TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [J] [S] ; Monsieur [O] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08782 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5RE

N° MINUTE :

5/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 avril 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [O] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 16 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08782 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5RE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 1979, à effet au 1er octobre 1979, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [T] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], RDC, escalier 3, porte 3, outre une cave n°50.

Ce bail a été transféré à M. [J] [S] et M. [O] [S], fils du preneur, au décès de ce dernier, selon avenant du 10 août 2009.

Le dernier loyer mensuel s’élève 500,15 euros.

Par actes de commissaire de justice du 5 juin 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 401,27 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [S] et M. [O] [S] le 5 juin 2025.

Par assignations du 17 septembre 2025, l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [S] et M. [O] [S], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  1925,79 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de l’échéance du mois d’août 2025 et jusqu’à libération des lieux,

—  250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 février 2026, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 27 janvier 2026, s’élève désormais à 2473,49 euros. Il considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, indique qu’un FSL est en cours et sollicite ainsi l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sur 12 mois.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [J] [S] et M. [O] [S] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1.Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus ou renouvelés antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 5 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa signification, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 août 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le requérant considère que le paiement du loyer courant a été repris et sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, pendant douze mois.

Eu égard à la volonté du bailleur et aux informations selon lesquelles les locataires ont vocation à bénéficier du FSL, il convient de faire droit à la demande de l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et de leur accorder ainsi des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, lesquels seront suspensifs des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due dont le montant sera provisoirement fixé à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions que le contrat résilié, jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

2.Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 janvier 2026, M. [J] [S] et M. [O] [S] lui devaient la somme de 2473,49 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 1 754,35 euros, échéance du mois de juillet 2025 incluse et après déduction des frais de contentieux (171,44 euros)

Ni le contrat initial ni l’avenant au contrat de bail ne contiennent de clause prévoyant que les preneurs sont solidairement tenus entre eux du paiement du loyer.

Par conséquent, la demande de solidarité sera rejetée et M. [J] [S] et M. [O] [S], qui, ne comparaissant pas, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, seront condamnés conjointement à payer cette la somme de 1 754,35 euros au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré locatif, échéance du mois de juillet 2025 incluse.

En application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, compte-tenu des versements effectués depuis la délivrance du commandement de payer, qui en ont partiellement désintéressé les causes.

Eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [J] [S] et M. [O] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [S] et M. [O] [S], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 juin 2025, n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er octobre 1979 entre l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [T] [S] d’autre part, transféré, par avenant du 10 août 2009 à M. [J] [S] et à M. [O] [S], concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], RDC, escalier 3, porte 3, outre une cave n°50, est résilié depuis le 6 août 2025,

CONDAMNE M. [J] [S] et M. [O] [S] conjointement à payer à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de

1 754,35 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif échéance du mois de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [J] [S] et M. [O] [S] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 145 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [S] et M. [O] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 août 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [J] [S] et M. [O] [S] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [J] [S] et M. [O] [S] seront condamnés à verser à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [S] et M. [O] [S] conjointement aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 5 juin 2025 et celui des assignations du 17 septembre 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge