TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Valérie FIEHL

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thibault POMARES

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02662 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7Z7C

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 22 mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [N], [P], [O] [A]

demeurant [Localité 2] [Adresse 1] [Localité 3] (QUEBEC) – CANADA

représenté par M^e Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON

DÉFENDERESSE

S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER (PIERRE ET PATRIMOINE GESTION)

domiciliée : chez SPIRIT REIM SERVICES, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, toque : E1294

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 22 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02662 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7Z7C

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [A] est propriétaire du lot n°22 au sein d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 3], à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 2019, Monsieur [N] [A] a conclu avec la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER un contrat de mandat de gestion pour ce bien immobilier.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 juillet 2023, Monsieur [N] [A] a mis fin au mandat de gestion à son échéance, soit au 31 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sise [Adresse 5] [Adresse 6] à Paris (75018) représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. CABINET CADOT BEAUPLET, a fait assigner Monsieur [N] [A] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris en paiement de charges de copropriété impayées.

Monsieur [N] [A], informé de cette procédure, a procédé au paiement intégral des sommes dues entrainant le désistement d’instance du demandeur, qui a été constaté le 19 juin 2024.

Considérant que le mandataire a commis des fautes et négligences contractuelles, Monsieur [N] [A] a fait assigner la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamner la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER à lui payer la somme de 240 euros au titre des frais de retard et 3 000 euros en réparation de son manquement contractuel ;Condamner la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER à lui payer la somme de 690 euros au titre des frais de retard et 3 000 euros en réparation de sa faute délictuelle ;Condamner la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Initialement appelée à l’audience du 9 juillet 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2026, lors de laquelle Monsieur [N] [A], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement par lesquelles il maintient l’intégralité de ses demandes initiales et, y ajoutant, de débouter la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes.

La S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement par lesquelles elle sollicite de :

Débouter Monsieur [N] [A] de l’ensemble de ses demandes ;Condamner Monsieur [N] [A] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;A titre subsidiaire, de limiter les dommages et intérêts alloués à Monsieur [N] [A] compte tenu de la faute commise par ce dernier ayant contribué à son préjudice.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux écritures des parties visées et déposées à l’audience du 13 mars 2026 auxquelles elles ont déclaré se référer pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 22 mai 2026 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts

Sur la responsabilité contractuelle

En application de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

L’article 1992 du même code précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’article 1993 souligne que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

En cas d’inexécution totale ou partielle d’une obligation contractuelle, l’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En outre, l’article 1231-1 du code civil permet en cas de préjudice, de condamner le débiteur, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’administrateur de biens, est tenu contractuellement à l’égard de son mandant d’une obligation de conseil et de diligences à l’occasion des opérations réalisées par son entremise. En l’absence de dispositions spécifiques de la loi du 2 janvier 1970 n°70-9 et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, la responsabilité civile de l’agence immobilière suit les règles du droit commun de la responsabilité contractuelle et du mandat susvisées.

La charge de la preuve d’une faute du gestionnaire de biens incombe au mandant, étant rappelé toutefois qu’il appartient au mandataire de rendre compte de sa gestion en application de l’article 1993 du code civil.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leur prétention.

En l’espèce, un mandat à titre onéreux d’administration de biens n° 583 a été signé le 4 octobre 2019, entre Monsieur [N] [A] et la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER, concernant le bien immobilier situé au [Adresse 7] à [Localité 4].

Il ressort de la clause 2.4 du contrat de mandat que « le Mandataire ne gèrera pas les relations avec le Syndic de copropriété. Le mandant procèdera aux règlements des appels de fonds et travaux au Syndic. Le Mandant communiquera dès réception au Mandataire les copies des règlements par ses soins des appels de fonds et travaux de copropriété ainsi que le relevé des charges annuelles afin de procéder aux régularisations de charges du locataire ».

S’il est exact, comme le soutient la défenderesse, que le mandat ne vise pas expressément le paiement des charges de copropriété, il n’en reste pas moins que la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER reconnait expressément dans ses écritures avoir accepté de se charger de régler les appels de fonds appelés par le syndic de copropriété.

En effet, il ressort des pièces produites, tant en demande qu’en défense ce qui traduit un accord de volonté des parties sur ce point, que la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER a accepté de se charger de régler les appels de fonds appelés par le syndic de copropriété. Cette obligation ressort notamment des comptes rendus de gestion produits et des échanges de courriers électroniques entre les parties. Les appels de charges, fonds de travaux et travaux du syndic étaient adressés par celui-ci directement à la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER ; les relevés du compte de copropriétaire étaient également adressés par le Cabinet CADOT BEAUPLET à la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER et les appels de charges étaient systématiquement réglés par Monsieur [N] [A] à la demande de la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER par virements bancaires. Ainsi par exemple, il ressort du courriel en date du 24 avril 2023 adressé par le gestionnaire immobilier : « Nous tenons à vous informer que nous avons deux factures en attente de paiement, car nous n’avons pas les fonds pour les régler. Nous vous remercions de bien vouloir effectuer un virement du montant de la dette vous concernant : 3 500,94 euros » et du compte arrêté au 28 mai 2025, que Monsieur [N] [A] a effectué ce virement le 5 mai 2023. Il ressort également du courriel en date du 16 octobre 2023, soit pendant le délai de préavis de trois mois précédant la date de résiliation du mandat de gestion, que le gestionnaire informait à nouveau le copropriétaire d’appels de fonds en attente de règlement auprès du syndic.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est établi que l’obligation de la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER de communiquer à son mandant les règlements, les appels de fonds et les relevés de charges annuelles était bien entrée dans le champ contractuel.

Or, Monsieur [N] [A] verse aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 décembre 2023 adressée à la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER par le conseil du syndic de copropriété valant mise en demeure de payer la somme de 3 769,75 euros correspondant à des charges de copropriété impayées dans un délai de huit jours, sous peine de poursuite judiciaire.

Il verse ensuite aux débats une assignation faisant suite à cette mise en demeure restée infructueuse, en date du 19 février 2024 à l’initiative du Cabinet CADOT BEAUPLET, syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, faisant état d’impayés de charges de copropriété de Monsieur [N] [A] et de l’envoi de trois mises en demeure restées vaines.

Le demandeur joint la décision de désistement d’instance du 19 juin 2024.

Il convient de souligner que l’assignation en date du 19 février 2024 porte mention comme défendeur de Monsieur [N] [A] élisant domicile chez son administrateur de biens, la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER.

L’assignation fait état de charges de copropriété partiellement impayées entre le 1er juillet 2023 et le 1er janvier 2024 pour la somme de 5 343,36 euros. L’assignation sollicite également 804 euros au titre des frais de recouvrement avancés par le syndic de copropriété pour recouvrer la créance.

La S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER soutient que le compte de Monsieur [N] [A] était insuffisamment approvisionné ne permettant pas le paiement de l’intégralité des charges de copropriété. Elle prétend qu’elle n’a commis aucune faute dès lors qu’elle ne disposait pas des fonds pour procéder au paiement. Elle soutient en outre que postérieurement à la résiliation du mandat, elle a transmis les appels de fonds à Monsieur [N] [A] par courriel du 16 octobre 2023 et qu’il lui appartenait à cette date de procéder au paiement des sommes dues directement auprès du syndic de copropriété.

Il sera toutefois observé que le contrat n’a été résilié qu’à la date du 31 décembre 2023, de sorte que le mandataire était tenu de ses obligations contractuelles jusqu’à cette date. Il lui incombait donc, comme elle s’y employait depuis l’origine du mandat, de transmettre à son mandant les appels de charges et de solliciter de ce dernier qu’il abonde son compte afin de permettre le règlement, ce qu’il n’avait jusqu’alors jamais manqué de faire. A cet égard, il lui incombait d’informer ce dernier de la lettre de mise en demeure comminatoire qu’il a réceptionné au nom et pour le compte de Monsieur [N] [A], le 22 décembre 2023, date à laquelle, contrairement à ce qu’elle prétend, la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER était toujours tenue à ses obligations contractuelles.

La défenderesse ne produit aucun élément confirmant ses écritures de nature à établir que Monsieur [N] [A] n’aurait pas procédé au virement à la suite du courriel adressé le 16 octobre 2023, ce alors qu’il ressort du courriel adressé par ce dernier qu’il a effectué un virement le 16 octobre 2023 et que par courriel du 17 octobre 2023, il a sollicité la confirmation de la bonne réception de virement, sans que la société défenderesse ne réponde. Il ressort en outre du compte rendu de gérance produit daté du 28 mars 2024 que le solde du compte du demandeur était à 0. Si la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER allègue dans ses écritures que ce compte rendu de gérance présentait un solde à 0 « par erreur », elle ne justifie pas de l’erreur alléguée.

Elle ne démontre dès lors ni la faute de Monsieur [N] [A], ni une situation de force majeure ou le fait d’un tiers, et ce alors qu’elle était tenue d’exécuter de bonne foi le contrat de mandat jusqu’à son terme, soit jusqu’au 31 décembre 2023.

Elle n’apporte par ailleurs aucune explication ni pièce de nature à renverser la présomption de faute ayant un lien de causalité avec le préjudice invoqué par Monsieur [N] [A], à savoir l’assignation en justice et les demandes formées à ce titre.

La faute de la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER, par son silence et sa négligence, est ainsi caractérisée ; sa responsabilité contractuelle sera donc engagée.

A la suite de ces négligences, Monsieur [N] [A] s’est retrouvé à payer directement non seulement les charges de copropriété impayées, mais également les frais de justice afférents à la procédure, nonobstant le désistement d’instance constaté le 19 juin 2024.

Sur les préjudices

Sur le montant du préjudice, il n’est pas contesté que Monsieur [N] [A] a réglé directement au syndic de copropriété les sommes dues au titre des charges de copropriété et frais impayés ainsi que les dépens.

Contrairement à ce qu’allègue la défenderesse, le demandeur ne sollicite pas l’indemnisation d’un préjudice résultant du paiement des charges de copropriété, lequel incombe en tout état de cause au propriétaire du bien, mais des frais occasionnés par les retards de paiement et des frais de justice engendrés à la suite de l’assignation du 19 février 2024, en raison de l’inaction de la société de gestion immobilière et du défaut d’information de son mandant quant aux mises en demeure réceptionnées en son nom et pour son compte.

Monsieur [N] [A] justifie en produisant le relevé de compte de copropriétaire établi par le syndic de copropriété arrêté au 29 janvier 2024 des frais de recouvrement suivant :

60 euros au titre des frais de mise en demeure du 7 décembre 2023,60 euros au titre des frais de transmission MED avocat du 21 décembre 2023,120 euros au titre du coût de la mise en demeure par avocat du 21 décembre 2023,

Soit au total : 240 euros.

Il convient donc de condamner la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER à verser à Monsieur [N] [A] la somme de 240 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Monsieur [N] [A] sollicite en outre la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du manquement contractuel de la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER à son obligation communication, qui s’analyse en demande d’indemnisation d’un préjudice moral.

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, il est établi que la société de gestion a manqué à ses obligations contractuelles en n’informant pas son mandant de la mise en demeure comminatoire adressée en préalable de l’introduction d’une action en justice et que Monsieur [N] [A] s’est trouvé assigné par voie de commissaire de justice, ce qui a nécessairement engendré un préjudice moral lié au tracas de la procédure, ce alors qu’une telle action aurait été évitée si la société défenderesse avait respecté ses obligations contractuelles jusqu’au terme du contrat.

En conséquence, la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER sera condamnée à verser à Monsieur [N] [A] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

A titre reconventionnel et subsidiaire, la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER allègue une faute de ce dernier de nature à réduire son droit à indemnisation et sollicite que l’indemnisation soit considérablement limitée, soutenant que Monsieur [N] [A] a manqué de diligence en n’informant pas le syndic de copropriété de la fin du contrat de mandat et ne sollicitant pas que les appels de fonds et courriers lui soient adressés directement.

Il sera relevé à cet égard, que la défenderesse est mal fondée à soutenir l’existence d’une faute de Monsieur [N] [A] ayant contribué à son préjudice dès lors qu’étant elle-même informée de la fin du contrat au 31 décembre 2023, elle a gardé le silence sur la mise en demeure préalable du 21 décembre 2023 qui lui a été adressée à elle seule, 10 jours seulement avant la fin du contrat de mandat, sans qu’elle ne la porte à la connaissance de son mandant. Ce manquement caractérise la mauvaise foi dans l’exécution par la société gestionnaire de ses obligations, lesquelles perduraient jusqu’au 31 décembre 2023.

Il n’y a pas lieu dès lors à retenir une faute à l’encontre de Monsieur [N] [A] de nature à limiter son droit à indemnisation.

Sur la responsabilité délictuelle

Monsieur [N] [A] sollicite la condamnation de la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, considérant qu’en s’abstenant d’informer le syndic de copropriété de la fin de son mandat de gestion et en se maintenant comme interlocutrice du syndic de copropriété, elle lui a causé un préjudice en lui faisant supporter des charges de recouvrement et des indemnités de retard injustifiées. Il sollicite dès lors la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts à ce titre et le remboursement de la somme de 690 euros au titre des frais de recouvrement.

Il résulte des pièces produites que postérieurement à la résiliation du mandat, la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER a continué de se comporter comme le gestionnaire du bien, en acceptant de recevoir l’assignation délivrée le 19 février 2024 sans informer le syndic de copropriété que le contrat avait pris fin, ce alors qu’elle continuait à être destinataire des relevés du compte de propriétaire en lieu et place de Monsieur [N] [A] ainsi qu’il résulte du relevé produit arrêté au 29 janvier 2024.

Ce faisant, la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER a, par son abstention, commis une faute délictuelle engageant sa responsabilité à ce titre.

Au vu du relevé de compte de copropriétaire arrêté au 29 janvier 2024, il ressort que Monsieur [N] [A] s’est vu facturer par le syndic la somme de 450 euros au titre des honoraires de transmission du dossier assignation, le 29 janvier 2024.

Il convient donc de condamner la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER à verser à Monsieur [N] [A] la somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Il sera cependant relevé, au vu de ce qui précède, que Monsieur [N] [A] ne démontre pas avoir subi un préjudice moral distinct de celui déjà réparé, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, lié au manquement de la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER à ses obligations.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, fondée sur la responsabilité délictuelle de la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER.

Sur les demandes accessoires

La S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER, partie perdante sur le principe de sa responsabilité, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [A] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER à verser à Monsieur [N] [A] la somme de 240 euros (deux cent quarante euros) au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle ;

CONDAMNE la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER à verser à Monsieur [N] [A] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de son préjudice moral sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle ;

CONDAMNE la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER à verser à Monsieur [N] [A] la somme de 450 euros (quatre cent cinquante euros) au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle ;

DEBOUTE Monsieur [N] [A] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral fondée sur la responsabilité délictuelle ;

DEBOUTE Monsieur [N] [A] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER à verser à Monsieur [N] [A] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. WASHINGTON IMMOBILIER aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 22 mai 2026 par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge