TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e MARGULIS (E1850)

M^e LOYSEAU de GRANDMAISON (E2146)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 21/00218

N° Portalis 352J-W-B7F-CTROS

N° MINUTE : 5

Assignation du :

23 Décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 06 Mai 2026

DEMANDERESSES

S.N.C. DOVIMA (RCS de Paris 562 039 958)

[Adresse 1]

[Localité 1]

Société de droit luxembourgeois AKASHI (RCS de Luxembourg B250850) venant aux droits de la S.N.C. DOVIMA, par voie d’intervention volontaire

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentées par Maître Sorin MARGULIS de l’ASSOCIATION MARGULIS ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1850

DÉFENDERESSES

S.A. BAILLY SANTÉ (RCS de Paris 310 645 031)

[Adresse 3]

[Localité 3]

S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS “MJA”, prise en la personne de Maître [P] [N], ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A. BAILLY SANTÉ

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentées par Maître Florent LOYSEAU de GRANDMAISON du Cabinet LDG AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2146

Décision du 06 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 21/00218 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTROS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 12 Novembre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2026, puis prorogé successivement au 08 Avril 2026 et au 06 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de [S] [Y]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 mai 1983, la S.A.R.L. YAB, devenue depuis la S.N.C. DOVIMA, a donné à bail commercial renouvelé à la S.A. BYOPAR, aux droits de laquelle vient la S.A. BAILLY SANTÉ, des locaux situés au rez-de-chaussée, au premier étage et au deuxième sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1] cadastré section BV numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er avril 1983 afin qu’y soit exercée une activité de vente au détail d’articles se rattachant à la parapharmacie (diététique, parfumerie, appareillages et mobiliers pharmaceutiques et médicaux, etc.) ainsi qu’à l’orthopédie et à l’optique, de stockage des mêmes articles, et d’installation des bureaux nécessaires à l’exercice de l’activité susdéfinie, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 475.000 francs hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu par arrêt contradictoire de la cour d’appel de Paris en date du 3 octobre 2007 infirmant un jugement contradictoire du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en date du 26 juin 2006 et, statuant à nouveau, fixant le loyer de renouvellement au montant annuel de 77.290 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2002.

Diverses procédures au fond opposent les parties notamment depuis l’année 2008, la S.N.C. DOVIMA ayant d’une part, par divers actes d’huissier délivrés entre le 1er avril 2008 et le 22 avril 2010, fait signifier à la S.A. BAILLY SANTÉ cinq commandements de payer des arriérés de loyers et de charges locatives, ainsi que sept sommations de procéder soit à la réalisation de travaux, soit à la remise en état des locaux après la réalisation de travaux non autorisés, visant tous la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, puis ayant d’autre part, par acte d’huissier en date du 31 mai 2010, fait signifier à cette même locataire un congé pour le 31 décembre 2010 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce.

Décision du 06 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 21/00218 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTROS

Par divers exploits d’huissier signifiés à compter du 27 février 2009, la S.N.C. DOVIMA a fait assigner la S.A. BAILLY SANTÉ devant le tribunal de grande instance de Paris en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion sous astreinte et en fixation d’une indemnité d’occupation d’une part, et en validation du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction d’autre part ; réciproquement, la S.A. BAILLY SANTÉ a fait assigner la S.N.C. DOVIMA devant ce même tribunal en contestation des commandements de payer ou sommations délivrés.

Une instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 09/04564 et a fait l’objet d’une redistribution sous le numéro de répertoire général RG 10/01484 ; une instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 09/18823, puis a fait l’objet d’une redistribution sous le numéro de répertoire général RG 10/05162, d’un retrait du rôle par ordonnance du juge de la mise en état en date du 31 mai 2011, et d’une réinscription sous le numéro de répertoire général RG 12/14946 ; deux instances ont été enrôlées sous les numéros de répertoire général respectifs RG 10/02693 et RG 10/07131, et ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 9 septembre 2010 sous le seul numéro de répertoire général RG 10/02693 ; une instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 11/06510 ayant fait l’objet d’un retrait du rôle par ordonnance du juge de la mise en état en date du 4 avril 2012 et d’une réinscription sous le numéro de répertoire général RG 12/14948 ; et une instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 11/07645.

Ces différentes instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 15 janvier 2013 sous le seul numéro de répertoire général RG 10/01484, cette instance unique ayant ultérieurement fait l’objet d’un retrait du rôle par ordonnance du juge de la mise en état en date du 22 mai 2017, puis d’une réinscription sous le numéro de répertoire général RG 17/11367.

Par jugement contradictoire en date du 7 novembre 2018, le présent tribunal a notamment : débouté la S.N.C. DOVIMA de ses demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au titre des sommations de faire en date des 1er avril 2008, 23 décembre 2008 et 14 décembre 2009, ainsi qu’au titre des commandements de payer en date des 27 octobre 2009, 15 janvier 2010 et 22 avril 2010 ; constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à la date du 6 septembre 2008 par l’effet du commandement de payer signifié par la S.N.C. DOVIMA à la S.A. BAILLY SANTÉ en date du 6 août 2008, accordé à la S.A. BAILLY SANTÉ des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 15 septembre 2008 inclus pour apurer sa dette au titre de ce commandement, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ces délais, constaté l’apurement par la S.A. BAILLY SANTÉ des causes du commandement dans les délais accordés, et débouté la S.N.C. DOVIMA de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire par l’effet de ce commandement ; constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à la date du 24 janvier 2010 par l’effet de la sommation signifiée par la S.N.C. DOVIMA à la S.A. BAILLY SANTÉ en date du 24 décembre 2009, accordé à la S.A. BAILLY SANTÉ des délais rétroactifs jusqu’au 31 décembre 2011 inclus pour mettre fin aux manquements dénoncés dans cette sommation, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ces délais, constaté l’apurement par la S.A. BAILLY SANTÉ des causes de la sommation dans les délais accordés, et débouté la S.N.C. DOVIMA de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire par l’effet de cette sommation ; constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à la date du 15 février 2010 par l’effet de la sommation signifiée par la S.N.C. DOVIMA à la S.A. BAILLY SANTÉ en date du 15 janvier 2010, accordé à la S.A. BAILLY SANTÉ des délais rétroactifs jusqu’au 31 décembre 2011 inclus pour mettre fin aux manquements dénoncés dans cette sommation, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ces délais, constaté l’apurement par la S.A. BAILLY SANTÉ des causes de la sommation dans les délais accordés, et débouté la S.N.C. DOVIMA de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire par l’effet de cette sommation ; constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à la date du 2 mars 2010 par l’effet de la sommation signifiée par la S.N.C. DOVIMA à la S.A. BAILLY SANTÉ en date du 2 février 2010, accordé à la S.A. BAILLY SANTÉ des délais rétroactifs jusqu’au 31 décembre 2011 inclus pour mettre fin aux manquements dénoncés dans cette sommation, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ces délais, constaté l’apurement par la S.A. BAILLY SANTÉ des causes de la sommation dans les délais accordés, et débouté la S.N.C. DOVIMA de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire par l’effet de cette sommation ; condamné la S.A. BAILLY SANTÉ à payer à la S.N.C. DOVIMA la somme de 43.060,64 euros T.T.C. en règlement du solde restant dû au titre de sa quote-part de charges au titre des travaux de ravalement ; condamné la S.N.C. DOVIMA à payer à la S.A. BAILLY SANTÉ la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis depuis l’année 2008 du fait des travaux de ravalement et de réfection de la cage d’escalier, ainsi que du fait des interruptions de chauffage intervenues au cours des années 2009 et 2010 ; débouté la S.N.C. DOVIMA de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial ; dit que le congé délivré par la S.N.C. DOVIMA à la S.A. BAILLY SANTÉ en date du 31 mai 2010 avait mis fin au contrat de bail commercial à compter du 31 décembre 2010 à minuit et, en l’absence de gravité des motifs invoqués, avait ouvert droit, au profit de la S.A. BAILLY SANTÉ au paiement d’une indemnité d’éviction ainsi qu’au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité, et au profit de la S.N.C. DOVIMA à la perception d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er janvier 2011 ; et ordonné une mesure d’expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [A] [K] aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A. BAILLY SANTÉ ainsi que du montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.N.C. DOVIMA à compter du 1er janvier 2011 jusqu’à la date de restitution des locaux.

Par arrêt contradictoire en date du 22 janvier 2020, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement susvisé en toutes ses dispositions, et condamné la S.N.C. DOVIMA aux dépens d’appel.

Reprochant à la S.A. BAILLY SANTÉ la réalisation de travaux non autorisés relatifs à l’ascenseur présent dans les locaux, la S.N.C. DOVIMA lui a, par acte d’huissier en date du 22 octobre 2020, fait signifier un commandement, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, de justifier de l’autorisation préalable et écrite afférente à ces travaux ou à défaut de procéder à une remise en état, puis l’a, par exploit d’huissier en date du 23 décembre 2020, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles L. 145-17 et L. 145-28 du code de commerce, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal, en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial à titre subsidiaire, et en déchéance de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction en tout état de cause.

Tel est l’objet de la présente instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 21/00218.

Par exploit d’huissier en date du 23 décembre 2020, la S.A. BAILLY SANTÉ a fait assigner la S.N.C. DOVIMA devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité du commandement du 22 octobre 2020 à titre principal, et en octroi d’un délai de grâce de trois mois avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre subsidiaire.

Cette instance parallèle a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 21/00237.

La S.A. BAILLY SANTÉ a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par acte d’huissier de justice en date du 15 juillet 2021.

L’expert judiciaire a procédé à deux visites contradictoires des locaux les 12 novembre 2018 et 10 juillet 2019, a adressé un pré-rapport aux parties le 10 février 2021, et a déposé son rapport définitif le 25 octobre 2021, estimant le montant de l’indemnité d’éviction principale et des indemnités accessoires dues à la S.A. BAILLY SANTÉ à la somme respective de 1.252.000 euros correspondant à la valeur du droit au bail et à la somme de 507.300 euros ou de 376.582 euros suivant deux évaluations distinctes des frais de réinstallation, et le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.N.C. DOVIMA à compter du 1er janvier 2011 à la somme annuelle de 134.145 euros hors taxes et hors charges.

Les deux instances relatives au commandement du 22 octobre 2020 ont été jointes sous le seul numéro de répertoire général RG 21/00218 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 2 novembre 2021.

Par ordonnance contradictoire en date du 7 février 2022, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire d’une durée initiale de trois mois confiée à Monsieur [C] [H], laquelle n’a pas permis d’aboutir à un accord amiable mettant fin au litige.

Par conclusions d’incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 novembre 2022, la S.A. BAILLY SANTÉ a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal de grande instance de Paris du 7 novembre 2018 et à l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 22 janvier 2020.

Par ordonnance contradictoire en date du 14 avril 2023, le juge de la mise en état a, sur le fondement des dispositions de l’article 789 ancien du code de procédure civile, notamment : débouté la S.N.C. DOVIMA de sa demande de jonction de la présente instance avec celle enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 17/11367 ; déclaré la S.A. BAILLY SANTÉ recevable en sa fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée ; constaté que l’examen de la fin de non-recevoir nécessitait que soit tranchée au préalable une question de fond ; joint l’examen de l’incident à l’examen du fond de l’affaire devant la formation de jugement ; et réservé les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par jugement en date du 18 juillet 2023 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°148 A du 3 août 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la S.A. BAILLY SANTÉ, et désigné Maître [P] [N] de la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » en qualité de liquidatrice judiciaire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 avril 2024, la S.N.C. DOVIMA a fait assigner en intervention forcée la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [P] [N] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A. BAILLY SANTÉ.

Cette instance, initialement enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/06499, a été jointe à la présente instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 21/00218 par le juge de la mise en état le 18 juin 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 31 décembre 2024, la S.N.C. DOVIMA demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-17 et L. 145-28 du code de commerce, de :

– débouter la S.A. BAILLY SANTÉ de l’ensemble de ses demandes ;

– à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial et visée au commandement de payer signifié à la S.A. BAILLY SANTÉ par acte d’huissier en date du 22 octobre 2020 ;

– à titre subsidiaire, dire et juger que les manquements commis par la S.A. BAILLY SANTÉ aux obligations contractuelles lui incombant en vertu du contrat de bail commercial expiré constituent des motifs graves et légitimes justifiant la résiliation judiciaire du bail ;

– en tout état de cause, dire et juger que la S.A. BAILLY SANTÉ se trouve déchue de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction ;

– dire et juger que la S.A. BAILLY SANTÉ, ainsi que tous occupants de son chef, devra prendre toutes dispositions utiles, au plus tard dans le mois de la signification du jugement à intervenir, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, pour libérer les locaux et :

• les restituer libres de tout mobilier et occupation, et en bon état de réparations locatives ;

• les restituer conformément à leur état d’origine, lequel résulte, en ce qui concerne l’accès à l’ascenseur intérieur, des plans de Maître [J], géomètre ;

• rendre les clefs, justifier le paiement de toutes contributions dont la bailleresse pourrait être responsable de son fait, et régler sur le champ tous loyers ou accessoires restant dus ;

– à défaut, ordonner l’expulsion de la S.A. BAILLY SANTÉ, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

– condamner la S.A. BAILLY SANTÉ à lui payer une indemnité d’occupation telle qu’elle sera fixée judiciairement à l’issue de la mission d’expertise confiée sur ce point à Monsieur l’expert [K] par jugement en date du 7 novembre 2018 (RG 17/11367) devenu définitif ;

– condamner la S.A. BAILLY SANTÉ à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A. BAILLY SANTÉ aux dépens ;

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.N.C. DOVIMA fait valoir que postérieurement aux travaux de mise aux normes de l’ascenseur réalisés par la locataire au mois de janvier 2010, cette dernière a effectué des travaux distincts sur ce même ascenseur, sans son autorisation préalable, consistant notamment en une modification de l’accès audit ascenseur par démolition de dalle, agrandissement de la trémie, percements et bouchages. Elle ajoute que la preneuse n’a pas procédé à la remise en état de l’ascenseur dans le délai d’un mois à compter de la date de délivrance du commandement du 22 octobre 2020, ce qui justifie sa demande principale de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle indique, à titre subsidiaire, que ces travaux constituent des manquements graves de la S.A. BAILLY SANTÉ à ses obligations contractuelles, de sorte que la résiliation judiciaire du bail résiduel doit être prononcée.

Elle en déduit, en tout état de cause, que la locataire se trouve désormais déchue de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 mars 2025, la S.A. BAILLY SANTÉ représentée par Maître [P] [N] de la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » ès-qualités de liquidatrice judiciaire sollicite du tribunal, sur le fondement de l’article 1134 ancien du code civil, de :

– à titre principal, déclarer nul et de nul effet le commandement délivré de parfaite mauvaise foi par la S.N.C. DOVIMA par acte d’huissier en date du 22 octobre 2020 ;

– en conséquence, débouter la S.N.C. DOVIMA de l’intégralité de ses demandes tendant notamment à ce que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement la résolution du bail, et à ce qu’elle soit déchue de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction ;

– à titre subsidiaire, constater le caractère infondé des motifs graves et légitimes invoqués par la S.N.C. DOVIMA ;

– en conséquence, débouter la S.N.C. DOVIMA de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

– à titre infiniment subsidiaire, constater l’inanité des demandes formées par la S.N.C. DOVIMA ;

– en conséquence, débouter la S.N.C. DOVIMA de sa demande de résiliation du bail pour motifs graves et légitimes ;

– en tout état de cause, condamner la S.N.C. DOVIMA à lui payer la somme de 50.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.N.C. DOVIMA aux dépens ;

– prononcer l’exécution provisoire du paiement dont la S.N.C. DOVIMA est redevable.

Au soutien de ses demandes, la S.A. BAILLY SANTÉ représentée par Maître [P] [N] de la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » ès-qualités de liquidatrice judiciaire expose, à titre principal, que la bailleresse a eu connaissance des travaux réalisés sur l’ascenseur dès le 11 juin 2018, c’est-à-dire avant même que les opérations expertales aient débuté, de sorte qu’en s’abstenant d’invoquer ce prétendu manquement dans le cadre de l’expertise judiciaire ou de l’instance d’appel ayant abouti à l’arrêt du 22 janvier 2020, et en attendant le 22 octobre 2020 pour s’en prévaloir, cette dernière a fait preuve de mauvaise foi, ce qui justifie que le commandement litigieux soit privé d’effet.

Elle avance qu’en tout état de cause, les travaux reprochés ne constituent pas un manquement suffisamment grave pour que le bail résiduel soit résilié ni pour la priver de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 8 avril 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience collégiale de plaidoirie du 12 novembre 2025, au cours de laquelle le tribunal, relevant que par acte sous signature privée en date du 22 juillet 2025 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°145 B du 31 juillet 2025, la S.N.C. DOVIMA avait fait l’objet d’une dissolution sans liquidation entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de son associée unique la société de droit luxembourgeois AKASHI, et afin d’éviter tout renvoi de l’affaire pour ne pas pénaliser la S.A. BAILLY SANTÉ représentée par Maître [P] [N] de la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » ès-qualités de liquidatrice judiciaire, a autorisé la société de droit luxembourgeois AKASHI à intervenir volontairement à l’instance en cours de délibéré pour le 12 décembre 2025 au plus tard aux fins de reprendre à son compte les prétentions précédemment formées par la S.N.C. DOVIMA, sur le fondement des dispositions des articles 442 et 445 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026, les parties en ayant été avisées.

La société de droit luxembourgeois AKASHI est intervenue volontairement à l’instance par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 12 décembre 2025, reprenant à son compte les prétentions antérieurement formées par la S.N.C. DOVIMA.

La décision a été prorogée au 8 avril 2026, puis au 6 mai 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action de la bailleresse en déchéance du droit de la locataire au paiement d’une indemnité d’éviction

Sur la demande principale de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En vertu des dispositions des deux premières phrases du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Enfin, selon les dispositions de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

Il y a lieu de rappeler que pour produire ses effets, la clause résolutoire insérée à un contrat de bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645 ; Civ. 3, 1er février 2018 : pourvoi n°16-28684 ; Civ. 3, 25 octobre 2018 : pourvoi n°17-17384 ; Civ. 3, 11 mars 2021 : pourvoi n°20-13639 ; Civ. 3, 15 février 2023 : pourvoi n°22-11393 ; Civ. 3, 25 avril 2024 : pourvoi n°23-10384).

En l’espèce, le contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 10 mai 1983 stipule : en sa clause intitulée « 2°) Travaux – Réparations – Entretiens », que « Le preneur s’engage à faire exécuter à ses frais les travaux de toute nature : aménagement, construction, démolition, hygiène, salubrité, etc… qui pourront être prescrits par toutes autorités, soit à l’occasion de l’ouverture de son commerce ou de son extension, soit en cours de location, même en application des textes non encore publiés à ce jour. Néanmoins, ces travaux ne pourront être exécutés que s’ils font également l’objet d’une autorisation préalable et écrite du bailleur, laquelle serait immédiatement donnée dès lors qu’il y aurait injonction administrative formelle. […] Il est interdit au preneur de faire dans l’immeuble aucun changement de distribution, percement ou bouchement de baie, démolition ou construction quelconque, établissement ou suppression de canalisation, appareil ou décoration autres que ceux qui peuvent être autorisés aux conditions du présent acte, sans autorisation préalable et écrite du bailleur. Tous les travaux et notamment ceux qui affectent le gos œuvre de l’immeuble ou les canalisations communes nécessitant ou non une autorisation administrative, que le preneur serait autorisé à exécuter dans les conditions du présent bail, devront être faits sous la direction d’un architecte choisi par le preneur, mais sous la surveillance de l’architecte du bailleur (dont le preneur supportera les honoraires), le tout aux seuls frais, risques et périls du preneur » ; et en sa clause intitulée « CLAUSES RÉSOLUTOIRES », qu’ « Il est formellement convenu : […] – […] qu’en cas de démolitions, transformations, adjonctions faites en violation des clauses du bail […], la location se trouvera résiliée de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après commandement de payer ou un mois après sommation d’exécuter les conditions demeurées sans effet » (pièce n°1 en demande et en défense, pages 4, 6, 7, 24 et 25).

Dans le commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié le 22 octobre 2020, l’huissier instrumentaire indique : « Que ledit bail a pris fin en vertu d’un congé à effet au 31 décembre 2010, dont la validité a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 22 janvier 2020 ; Que par le même arrêt, la cour d’appel de Paris a désigné Monsieur l’Expert [K] avec pour mission d’évaluer l’indemnité d’éviction due au locataire BAILLY SANTÉ ; Que dans l’attente de la fixation puis du versement de ladite indemnité d’éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux causes et conditions du bail expiré ; Que les locaux disposent d’un ascenseur / monte-charge localisé à proximité de l’entrée de la [Adresse 7], figurant sur les plans annexés au bail et dont la porte d’accès au rez-de-chaussée était située dos à l’entrée côté [Adresse 7] (Pièce 2) ; […] Qu’en septembre 2010, la locataire a souhaité procéder à divers travaux dans les locaux et a sollicité l’autorisation du bailleur à cette fin ; Que les plans des travaux projetés portaient notamment sur la modification de la porte de l’ascenseur / monte-charge au rez-de-chaussée afin que l’accès se fasse désormais parallèlement à la [Adresse 7] (Pièce 3) ; Que ces travaux n’ont pas été autorisés par le bailleur ; Que la locataire a communiqué des plans des locaux établis quelques mois plus tard par Monsieur le Géomètre-Expert [J], en date du 24 novembre 2010, desquels il ressort que l’ascenseur / monte-charge situé à proximité de l’entrée par la [Adresse 7] disposait toujours d’une porte d’accès au rez-de-chaussée située dos à l’entrée (Pièce 4) ; Que pourtant, lors de la visite des locaux du 11 juin 2018, Monsieur l’huissier [O] a constaté que ladite porte était désormais parallèle à l’entrée (Cf. Pièce 5 : photographie en p. 31 du constat) ; Qu’il y aurait donc eu une modification de l’accès à l’ascenseur / monte-charge, et ce postérieurement à la délivrance du congé par le bailleur ; Que cette modification suppose des travaux de percement et de bouchage, intervenus entre 2010 et 2018, et nécessitant l’autorisation préalable et écrite du bailleur, conformément aux bail ; Que le bailleur ne retrouve pas de trace d’une quelconque demande d’autorisation de travaux émanant du preneur relativement à cet ascenseur / monte-charge ; EN CONSÉQUENCE JE VOUS FAIS COMMANDEMENT DE : Justifier de l’autorisation préalable et écrite du bailleur relativement aux travaux de modification de la porte d’accès, au rez-de-chaussée, de l’ascenseur / monte-charge situé à l’entrée des locaux côté [Adresse 7] » (pièces n°12 en demande et n°6 en défense, pages 1 à 5).

Or, il ressort des éléments produits aux débats que les travaux relatifs à l’ascenseur ont fait l’objet d’un devis n°2011/0010 d’un montant de 33.321 euros H.T. émis par la S.A.R.L. ASCENSEUR ET MONTE CHARGE exerçant sous le nom commercial « AMC » en date du 19 janvier 2011 portant sur le : « Démontage d’un ascenseur, transformation en monte handicapé du RC au premier étage service même face. Conservation des portes au 1er ss et 2ème ss, remplacement des portes au RC et 1er passage libre 800mm battantes automatiques cabine 1.400mm x 900mm hauteur 2.000mm vitesse 0,15m seconde, Boîte à boutons au RC et 1er. Contact à code pour les SS » (pièce n°7 en défense).

De plus, il est établi que les locaux ont fait l’objet d’un « RAPPORT TECHNIQUE DE VISITE DE CONTRÔLE DES LOCAUX AU TITRE DE LA SÉCURITÉ INCENDIE » en date du 20 février 2018, lequel mentionne que « la visite des lieux a été effectuée le mardi 13 février 2018 de 9h30 à 11h00 en présence des participants ci-dessous : […] Maître FERARU Roda : Avocate représentant la société DOVIMA ; Maître MARGULIS Sorin : Avocat (Cabinet Margulis & Associés) représentant la société DOVIMA) » (pièce n°29 en défense, page 3), si bien qu’il est démontré que la nouvelle configuration de l’ascenseur était connue de la bailleresse dès le 13 février 2018.

Décision du 06 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 21/00218 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTROS

En tout état de cause, à supposer que les travaux litigieux aient été portés à la connaissance de la propriétaire par le procès-verbal de constat d’huissier en date du 11 juin 2018 (pièce n°11 en demande), il convient de relever que cette dernière aurait dû les invoquer, si elle estimait que ceux-ci avaient été réalisés en violation des stipulations contractuelles, dès avant le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 7 novembre 2018, ou à tout le moins dans le cadre de l’instance d’appel ayant abouti à l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 22 janvier 2020 (pièces n°5 et n°6 en demande, et n°4 et n°5 en défense).

Dès lors, il y a lieu de retenir qu’en attendant le 22 octobre 2020, c’est-à-dire plus de deux ans et quatre mois postérieurement au procès-verbal de constat d’huissier en date du 11 juin 2018, pour délivrer le commandement visant la clause résolutoire litigieux, alors que la cour d’appel de Paris avait déjà irrévocablement consacré le droit de la S.A. BAILLY SANTÉ au paiement d’une indemnité d’éviction après avoir statué sur pas moins de douze commandements ou sommations après plus de dix années de procédure, la S.N.C. DOVIMA a fait preuve de mauvaise foi, cherchant en réalité à évincer sa locataire sans bourse délier, ce qui justifie que le commandement querellé soit privé d’effet.

En conséquence, il convient de déclarer privé d’effet le commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié à la S.A. BAILLY SANTÉ par la S.N.C. DOVIMA par acte d’huissier de justice en date du 22 octobre 2020, et de débouter la société de droit luxembourgeois AKASHI venant aux droits de la S.N.C. DOVIMA de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur le refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime

D’après les dispositions des trois premières phrases du I de l’article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1°) s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

En l’espèce, il est établi que le commandement litigieux délivré le 22 octobre 2020 reproduit in extenso les dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce susvisé (pièces n°12 en demande et n°6 en défense), de sorte qu’il constitue la mise en demeure prévue à cet article.

Aux termes de ses écritures, la locataire explique que « du fait de l’impossible accès des locaux du 1er étage pour les personnes handicapées ensuite de la suppression des ascenseurs des parties communes, et de la seule existence d’un escalier tout aussi inaccessible, la Société BAILLY SANTÉ s’est trouvée dans l’obligation, à l’occasion des travaux de mise aux normes, de prévoir un dispositif de monte-handicapés » (page 10 de ses dernières conclusions), ce que la bailleresse ne conteste pas.

Dès lors, il est démontré que la réalisation des travaux querellés, fût-ce sans autorisation, avait pour but de permettre l’accès des locaux aux personnes à mobilité réduite, étant observé qu’en tout état de cause, la propriétaire n’allègue pas que lesdits travaux ne seraient pas conformes aux règles de l’art.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que ces travaux effectués sans autorisation ne constituent pas un motif grave et légitime susceptible de priver la S.A. BAILLY SANTÉ de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

En conséquence, il convient de constater l’absence de justification par la société de droit luxembourgeois AKASHI venant aux droits de la S.N.C. DOVIMA d’un motif grave et légitime susceptible de priver la S.A. BAILLY SANTÉ de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l’article 1184 ancien du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il y a lieu de rappeler que seul peut justifier la résiliation d’un contrat de bail un manquement contractuel d’une gravité suffisante (Civ. 3, 9 décembre 2008 : pourvoi n°07-21730 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-13760 ; Civ. 3, 17 juin 2021 : pourvoi n°19-26317 ; Civ. 3, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-15850 ; Civ. 3, 27 février 2025 : pourvoi n°23-17898).

En l’espèce, comme précédemment exposé, il est établi que la réalisation des travaux querellés, fût-ce sans autorisation, avait pour but de permettre l’accès des locaux aux personnes à mobilité réduite, étant observé qu’en tout état de cause, la propriétaire n’allègue pas que lesdits travaux ne seraient pas conformes aux règles de l’art.

Dès lors, il y a lieu de retenir que ces travaux effectués sans autorisation ne revêtent pas un caractère de gravité suffisant susceptible de justifier la résiliation judiciaire du bail.

En conséquence, il convient de débouter la société de droit luxembourgeois AKASHI venant aux droits de la S.N.C. DOVIMA de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial formée à l’encontre de la S.A. BAILLY SANTÉ.

Conclusion sur la déchéance de la locataire du droit au paiement d’une indemnité d’éviction

En application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu’il n’est pas fait droit aux demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail formées par la bailleresse, il y a lieu de débouter cette dernière de sa demande de déchéance du droit de la locataire au paiement d’une indemnité d’éviction.

En conséquence, il convient de débouter la société de droit luxembourgeois AKASHI venant aux droits de la S.N.C. DOVIMA de sa demande de déchéance du droit de la S.A. BAILLY SANTÉ au paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur les demandes de restitution des locaux sous astreinte et d’expulsion

En vertu des dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu’il n’est pas fait droit aux demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail formées par la bailleresse, il y a lieu de débouter cette dernière de ses demandes de restitution des locaux sous astreinte et d’expulsion, étant observé qu’en tout état de cause, il est établi que la S.A. BAILLY SANTÉ a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par acte d’huissier de justice en date du 15 juillet 2021 (pièce n°32 en défense), de sorte que ces demandes sont devenues sans objet.

En conséquence, il convient de débouter la société de droit luxembourgeois AKASHI venant aux droits de la S.N.C. DOVIMA de ses demandes de restitution des locaux sous astreinte et d’expulsion formées à l’encontre de la S.A. BAILLY SANTÉ.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Il est constant que la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formée par la bailleresse fait déjà l’objet de l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 17/11367, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de ce chef dans la présente décision.

En conséquence, il convient de dire n’y avoir lieu de statuer sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formée par la société de droit luxembourgeois AKASHI venant aux droits de la S.N.C. DOVIMA.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société de droit luxembourgeois AKASHI venant aux droits de la S.N.C. DOVIMA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [P] [N] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A. BAILLY SANTÉ une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 20.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE privé d’effet le commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié à la S.A. BAILLY SANTÉ par la S.N.C. DOVIMA par acte d’huissier de justice en date du 22 octobre 2020,

DÉBOUTE la société de droit luxembourgeois AKASHI venant aux droits de la S.N.C. DOVIMA de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial et visée au commandement signifié à la S.A. BAILLY SANTÉ par acte d’huissier de justice en date du 22 octobre 2020,

DÉBOUTE la société de droit luxembourgeois AKASHI venant aux droits de la S.N.C. DOVIMA de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial formée à l’encontre de la S.A. BAILLY SANTÉ,

DÉBOUTE la société de droit luxembourgeois AKASHI venant aux droits de la S.N.C. DOVIMA de sa demande de déchéance du droit de la S.A. BAILLY SANTÉ au paiement d’une indemnité d’éviction fondée sur le commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte d’huissier de justice en date du 22 octobre 2020 et sur la réalisation des travaux relatifs à l’ascenseur,

DÉBOUTE la société de droit luxembourgeois AKASHI venant aux droits de la S.N.C. DOVIMA de ses demandes de restitution des locaux sous astreinte et d’expulsion formées à l’encontre de la S.A. BAILLY SANTÉ,

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formée par la société de droit luxembourgeois AKASHI venant aux droits de la S.N.C. DOVIMA, laquelle sera examinée dans le cadre de l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 17/11367,

DÉBOUTE la société de droit luxembourgeois AKASHI venant aux droits de la S.N.C. DOVIMA de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société de droit luxembourgeois AKASHI venant aux droits de la S.N.C. DOVIMA à payer à la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [P] [N] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A. BAILLY SANTÉ la somme de 20.000 (VINGT MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société de droit luxembourgeois AKASHI venant aux droits de la S.N.C. DOVIMA aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 06 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA