TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Avril 2025

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Janvier 2025

GROSSE :

Le 11 avril 2025

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 avril 2025

à M^e KUHN-MASSOT Olivier

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06460 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SXJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. COOPERATIVE SOLIHA MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [G], demeurant [Adresse 1]

(AJ en cours)

représentée par M^e Olivier KUHN-MASSOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 27 avril 2005, la SA d'[Adresse 3] a donné à bail à Monsieur [S] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 338,55 euros outre 34,05 euros de provisions sur charges.

Par actes notariés en date du 22 décembre 2023, ledit bien immobilier est devenu la propriété de la société SOLIHA PROVENCE qui l’a donné à bail à réhabilitation à la SA COOPERATIVE SOLIHA MEDITERRANEE.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA COOPERATIVE SOLIHA MEDITERRANEE a fait signifier à Monsieur [S] [G] par acte de commissaire de justice en date du 03 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 2748,75 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, la SA COOPERATIVE SOLIHA MEDITERRANEE a fait assigner Monsieur [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, vu la loi du 6 juillet 1989, notamment son article 24, vu les articles 1708 et suivants du Code civil :

— CONSTATER la résiliation de plein droit du contrat du 27/04/2005 liant les parties, et ce, pour violation des obligations contractuelles,

— ORDONNER la libération des lieux par la partie requise et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— ORDONNER l’expulsion de la partie requise, et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

— CONDAMNER la partie requise à payer à LA SA COOPERATIVE SOLIHA MEDITERRANEE la somme provisionnelle de 2.441,20 €, correspondant aux loyers et charges impayés dus au 11/ 10/2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la partie requise,

— ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés,

— CONDAMNER la partie requise à payer à LA SA COOPERATIVE SOLIHA MEDITERRANEE une indemnité d’occupation de 549,75 € par mois, indexée selon les modalités du contrat résilié, à compter de la résiliation du bail, et ce, jusqu’à complète libération des lieux,

— CONDAMNER la partie requise à payer à LA SA COOPERATIVE SOLIHA MEDITERRANEE la somme de 800 € en application de l’article 700 Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— DIRE ET JUGER que dans l’hypothèse où à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 (droit proportionnel de recouvrement) portant modifi?cation du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 seront encore supportées par la partie débitrice.

Au soutien de ses prétentions, la SA COOPERATIVE SOLIHA MEDITERRANEE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 03 juillet 2024 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 28 novembre 2024, l’affaire a été reportée une fois pour être finalement retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [S] [G], représenté par son conseil, reconnaît la dette locative et demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, de voir, vu les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, vu les dispositions de la Loi du 6 juillet 1989, notamment en son article 24 :

— ACCORDER les plus larges délais à Monsieur [S] [G] pour s’acquitter des sommes dont il pourrait être reconnue débiteur, soit trente-six mois,

— SUSPENDRE le jeu de la clause résolutoire portée au contrat de bail du 27.04.2005 et rappelée dans le commandement de payer, signifié le 03.07.2024, le temps des délais judiciairement accordés,

— DIRE qu’elle ne produira aucun effet si l’échéancier judiciaire est respecté par le locataire,

— REJETER ou ramener au minimum symbolique les demandes de condamnation élevées sur le fondement des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile,

— STATUER comme de droit sur le sort des dépens, sur le fondement des dispositions de l’article 696 du même Code.

La SA COOPERATIVE SOLIHA MEDITERRANEE, représentée par son conseil, quant à elle, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3719,61 euros, selon décompte en date du 22 janvier 2025, terme de décembre inclus. Elle indique en réponse aux conclusions adverses qu’elle ne s’oppose pas à des délais de paiement assortis d’une clause irritante.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 17 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA COOPERATIVE SOLIHA MEDITERRANEE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 05 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant dans son avis n° 24-70.002 en date du 14 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation considère que : "Dès lors,[l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023], en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.»

En l’espèce, le bail conclu le 27 avril 2005 contient une clause résolutoire (article 5.6) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 03 juillet 2024 pour la somme en principal de 2748,75 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 03 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [G] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [S] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 549,75 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [S] [G] reste devoir la somme de 3590,45 euros (frais déduits), à la date du 22 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [S] [G] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [S] [G] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3590,45 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2748,75 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [G], qui se trouve dans une situation administrative, financière et familiale difficile, a repris le paiement du loyer en décembre 2024 et a commencé à rembourser sa dette locative à partir de septembre 2024. En outre, il a un fils handicapé à sa charge. Enfin, la SA COOPERATIVE SOLIHA MEDITERRANEE indique ne pas s’opposer à des délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif. Comme demandée par Monsieur [S] [G], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Monsieur [S] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Monsieur [S] [G], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA COOPERATIVE SOLIHA MEDITERRANEE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA COOPERATIVE SOLIHA MEDITERRANEE les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 avril 2005 entre la SA d’HLM SUD HABITAT et Monsieur [S] [G], concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 03 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [G] à verser à la SA COOPERATIVE SOLIHA MEDITERRANEE, venant aux droit de la SA d'[Adresse 3], à titre provisionnel, la somme de 3590,45 euros, décompte arrêté au 22 janvier 2025, incluant la mensualité de décembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2748,75 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

AUTORISE Monsieur [S] [G] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 99,73 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant:

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [S] [G] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [S] [G] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 549,75 euros à ce jour, indexés annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer,

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE la SA COOPERATIVE SOLIHA MEDITERRANEE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,