TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [W] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09512 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDJZ

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur [Q], [K] [M]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, toque : C922

SEYNA

S.A. dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, toque : C922

DÉFENDEUR

Monsieur [W], [F] [H]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mars 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 05 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09512 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDJZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date à effet au 16 juillet 2023, Monsieur [Q] [M] a donné à bail à Monsieur [W] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1 890 euros outre 75 euros de provision sur charges.

Un contrat de cautionnement a été souscrit auprès de la SA SEYNA le 16 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025, Monsieur [Q] [M] et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation judiciaire du bail pour impayés de loyers,l’expulsion du preneur et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique s’il y a lieu, et avec séquestration des effets mobiliers,sa condamnation à lui payer les loyers impayés à septembre 2025 inclus, soit la somme de 7 079 euros (1 965 au profit du bailleur et 5 114 euros pour la caution), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux,sa condamnation à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 janvier 2026.

A l’audience, Monsieur [Q] [M] et la SA SEYNA, représentés par leur conseil, ont réitéré les demandes de leur assignation et ont actualisé leur créance à la somme de 7 079 euros (1 965 euros pour le bailleur et 5 114 euros pour la caution), échéance janvier 2026 incluse.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Q] [M] et la SA SEYNA exposent que les loyers ne sont payés qu’épisodiquement, le dernier règlement datant du 29 décembre 2025.

Bien que valablement assigné par procès-verbal de recherche infructueuse en vertu de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [W] [H] ne s’est pas présenté ni n’a été représenté non enfin n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Décision du 05 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09512 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDJZ

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur la subrogation, il résulte de la définition même du cautionnement et de sa finalité que, si le créancier, faute d’avoir été payé par le débiteur principal, a fait appel au garant, celui-ci, qui aura payé une dette qui n’était pas la sienne, est en droit de réclamer au débiteur le remboursement de ce qu’il a payé.

Les articles 2305 et 2306 du code civil lui ouvrent un choix entre deux sortes de recours, l’un étant l’exercice d’un droit propre, l’autre, celui des droits du créancier.

Ce second cas correspond à un recours subrogatoire prévu à l’article 2306 du code civil, faisant application de la subrogation légale de l’article 1346, qui dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’exercice par voie de subrogation de l’action du créancier a pour principal avantage de permettre à la caution de se prévaloir des sûretés et autres droits préférentiels dont bénéficiait celui-ci, ainsi que, le cas échéant, de réclamer à chacun des codébiteurs solidaires, même non garantis par elle, l’intégralité de la créance. En revanche, la caution ne peut obtenir le remboursement, par cette voie, que de ce qu’elle a payé au créancier. En cas de paiement partiel, si elle se trouve en concours avec le créancier lui-même, celui-ci sera payé avant elle. De plus, son recours est soumis au délai de prescription de l’action du créancier, qui peut être plus bref ou déjà partiellement écoulé au moment où elle-même aura payé.

En l’espèce, la SA SEYNA se fonde sur un recours subrogatoire. Elle justifie d’une quittance subrogative du bailleur pour la somme totale de 5 114 euros, correspondant à des paiements de loyers effectués jusqu’au jour de l’audience.

La SA SEYNA est donc subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de ce montant.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 15 octobre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l’expulsion des lieux

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur fait état d’un arriéré de 7 079 euros échéance de janvier 2026 incluse, ce qui correspond à près de 3,7 mois de retard. C’est ainsi que les loyers d’octobre 2024, juillet 2025 et septembre 2025 n’ont pas été payés, tandis que celui de février 2025 ne l’a été que partiellement. En outre, alors que le contrat prévoit le règlement du loyer « le 1er du mois », le décompte du bailleur met en évidence des retards fréquents dans le paiement, à savoir entre le 7 et le 26 du mois en cours, ceci à sept reprises dans les douze mois précédents avant l’audience. Enfin, il sera relevé que le bailleur est une personne privée.

Absent à l’audience, Monsieur [W] [H] ne conteste, par définition, ni le principe ni le montant de sa dette locative. Il n’apporte pas non plus d’explication sur les raisons de ses impayés et des retards dans les versements. Sur le même registre, il n’a pas répondu aux sollicitations du commissaire de justice par courrier électronique, tel que cela ressort du procès-verbal de recherche infructueuse.

Ce défaut de paiement de loyers est une faute suffisamment grave pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur.

Monsieur [W] [H] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement

Le preneur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il ressort du décompte du 1er janvier 2026 que l’arriéré de loyers à cette date est de 7 079 euros, échéance de janvier 2026 incluse : 1 965 euros pour le bailleur et 5 114 euros pour la caution.

Comme rappelé ci-dessus, le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de 1 965 euros au profit de Monsieur [Q] [M] et de 5 114 euros au profit de la SA SEYNA, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément à la demande des demandeurs.

Il sera rappelé que Monsieur [W] [H] demeure redevable du paiement des loyers et des charges jusqu’à la résiliation du bail.

Monsieur [W] [H] sera aussi condamné au paiement à Monsieur [Q] [M] d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 21 février 2025 puisque les causes ont été apurées.

Il sera alloué à la SA SEYNA la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail à effet au 16 juillet 2023 conclu entre Monsieur [Q] [M] et Monsieur [W] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation [Adresse 1] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [H] de restituer les clés du logement à Monsieur [Q] [M] dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [H] d’avoir restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Q] [M] et la SA SEYNA pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, selon les modalités prévues à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à verser à Monsieur [Q] [M] la somme de 1 965 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à verser à La SA SEYNA la somme de 5114 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2025 ;

RAPPELLE que Monsieur [W] [H] reste tenu du paiement des loyers et des charges jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à verser à Monsieur [Q] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit de 1 965 euros en janvier 2026), à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à payer à la SA SEYNA la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 21 février 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La greffière Le juge des contentieux de la protection