément aux nonnes en vigueur et sous la surveillance d’un architecte ou d’un Bureau d’Études Techniques agréé par le Bailleur et dont les honoraires seront supportés par le Preneur.

Le Preneur ne pourra modifier le cloisonnement existant des locaux, ni installer de nouvelles cloisons, même démontables, sans avoir obtenu l’accord écrit du Bailleur sur le plan de distribution projetée (…)”

Il ressort du rapport d’expertise et il n’est pas contesté :

— que courant 2018-2019 la société [P] [C] a entrepris dans les lieux loués, précédemment exploités à usage de laverie concernant le rez-de-chaussée, des travaux consistant en la réalisation d’une trémie entre le local principal et la cave, laquelle a été aménagée comme salle de restauration pour environ 14 à 16 personnes.

— que ces travaux, réalisés sans l’accord du syndicat des copropriétaires, n’ont pas été exécutés conformément aux règles de l’art et contreviennent aux règles de sécurité, le représentant de la Préfecture de Police demandant l’élargissement de la trémie en vue d’assurer une évacuation d’une unité de passage de 90 cm,

— que lors des opérations d’expertise, la société [P] [C] a fait procéder unilatéralement à de nouveaux travaux consistant notamment dans la réfection du sol dans la cuisine et dans l’occultation de la trémie, lesquels ont été réalisés sans respect des règles de l’art, l’expert relevant :

* que l’étanchéité de la cuisine, sol et parois murales, n’est pas acquise car il n’y a aucun relevé d’étanchéité du sol, et les parois sont perméables par la vétusté des joints, effrités, et que le règlement sanitaire de la ville de [Localité 1] n’a pas été respecté,

* que l’ancien plancher en solives métalliques et hourdis, découpé sans l’accord de la copropriété pour créer au sous-sol une salle de restaurant, a été occulté par une confection en bastaing de bois, couverte à titre de dalle par un aggloméré en bois, sur lequel a été posé un ragréage et des dalles en grès cérame ; que ces travaux ont été réalisés sans étude d’ingénieur, que le plancher en bois ne reconstitue pas la rigidité de l’ancien plancher, que se pose la question de la tenue au feu en cas d’incendie,

— que la société [P] [C] a en outre aménagé dans le couloir menant vers la cour intérieure de l’immeuble, derrière le bar, un urinoir et un WC dont l’état sanitaire est très mauvais.

Aux termes de son rapport, l’expert conclut aux désordres suivants, auxquels s’ajoutent des troubles du voisinage en automne 2020 consécutifs à une occupation de la cave par de nombreux clients malgré les conditions sanitaires :

“• Occupation illégale du sous-sol car aménagement sans l’obtention de l’accord de la copropriété et aménagement comme [Localité 5], – Etablissement recevant du public d’une cave, apportant des problèmes de sécurité incendie ;

• Occultation des soupiraux des caves, déréglant ainsi fortement la ventilation générale du sous-sol de l’immeuble ;

• Insertion d’une climatisation dans la cave, dont la grille d’amenée d’air a été posée sans l’accord de la copropriété ;

• Cet aménagement a été précédé par la démolition d’une partie du plancher porteur entre les caves et le rez-de-chaussée, en dépit de toute règle de l’art. Opération effectué sans l’accord de la copropriété;

• L’aménagement d’une cuisine professionnelle sans le respect du règlement sanitaire de la ville de [Localité 1] en référence à l‘étanchéité, à la ventilation/extraction des vapeurs de cuissons et à la défaillance du bac à graisses;

• Le réaménagement improvisé, coûteux et inutile du sol de la cuisine, pendant l’opération d’expertise, sans en demander l’avis de l’Expert ;

• Le comblement du plancher vers la cave sur une structure improvisé en bois.”

L’expert conclut que “la responsabilité pour la réalisation des travaux non-conformes aux règles de l’art et sans l’accord du propriétaire et de la copropriété incombe à la société [P] [C].

Pour ces raisons, les dédommagements matériels et immatériels pour les réparations des parties communes endommagées par les travaux de [P] [C], pour les coûts engendrés par la présente opération d’expertise et pour le trouble de voisinage incombent à cette société.”

L’expert relève également que concernant les travaux réalisés en cave, le propriétaire a laissé faire le locataire, et que sa demande d’affectation de la cave en local commercial date du 21 juillet 2020, pendant le déroulement des opérations d’expertise.

Il ressort de ces constatations expertales que la société [P] [C], en faisant réaliser des travaux sans autorisation de la bailleresse et non conformes aux règles de l’art, a manqué à ses obligations conctractuelles envers la société Bsd Immo.

A ce titre, la société [P] [C] a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité envers la société Bsd Immo.

En revanche, aucun des éléments versés au dossier ne permet de retenir la responsabilité de la SARL Lanago, ni même de comprendre à quel titre celle-ci serait susceptible de réparer les préjudices invoqués par la société demanderesse.

Cette dernière sera donc déboutée de toutes ses demandes formées contre la SARL Lanago.

Sur les préjudices

La société Bsd Immo réclame en premier lieu la condamnation de la société [P] [C] à lui payer la somme globale de 77 593,17 euros au titre de son préjudice matériel décomposée comme suit :

• Expertise judiciaire : 10.000 €uros

• Divers frais dans le cadre de l’expertise : 62.853,17 €uros

• Devis architecte [N] : 4.740 €

Aux termes de ses conclusions, la société Bsd Immo soutient que “la société SAS [P] [C] a reconnu sa responsabilité dans les dommages subis par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic la société Supergestes SARL [Adresse 5] et en conséquence par la société SCI BSD IMMO.”

Elle se prévaut des conclusions de l’expert judiciaire qui indique que “la copropriété a dépensé” la somme de 59 598,17 € “pour les différentes diligences – constats d’huissier, procédure, investigations, mesures conservatoires, auxquels s’ajoutent les devis des travaux de réparation, l’assurance DO et le coût de la maîtrise d’œuvre” et qui “valide les préjudices matériels subis par la copropriété, auxquels s’ajoutent le coût de la présente mission d’expertise et les coûts d’avocat.”

Or, si ces éléments sont susceptibles de justifier des préjudices matériels subis par le syndicat des copropriétaires, la société Bsd Immo ne justifie pas avoir personnellement subi un quelconque préjudice ; en effet, elle ne prouve ni même n’allègue avoir engagé des frais au titre du coût de l’expertise ou des travaux réparatoires ; pas plus elle ne rapporte la preuve avoir subi un préjudice personnel, l’ensemble des éléments versés au dossier faisant état de dommages et dépenses respectivement subis et engagées par la copropriété et non par la bailleresse.

La société Bsd Immo sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

La société Bsd Immo réclame en second lieu la condamnation de la société [P] [C] à lui payer la somme de 106 975 euros au titre de la réparation du préjudice qu’elle indique avoir subi à raison de la non-location du bien pendant 35 mois, pour la période du 1er juin 2021 au 1er avril 2024 (soit 35 mois x 2 750 euros), préjudice auquel s’ajoute la dette locative qui était selon ses dires initialement de 10725 euros.

Or aucun des éléments versés aux débats ne permet de justifier de la dette locative dont se prévaut la société Bsd Immo.

S’agissant de la non location du bien pendant 35 mois, aucune pièce ne permet au tribunal de vérifier la réalité et l’étendue du préjudice invoqué par la société Bsd Immo.

Si celle-ci soutient en effet qu’une expulsion de la société [P] [C] serait intervenue, aucun élément n’est versé au dossier permettant de vérifier la date et de la réalité de celle-ci, ainsi que postérieurement, celle de la vacance des locaux.

A défaut de caractériser le préjudice qu’elle allègue, en lien avec les manquements qu’elle impute à la société [P] [C], la société Bsd Immo sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les autres demandes

La société Bsd Immo qui succombe supportera la charge des dépens et sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Rejette les demandes en paiement de la SCI Bsd Immo dirigées contre la SAS [P] [C] et la SARL Lanago,

Rejette la demande de la SCI Bsd Immo formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Bsd Immo aux dépens.

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Février 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME