TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/04764 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4TJ6

N° MINUTE : 2

Assignation du :

27 Mars 2024

Décision d’incompétence

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :

à M^e IORIO et M^e DAVID

CCC à la SAS [K], Mme [M], M. [B], Mme [B] et SARL Cabinet CASSAGNE GI

JUGEMENT

rendu le 08 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e François-marie IORIO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D649

DEFENDEURS

Madame [X] [A] épouse [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [R] [B]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [Y] [B]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentés par M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

S.A.R.L. Cabinet CASSAGNE G.I. Prise en sa qualité de mandataire de Madame [X] [A] épouse [B], Monsieur [R] [B] et Madame [Y] [B] épouse [S]

[Adresse 5]

[Localité 5]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 13 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er semestre 2017, Madame [C] [M], Monsieur [R] [B] et Madame [Y] [B] ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. [K], un local, sis [Adresse 1] à [Localité 6] pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2017 moyennant un loyer principal annuel de 166.000 euros, aux fins d’y exploiter une activité de “CAFE – VINS – LIQUEURS – BRASSERIE – [Localité 7] A EMPORTER”.

Par courrier en date du 21 mars 2022, les bailleurs ont adressé un “avenant de première révision” à la locataire fixant à la somme de 176.266,94 euros le loyer annuel en principal à compter du 1er septembre 2020.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 19 janvier 2023, adressée le 20 janvier 2023 et réceptionnée le 30 janvier 2023, la S.A.S. [K] a sollicité la révision de son loyer à la somme annuelle de 142.000 euros par an en application de l’article L. 145-38 du code de commerce.

Par mémoire en date du 22 décembre 2023 notifié le 28 décembre 2023, la S.A.S. [K] a sollicité que le loyer révisé soit fixé à la somme annuelle de 142.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 29 décembre 2023, les bailleurs indiquaient vouloir procéder à la révision triennale du loyer et proposaient de fixer ce dernier à la somme de 195.147,80 euros à compter du 26 mars 2021.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, la S.A.S. [K] a fait assigner Madame [C] [M], Monsieur [R] [B] et Madame [Y] [B] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de don dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception dont la réception n’est pas contestée, remis au greffe par voie électronique le 24 novembre 2025, la S.A.S. [K] demande au juge des loyers commerciaux de :

“A TITRE PRINCIPAL,

Juger recevable et bien fondée la demande de la SAS [K] tendant à voir fixer le loyer de son bail révisé au 30 janvier 2023 à la somme annuelle de 142.000 € HT et HC.

Condamner les Consorts [B] à régler les intérêts au taux légal sur les loyers trop perçus à compter de l’assignation.

Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil.

Condamner les Consorts [B] aux dépens ainsi qu’à régler à la SAS [K] une somme de 5.000 € au titre de l’indemnité visée à l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Désigner tel expert avec pour mission de :

— Convoquer les parties dans le respect du contradictoire,

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— Visiter les locaux situés [Adresse 6],

— Entendre les parties en leurs dires et explications,

— Procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,

— Rechercher au 30 janvier 2023, l’évolution des facteurs locaux de commercialités des lieux loués situés [Adresse 6], par rapport à ceux existants à la date de prise d’effet du bail renouvelé, soit le 1 er septembre 2017,

— Rechercher au 30 janvier 2023 la valeur locative des lieux loués situés [Adresse 6], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux,

des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du Code de Commerce,

— Comparer cette valeur locative au 30 janvier 2023 avec celle existante à la date de prise d’effet du bail renouvelé, soit le 1 er septembre 2017,

— Donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 30 janvier 2023 suivant les indices applicables, en faisant figurer les termes et les modalités de son calcul,

— Dire si, à la date de la demande de révision du prix, le taux de variation de la valeur locative a dépassé 10 %,

— Rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— Dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

Fixer le loyer provisionnel à compter du 30 janvier 2023 à la somme annuelle HT et HC de 142.000 € par an et subsidiairement, au montant du loyer initial.

En tout état de cause,

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.”

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. [K] s’oppose à l’incompétence soulevée par les bailleurs en soutenant que la demande de révision n’est pas nulle et qu’il n’existe pas de contestation de la date d’effet de la révision. Sur le fond, elle soutient qu’il existe une évolution des facteurs locaux de commercialité et que la valeur locative connaît une baisse de 10% par rapport à celle retenue par les bailleurs. Elle sollicite la fixation du loyer révisé à la somme de 412.000 euros hors taxes et hors charges. A titre subsidiaire, elle sollicite une expertise judiciaire.

Aux termes de don dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 novembre 2025 réceptionnée le 7 novembre 2025, remis au greffe par voie électronique le 6 novembre 2025, Madame [C] [M], Monsieur [R] [B] et Madame [Y] [B] demandent au juge des loyers commerciaux de :

“In limine litis,

SE DECLARER INCOMPETENT.

Au fond,

A titre Principal,

RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions des Consorts [B].

DEBOUTER la société [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

FIXER le montant du loyer révisé au 28 décembre 2023 des locaux commerciaux situés [Adresse 7] à la somme de 202.059,50 euros par an en principal, hors charges hors taxes.

DIRE que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence.

CONDAMNER la société [K] aux intérêts aux taux légal sur les arriérés de loyers depuis la date de la demande en Justice en application de l’article 1231-6 de Code Civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code pour ceux dus depuis une année entière.

A titre subsidiaire

FIXER le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 202.059,50 euros, résultant de la variation des indices des loyers commerciaux.

En tout état de cause

CONDAMNER la société [K] au paiement d’une somme de 8.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la société [K] aux entiers dépens en application de l’article 699 du code de Procédure Civile.”

Au soutient de leurs prétentions, Madame [C] [M], Monsieur [R] [B] et Madame [Y] [B] soutiennent que le juge des loyers commerciaux est incompétent en ce qu’ils soulèvent la nullité de la demande de révision de la locataire et émettent des contestations relatives à la date d’effet de la révision. Sur le fond, ils font valoir qu’il n’existe pas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ni de variation de plus de 10% de la valeur locative. Ils sollicitent la fixation du loyer révisé à la somme de 202.059,50 euros hors taxes et hors charges.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 janvier 2026. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 8 avril 2026.

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence

L’article L.145-56 du code de commerce dispose que “les règles de compétence et de procédure des contestations relatives au bail sont fixées par décret en Conseil d’État”.

L’article R.145-23 du même code précise, en ce sens, que “les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace […]. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées [précédemment] ».

Par conséquent, le juge des loyers commerciaux est titulaire d’une compétence d’exception strictement interprétée et ne peut connaître, en vertu de l’article 51 du code de procédure civile, que des demandes incidentes qui entrent dans sa compétence d’attribution.

Aux termes de l’article L.145-38 du code de commerce, “La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.”

En vertu de l’article R.145-20, la demande de révision des loyers prévue à l’article L.145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L.145-56 à L.145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

La présence d’une clause d’indexation, dite clause d’échelle mobile, dans un contrat de bail n’exclut pas l’application des dispositions de l’article L.145-38 du code de commerce relatives à la révision légale du loyer. Toutefois, la mise en œuvre de la révision triennale ne peut pas conduire à la fixation d’un loyer d’un montant inférieur à celui atteint par application de la clause d’indexation, sauf à démontrer une modification matérielle dans les facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de plus de 10% de cette valeur.

En l’espèce, le bail stipule à la clause intitulé “REVISION” que “Le loyer afférent au local objet des présentes sera susceptible de varier proportionnellement à l’indice des Loyers Commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l’Institut [Etablissement 1] et des EtudesEconomiques (I.N.S.E.E.).

Le réajustement du loyer se fera en vertu de la présente clause tous les trois ans à compter de la date de départ du bail, le loyer devant varier du même pourcentage que l’indice choisi. L’indexation jouera de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une notification préalable.

L’indice de base retenu comme correspondant à la fixation du loyer est celui du 1° trimestre 2017 qui est le dernier publié au jour de la date d’effet des présentes soit : 109,46

Pour la première révision triennale cet indice sera comparé à celui du ler trimestre 2020, lequel servira lui même de base par rapport à celui du ler trimestre de l’année 2023 pour la deuxième révision, et ainsi de suite.

Un avenant établi aux frais du preneur, rédigé par le Conseil du bailleur, constatera les variations du loyer et le réajustement du dépôt de garantie.

Si au cours du bail la publication de cet indice devait cesser, il serait fait application de l’indice le plus voisin parmi ceux existant alors.”

Les parties s’opposent sur l’interprétation de cette clause. Les bailleurs considèrent que la clause est ambigue et contient des dispositions contradictoires conduisant à douter de sa qualification, à savoir une clause relative à la révision légale ou une clause d’indexation triennale. Ils font valoir qu’un accord amiable sur un nouveau loyer à effet du 1er septembre 2020 est intervenu et que dès lors il n’était possible d’adresser une demande de révision à l’autre partie qu’à compter du 1er septembre 2023. La locataire, quant à elle, considère que la stipulation contractuelle susvisée est une clause d’indexation et que les bailleurs n’ont pas procédé à une révision conventionnelle mais à l’application de la clause d’échelle mobile conformément à la stipulation susvisée.

Par ailleurs, les parties s’opposent sur la date d’effet de la révision : la locataire considérant que la révision doit s’appliquer à compter du 30 janvier 2023, date de la réception de sa demande de révision, les bailleurs, quant à eux, considérant que le montant du loyer révisé doit prendre effet à la date du 28 décembre 2023, date d’envoi de leur demande de révision.

Ces questions qui visent à interpréter la clause du contrat de bail intitulée “REVISION” ne relèvent pas de la compétence du juge des loyers commerciaux mais de celle du tribunal judiciaire en application des articles L. 145-56 et R. 145-23 du code de commerce, en ce qu’elles dépassent la question de la fixation du loyer renouvelé ou révisé.

Il convient, en conséquence, dans le souci d’une bonne administration de la justice, pour le juge des loyers commerciaux de se déclarer incompétent pour connaître du litige entre les parties, et de renvoyer l’ensemble de la procédure devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris qui aura compétence pour statuer sur le tout.

Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 83 du code de procédure civile,

SE DECLARE incompétent au profit de la 18ème chambre 3ème section du tribunal judiciaire de Paris pour trancher les contestations soulevées par les parties dans la présente instance,

RENVOIE l’ensemble des demandes et du litige devant la 18ème chambre 3ème section du tribunal judiciaire de Paris,

DIT que le dossier de l’affaire avec copie du présent jugement sera transmis par le secrétariat greffe à la juridiction sus-désignée, faute d’appel dans le délai de quinze jours de la notification de la présente décision en application des dispositions de l’article 84 du code de procédure civile,

RESERVE les dépens et l’éventuelle application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait et jugé à [Localité 1] le 08 Avril 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. PERALTA