TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e ANQUETIL

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e REGADE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/12566

N° Portalis 352J-W-B7G-CX5KM

N° MINUTE :

Assignation du :

29 septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 30 janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [S] [X]

Madame [K] [P] épouse [X]

[Adresse 15]

[Adresse 10]

[Localité 3]

représentés par Maître Jérémy REGADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire # P0238

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.R.L. CPAB (CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS)

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Arthur ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0156

Décision du 30 janvier 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/12566 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX5KM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Madame Brigitte BOURDON, vice-présidente

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 14 novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 30 janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 6], soumis au régime de la copropriété, se compose d’un bâtiment donnant sur la rue au [Adresse 11], et d’un autre au n°42 donnant sur une cour les séparant.

Mme [K] [P] ép. [X] et M. [S] [X] (ci-après " les consorts [X] "), sont propriétaires du lot n°38, correspondant à un appartement situé au 2ème étage de l’immeuble situé au [Adresse 11].

Lors de l’assemblée générale du 7 septembre 2017, les résolutions n°5 à 15, relatives aux travaux d’installation d’un ascenseur, ont été adoptées. Les consorts [X] ont introduit une action en contestation de ces résolutions, lesquelles ont été annulées par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 7 juin 2019.

Lors de l’assemblée générale du 23 juillet 2021, ont été adoptées les résolutions n°5 à 17 concernant les travaux d’ascenseurs. Les consorts [X] les ont contestées devant le tribunal judiciaire de Paris, lequel a rejeté l’ensemble de leurs demandes par jugement du 22 mars 2024.

Lors de l’assemblée générale du 6 décembre 2021, les copropriétaires ont voté les travaux de ravalement des façades et de réfection des couvertures (résolution n°17).

Lors de l’assemblée générale du 6 janvier 2022, il a été décidé de poursuivre l’exécution des travaux de création de l’ascenseur résultant des résolutions de l’assemblée du 23 juillet 2021.

L’assemblée générale du 11 juillet 2022 a adopté les résolutions n°16 à 44, relatives à la ratification des travaux de reprise de pans de bois de la cour centrale et de la cour arrière, ainsi que de divers travaux de plomberie, et à la réalisation des travaux de reprise de maçonnerie et de ravalement avant pignon droit côté 38. Le 16 septembre 2022, les consorts [X] ont saisi le tribunal judiciaire d’une demande d’annulation de ces résolutions. Cette procédure est toujours pendante.

C’est dans ces conditions que les consorts [X] ont fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 29 septembre 2022, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 13], aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 3 mai 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement des consorts [X] de leur demande de désignation d’un expert judiciaire, et a rejeté l’exception de nullité soulevée par le syndicat des copropriétaires.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, les consorts [X] demandent au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

«  Recevoir les requérants en leurs demandes et les dire bien fondés ;

Et ce faisant,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] à payer à Mme [X] et M. [X] la somme, sauf à parfaire, de 26 600 euros, due au titre de la perte locative qu’ils ont subi ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] à Mme [X] et M. [X] la somme de 4 698 euros, sauf à parfaire, au titre du préjudice matériel qu’ils ont subi ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] à payer à Mme [X] et M. [X] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispenser Mme [X] et M. [X] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Localité 13][Adresse 1] [Adresse 4] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS LPA-CGR avocats, avocats aux offres de droit, qui pourra en opérer le recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris 6ème, demande au tribunal, au visa des articles 9 à 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, et des articles 21, 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, de :

«  Débouter M. et Mme [X] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner in solidum M. et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la somme de 12 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. et Mme [X] aux entiers dépens. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 avril 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 14 novembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes indemnitaires

Au soutien de leurs demandes indemnitaires, sur le fondement de l’article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, les consorts [X] estiment avoir subi un trouble de jouissance grave et des dégradations de leur bien en raison de divers travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires. Ils soutiennent que la responsabilité du syndicat des copropriétaires, lequel a voté ces travaux causant des désordres dans leur logement, doit être retenue. Sur la clause de souffrance, les demandeurs n’ont formulé aucune observation.

*

En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’article 6 du règlement de copropriété prévoit une clause de souffrance, de sorte que les demandeurs ne peuvent pas réclamer une indemnisation en raison de ces travaux.

Sur ce,

Les dispositions d’ordre public du III de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution de travaux à l’initiative de la copropriété, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Les clauses d’un règlement de copropriété, même non conformes à des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge.

Par ailleurs, seules les clauses de réparation des charges réputées non écrites n’ont d’effet que pour l’avenir de sorte que le juge qui déclare toute autre clause non écrite doit immédiatement en tirer les conséquences, dès lors que la demande lui en est faite.

En l’espèce, le 6° de l’article 6 du règlement de copropriété (pièce n°1, p.21) prévoit que " les copropriétaires devront souffrir, sans indemnité, l’exécution des réparations et travaux qui deviendraient nécessaires aux choses et parties communes, ou, tant que de besoin aux parties privées, et expressément décidés par l’assemblée générale (…). " Cette clause, bien que non conforme aux dispositions d’ordre public du III de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, n’ayant pas été réputée non écrite, et le tribunal n’étant saisi d’aucune demande en ce sens, elle doit recevoir application dans le cadre du présent litige.

Il résulte de l’examen des pièces que les travaux en question ont été expressément décidés par l’assemblée générale des copropriétaires :

— les travaux d’ascenseurs ont été votés lors de l’assemblée générale du 23 juillet 2021 (pièce n°10 défendeur),

— les travaux de ravalement des façades et de réfection des couvertures ont été votés lors de l’assemblée générale du 6 décembre 2021 (pièce n°22 défendeur),

— les copropriétaires ont décidé lors de l’assemblée générale du 6 janvier 2022 (pièce n°13 défendeur) de poursuivre l’exécution des travaux de création de l’ascenseur résultant des résolutions de l’assemblée du 23 juillet 2021,

— lors de l’assemblée générale du 11 juillet 2022 ont été ratifiés les travaux de reprise de pans de bois de la cour centrale et de la cour arrière, et les divers travaux de plomberie, et ont été votés les travaux de reprise de maçonnerie et de ravalement avant pignon droit côté 38 (pièce n°23 défendeur).

Il importe peu que l’action engagée par les consorts [X] en contestation des résolutions de l’assemblée générale du 11 juillet 2022 soit toujours pendante, celle-ci ne fait pas obstacle à l’exécution des travaux votés une fois écoulé le délai de deux mois prescrit par l’article 42 alinéa 3 a de loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, la « clause de souffrance » doit s’appliquer et les demandes indemnitaires formulées par les consorts [X] seront rejetées.

Par conséquent, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens, il y a lieu de rejeter les demandes indemnitaires des consorts [X].

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [X], partie perdant le procès, seront solidairement condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, les consorts [X] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, il y a lieu de rejeter la demande des consorts [X] de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [K] [P] (ép. [X]) et M. [S] [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [P] (ép. [X]) et M. [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 13] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [P] (ép. [X]) et M. [S] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 12] le 30 janvier 2026.

La greffière La présidente