TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/14169

N° Portalis 352J-W-B7G-CYJZO

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :

18 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDEURS

Madame [U] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [R] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Elodie CARPENTIER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #D1267,

DÉFENDEURS

Madame [A] [M]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Monsieur [C] [M]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Jean-loïc TIXIER-VIGNANCOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0428,

Décision du 12 Février 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 22/14169 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYJZO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Madame Diane FARIN, Greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON,

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2025, tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 février 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 7 février 2003, M. [C] [M] et Mme [A] [M] (ci-après dénommés, les " consorts [M] ") ont donné à bail commercial en renouvellement à Mme [U] [Z] et à M. [R] [E] un local commercial et un appartement au premier étage au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] dans le [Localité 4], pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel initial de 13.032 euros hors taxes et hors charges.

La destination des locaux à usage commercial est la suivante : « marchand de vins, liqueurs, alcools à déguster et à emporter, restaurant ».

A son échéance, le bail s’est prolongé par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 2 mars 2016, les consorts [M] ont fait délivrer aux preneurs un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 28.978,11 euros au titre d’une dette locative et la somme de 262,36 euros au titre du coût de l’acte.

Par lettre recommandée notifiée aux bailleurs le 13 octobre 2017, les preneurs ont adressé une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2018.

Par acte extrajudiciaire signifié le 23 janvier 2018, les bailleurs ont accepté le principe du renouvellement.

Par ordonnance du 2 mai 2018, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a en substance, sur la base du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 mars 2016:

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 décembre 2017 ;

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion des preneurs.

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement.

Par un arrêt du 16 janvier 2019, la cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement et condamné les preneurs à payer in solidum la somme de 6.519,81 euros au titre de la régularisation de charges des années 2013 à 2017 avec intérêts au taux légal et les a déboutés de leur demande de délais de paiement.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2021, il a été procédé à l’expulsion de Mme [U] [Z] et de M. [R] [E], en exécution de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris.

Par un arrêt du 11 mai 2022, la Cour de cassation, 3ème chambre civile, a en substance, en constatant que les bailleurs ont renoncé sans équivoque à se prévaloir des infractions dénoncées au commandement antérieur par l’acceptation du renouvellement intervenu avant constat judiciaire des effets de la clause résolutoire, cassé et annulé partiellement l’arrêt précité de la cour d’appel de Paris, en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 décembre 2017 et ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de M. [Q] et de Mme [Z] et de tout occupant de leur chef des lieux sis [Adresse 4] à Paris 18ème avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier.

Par acte extrajudiciaire signifié le 19 octobre 2022, les bailleurs ont fait délivrer aux preneurs un commandement de payer visant la clause résolutoire pour :

— « immédiatement et sans délai » leur enjoindre de régler une dette locative de 56.267,35 euros ;

— leur enjoindre de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs pour la période du 22 novembre 2017 au 4 octobre 2021, dans un délai d’un mois à compter de sa délivrance ;

— leur enjoindre de justifier de leur inscription au registre du commerce et des sociétés pour la période du 22 novembre 2017 jusqu’au jour du commandement, dans un délai d’un mois à compter de sa délivrance.

Par exploit de commissaire de justice du 18 novembre 2022, Mme [U] [Z] et M. [R] [E] ont fait assigner les consorts [M] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d’opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été délivré le 19 octobre 2022.

Par un arrêt du 28 juin 2023, la cour d’appel de Paris de renvoi a, en substance, infirmé l’ordonnance rendue le 2 mai 2018 en ce qu’elle avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 décembre 2017 et ordonné la restitution des lieux. Il a également dit n’y avoir lieu à référé des chefs infirmés et sur la demande personnelle au titre de l’indemnité d’éviction.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 21 mai 2024 Mme [U] [Z] et M. [R] [E] demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur présente opposition au commandement de payer du 19 octobre 2022 ;

Y faisant droit,

— dire qu’il résulte des éléments produits que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 octobre 2022 a été délivré de mauvaise foi par les consorts [M] ;

— dire que la mention d’un paiement immédiat rend le commandement irrégulier ;

— dire que les causes du commandement ne sont pas justifiées et infondées dans leur quantum;

— dire qu’ils ont cessé toute activité à compter du mois de février 2020 en raison de l’expulsion sollicitée par les consorts [M] ;

— dire que les consorts [M] ne font la démonstration d’aucun manquement suffisamment grave justifiant la résiliation judicaire du bail commercial ;

En conséquence,

À titre principal,

— déclarer le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par les consorts [M], nul et de nul effet ;

— débouter les consorts [M] de l’ensemble de leurs prétentions ;

— dire qu’ils peuvent prétendre au versement d’une indemnité d’éviction et à la réparation du préjudice lié à la perte de maintien dans les lieux ;

— condamner les consorts [M] à leur verser une indemnité d’éviction, ainsi qu’une indemnité destinée à réparer le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction et ce, depuis le 28 juillet 2021 ;

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité destinée à réparer le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux,

— ordonner une expertise et désigner tel expert judiciaire avec notamment pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité destinée à réparer le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux à compter du 28 juillet 2021 ;

— sursoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

À titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— les autoriser à régler leur dette en 24 échéances mensuelles dont le premier versement est fixé au 1er jour du mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

— dire qu’ils peuvent prétendre au versement d’une indemnité d’éviction et à la réparation du préjudice lié à la perte de maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction et ce depuis le 28 juillet 2021 ;

— condamner les consorts [M] à leur verser une indemnité d’éviction, ainsi qu’une indemnité destinée à réparer le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction et ce depuis le 28 juillet 2021 ;

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité destinée à réparer le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux,

— désigner tel expert judiciaire avec notamment pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité destinée à réparer le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux à compter du 28 juillet 2021 ;

— sursoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

En toute hypothèse,

— condamner les consorts [M] à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les consorts [M] aux entiers dépens y compris les frais d’expertise dont distraction au profit de M^e Elodie Carpentier.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [U] [Z] et M. [R] [E] énoncent:

— que le commandement doit être délivré de bonne foi ; qu’en l’espèce, il y a atteinte à la bonne foi dans la mesure où la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Paris prononçant leur expulsion, les bailleurs se doivent de verser une indemnité d’éviction mais également de réparer le préjudice subi du fait de la mise en œuvre de l’expulsion intervenue ayant entraîné la perte du maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ;

— qu’ils justifient d’une assurance pour les risques locatifs sur la période du 2 novembre 2020 et jusqu’au 1er novembre 2021 de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être acquise de ce fait ;

— que le commandement leur fait injonction de « payer immédiatement et sans délais »les sommes réclamées, sans leur octroyer le délai d’un mois prévu par les textes ; qu’au contraire, le délai d’un mois est prévu pour les demandes de justificatifs ; que ces délais distincts créent une confusion et celle-ci rend le commandement nul et de nul effet ;

— que s’agissant des loyers réclamés, les mois concernés ne sont aucunement détaillés dans ledit commandement ; que les loyers ont de surcroît été réglés par leur soin pour l’année 2019 ; qu’ils justifient également du paiement du loyer de janvier 2020 ; que leur expulsion étant intervenue le 28 juillet 2021, les bailleurs ne peuvent solliciter le règlement des loyers postérieurs à celle-ci ;

— que s’agissant des charges, aucune mise en demeure préalable ne leur a été adressée ; que les bailleurs ont sollicité des régularisations annuelles de charges pour les années 2013 à 2015 ; que pour la régularisation des charges 2019 aucun justificatif n’est produit; que les bailleurs ne déduisent pas le montant du dépôt de garantie non restitué ;

— que s’agissant de l’exception d’inexécution, ils n’ont pu utiliser normalement leur local à compter du 12 mars 2020 et jusqu’au 1er avril 2020, date à laquelle leur expulsion devait initialement avoir lieu ; qu’en effet, ils ont reçu dès le 20 décembre 2019, un courrier de la préfecture de police de [Localité 1] les invitant à quitter les lieux de leur plein gré et à remettre leurs clefs ; que de surcroît, les mesures administratives prises pour la lutte contre le Covid 19 les ont privés de l’usage normal des lieux pris à bail, en raison du manquement à l’obligation de délivrance et de la perte de la chose ; qu’en conséquence, doit être prononcée l’extinction de l’obligation de paiement sur la période allant du 12 mars 2020 jusqu’au 17 juin 2020, ainsi que du 30 octobre 2020 au 18 mai 2021 ;

— que le renouvellement du bail antérieur a pour effet de couvrir ou de purger les infractions antérieures au renouvellement, de telle sorte que le bail en cours ne peut être résilié sur le fondement de celles-ci ;

— que par ailleurs, la résiliation judiciaire ne peut être prononcée à leurs torts pour défaut d’assurance, puisque lors de la délivrance du commandement de payer en date du 19 octobre 2022, ils n’étaient plus dans les lieux et n’étaient donc plus tenus d’assurer lesdits locaux desquels ils ont été expulsés le 28 juillet 2021 ; qu’à ce jour, n’ayant pas réintégré le local commercial, ce défaut d’assurance ne peut pas plus leur être reproché ;

— que la résiliation judiciaire ne peut être prononcée à leurs torts pour défaut de paiement du loyer en ce que celui-ci résulte d’une part, de la menace d’expulsion ayant pesé sur eux qui n’avaient donc plus d’intérêt à poursuivre leur activité et d’autre part, du confinement durant la période de Covid-19 ; que les bailleurs sont de mauvaise foi puisqu’il sont eux-mêmes à l’origine de la cessation de cette activité ;

— que s’agissant du motif de résiliation tiré du défaut d’entretien, aucune mise en demeure n’a jamais été adressée à ce sujet ; que les bailleurs qui ne produisent aucun état des lieux d’entrée n’ont jamais fait la moindre rénovation durant trente ans ; que les devis produits par les bailleurs attestent de la nécessité de grosses réparations à leur charge ; que le montant réclamé au titre des travaux réparatoires visent opportunément à couvrir le montant de l’indemnité d’éviction ; que les dégradations alléguées sont postérieures à leur expulsion des lieux ;

— que s’agissant du défaut d’exploitation pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, Monsieur [E] a eu de graves difficultés de santé à compter de 2016 ; que les procédures judiciaires abusives de la part de leurs bailleurs les a obligés à cesser leur activité ; qu’il en est de même de la période de confinement relatif au Covid 19 ; que les bailleurs ont sollicité leur expulsion et le concours de la force publique pour y procéder ; que la radiation au RCS visait à faire cesser leurs frais durant l’expulsion, mais ne valait pas renonciation à la reprise éventuelle de l’activité ;

— que la réintégration dans les lieux est impossible, pour des motifs personnels, mais également en raison de la remise en location des lieux ;

— qu’il est constant que l’exécution d’une décision de justice exécutoire à titre provisoire n’a lieu qu’aux risques de celui qui la poursuit, à charge par lui, si le titre est ultérieurement modifié, d’en réparer les conséquences dommageables « sans qu’il soit nécessaire de relever une faute à son encontre » (Cass civ 22 janvier 2004 pourvoi n°01-00.580) ; que plus particulièrement, il est constant qu’à la suite de la remise en cause d’une décision d’expulsion qui a été exécutée, le locataire qui ne peut être réintégré à droit à la réparation des préjudices causés par cette expulsion ; qu’en l’espèce, dans la mesure où cette expulsion a été remise en cause par l’arrêt de la Cour de cassation du 11 mai 2022, puis par la cour d’appel de Paris de renvoi le 28 juin 2023, ils sont parfaitement fondés à solliciter la réparation intégrale des préjudices causés par cette expulsion et plus particulièrement : le versement d’une indemnité d’éviction et le versement d’une indemnité de maintien dans les lieux dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction ;

— qu’ils étaient immatriculés lors de la demande de renouvellement du bail ; que le défaut d’immatriculation ultérieur au renouvellement est sans incidence ;

— que s’agissant du montant de l’indemnité d’éviction, ils justifient d’un compromis de vente signé portant sur leur fonds de commerce pour un montant de 180.000 euros en date de 2016 ; qu’une expertise judiciaire doit être diligentée pour évaluer le montant précis qui doit leur être versé ;

— que s’agissant de l’indemnité pour perte du droit au maintien dans les lieux, la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance de leur droit au maintien dans les lieux, occasionne un préjudice qui doit être évalué à dires d’expert, ce préjudice étant distinct de l’indemnité d’éviction du fonds de commerce ;

— que subsidiairement, leur situation inédite d’expulsés à torts justifie l’octroi de délai de paiement.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 5 juin 2024, les consorts [M] demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial sur des locaux dépendant du [Adresse 5] donnés à bail par leurs soins à Mme [U] [Z] et à M. [R] [E] à effet du 4 octobre 2021, subsidiairement à effet du 28 juillet 2021 ou de la date du jugement à intervenir ;

— condamner Mme [U] [Z] et M. [R] [E] à leur payer la somme de 49.747,54 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le 1er juillet 2019 jusqu’au 4 octobre 2021 ;

Subsidiairement,

— constater acquise la clause résolutoire du bail commercial à effet du 19 novembre 2022 ;

— condamner Mme [U] [Z] et M. [R] [E] à leur payer la somme de 49.747,54 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le 1er juillet 2019 jusqu’au 4 octobre 2021 ;

En tout état de cause,

— débouter Mme [U] [Z] et M. [R] [E] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner Mme [U] [Z] et M. [R] [E] à leur payer la somme de 302.850 euros de dommages et intérêts au titre des frais nécessaires à la remise en état du local donné à bail ;

— condamner Mme [U] [Z] et M. [R] [E] à leur payer la somme de 47.310 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de revenus locatifs subis ;

— condamner Mme [U] [Z] et M. [R] [E] à leur payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [U] [Z] et M. [R] [E] en tous les dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [M] énoncent :

— que les manquements graves et multiples des preneurs justifient qu’il soit fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail commercial ; qu’il en est ainsi notamment: des impayés qui ont conduit à une première condamnation en paiement par un arrêt du 17 mars 2017 de la cour d’appel de Paris ; des impayés résultant des condamnations prononcées successivement au titre des dépens et des frais irrépétibles, à hauteur de 6.414,22 euros ; des impayés visés dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 novembre 2017 préalable à la procédure d’expulsion; des impayés qui ont conduit à une nouvelle condamnation en paiement des charges par un arrêt du 16 janvier 2019 de la cour d’appel de Paris, condamnation qui n’a pas été atteinte par la cassation prononcée dans l’arrêt du 11 mai 2022 ; que les preneurs prétendent avoir réglé les loyers et charges jusqu’au mois de janvier 2020, mais sont défaillants à en rapporter la preuve ;

— que la mesure d’interdiction de recevoir du public prise pendant la crise sanitaire n’entraîne pas la perte du local loué, ni ne constitue une inexécution de leur obligation de délivrance ; que le risque d’expulsion ne constitue nullement une circonstance leur permettant de se décharger du paiement des loyers ; que leur difficulté à se reloger, quel qu’en soit le motif, ne constitue pas une cause exonératoire de l’obligation essentielle de payer ses loyers ;

— que s’agissant du défaut d’assurance, l’infraction s’est poursuivie après la date d’acceptation du renouvellement le 23 janvier 2019 ; qu’en toutes hypothèses, la renonciation du bailleur à se prévaloir d’une infraction passée ne peut s’étendre à une poursuite de l’infraction au-delà de la date à laquelle l’acceptation du renouvellement du bail a été donnée ;

— que s’agissant du défaut d’entretien, l’état déplorable du local dans lequel les locaux ont été restitués ressort du procès-verbal du 4 octobre 2021 et caractérise un défaut d’entretien, motif grave justifiant la résiliation judiciaire ; que les preneurs ne peuvent arguer d’un défaut de délivrance, alors qu’ils ne justifient d’aucune demande de travaux depuis leur entrée dans les lieux ;

— que s’agissant du défaut d’exploitation, les preneurs ne communiquent aucune facture, comptabilité ou attestation comptable établissant une exploitation jusqu’au mois de février 2020 ; que si la période de la crise sanitaire justifie une suspension de l’exploitation, elle ne justifie pas la cessation postérieure de l’activité; que si les preneurs ne voulaient pas reprendre l’exploitation en raison de la menace d’une expulsion ou de leur état de santé, ils leur appartenaient de restituer les locaux, a minima, la partie commerciale des locaux donnés à bail ;

— que subsidiairement, le commandement de payer qu’il leur a été délivré est parfaitement explicite quant aux périodes poursuivies ;

— que les mentions portées en page 4 du commandement indiquent clairement le délai d’un mois dans lequel ils devaient s’exécuter ; que les preneurs ne justifient pas des paiements réclamés et tentent en sus de s’exonérer d’une partie d’entre eux ;

— qu’ils ont subi une dégradation volontaire de leur bien de la part des preneurs ; qu’en conséquence, ils doivent être condamnés aux travaux de remise en état qui s’élèvent à la somme de 302.850 euros TTC ; qu’outre la période nécessaire pour réaliser les travaux (6 mois), ils sont bien fondés à être indemnisés de la perte de revenus locatifs qu’ils subissent à concurrence d’une durée de 24 mois, sur la base du montant du loyer annuel (18.924 euros) qui étaient exigibles auprès de leurs locataires ;

— que si le défaut d’immatriculation au registre du commercial ne peut être sanctionné au titre de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, il justifie qu’il soit dénié aux preneurs leur droit au renouvellement du bail commercial et au paiement d’une indemnité d’éviction ; qu’il en est de même du défaut d’exploitation dans les 18 mois qui a précédé leur expulsion ;

— que s’agissant de la demande d’indemnité pour perte du droit de maintien dans les lieux, ladite indemnisation a pour objet de réparer la perte de chiffre d’affaires subie du fait d’une expulsion illégitime ; qu’en l’espèce, les preneurs ont cessé d’exploiter le commerce 18 mois avant l’expulsion, et ont exposé dans leurs écritures qu’ils n’étaient plus en capacité de reprendre l’exploitation en raison de leur âge et de leurs problèmes de santé ; que dès lors, ils ne sauraient bénéficier d’une telle indemnité ; que la radiation du registre du commerce de Madame [Z] confirme une absence d’intention d’exploiter le commerce à l’avenir ;

— que s’agissant de la demande d’expertise judiciaire, en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ; qu’en l’espèce, les preneurs ne produisent aucun élément justifiant du quantum indemnitaire qu’ils sollicitent au titre de l’éviction et de l’expulsion ;

— que s’agissant du délai de paiement, les preneurs ne justifient pas de leurs ressources et ils n’ont pas acquitté l’ensemble des sommes dues au titre des condamnations judiciaires.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 10 juin 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 18 novembre 2025 devant le juge rapporteur de la 18ème chambre- section 1, sur renvoi du juge rapporteur de la 18ème chambre- section 2, empêché.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Sur l’exigibilité de la dette locative

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En matière de bail commercial, lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, le preneur peut invoquer l’ exception d’inexécution pour s’exonérer momentanément de payer son loyer et ses charges. Toutefois, l’ exception d’inexécution ne peut être invoquée que si le manquement à l’obligation de délivrance porte sur la totalité de la chose louée et rend les locaux inexploitables en totalité.

Il est constant que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de faire délivrer une mise en demeure préalable.

En l’espèce, la circonstance que les preneurs étaient sous le coup d’une expulsion ne saurait caractériser un manquement du bailleur à ses obligations ayant rendu impropres les locaux à l’usage auquel ils étaient destinés, de sorte que le moyen tiré de l’exception d’inexécution invoqué à ce titre ne peut être que rejeté.

Il est constant que la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, de sorte que le moyen tiré de l’exception d’inexécution invoqué à ce titre ne peut être que rejeté.

Il s’en évince que les preneurs ne justifient d’aucun moyen permettant d’écarter l’exigibilité des loyers et des charges dont le paiement est réclamé.

Sur le quantum de la dette locative

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétentions.

Les bailleurs sollicitent la condamnation de Mme [U] [Z] et de M. [R] [E] à leur payer la somme de 49.747,54 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le 1er juillet 2019 jusqu’au 4 octobre 2021, somme répartie comme suit :

—  9.461,94 € au titre de l’année 2019, soit 6 loyers de 1.576,99 € ;

—  3.416,27 € au titre de la régularisation des charges de l’année 2019 ;

—  18.923,88 € au titre de l’ensemble des loyers de l’année 2020, soit 12 loyers de 1.576,99 € ;

—  3.752,54 € au titre de la régularisation des charges de l’année 2020 ;

—  14.192,91 € au titre des loyers de l’année 2021, soit 9 loyers de 1.576,99 € ;

Soit un total de 49.747,54 euros de dettes nées du bail litigieux.

S’agissant des loyers, il est relevé que par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2021, il a été procédé à ladite date à l’expulsion de Mme [U] [Z] et de M. [R] [E], de sorte que seuls sept mois de loyer peuvent être réclamés en 2021 et non les neuf mois réclamés. En effet, le procès-verbal d’expulsion atteste de la fin de l’occupation des lieux par les preneurs, la circonstance que des effets personnels ont pu être laissés dans les locaux pour être récupérés ultérieurement dans le délai légal pouvait justifier au mieux des frais de gardiennage et/ou de remisage en dépôt, mais aucunement le paiement de loyers.

Il est en outre relevé que les bailleurs réclament six mois d’impayés au titre de l’année 2019, alors que les preneurs justifient par des relevés bancaires le paiement de dix mois de loyers ladite année réparti en sept virements, comme suit: 1.576,99 € (16.01.19) ; 7.884,95 € (5 mois de loyers payés le 13.06.19) ; 1.576,99 € (loyer de juillet 18.07.19); 1.576,99 € (loyer d’août 14.08.19) ; 1.576,99 € (25.09.19) ; 1.576,99 € (loyer oct. 28.10.19) ; 1.576,99 € (17.12.19), soit un total de 17.346,89 euros.

Outre ces réclamations qui apparaissent au regard des pièces produites infondées au titre des loyers pour les années 2019 et 2021, les bailleurs se bornent à procéder par affirmation pour le surplus des loyers, puisqu’ils ne fournissent aucun détail de décomptes locatifs justifiant desdits impayés de loyers, de sorte qu’ils ne justifient pas du total du quantum réclamé à ce titre.

Néanmoins, il est relevé que les preneurs reconnaissent une dette locative pour la période de février 2020 au 28 juillet 2021, date de leur départ des lieux, leur critique n’ayant porté que sur l’exigibilité des loyers pour cette période, question d’ores et déjà examinée. Ces loyers étant exigibles pour les raisons précédemment exposées, il convient de tirer les conséquences de leur acquiescement partiel au quantum d’une dette de loyers d’un montant total de 28.385,82 euros arrêté au 28 juillet 2021, calculé comme suit : (11*1.576,99 €= 17.346.89 €) au titre de l’année 2020 et (7*1.576,99 € = 11.038,93 €) au titre de l’année 2021, soit un total de 28.385,82 €.

S’agissant des charges, les bailleurs ne fournissent pas les comptes individuels de charges pour l’année 2019. Ces comptes sont en revanche fournis pour l’année 2020 et laissent apparaître un solde en leur faveur de 945,33 euros, et non pas de 3.752,54 euros, comme indiqué dans leur prétention. Le solde des charges de l’année 2021 est en revanche en faveur des preneurs pour un montant de 534,64 euros. Soit après compensation une dette relative aux charges de 410,69 euros en 2021.

Il s’en évince que les preneurs doivent être condamnés in solidum à payer aux bailleurs un montant total de 28.796,51 euros au titre de la dette locative arrêtée au 28 juillet 2021, calculée comme suit : 28.385,82 € (loyers) + 410,69 € (charges) = 28.796,51 €.

Les bailleurs seront déboutés du surplus de leur demande de paiement au titre des loyers et des charges.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il ressort de l’article 1224 du code civil que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il résulte de l’article 1229 du code civil que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procurées l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il est constant que la résolution judiciaire peut être encourue soit aux torts du preneur, soit aux torts du bailleur, soit aux torts communs des deux parties concernées.

Le bail dont la résolution est poursuivie est en principe le bail en cours. Sa résolution doit en principe être fondée sur des manquements intervenus postérieurement à sa prise d’ effet. À cet égard, le renouvellement du bail antérieur a pour effet de couvrir ou de purger les infractions antérieures au renouvellement, de telle sorte que le bail en cours ne peut être résilié sur le fondement de celles-ci.

Sur l’infraction relative aux impayés

En l’espèce, s’agissant des impayés, il est relevé que les sommes visées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 juillet 2008, dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 mars 2016, dans l’arrêt du 23 mai 2017 de la cour d’appel de Paris et dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 novembre 2017, concernent des dettes locatives relatives au bail expiré, de sorte qu’elles ne peuvent caractériser une inexécution d’une obligation du bail en cours.

Surabondamment, les preneurs justifient par un virement adressé aux bailleurs via l’établissement de crédit LCL le 9 août 2017 s’être acquittés le total de la dette locative arrêtée au 3 avril 2017, soit la somme de 19.707,22 euros, au paiement de laquelle ils ont été condamnés par l’arrêt du 23 mai 2017 de la cour d’appel de Paris.

Pour les mêmes raisons que précédemment évoquées, ne peuvent caractériser une inexécution d’une obligation du bail en cours les impayés ayant donné lieu à une condamnation au paiement de la somme de 6.519,81 euros au titre des charges locatives pour les années 2013 à 2017 par l’arrêt du 16 janvier 2019 de la cour d’appel de Paris, condamnation non atteinte par la cassation prononcée par l’arrêt Cass civ.3 du 11 mai 2022.

Ne peuvent davantage caractériser une inexécution d’une obligation du bail en cours donnant lieu à résiliation, les impayés relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles visées dans le commandement de payer du 22 novembre 2017 aux fins de saisie-vente qui ne sont pas nées du bail et qui sont afférentes à des litiges portant sur le bail expiré.

S’agissant du bail en cours, les preneurs ont été condamnés à s’acquitter d’une dette locative de 28.796,51 € arrêtée au 28 juillet 2021.

Cette dette par sa nature et son quantum constitue une inexécution de l’obligation de paiement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des preneurs, sans qu’il soit besoin d’examiner d’autres motifs au soutien de la demande de résiliation judiciaire.

En conséquence, il y a lieu de résilier judiciairement le bail aux torts exclusifs des preneurs à la date du 28 juillet 2021, date de l’expulsion.

Par conséquence, les preneurs seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires (droit à indemnité d’éviction et droit à indemnité pour perte du droit de maintien dans les lieux).

Il est relevé que la demande de délai de grâce n’a été formée par les preneurs qu’au titre de la demande de suspension de la clause résolutoire, laquelle n’a pas à être examinée au regard de la résiliation judiciaire.

Sur la demandes de dommages-intérêts au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il est constant que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations légales ou contractuelles, commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, qui peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif des dépenses.

Le juge chargé d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue doit néanmoins prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telle la relocation, la vente ou la démolition. La seule faute contractuelle découlant de l’inexécution des réparations locatives n’est donc pas suffisante pour donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts au profit du bailleur.

En l’espèce, les bailleurs réclament à Mme [U] [Z] et à M. [R] [E] la somme de 302.850 euros de dommages et intérêts au titre des frais nécessaires à la remise en état du local donné à bail.

Le bail stipule que : " Le Preneur s’engage à prendre les lieux dans leur état actuel, à les entretenir en bon état de réparations locatives, d’entretien et de nettoyage pendant toute la durée de son bail et à les rendre tels à son expiration. A cette fin, il effectuera à ses frais pendant toute la durée du bail, les réparations, les travaux d’entretien, et le nettoyage qui s’avèreraient nécessaires.

Il répondra de toutes les détériorations survenant par suite d’abus de jouissance soit de son fait, soit du fait d’un tiers, même si les réparations sont normalement à la charge du bailleur.

Le Preneur devra effectuer toutes réparations grosses ou menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail, aux devantures, vitrines, glaces de vitres, volets ou fermetures, et tous bandeaux de zinc entre le rez-de-chaussée et le premier étage, les maintenir en parfait état d’entretien et de fonctionnement. ".

Le commissaire de justice atteste avoir procédé à l’expulsion des preneurs en présence d’un serrurier et d’un membre des forces de l’ordre le 28 juillet 2021. Les serrures ont été changées ledit jour. Aucun état des lieux n’a été fait à cette date qui note la présence d’effets personnels laissés dans les lieux.

Un procès-verbal dressé par commissaire de justice le 4 octobre 2021 fait état en substance de ce qui suit concernant le local commercial:

— la partie cintrée de la porte de l’immeuble affiche des carreaux cassés et remplacés par des planches ;

— la pièce principale présente du carrelage au sol en état très défraîchi avec de nombreuses traces éparses et des joints noircis ;

— le comptoir est en très mauvais état (partie cassée déposée au sol) : à l’intérieur du bar, le parquet est en mauvais état. Des traces de dépôt du compteur sont visibles avec une arrivée orpheline ;

— dans la cuisine, le carrelage au sol et aux murs est crasseux, en mauvais état d’entretien. Cette pièce ne présente plus que des vestiges d’un meuble où se trouvait un évier et présente des vitres côté rue « précédemment décrites » cassées et scotchées ;

— le petit réduit qui commande les toilettes et la porte arrière donnant dans le hall de l’immeuble est en très mauvais état : des traces d’humidité importantes sont visibles au niveau des murs ;

— les toilettes sont sinistrées.

Concernant l’appartement, il en ressort ce qui suit :

— la serrure a été changée mais la porte est abîmée en partie basse et présente du jeu au niveau du panneau ;

— l’entrée est en très mauvais état : carrelage recouvert de nombreuses traces de suie, particulièrement sur le radiateur déposé au sol, le revêtement des murs est défraîchi ;

— la première pièce en entrant à droite : le revêtement au sol est décati et manque sur la quasi-totalité du centre de la pièce ; le parquet visible en dessous est en mauvais état ; la tapisserie a été arrachée en de nombreux endroits ;

— la salle d’eau : elle est sinistrée au niveau des revêtements de sol, murs, plafond ; la porte est en mauvais état ; le lavabo est en mauvais état ; des traces d’une chaudière déposée sont visibles ; au niveau de la cabine de douche, le matériel a été déposé ;

— la deuxième pièce à droite dans le couloir : elle est en mauvais état, le revêtement au sol est hors d’usage ; le revêtement des murs et du plafond est également en mauvais état; la porte de communication est cassée et n’a plus de poignée ; un chauffage a été déposé au sol ; la fenêtre est également en très mauvais état au même titre que les autres fenêtres de l’appartement ;

— la pièce du fond : elle présente un revêtement au sol hors d’usage ; la tapisserie des murs a été arrachée à de nombreux endroits ; au plafond, elle est en mauvais état ; des traces d’humidité sont visible ; le radiateur a été arraché et déposé au sol.

Le commissaire de justice conclut sur ce point que d’une façon générale, l’intégralité de l’appartement est en très mauvais état et totalement hors d’usage.

Il ressort du courrier du 1er février 2022 du commissaire de justice chargé de l’expulsion qu’il a changé les serrures le 28 juillet 2021 et que les clefs sont ensuite restées à l’étude jusqu’à leur récupération par les bailleurs le 11 octobre 2021, date du constat des lieux. Il indique que dans ce laps de temps les anciens locataires ont récupéré leurs effets dans le délai légal qui leur était imparti, en présence d’un clerc de l’étude de commissaire de justice. Il atteste que « En dehors des dégradations lors de la reprise de leurs effets par les locataires (dépose de radiateurs, traces de suie, mobilier de cuisine démonté/cassé), les dégradations constatées n’ont pu être commises en dehors de la période de responsabilité de l’Etat ».

Il ressort de l’ensemble de ce qui précède que les preneurs qui sont présumés avoir reçu en bon état de réparations locatives les locaux pris à bail n’ont pas usé de la chose louée en bon père de famille et sont donc civilement responsables des dégradations locatives constatées, étant relevé qu’ils ont occupé les lieux et y sont revenus après l’expulsion pour récupérer des effets personnels avant le constat, et qu’il ne ressort dudit constat aucune trace de l’occupation par un tiers depuis leur dernière visite des lieux.

Les bailleurs produisent un devis de remise en état d’un montant total de 302.850 euros.

Ne peuvent être retenus les éléments suivants, en ce qu’ils ne découlent pas directement des dégradations dument constatées par le constat susmentionné :

— la réalisation d’un constat de commissaire de justice dans les appartements au-dessus et partie commune pour un montant de 650 € HT qui vise à se garantir civilement contre les tiers du fait des travaux à intervenir et dont le coût ne découle pas directement des dégradations précitées déjà constatées par commissaire de justice ;

— la fourniture d’une serrure de sécurité 5 points pour la porte palière du 1er étage pour un montant de 780 € HT, les serrures ayant déjà été changées lors de l’expulsion ;

— le remplacement partiel de la colonne en fonte fissurée en descente des eaux égouts pour un montant de 1.050 € HT, dégât non spécifié au constat ;

— le remplacement du WC standard pour un montant de 600 € HT, dégât non spécifié au constat pour l’appartement ;

— la réfection de l’installation électrique endommagé de l’appartement pour un montant de 16.500 € HT, dégât non spécifié au constat ;

— la réfection des canalisations eau chaude, eau froide et gaz pour un montant de 6.800€ HT, dégât non spécifié au constat ;

— la réfection des canalisations pour les eaux usées du café pour un montant de 7.800 € HT, dégât non spécifié au constat ;

— la remise en état de l’installation électrique et remplacement des circuits coupés pour un montant de 9.800 € HT, dégât non spécifié au constat ;

— la dépose et le remplacement de la porte palière, en chêne massif, au format de la cage d’escalier pour un montant de 3.600 € HT, dégât non spécifié au constat ;

— la fourniture et pose d’une serrure de sécurité 5 points pour un montant de 780 € HT, les serrures ayant déjà été changées lors de l’expulsion ;

— le remplacement de la serrure de sécurité de la porte principale bar-restaurant pour un montant de 780 € HT, les serrures ayant déjà été changées lors de l’expulsion ;

— le remplacement des circuits électriques dégradés et hors normes pour un montant de 3.500 euros € HT, dégât non spécifié au constat.

Soit un total à soustraire de : 52.640 € HT.

Soit un total éligible de travaux réparatoires de 250.210 € HT, calculé comme suit : 302.850 € – 52.640 € = 250.210 € HT.

Compte tenu de la durée d’occupation de dix-huit années et de l’absence de travaux pendant toute la période d’occupation à l’initiative des parties, la réparation du préjudice ne peut être assimilée à une remise à neuf de tous les équipements dégradés. Il convient dès lors d’appliquer un coefficient de vétusté de 30% sur le total éligible, soit 250.210€ * 0,7 = 175.147 €.

Mme [Z] et M. [E] seront condamnés in solidum à payer aux consorts [M] la somme de 175.147 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la perte de revenus locatifs subis

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent la somme de 47.310 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de revenus locatifs subis du fait de la période nécessaire pour réaliser les travaux (6 mois) et de la perte de revenus locatifs qu’ils subissent à concurrence d’une durée de 24 mois, sur la base du montant du loyer annuel (18.924 euros) liée à la période nécessaire pour obtenir les fonds qu’ils ne peuvent avancer.

Il sera retenu une perte de revenus locatifs pour une période de six mois en raison de la durée prévisionnel des travaux justifiée par l’état des locaux qui emporte des conséquences sur l’amplitude du chantier (nombre important d’équipements à remplacer). Pour autant, ce préjudice est réparable par une perte de chance de relouer immédiatement. Au regard de cette perte de chance, il convient de fixer le préjudice à 60% des revenus locatifs potentiellement perdus sur une période de six mois, soit la somme de 5.677,16 €, calculée comme suit : ([1.576,99 € * 6 = 9.461,94 €] * 0,6 = 5.677,16 €).

En revanche, les difficultés de trésorerie prétendues des bailleurs, au demeurant non démontrées, qui allongent la durée d’inoccupation des lieux le temps d’obtenir les fonds pour procéder aux travaux, n’ont aucun lien de causalité avec le dommage subi, de sorte que cette période de perte de revenus locatifs n’est pas indemnisable. Il est en outre rappelé que les bailleurs ont la possibilité de transférer la charge des travaux à un preneur, moyennant franchise.

En conséquence, Mme [Z] et M. [E] seront condamnés in solidum à payer aux consorts [M] la somme de 5.677,16 euros au titre de la perte de revenus locatifs subis.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ce texte, Mme [Z] et M. [E] seront condamnés aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En application de ce texte, Mme [Z] et M. [E] seront condamnés à payer aux consorts [M] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [Z] et M. [R] [E] à payer M. [C] [M] et Mme [A] [M] un montant de 28.796,51 euros au titre de la dette locative arrêtée au 28 juillet 2021 ;

DEBOUTE M. [C] [M] et Mme [A] [M] du surplus de leur demande au titre de la dette locative ;

ORDONNE la résiliation judiciaire du bail renouvelé le 1er janvier 2018 liant d’une part, M. [C] [M] et Mme [A] [M], et d’autre part, Mme [U] [Z] et M. [R] [E], portant sur un local commercial et un appartement au premier étage sis [Adresse 4] à [Localité 1] dans le [Localité 4], aux torts exclusifs des preneurs, à la date du 28 juillet 2021 ;

DEBOUTE Mme [U] [Z] et M. [R] [E] de toutes leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [Z] et M. [R] [E] à payer à [C] [M] et Mme [A] [M] la somme de 175.147 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [Z] et M. [R] [E] à payer à [C] [M] et Mme [A] [M] la somme de 5.677,16 euros au titre de la perte de revenus locatifs subis ;

DEBOUTE M. [C] [M] et Mme [A] [M] du surplus de leurs demandes indemnitaires;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [Z] et M. [R] [E] aux entiers dépens;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [Z] et M. [R] [E] à payer à M. [C] [M] et Mme [A] [M] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 Février 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME