TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/57329 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBWY

N° : 8/JJ

Assignation du :

27 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 mai 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.S.U. TIPHERETH

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Muguette ZIRAH RADUSZYNSKI, avocat au barreau de PARIS – #C1032

DEFENDERESSE

S.A.R.L. DELICIEUX

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-marc NOYER, avocat au barreau de PARIS – #D1220

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er juillet 2023, la société FHB Fiducie, représentée par la société Tiphereth en vertu d’un contrat de fiducie, a consenti à la société Délicieux un contrat de bail commercial, portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 2], pour y exercer l’activité de « restauration traditionnelle, rapide, sur place et à emporter, pizzeria, salon de thé, bar et brasserie », pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 96.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par acte du 11 juin 2025, un commandement de payer la somme en principal de 102.532,08 euros, au titre de l’arriéré locatif au 3 juin 2025, visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société Tiphereth a, par acte délivré le 27 octobre 2025, fait assigner la société Délicieux devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins essentielles de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et ordonner son expulsion.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 21 janvier 2026 a fait l’objet d’un renvoi, les parties ayant par ailleurs été invitées à rencontrer un médiateur.

Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend, l’affaire a été plaidée à l’audience du 8 avril 2026.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société Tiphereth demande de :

1°) Juger recevable et bien-fondée la Société TIPHERETH en ses demandes ;

2°) Constater la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 juillet 2025, passé le délai d’un mois à compter du commandement délivré le 11 juin 2025 ;

3°) Ordonner l’expulsion de la Société DELICIEUX et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance ;

En tout hypothèse,

4°) Condamner la Société DELICIEUX à payer à la Société TIPHERETH :

— Une provision de 102 532,08 euros, sauf à parfaire ou à diminuer, au titre des loyers, indemnités, charges et taxes dus, avec intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer ;

— Une somme de 5 000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

5°) Condamner la Société DELICIEUX aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 11 juin 2025.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société Délicieux demande de :

IN LIMINE LITIS ET A TITRE PRINCIPAL

— SE DECLARER incompétent au profit du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de PARIS concernant la demande de condamnation provisionnelle à hauteur de 102.532,08 € au titre des loyers, indemnités charges et taxes, de condamnation provisionnelle au titre de l’indemnité d’occupation ;

— ORDONNER un sursis à statuer sur les demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société DELICIEUX, les demandes du chef de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens jusqu’à la décision du tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre RG 25-08025).

A TITRE SUBSIDIAIRE

— CONSTATER l’existence de contestations sérieuses et DIRE n’y avoir lieu à référé ;

En conséquence :

— DEBOUTER la société TIPHERETH de ses demandes, fins et conclusions dans la mesure où celle-ci a invoqué l’acquisition de la clause résolutoire de mauvaise foi et donc DECLARER sans effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par exploit de commissaire de justice le 11 juin 2025 ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire et ACCORDER à la société DELICIEUX la possibilité de se libérer de l’arriéré éventuellement dû et qui sera fixé par le Président du Tribunal, en 24 mensualités ;

— DEDUIRE du montant de l’éventuelle dette le montant appelé au titre des charges à défaut de justificatifs.

En tout état de cause :

— CONSTATER l’absence de régularisations annuelles des charges ;

— CONDAMNER la société TIPHERETH, à payer à la société DELICIEUX la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la Société par actions simplifiée unipersonnelle TIPHERETH, aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer

L’article 73 du code de procédure civile dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

L’article 74 du même code impose sous peine d’irrecevabilité que ces exceptions soient soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

Aux termes de l’article 378 du même code, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps où jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Il s’ensuit que cette exception doit être examinée avant la fin de non-recevoir soulevée en défense.

La société Délicieux sollicite le sursis à statuer dans l’attente des deux décisions que rendront la 18ème chambre et la 5ème chambre du tribunal judiciaire de Paris, puisqu’une instance en opposition au commandement de payer devant la 18ème chambre et une instance en indemnisation devant la 5ème chambre ont été introduites par la société Délicieux au contradictoire de la société Tiphereth. Elle estime que l’issue de ces deux instances aura une influence sur la solution du litige porté devant le juge des référés.

La société Tiphereth ne répond pas à ce moyen.

L’existence d’une procédure en cours au fond ayant pour objet la contestation du commandement de payer délivré le 11 juin 2025 ne saurait, à elle seule, justifier qu’il soit sursis à statuer.

Par ailleurs, la décision qui pourrait être retenue dans l’instance au fond en indemnisation introduite par la société Délicieux au contradictoire de la société Tiphereth et d’autres sociétés à la suite de l’incendie survenu en mars 2017 et de l’expertise ordonnée le 12 octobre 2018, n’a aucune incidence sur l’issue du présent litige.

Dans ces conditions, il n’est pas d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer dans l’attente de ces décisions.

Cette demande de ce chef de la société Délicieux sera donc rejetée.

Sur l’exception d’incompétence au profit du juge de la mise en état concernant la demande de provision

La société Délicieux soulève l’incompétence du juge des référés et l’irrecevabilité de la demande de provision formée par la société Tiphereth en raison de la saisine préalable du juge du fond du tribunal judiciaire de Paris et de la désignation d’un juge de la mise en état le 13 octobre 2025, dans le cadre de l’action au fond en opposition au commandement de payer délivré le 11 juin 2025.

En réplique, la société Tiphereth ne conteste pas qu’un juge de la mise en état a été désigné.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

2° Allouer une provision pour le procès,

3°Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable,

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires ; ».

Il est constant qu’une instance au fond, qui aurait un objet qui se confond, même partiellement, avec celui qui fonde la demande devant le juge des référés, fait obstacle à la saisine du juge des référés, incompétent pour en connaître.

La compétence du juge de la mise en état s’apprécie au jour de sa désignation et celle du juge des référés, au jour de l’assignation, à condition qu’elle soit placée, conformément aux dispositions de l’article 754 du code de procédure civile.

Il ressort des pièces produites aux débats que par acte délivré le 2 juillet 2025, la société Délicieux a formé opposition au commandement de payer délivré par la société Tiphereth, en l’assignant devant la 18ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 25/08025 et un juge de la mise en état a été désigné à l’audience d’orientation du 13 octobre 2025, soit avant l’assignation en référé, en date du 27 octobre 2025.

Dès lors, les conditions de la compétence du juge des référés, s’agissant de la demande de provision de la société Tiphereth, au regard de la compétence du juge de la mise en état doivent être examinées.

Les deux instances opposent les mêmes parties. En outre, la demande de provision présentée devant le juge des référés entre dans le litige en opposition au commandement de payer dont est saisi le juge du fond.

En conséquence, le juge des référés doit se déclarer matériellement incompétent.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Au cas présent, la soumission des baux au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement, à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou de tout rappel de loyer résultant d’une révision ou d’un renouvellement ou d’inexécution de l’une ou de l’autre des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré au preneur le 11 juin 2025, mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 I du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en contester la régularité.

La société Délicieux soulève l’existence de contestations qui, selon elle, font obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

La société défenderesse soutient tout d’abord n’avoir eu accès aux locaux objets du bail qu’au mois de mars 2024, les travaux que le bailleur s’était engagé à exécuter ayant pris beaucoup de retard et qu’elle n’a pu exploiter les locaux qu’à compter du 20 octobre 2025. Elle reproche à la société Tiphereth d’avoir entreposé des matériaux, du matériel et des gravats dans les locaux jusqu’au mois de juin 2024. Elle explique par ailleurs que la société bailleresse démonté les installations électriques à la fin des travaux, privant sa locataire d’électricité jusqu’à la mise sous tension des locaux par la société Enedis le 20 octobre 2025. Elle précise également avoir découvert l’existence d’une cuve de fioul dans les locaux, ce qui présente un risque avéré d’explosion et encombre une partie du sous-sol qu’elle n’a pu aménager pour cette raison.

Elle en conclut une impossibilité d’exploiter les locaux jusqu’au 28 octobre 2025.

Elle estime que pour toutes ces raisons, elle est fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution et que le loyer doit être suspendu pour la période courant du mois d’octobre 2023 au 28 octobre 2025.

En réponse, la société Tiphereth indique avoir réalisé l’ensemble des travaux prévus au bail, dans les délais qui lui étaient impartis, à savoir les travaux de renforcement, le coffrage des emplacements afin de permettre au preneur d’installer des gaines d’extraction et les travaux séparatifs des locaux. Elle souligne que le rapport sur lequel se fonde la société Délicieux a été établi de manière non-contradictoire. Elle estime ainsi qu’aucune suspension de loyers ne peut être ordonnée, l’absence d’exploitation des locaux étant imputable à la seule défenderesse qui n’a pas fait exécuter ses travaux d’aménagement.

En outre, la demanderesse soutient avoir délivré des locaux conformes à la destination contractuelle, celle-ci ayant fait réaliser tous les travaux structurels qui auraient dû permettre à la société Délicieux de procéder aux travaux d’aménagement. Elle souligne également que la société Délicieux ne justifie pas de l’impossibilité de réaliser les travaux d’aménagement ni de l’impossibilité d’exploiter les locaux pris à bail. Elle sollicite ainsi le rejet de l’exception d’inexécution soulevée en défense.

Enfin, la société Délicieux explique que le montant des provisions pour charges appelé dans le commandement de payer n’est pas justifié, la société bailleresse n’ayant jamais procédé aux régularisations annuelles de charge ni produit aucun justificatif à sa locataire. Elle ajoute que le décompte fourni par la société Tiphereth ne fait aucune ventilation entre les loyers et les charges, en violation de l’article 5-6 du contrat de bail. Elle estime que ces imprécisions constituent une contestation sérieuse faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1728 rappelle par ailleurs que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort de ces textes que l’exception d’inexécution opposée par le preneur au bailleur ne peut être admise qu’à condition que le manquement par celui-ci à une obligation essentielle du bail ait rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

En l’espèce, le bail prévoit que le bailleur devait réaliser dans les locaux les travaux suivants : «

— Travaux de renforcement de structure prévus au devis joint en Annexe 5 et suivant plan joint en Annexe 2 ;

— Coffrage des 3 emplacements afin de permettre au PRENEUR d’installer ses dispositifs d’extraction.

— Travaux séparant Les locaux loués des locaux conservés par le BAILLEUR suivant plan RDC-ETAT PROJET du 14 février 2023 joint en Annexe 2 étant rappelé que les murs séparatifs du hall d’entrée et des Locaux Loués ne seront pas déplacés ».

L’article 2.3 du bail prévoit par ailleurs « la réalisation par le PRENEUR des travaux qu’il souhaite entreprendre à ses frais comprenant notamment les 3 conduits d’extraction, dont l’implantation et le coffrage seront effectués par le BAILLEUR, les gaines, moteurs et autres installations étant effectués par le PRENEUR dans les règles de l’Art et sous le contrôle de l’architecte du BAILLEUR (…) ».

Par ailleurs, selon l’article 6.3.2 du contrat, « Le BAILLEUR précise que les Travaux Initiaux se dérouleront sur une durée maximale de 4 mois. Toutes mesures seront prises par le BAILLEUR afin de réduire les nuisances.

En cas d’impossibilité d’exploiter du fait desdits travaux ou du fait des travaux de réhabilitation de l’Immeuble, le paiement du loyer sera suspendu pendant la durée d’inexploitation.

Le BAILLEUR s’engage en outre à permettre au PRENEUR d’entreprendre ses travaux d’aménagement à compter du 1er septembre 2023, tout retard allongera d’autant la franchise de loyer ».

Il ressort d’un premier procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 29 septembre 2023, qu’à cette date, des travaux étaient toujours en cours dans les locaux, caractérisés notamment par la présence d’ouvriers, l’inachèvement de travaux d’installation des canalisations, l’absence de raccordement des réseaux, des tranchées persistantes non rebouchées, des matériaux stockés, l’absence de mur séparatif avec les parties communes, l’absence de flocage du plafond et la présence d’une cuve de fioul au sous-sol.

Un second constat de commissaire de justice établi le 6 février 2024 relève que les travaux se poursuivaient encore dans l’immeuble à cette date, que les travaux d’aménagement des locaux par la locataire n’avaient pas débuté, que des ouvriers en charge des travaux dans l’immeuble circulaient dans les locaux objets du bail, lesquels étaient encombrés « De nombreux sacs de sables à maçonner, de plâtre, de ciment, de béton, ainsi que des gravats divers» et que certains travaux tels que l’installation d’une porte séparative avec les parties communes ou le retrait de la cuve de fioul n’avaient toujours pas été réalisés.

Il ressort de ces deux rapports objectifs versés par la société Délicieux que les travaux incombant au bailleur n’ont pas été achevés dans le délai contractuellement prévu et qu’ils se sont poursuivis bien au-delà, dans des conditions ne permettant pas au locataire d’entreprendre ses travaux d’aménagement et d’exploiter les locaux conformément à leur destination.

La société Délicieux produit également un historique du chantier établi non-contradictoirement par M. [L] [U], architecte, le 4 décembre 2025, lequel relate que sur la période comprise entre le mois de septembre 2023 et le mois d’octobre 2025 :

— « Le propriétaire de l’immeuble a utilisé les locaux du Délicieux comme entrée et sortie des matériaux, du matériel, des gravats et comme lieux de stockage des gravats sans organisation du tri des déchets »,

— « Le propriétaire n’a pas réalisé la protection au feu des planchers hauts du rez de chaussée »,

— « Dans le sous-sol occupé par le DELICIEUX les Travaux généraux du Propriétaire ont mis en évidence la Présence d’une CUVE DE FIOUL ancienne et désaffectée »,

— « L’Electrification par ENEDIS du restaurant le DELICIEUX a pris plus de 6 MOIS. La mise sous tension a été finalisée le 20 Octobre 2025 », le bailleur ayant « démonté tous les raccordements ENEDIS du DELICIEUX » lors des travaux,

— « le restaurant reçoit du public depuis le 27 Octobre 2025 ».

Si ce document ne peut, à lui seul, suffire à établir l’ensemble des faits allégués par la société Délicieux, il conforte les différentes constatations opérées par le commissaire de justice.

Ainsi, en l’état des pièces produites, il est suffisamment établi que le locataire s’est trouvé dans l’impossibilité totale d’exploiter et d’aménager les locaux pris à bail de la signature du bail, en juillet 2023 au 27 octobre 2025, date à partir de laquelle le restaurant a reçu du public, caractérisant un manquement apparent du bailleur à son obligation de délivrance.

Dès lors, la contestation soulevée par la locataire est sérieuse.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la bailleresse relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion de la locataire.

Sur les demandes accessoires

La société Tiphereth, échouant en ses prétentions, doit supporter la charge des dépens.

En outre, la société Tiphereth sera condamnée à payer à la société Délicieux la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de sursis à statuer ;

Nous déclarons incompétent pour statuer sur la demande de provision formée par la société Tiphereth ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion sous astreinte formées par la société Tiphereth ;

Condamnons la société Tiphereth aux entiers dépens ;

Condamnons la société Tiphereth à payer à la société Délicieux la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 20 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE